Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalılar arasındaki satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmenin geçerli olduğu, sözleşme uyarınca yapılan inşaatın % 49.3 oranında tamamlandığı, davalı arsa sahibinin sözleşmenin feshi için Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açtığı davanın sonucunun beklenmesine gerek olmadığı, zira inşaatın seviyesi dikkate alındığında sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilebileceğinden davalı yükleniciye bağımsız bölüm verilemeyeceği, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmeyerek inşaatı % 49,30 seviyesinde bıraktığı, inşaatın bulunduğu seviyeye göre yüklenicinin 8 daireye hak kazanmasına rağmen arsa sahibince yükleniciye 10 daire verildiğinden yüklenici adına bağımsız bölüm tescilinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....
Anayasa Mahkemesi de 27.09.2017 tarih ve 30193 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 20.07.2017 gün 2014/12321 başvuru numaralı kararında, bu halde 3. kişilerin iyiniyetlerinin korunmamasının hak ihlali olmadığını kabul etmiştir. Gerek kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, yüklenici ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmaları dinlenemeyeceğinden mahkemece davanın tümüyle kabulü gerekirken ... ada ... parsele ilişkin davalı ... yönünden tapu iptâl ve tescil talebinin reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur....
Davacı tarafından arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifasını sağlamak üzere yükleniciye devredilen ve onun tarafından da 3. kişilere devredilen ve en son dava ... adına olan tapu kaydının iptâl ve tescili talep edildiğinden Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında kabul edildiği gibi sözleşme nedeniyle devredilen tapu kaydının iptâl ve tescil istemi, sözleşmenin geriye etkili feshi talebini de kapsamaktadır. Tapu kaydının yükleniciye devrinden sonra dava dışı ... ve ...'e de tapu devirleri yapılmış olduğundan verilecek fesih ve iptâl kararı bunların da hukuki durumlarını etkileyecek olmasına rağmen, davada taraf olarak gösterilmemiş ve mahkemece davada taraf olmaları sağlanmamıştır. Bu durumda mahkemece davada taraf olmayıp, tapu kaydının iptâli halinde rücu ve diğer sebeplerle, taşınmazı yükleniciden ilk olarak devralan ... ile ondan devralan ...'...
- KARAR - Davacılar vekili, müvekilleri ile davalı yüklenici kooperatif arasında 15.05.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan süre dolmuş olmasına rağmen henüz inşaatlara başlamadığını ve müvekkillerinden sözleşmeye dayalı olarak devraldığı arsa payını diğer davalı şirkete devrettiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, davalıların taşınmaza yönelik müdahalesinin men’i ile arsa üzerindeki inşaatın kal’ini ve arsanın boş olarak teslimini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zararlar için 10.000,00 TL’nin davalı yükleniciden tahsilini talep ve dava etmiş, menfi zarar talebini ıslah yoluyla 90.000,00 TL’ye arttırmıştır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, işin %86,06 seviyesinde tamamlandığı, önceki yüklenici tarafından yapılan ruhsat ve projeye aykırı imalatlar, davacı arsa sahibi ile yine önceki yüklenici arasındaki ihtilaflar ve bölgede yaz aylarında uygulanan inşaat yasağı nedeniyle teslimin gecikmesinde, davalı yüklenicilere atfı kâbil bir kusur bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir....
Belediyesi'nin dahi hissedar olduğunu, hissedarların tek tek ikna edilmesinin zaman alabileceğini, taşınmazdaki birçok hissedar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, nihayetinde tüm hissedarlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanarak ruhsat alma aşamasına gelindiğini savunarak, haksız davanın reddini istemiştir. Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davacılardan ...'ın yargılama aşamasında davasından vazgeçtiği gibi diğer hissedarlar ile davalının kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalayarak tüm hissedarları tamamladığı, en son ... Belediyesi hissesinin satın alındığı, davanın ise 14.11.2014 tarihinde açıldığı nazara alındığında henüz makul sürenin tamamlanmadığı anlaşıldığından, davalı ... haricindeki davacıların davasının reddine, davacı ... yönünden ise karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Kararı davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ilişkindir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, el atmanın önlenmesi, kal, tapu iptali, tescil ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar ... vekili ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin ......
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı .....'ya yapılan 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2'sine ilişkin pay devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olmayıp, arsa sahiplerince yapılan satışa dayalı olduğu gerekçesiyle, davalı ..... yönünden 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerle ilgili davanın reddine, davalılar adına yapılan diğer hisse devirlerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olduğu ve iyiniyetin korunmayacağı gerekçesiyle 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2 hissesi hariç diğer davalılar adına kayıtlı bağımsız bölüm hisseleri yönünden davanın kabulü ile, adlarına kayıtlı hisselerin iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir....
Kararı, asıl davada davacı-karşı davada davalı arsa sahipleri vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl davada davacı-karşı davada davalı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Asıl dava, taraflar arasındaki 22.06.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile sözleşme uyarınca yükleniciye avans olarak verilen tapunun iptali ile tescili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine karar verilmesine rağmen, yükleniciye avans olarak verilen tapu kaydının iptali ile arsa sahipleri adına payları oranında tesciline karar verilmesi gerekirken bu konuda karar verilmemesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir....
