Bu açıklamalardan sonra uyuşmazlıkta davacı konumundaki apartman yönetiminin hukuki statüsünü belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin ortaya konulması gerekir.634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Genel kurul” başlıklı 27. maddesinde, “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” düzenlemesi yer almaktadır.Anılan Kanun’un 34. maddesinin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrmenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” şeklinde düzenleme içermekredir....

Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat malikleri kurulu toplantısının geçersizliğinin tespiti istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 ... maddeleri. 2. 4721 sayılı ... Medeni Kanunu'nun 688 ... maddesi. 3. 634 sayılı Kanun'un 66 ncı ve devamı maddeleri. 3....

Hukuk Dairesince 13.01.2014 tarihli ve 2013/16329 E. 2014/71 K. sayılı kararı ile; “…Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini ve eklentileri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler; kat maliklerinin borçlarına dair hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak yararlananlara da uygulanır. Dosyadaki bilgi ve belgelerden, kat mülkiyetli anataşınmazın tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının 45/e maddesinde "Kat malikleri kendi bağımsız bölüm ve eklentileri ile toplu yapı ortak alanlarında ve villa kullanım alanlarında tavuk, koyun, keçi vs. kümes ve ahır hayvanları besleyemezler....

malikleri kurulu toplantısının 4. maddesinde aidat toplama yetkisinin S.S....

oturuma başlalamış bir sitede bir işletme müdürü 3 temizlik görevlisinin 5 güvenlik görevlisinin çalıştırıldığı ve yönetim hizmeti sunduğu iddiasında bulunduğu bunun hayatın olağan akışına aykırı olduğu kat malikleri KMK 20 maddesine göre giderlere katılım yükümlülüğünün, giderlerin ortak yaşam sebebiyle doğmasıyla söz konusu olacağını henüz sitenin inşaatının devam ettiğinin, gözetildiğinde kat maliklerine verilmemiş bir hizmet bedelinin ödenmesini söz konusu olmayacağı, geçici site yönetimi tarafından kat maliklerine ait hesaptan davacının çalışanı ... tarafından para tahsil edildiğini, davacıya toplamda 84.068,30 TL ödemeler yapıldığı kayıtlardan tespit edildiğini hizmet edimi yerine getirilmediğinden kişide muvazalı sözleşme ve fesih nameye dayanarak sözleşme bedelinin ifası talebinin reddi gerektiğini davacı aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine, davanın ...Yapı Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketine ihbar edilmesini savunmuştur....

DAVA Davacı vekili; müvekkilinin davalı şirket tarafından imalatı ve satışı yapılan Rings İstanbul adlı sitede M blok, zemin kat daire 2 nolu taşınmazın kat maliki olduğunu, davalının sitede bulunan konutları satarken site içinde tenis kortu, yüzme havuzu, fitness salonu, köpek barındırma merkezi gibi sosyal ve sportif alanların bulunacağını, bunların tamamının kat maliklerine ait ortak alan olacağını vadettiğini, davalının konutların satış ve pazarlamasında kullandığı tanıtım, reklam ve pazarlama belgelerinin de bu durumu açıkça ortaya koyduğunu, sosyal tesisler tamamlandıktan bir süre sonra davalının iki parsel arasını kapılar ve çitlerle ayırdığını, sosyal alanların ortak alanda bulunmadığını, farklı bir parselde yer aldığını ve bu alanların işletmesinin davalı tarafından ticari kazanç elde etmek için üçüncü bir şirkete verildiğini, ancak kulüp üyeliği sistemine dahil olarak bu alanlardan faydalanabilmelerinin mümkün olduğunu, vaat edilen hususlara uyulmadığını, sosyal tesislerin kat...

Genel Kurul Kararlarının ilgili genel kurullar akabinde tüm üyelere bildirilmekte olduğunu, Genel Kurul Toplantı Kararları 1163 sayılı Kooperatifler Yasası çerçevesinde ayrıca Ticaret Sicil Gazetesinde ilan edilmekte olduğunu, söz konusu ilan üye olsun ya da olmasın HERKES için bağlayıcı olup ticaret sicilde tescil edilerek yayınlanmış bir toplantı kararından haberdar olunmadığının iddia edilemeyeceğini, aynı zamanda davalının da tacir sıfatı olduğu dikkate alındığında basiretli bir tacirin tescil edilmiş ve ilanen yayınlanmış kararı bilmeyeceğinin de düşünülemeyeceğini, Toplu Yapı Yönetim Planının tapuya şerhli olduğunu, kiracıların da genel kurul kararına uymakla yükümlü olduğunu, genel kurul kararının; "Sayfa 30 madde 9.1.2.2: Bağımsız bölüm malikleri, bulundukları blokta, Blok ortak yerlerini ve Toplu yapı ortak yerlerini veya ortak yerden kendi bağımsız bölümlerine yapılan tahsis alanlarını, mevzuat ve ... yönetim planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptir....

Keşif günü A ve B bloktan oluşan Mertkent 4 sitesinde gözlemsel olarak yapılan incelemede inşaatın çevre tanzimi dahil tamamlanmış olduğu, dairelerde oturulmakta olduğunun görüldüğünü, yapı kullanma izin belgesinin alındığını ve sitede her hangi bir problem olmadığının belirtmiştir....

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin, dayanağını oluşturan düzenleme; işletme projesi ise işletme projesinin davalıya tebliğ edildiği tarih, kat malikleri kurulu kararı ise bu kurula davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi varsa ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır....

Ortak olanlarla ilgili olarak Kat Mülkiyeti Kanununun ortak yerler başlıklı madde 67'de "Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kopsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan porsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır." hükmünü içermektedir....