ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2020/709 Esas KARAR NO : 2023/24 DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 02/12/2020 KARAR TARİHİ : 11/01/2023 Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekilinin dava dilekçesi özetle; Müvekkiline ait taşınmazda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle inşaat imal ettiği sırada komşu parsele zarar vermiş olduğunu bu olay nedeniyle açılan davanın kesinleşmiş olduğunu, arsa maliki olarak yüklenici davalı ile müteselsil sorumluluğa dayalı başlatılan icra takip dosyasına 17/4/2014 tarihinde 17.500 TL ödeme yapıldığını, aynı zamanda ... Belediyesine 27/7/2017 tarihinde projeye aykırı imalat nedeniyle 33.112 TL idari para ceza ödenmiş olduğunu, beyanla ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile ödenmiş bedelin tahsilini talep etmiştir....
Noterliği'nin 10.11.2010 tarih 15935 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi" başlıklı eser sözleşmesi niteliğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği konusunda çekişme bulunmamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmenin eki olan "... ada ... parsel daire paylaşımı" başlıklı krokide; 18/A nolu dükkan, 3 nolu meskenin 1/2'si 9, 13 ve 15 nolu meskenlerin davacı ...'a, 18/B nolu dükkan, 3 nolu meskenin 1/2'si 7, 11 ve 17 nolu meskenlerin davacı ...'e ait olacağının, kalan dairelerin yükleniciye ait olacağının düzenlendiği anlaşılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, yüklendiği işi fen ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp teslim etmek, arsa sahiplerinin edimi de sözleşmedeki paylaşıma göre yükleniciye düşen bağımsız bölümleri devretmektir....
Hukuk Dairesi'nin 22.11.2018 gün ve 2016/464-2018/5428 sayılı ilamı aleyhinde davacılar vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, eser sözleşmesi niteliğindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davalı kooperatif ile aralarında imzalanan 31.10.2007 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince edimin süresinde ifa edilmediğini belirterek edimin ifası, olmadığı takdirde 14 daire bedeli olan 70.000,00 TL ile sözleşmenin 7. maddesi gereğince kararlaştırılan 23.000,00 TL’nin yasal faizi ile ödenmesini talep etmiştir....
Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatı alması gerekmektedir. 2.3.Yargıtay(kapatılan) 14....
Mahkemece davacı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, edimini yerine getirdiği, taşınmazın iskanının alındığı ve diğer dava dışı arsa sahiplerinin sözleşme gereği dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin paylarını yükleniciye devir ettiği, devre ilişkin edimini yerine getirmeyen davalı arsa sahiplerinin kusurlu olduğu, davacı yüklenicinin dava konusu daireler üzerindeki hacizlerin kaldırılma istemi konusunda ise Dairemizin 08.03.2012 gün 2011/346 Esas 2012/1403 Karar sayılı emsal ilamına göre arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendikten çok sonra ve arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli ve belirlenebilir olduğu halde, dava konusu bağımsız bölümler üzerine konulan haciz şerhlerinden dolayı davalıların iyi niyetli olarak kabul edilemeyeceği, haciz şerhlerinin terkin edilmesi gerektiği" gerekçesiyle dava konusu bağımsız bölümler üzerindeki hacizlerin de terkinine karar verilmiştir....
Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülebilir hale gelir.Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek iki tarafında o sözleşmeden dolayı hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde, eserin tesliminden önceki bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımız bölüm tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir.Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 8906 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gayrimenkul devrini de içerdiğinden feshi ancak ya mahkeme kararı ile ya da taraf iadelerinin birleşmesi ile mümkündür. Davacı yüklenici asıl davada gerçekleştirmiş olduğu imalât bedelini talep etmiş, arsa sahibi de imalât bedelini ödeyeceklerini beyan etmiş olmakla, yanlar arasındaki usulüne uygun olarak düzenlenmiş olan 30.06.1998 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi hususunda taraf iradelerinin birleştiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle imalât bedeline hükmedilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ancak, sözleşme feshedilmiş olmakla müspet zarar kapsamında olan kira kaybı talep edilemez. Mahkemece bu husus gözden kaçırılarak kira kaybı da hesaplanarak bu miktarın yüklenicinin alacağından düşülmek suretiyle hüküm kurulmuş olması doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir....
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır. 15. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 16....
Hukuk Daire'sinin 2008/1566 Esas, 2008/3678 Karar sayılı ilamıyla, eser sözleşmesinden kaynaklanan davaların beş yıllık zaman aşımına tabi olduğu, davacı yüklenicinin talepleri yönünden zamanaşımı süresinin dolmadığı, davanın esasına girilerek sonuçlandırılması gerektiği, ayrıca BK'nun 106 ve 108. maddeleri uyarınca, akdi haklı olarak fesheden tarafın, feshe sebep olan diğer taraftan menfi zararlarını isteyebileceği, mahkemece gerek asıl davada istenilen inşaat bedeli gerekse, iş sahibinin uğradığı menfi zararının tespiti bakımından işin esasına girilerek, B Bloktaki inşaatın güçlendirme ile işe yarayacağı dikkate alınarak gerek sözleşme öncesi ve gerekse deprem sonucunda değişen imar durumları ve arsa sahibince fesihten sonra başka birisi ile yapılmış sözleşme var ise, bu sözleşmede öngörülen şartlar da gözetilerek, bu konularda bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle davanın sonuçlandırılması gerektiği gerekçesiyle bozulmuş olup; mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda...
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde taraf vekilleri yapılan tebligata rağmen gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptâli tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davacının diğer temyiz itirazlarına gelince; Davacı, taraflar arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve...
