Somut olayda, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye ya da geriye etkili olarak feshi kesinleşmediğine ve yüklenici kooperatifin imalâta devam etmesine engel teşkil eden bir hukuksal sebep bulunmadığına göre; mahkemece, yeniden keşif yapılarak, sözleşme konusu inşaatların arsa sahibi tarafından reddedilemeyecek derecede tamamlanmış olup olmadığının, inşaatların yapım oranının ne olduğunu, eksik ve kusurlar varsa giderim bedellerinin tutarının uzman bilirkişi kuruluna tespit ettirilmesi gerekmektedir. Sözleşme konusu inşaatların tamamlanmış olduğunun tespiti halinde, arsa sahibi davacının fesih davasının reddine; inşaatların %90 ve üzeri oranında yapılmış ve temerrüt koşullarının gerçekleşmiş olması durumunda da yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak; aksi halde de geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilmelidir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaatın %43 seviyesinde olduğu, taraflardan sözleşme ilişkisini devam ettirmelerinin artık beklenemeyeceği, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerektiği, tarafların aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, eski yapıdaki ekonomik değerlerin ancak eski yapının yıkım masraflarını karışlayabilecek düzeyde olduğu, asıl davada davacının bu husustaki talebinin yerinde olmadığı, arsa sahibi ...’nin yapılan imalatın bedelini karşılamakla, yüklenici ...’ın da arsanın tapusunu iade ile yükümlü olduğu, davacı ... ile davalı ... arasında yapılan sözleşmede davalı ... taraf olmadığından ona husumet yöneltilemeyeceği gerekçesiyle, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı ... adına kaydına, %43 düzeyindeki inşaat imalat bedeli olarak 294.242,12 TL’nin davalı ...’den tahsili...
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, sözleşmelerin feshi, tapu iptâl tescil, cezai şart ve gecikme tazminatlarının tahsili istemleriyle açılmış, mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine, yüklenici şirket adına devredilen tapu paylarının iptâli ile arsa sahipleri adına tesciline, cezai şart ve gecikme tazminatı istemlerinin reddine karar verilmiş, karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı yüklenici şirketin tüm, davacı arsa sahiplerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddine karar verilmesi gerekmiştir. 2-Davacılar vekili 28.09.2007 günlü oturumda cezai şart ve gecikme tazminatı istemlerini atiye terk ettiklerini açıklamıştır....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmakta veya ipotek tesis edebilmektedir. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından veya ipotek tesisinden sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir....
Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, 1143 ada 13 parsel sayılı taşınmaza, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaa edilen bağımsız bölümlere yüklenicinin alacaklıları tarafından konulan haciz şerhlerinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi sonucu terkini istemine ilişkindir. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 6723 sayılı Kanunun 21. maddesi ile değişik 60/3. maddesi gereğince, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin işbölümünü düzenleyen 23.01.2020 tarihli ve 2020/1 sayılı Kararına ve davanın açıklanan niteliğine göre temyiz inceleme görevi Yargıtay ( 15.) Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda belirtilen nedenlerle dosyanın sözü edilen görevli Yüksek Daire Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 17/07/2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. nin davasının kabulü ile taraflar arasında düzenlenen 08.08.2001 tarihli sözleşmenin feshine, 65.000,00 Alman Markı'nın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, faiz ve munzam zarar isteklerinin reddine, birleşen dava yönünden ....07.1996 ve 02.09.1996 tarihli sözleşmelerin geriye etkili olarak feshine, ... parsel sayılı taşınmazda davalı ...'in belediyeden almış olduğu hisse üzerinde bırakılarak, kalan kısmın paylı olarak davacılar adlarına tesciline, taşınmaz üzerindeki kaçak inşaatın kal'ine, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir. Kararı, birleşen davanın davalısı yüklenici ... ... A.Ş. vekili temyiz etmiştir. ...) Birleşen davada taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tapu iptali, tescil ve kal istemleri kabul edilmiştir. Birleşen davanın davalısı yüklenici ... ......
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki bir kısım davalılar vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşmeye konu ... ilçesi Yeni mahalle ... ada ... parsel sayılı taşınmazın her türlü takyidattan ari olarak tapu iptâli ve tescil talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmiştir....
ileri sürerek, inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile, davalı yüklenici tarafından tamamlanan ancak üçüncü kişilere ve diğer davalılara satılan 857 ada 4 parseldeki inşaattan 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı, 857 ada 2 parselde 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı, 857 ada 5 parselde 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı bağımsız bölümlerin tapularının iptaliyle hisseleri oranında davacılar adına tapuya tescilini talep ve dava etmiştir....
- K A R A R - Asıl davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının süresinde inşaatı tamamlamadığını sözleşme gereği çıkarılan hafriyatı komşu parsele döktüğünü, edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile menfi, müspet zararları ve kira tazminatının tahsilini, birleşen davada davacı vekili, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, müvekkili yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile tescilini talep ve dava etmişlerdir....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
