DELİLLERİN İNCELENMESİ VE GEREKÇE; Dava konusu uyuşmazlık taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkindir. HMK m. 114/1-c gereğince görev dava şartı olup HMK m. 115/1 uyarınca taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmelidir. Bir davanın Ticaret Mahkemelerinde görülebilmesi için açılan davanın mutlak veya nispi ticari davalardan olması gerekmektedir. 6102 sayılı TTK'da eser sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların Asliye Ticaret mahkemelerinde görüleceğine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle mutlak ticari dava söz konusu değildir. Şu durumda eldeki davanın Asliye Ticaret mahkemesi'nce görülüp karara bağlanabilmesi için uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması ve bu bağlamda tarafların her ikisinin birden tacir olması zorunludur....
Noterliğinin 07.04.2005 tarih ve 3813 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, daha sonra yüklenici ...’ın ... 39. Noterliğinin 29.06.2005 tarih ve 14789 yevmiye numaralı “düzenleme şeklinde devir sözleşmesi” ile inşaat yapımını ortağı bulunduğu davalı yüklenici ... İnşaat Ltd Şti’ne devrettiğini, davalı yükleniciye düşen 36748 ada 4 parsel numaralı taşınmazda 1. bodrum kat 4 nolu bağımsız bölüm meskeni yüklenici ... İnş Ltd Şti’den ... 39. Noterliğinin 18.10.2005 tarih ve 25750 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını belirterek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davalı yüklenici savunmada bulunmamış, diğer davalı arsa sahipleri ise, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatı tamamlamadan terk ettiğini, dava konusu dairenin yükleniciye düşecek olan ve teminat olarak bırakılan son daire olduğunu, yapı denetim bedelinin kendileri tarafından ödenmek zorunda kalındığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır....
Arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine kısaca değinmekte de yarar bulunmaktadır. Arsa sahibi tarafından, arsanın yükleniciye devri, yüklenici tarafından ise inşaatın yapılması ve karalaştırılan oranda bağımsız bölümlerin paylaşımı sözkonusu edilmektedir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda bir sözleşme türü olarak ayrıca düzenlenmemiştir. Bu sebeple yasal bir tanımı bulunmamaktadır. İçerdiği edimlere baktığımızda, bir edimin taahhüt edilmesi yönüyle eser sözleşmesinin, tapu devrini içermesi yönüyle de taşınmaz satım sözleşmesinin unsurlarını taşıdığını söylemek mümkündür....
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
Asliye Hukuk Mahkemesince görevsizlik kararı verilmiş ise de, davaya konu ihtilaf davacının ... ilçesi sınırlarında olan taşınmazı hakkında davalı ile imzalamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Eser sözleşmeleri Ticaret Kanununda değil TBK' da düzenlenmiş sözleşmelerden olup salt davacının Kayseri de ticaret siciline kayıtlı olması ihtilafı ticari ihtilaf haline getirmez. İhtilafın ticari ihtilaf olarak değerlendirilmesi için her iki tarafın da ticari işletmesine ilişkin olması gerekmektedir. Dava konusu eser sözleşmesinde davacının ticari işletmesine ilişkin olarak tanzim edildiğini gösteren bir ibare yoktur, kişilerin salt tacir sıfatını taşımış olmaları girmiş oldukları tüm hukuki ilişkileri ticari iş haline getirmez, dosyamız davacısı da tacir sıfatıyla değil "arsa sahibi " sıfatıyla sahip olduğu gayrimenkule ilişkin olarak davalı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır....
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır. 2. Türk Hukuk Lûgatında hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. 3....
Kat, 50 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümün .....Noterliğinin 04/10/2012 tarih, .... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile, davalı müteahhit şirketi temsile yetkili müdürü ..... arsa sahiplerine vekaleten 457.410 TL bedelle satıldığını, satış bedelinin de nakden alındığını, satış vaadi sözleşmesi imzadan hemen sonra 09/10/2012 tarih ..... yevmiye ile tapu siciline müvekkili tarafından şerh ettirildiğini gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi konu, 22454 ada, 2 parsele kayıtlı 14. Kat, 50 nolu bağımsız bölüm mesken niteliğinde olan taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile tapu kaydının davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini, davaya konu taşınmazın üçünçü şahıslara devir ve temlikinin önlenmesine yönelik tapu kaydı üzerine ihtiyadi tedbir konulmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasını talep etmiştir....
Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir eseri meydana getirerek onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Türk Borçlar Kanununun 470. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez....
MUHALEFET ŞERHİ Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil ile taşınmaz üzerinde bulunan takyidatların kaldırılması talebine ilişkindir. Yerel mahkemece yapılan yargılama neticesinde, davanın kabulüne dair verilen kararın istinaf edilmesi üzerine istinaf isteminin kabulü ile yerel mahkeme kararı kaldırılmış ve davalı ipotek lehtarları yönünden davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı tarafça temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki ilişkiyi kısaca özetlediğimizde; davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 31.05.2016 tarihinde adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme konusu taşınmaz tapuda satış gösterilerek 13.06.2016 tarihinde davalı yükleniciye devredildiği, davalı yüklenicinin çekmiş olduğu kredi nedeni ile de diğer davalı bankalar lehine ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır....
Ne var ki, birleşen dava, Yargıtay bozma ilamından önce yüklenici tarafından arsa maliklerine yönelik olarak açılmış ise de, birleştirme kararı bozma ilamından sonra olup, eser sözleşmesi niteliğinde bulunan Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa sahibi ile yüklenici arasında doğan uyuşmazlıklar ise genel mahkeme sıfatıyla bakılması zorunludur. Gerek dairemizin gerekse Yargıtay’ın uygulaması bu yöndedir. Bu durumda mahkemece yüklenici tarafından açılan dava dosyasının bu dava dosyasından tefrik edilerek mahkemenin başka bir esasına kaydedilip “Asliye Hukuk Mahkemesi” sıfatıyla davanın esasının incelenip sonuçlandırılması gerekirken birlikte görülmesi yargılama usulü farklı olması nedeniyle hatalı olmuştur. Öte yandan, 1136 sayılı Avukatlık Yasası’nın 30/b maddesi uyarınca menfaat çatışması olması nedeniyle vekilli yapmış olan avukatın diğer tarafın vekilliğini üstlenmemesi gerekir....
