Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Arsa sahiplerinin yükleniciye kat karşılığı sözleşme gereğince yapmış oldukları arsa payı temlikleri, ona finans kolaylığı sağlamak amacıyla yapıldığından, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda arsa sahiplerine karşı alacak hakkı ve o oranda da kendisine temlik olunan paylar üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Somut olayda ise, arsa sahiplerinin, yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesini geriye etkili olarak feshetme hakları bulunduğundan, yükleniciye verilen ve onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen payların ... hak sahipleri olmaları sıfatıyla, sözleşmenin feshini ve davalılardaki pay kayıtlarının iptaliyle adlarına tesciline karar verilmesini isteyebilirler....
-Feshi istenilen ........2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin değeri olan ....500,00 TL üzerinden davalı vekili lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiş ise de, anılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün HUMK’nun 438/.... maddesi uyarınca aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir....
Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredilen bağımsız bölümlerin, devre dayanak sözleşmenin feshi sebebiyle davalı yüklenici ... ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar .... ve... adına kayıtlı tapuların iptaline karar verilmiştir. Dairemiz'in geri çevirme kararı sonrası dosyaya getirtilen tapu kayıtlarından tapu iptali ve tesciline karar verilen bağımsız bölümlerin yükleniciye arsa malikince devredilmediği, söz konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan dava dışı ...dan satın alındığı anlaşılmakta ve davacının sözleşme tarihi itibariyle sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde payı olup olmadığı anlaşılamamaktadır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi-şerhin terkini davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkili arsa sahipleri ile davalı arasında 15.11.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ancak yüklenici davalının halen inşaata başlamadığını, davacı ...’in zorunlu olarak taşınmazı diğer davacı ...'e devrettiğini ileri sürerek hükümsüz kalan sözleşmenin feshi ile taşınmazın tapu kaydında yer alan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu kayıtları üzerindeki sözleşme şerhinin terkini isteğine ilişkindir. Dava konusu ...Noterliği'nin 27.07.2004 tarih ve 14526 yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri adına vekaleten...tarafından imzalanmıştır. Feshi istenen sözleşmede ... dışındaki arsa maliklerinin de taraf olduğu anlaşılmaktadır. Bu sebeple, mahkemece yargılama sonucunda verilecek karar, sözleşmede imzası bulunan ancak davada taraf olarak gösterilmeyen diğer arsa sahiplerinin de hukukunu etkileyecektir. TMK'nın 692. maddesi gereğince de, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar....
- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında 18.10.2011 tarihinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin arsa üzerinde kendi kiracısı bulunduğunu, kiracısına 30.000 TL ödeyerek arsadan erken tahliye ettiğini, davalı şirketin dava tarihi itibariyle sözleşme konusu yerde inşaata başlamadığını ileri sürerek, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin feshi ile müvekkilinin mahrum kaldığı kira bedeli olan 18.000 TL ve kiracısına ödediği 30.000 TL'nin yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Noterliği'nce ....04.2012 gün 03769 yevmiye no ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa malikinin sözleşme ile tapuda davalıya devredeceğini yükümlendiği %70 arsa hisse payının tapusunun iptali ile adına tescil, birleşen dava ise aynı sözleşmenin feshi ve sözleşme nedeni ile ödenen ....000,00 TL'nin tahsili istemidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri "Eser sözleşmesinin bir türünü oluşturmakta olup, bu sözleşme ile yüklenici; arsa sahibinin taşınmazı üzerinde eser meydana getirmeyi ve sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmeyi, arsa sahibide bunun mukabilinde arsa payını devretmeyi taahhüt etmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuki niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen çifte tipli karma sözleşme özelliği taşır....
Tapu kayıt malikleri (arsa sahipleri) ile ... Ltd. Şti. arasında, Ankara 1. Noterliğinde 08.06.2009 tarihinde imzalanan daire karşılığı inşat sözleşmesi vardır. Buna göre sözleşmeye ekli planda gösterildiği gibi, bir kısım bağımsız bölümler inşaat karşılığı yükleniciye bırakılmıştır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yüklenici, arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır. Yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.(BK. md. 183) -Temlik sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir. (BK. md.184) Ayrıca noterde resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, yüklenicinin borcu binayı sözleşmeye, amacına ,fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmektir. Satış vaadi sözleşmesi veya alacağın temliki ilgilisine ancak şahsi hak sağlar....
