Ada ... parsel ve ... Ada ... parseldeki arsalarında inşaat yapılması kapsamında imzalanan ve yüklenici ... tarafından 22 yıldır ifası gerçekleştirilmeyen gerek ifasında temerrüt gerekse ifası yüklenici kusuru ile imkansızlaşmış Bakırköy .... Noterliğinin ... yevmiye nolu 11/04/1994 tarihli düzenleme şekilli kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile ek sözleşmelerinin geriye etkili feshi ve müevekkiline ait arsanın tüm hisselerinin müvekkili ... Yapı Kooperatifi adına tescili için Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin .... esas sayılı dava dosyası ile açılan tapu iptal ve tescil davasında dahili davalı konumunda olan ve yükleniciden hisse devralmak ve sair sebeple adına müvekkili kooperatife ait tapu hissesi bulunan davalılara karşı tapu iptal ve tescil davası açılması ile eser sözleşmesinin kusurlu imkansızlık sebebiyle geriye etkili olarak feshi ile bu itibarla kusurlu yüklenici ... den hisse mülkiyeti devirleri yoluyla hisse maliki olan ve yine Bakırköy ......
Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.1.Asıl dava, taraflar arasındaki arsa payı devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil talebine. birleşen dava ise ipoteğin fekkine ilişkindir. Asıl ve birleşen davada davacı arsa sahibi, asıl davada davalı yüklenici, birleşen davada davalı ise haciz ipotek alacaklısı bankadır. 2.2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapuda yapılan devrin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapıldığının açık olduğu, davacıların edimlerini yerine getirmiş olmaları sebebiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil noksanlığı nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülmesinin objektif iyi niyet kurallarına aykırı olacağı, işin 30/10/2018 tarihine kadar tamamlanması gerektiği halde, henüz hiç başlanmadığı, davalı yüklenici şirketin kendi üzerine düşen edimi ifa etmediği, eserin hukuken tesliminden önce yükleniciye, onun da üçüncü kişilere tapu kaydı vermesinin bir bakıma avans ödemesinde bulunulması demek olduğu anlaşıldığından tapu iptali ve tesciline karar verilen dava konusu arsa payı üzerindeki davalı banka lehine konulmuş olan ipotek şerhlerinin kaldırılması gerektiği kanaatiyle davanın kısmen kabulü ile, 08/05/2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile, ... ili, ... ilçesi...
HÜKÜM/KARAR : Kabul Taraflar arasında görülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemli davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
ın savunmalarına itibar edilmediği ve davacının fesihte haklı sayıldığı gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, inşaat aşamasından önce arsa sahiplerinin müteahhit adına yapmış oldukları pay devrinin inşaata finansman sağlamak amacıyla yapılmış olduğu, bu durumda üçüncü kişi olan davalının da bağımsız bölümlere hak kazanabilmek için müteahhidin edimini ifa etmesi gerektiğini bildiğinin kabul edildiği, satın alınan payların iade edilmesi gerektiği gerekçesiyle, davalılara yapılan pay devirlerinin iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ... ... vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir. 1- Davacı tarafından sözleşmenin feshi talep edildiğine göre, sözleşmenin tarafı olan yüklenicinin davada yer alması zorunludur. 19.07.2010 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici ...'ın davada yer almadığı anlaşılmıştır....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.12.2017 tarihli ve 2015/1003 Esas, 2017/337 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne, dava konusu 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazdaki davalı ... adına olan 8/100, davalı ... adına olan 6/100, davalı ... adına olan 1/100, davalı ... adına olan 2/100, davalı ... adına olan 2/100, davalı ... adına olan 1/200, davalı ... adına olan 1/200, davalı ... adına olan 3/100, dahili davalı ... adına olan 1/50 payın tapu kaydının iptali ile iptal edilen hisselerin, miras hisseleri oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, sözleşmenin geriye dönük feshi nedeniyle koşulları gerçekleşmeyeceğinden davacının maddi ve manevi tazminat isteminin reddine, davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin men'ine, taşınmazdaki kaçak yapının davalı yüklenici ... tarafından...
Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. (Yargıtay 6. HD. 03.03.2022 T. 2021/1237 E. 2022/1173 K.). Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yapılan tapu devirleri illiyetten yoksun hale gelir ve tapu iptali istenebilir ise de yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması halinde üçüncü kişinin tapuya itimat prensibi korumasından yararlanıp yararlanamayacağının belirlenmesi gerekecektir....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasındaki sözleşmenin feshi sonucunda, dava konusu arsa payı üzerine tesis ettirilen sınırlı ayni hakkın fekki kararının yerinde olup olmadığı hususundadır. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.1.Dava, taraflar arasındaki arsa payı devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil talebi ile ipoteğin fekkine ilişkindir....
Mahkemece, davalılar arasındaki sözleşmenin muvazaalı olarak fesih edildiği ve davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliğini koruduğu, yapılan keşif neticesinde düzenlenen bilirkişi raporunda, tespite konu 6 adet villanın fiziki gerçekleşme % 61,45 olarak, tespite konu olan taşınmazda serbest bırakılması gereken yüklenici payının sözleşmeye göre ödeme oranının da %56,33 olarak tespit edildiği ve taşınmazların inşaatlarına halen devam edildiğinin tespit edildiği, genel hükümlere göre müteahhit, inşaatı %95 seviyesine getirmeden, iskan ruhsatı alıp sözleşme gereği, kendi payının devrini talep edemeyeceğinden, davacıların da bu aşamada tapu iptali ve tescil talep edemeyeceği kanaati ile davanın reddine karar verilmiş ise de; feshin ileri etkili mi geçmişe etkili olduğu diğer bir deyişle sözleşmenin feshi ile birlikte yükleniciye ödeme yapılıp yapılmadığı araştırılmamış, ayrıca kademeli devir koşulları üzerinde de durulmamıştır....
