DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı) DAVA TARİHİ : 14/04/2022 KARAR TARİHİ : 05/07/2022 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 03/08/2022 Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: İDDİA VE İSTEK: Davacı vekili, Mülkiyeti ... İnşaat Malzemeleri ve Demir Satıcıları İşyeri Yapı Kooperatifine ait olan ... İli Yenimahalle İlçesi 16053 ada 2 parselde bulunan arsa ile ilgili olarak Kooperatif ile davalı ... Turizm İnş. San. İth. İhr.ve Tic. A.Ş. Arasında 01.02.1995 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İşyeri Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" akdedildiğini, Sözleşmenin "paylaşma" başlıklı 3....
Davalılar ile dava dışı yüklenici arasında yapılan daire karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin yapı denetim ücretini ödeyeceğini taahhüt etmesi, yapı denetim kuruluşunun ücretini yükleniciden talep edebilmesine imkan vermediği gibi yapı sahiplerine de bunu ileri sürerek borcunu ödemekten kaçınma hakkı vermez. Zira yapı denetim kuruluşu ile yüklenici arasında bir borç ilişkisi bulunmamaktadır. Yapı denetim kuruluşunun tek muhatabı onunla borç ilişkisine girmiş davalılardır. Daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile ücretten sorumluluğun yükleniciye verilmiş olması davalılar için sadece yapı denetim kuruluşuna ödediği ücreti yükleniciden talep edebilme imkanı tanır ....
Somut olayda; davaya konu davalı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde iskan alım yükümlülüğününü davalı yükleniciye ait olduğunun belirtildiği, ... Belediye Başkanlığından gelen yazı cevaplarından sözleşmeye konu yapıların yapı kullanma izin belgesi almasının mümkün olmadığının beyan edildiği, açıklanan nedenlerle yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği üzerine düşen yükümlülükleri ifa etmediği ve ifanın mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. ... Belediye Başkanlığı'na müzekkere yazılarak dava konusu binanın projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı ve imara uygun olup olmadığı, uygun değilse yapılması gereken işlemler hakkında İmar Kanununun 29. maddesi gereğince inşaat ruhsatının yenilenmesinin gerekli olup olmadığı, ayrıca yenileme için hangi işlemlerin gerekli olduğu sorulmadığı gibi ......
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden, arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "Tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir....
in de davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı, ancak dosyaya celbedilen devir senetlerinin hiçbirinde adına rastlanılmaması sebebiyle, işbu davacı yönünden açılan tapu iptali-tescil davasının reddinin gerektiği, davacı ... dışındaki diğer tüm davacıların davalı şirket ile yaptıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici şirketin inşaat yapma edimini yerine getirmediği, kusurun davalı şirkete ait olduğu, davalı şirket edimini yerine getirmediğinden sözleşme gereğince davacıların, tapudaki paylarını ayni hak olarak değil, inşaat ediminin yerine getirilmesinin karşılığı olarak şahsi hakların devri mahiyetinde olduğu, bu itibarla da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişilerin bu tür devirlerde iyiniyetli olduklarına ilişkin iddianın dinlenemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. .../... S.2. Kararı, davalı .... vekili temyiz etmiştir....
Ancak arsa sahibi ile kat karşılığı inşat sözleşmesi yapan yüklenici arsa sahibinden olan alacağını 3. kişiye devrettiği için bu devir temlik hükmünde olduğu için yazılı yapılmak kaydıyla geçerli olur (TBK 184). Yükleniciden bu şekilde yer edinen 3. kişinin açtığı davalarda öncelikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. 3. kişinin arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.”...
