Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Hukuk Dairesinin 06.10.2020 tarih ve 2018/1770 Esas, 2020/985 Karar sayılı kararıyla, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi halinde ayni hak kazanmasının mümkün olmadığı, arsa sahibinin avans olarak verdiği tapuların iadesini isteyebileceği, bu durumda, yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği gerekçesiyle, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir....
KARAR Davacı, davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme gereği davalı yükleniciye düşen 48 nolu meskeni yükleniciden satın aldığını, inşaatın yapılmadığını, mağdur olduğunu ileri sürerek yükleniciye satım bedelinden bakiye dört adet senedin ödenmesinin durdurulmasına, B.K. 358-359.maddesi gereğince yükleniciye ihtar çekilmesine, BK. 109 ve sözleşmenin 3E maddesi uyarınca davalı kooperatife ortak kayıt edilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalılardan Konut Yapı Kooperatifi, mahkemenin görevsiz olduğunu, savunmuş, diğer davalı cevap vermemiştir....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
a ödenmesine, birleştirilen dava yönünden ise davanın reddine karar verilmelidir. 2-Yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde tapu kayıt maliki ...’ın kötüniyetli olduğu sonucuna varılırsa; Mahallinde yapılan 17.01.2014 tarihli keşif sonrasında sunulan teknik bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılması planlanan iş ve işlemlerin tamamlanma oranının %77,45 olarak belirlenmiş ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın tamamlanma seviyesinin karar tarihine yakın belirlenmesi gerekmektedir....
ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, binaların tamamlandığı, şirketin payına düşen bağımsız bölümleri 3. kişilere sattığı, 3. şahıslara tahsis ve satış işlemleri ile birliğin ilgisi bulunmadığı, birliğin çok sayıda ortağı bulunduğu, aynı şartlarla arsa tahsis edildiği, ......
Şti. arasında 08.06.1998 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, Yalova da 17.08.1999 tarihinde meydana gelen deprem nedeniyle yüklenicinin edimlerini yerine getirememesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshine, yüklenici şirket ve yüklenici şirketten kat irtifak tapusuyla bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler adına olan tapuların iptali ile davacı-arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi talep edilmiştir. Mahkeme, 2344 parsel ve 3010 ada 1 parsel ve üzerindeki tüm kat irtifakı tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar vermiştir. Yargılamanın tüm aşamalarında yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ve kararı temyiz eden davalılar iyi niyetli olduklarını, tapuya güvenerek bağımsız bölümü satın aldıklarını beyan etmişlerdir. Davacı taraf, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmeden, tapuları yüklenici şirkete devretmiş, yüklenici şirket kat irtifakı kurduktan sonra davalılara bağımsız bölümleri satmıştır....
Davalı yüklenici bu sözleşme ile arsa sahibi ile yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine isabet eden meskenin mülkiyetini devir borcunu yüklenmiştir. Yani eser sözleşmesini eksiksiz yerine getirdiği takdirde arsa sahiplerinden talep edeceği mülkiyetin naklini isteme hakkını yani alacağını davacıya temlik etmiştir. Burada bir şahsi hakkın devri söz konusudur. Ancak yüklenici yapacağı inşaatın finansmanını sağlamak için sözleşme gereği kendisine isabet eden bağımsız bölümleri eseri tamamlamadan önce üçüncü kişilere temlik edebileceği gibi arsa maliklerine vereceği talimatla mülkiyetini de devredebilir. Nitekim arsa sahibi dava konusu bağımsız bölümü üçüncü kişi olan davalı ...'a devretmiştir. Davalı arsa sahipleri savunmalarında; dava konusu bağımsız bölümün yapmış oldukları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet ettiğini, dairenin yüklenici tarafından diğer davalı ...'...
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili, ait olduğu belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra bozma ilâmı öncesi görüşüne başvurulan iki ayrı bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporlar arasında çelişki bulunduğundan yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifeti ile mahallinde keşif de yapılarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ekleri, teknik şartnamesi ile tasdikli projesi ve yapı ruhsatı ile imar mevzuatına göre yüklenicinin inşaatı tamamlayıp tamamlamadığının tespit edilmesi, yapı kayıt belgesi alınması yapıyı yasal hale getirmeyeceğinden dava konusu taşınmaz yasal hale getirilebilecek ise bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, alınacak cevaba göre eksik ve kusurların imar mevzuatına uygun şekilde giderilmesi için davalı yükleniciye verilecek makul süre ve yetkinin belirlenerek verilmesi, imara...
’nın 692. maddesi gereğince sözleşme ilişkisi geçerli hale gelmiştir....
