Ancak izaleyi şuyu satış memurluğunun yaptığı ihale yolu ile satış sonucunda davacıların tamamının da hisseleri satılmış, yüklenici şirket yetkilisi ve vekilinin davacılar dışında bir kısım arsa sahipleri adına ihaleye katılarak onlar adına inşaat yapılacak taşınmazı satın almaları sonucu, davacıların hisseleri kalmadığından geçerli duruma gelen davacıların davalı yüklenici şirket ile imzaladıkları gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin ifası imkansız hale gelmiştir. Yargıtay Yüksek 12....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiğinin, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda davacı vekili, müteahhit olan müvekkili ile davalının arasında bulunduğu arsa sahipleri arasında 31/03/2014 tarihinde ... 4.Noterliğinde Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını,müvekkilinin edimlerini yerine getirdiği halde sözleşmeye göre tapuda davalı adına kayıtlı olan ... ili, ... Mahalesi 780 ada 27 parselde bulunan 3 nolu bağımsız bölüm (tamamı davalı adına kayıtlı olan), ........
Noterliğince doğrudan yapılan 17.06.2004 günlü ve 18.06.2004 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin konusu 27933 Ada 7 Parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmazın paydaşlarından olan Çankaya Belediyesi Başkanlığı ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamıştır. Türk Medeni Kanununun 692. maddesi hükmü gereğince, paylı malın olağan şekilde kullanımının gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve buna yönelik sözleşme yapılması “olağanüstü tasarruflardan” olduğundan bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Somut olayda ise, az yukarıda açıklandığı üzere, paydaşlardan Çankaya Belediye Başkanlığı’nca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığı gibi diğer paydaşların yapmış olduğu sözleşmelere de onay vermemiştir. Bu sebeplerle, uyuşmazlık konusu arsa payı karşılığı sözleşmeler tarafları bağlayıcı değildir....
Kısaca, 14.09.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesi aslında yüklenicinin davacıya yaptığı bir temlik işlemidir. Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazanacağı kişisel hakkını doğrudan sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162.maddesinden yararlanarak bu hakkını üçüncü kişilere de temlik edebilir. Ne var ki, yapılan temlik işleminin tarafı olmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı arsa sahibi, bu temlike vakıf olduğu zaman Borçlar Kanununun 167.maddesine dayanarak temlik işleminde bulunan yükleniciye karşı ne gibi hakları varsa, onun temlik ettiği kişilere (davacıya) karşı da ileri sürebilir. Dolayısıyla bu gibi davalarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafına husumet düşer. Zira, alacağa hak kazanıldığının ispatı ifanın talep edildiği arsa sahibinden istenecektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiğinin, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda, davacı vekili özetle, davacının 1/2 nispetinde maliki bulunduğu ... ili, ... ilçesi, . .. (Hırka-i Şerif) mh. 447 pafta, 2092 ada 10 parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili olarak 10/09/2007 tarihinde davalı ile "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzaladığını, davacının taşınmazın 395/500 hissesini davalıya devrettiğini, davalının da davacıya 75.000....
Noterliği'nce düzenlenen 09.07.2012 gün 34221 yevmiye nolu olup, daha sonra taraflarca feshedilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözleşme konusu ... ili ... ilçesi ... mahallesi 6638 ada, 9 parsel sayılı taşınmazda davacı hissedar olup, getirtilen ... Tapu Müdürlüğü'nün 21.02.2014 tarihli yazı cevabına ekli tapu kütüğü fotokopisi ile 08.08.2012 gün 11791 yevmiye nolu resmi satış akit tablosu suretinden davacı arsa sahibi ...'in sözleşme konusu taşınmazda 5/6 pay sahibi iken bu payını 08.08.2012 gün 11791 yevmiye nolu akit tablosu ile feshedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca davalıya devrettiği anlaşılmaktadır. Hükmüne uyulan bozma ilamında da belirtildiği üzere avans niteliğinde olan tapuda yapılan devir, fesih ile hükümsüz hale geldiğinden arsa sahibine iadesi zorunludur....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacılar ile davalı ve dava dışı....arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra davalı tarafından davacıların ruhsat işlemlerini takip eden çalışanlarına ruhsat ve tevhitle ilgili her türlü yetkileri içeren vekalet verildiğini, davacıların sözleşmeye istinaden sözleşme tarihinden hemen sonra bu yerle ilgili yasal işlemleri başlattığını, iki ayrı arsa tapusu olduğundan öncelikle bu arsaların tevhidinin yapıldığını, ruhsat işlemleri devam ederken inşaatın yapılacağı yerin davalılarca boşaltması gerektiğinin sözlü olarak ihtar edildiğini, ancak bu yerin tahliye edilmediğini, daha sonra davalı tarafından hiçbir haklı gerekçe gösterilmeksizin sözleşmenin feshedildiğini ileri sürerek, taraflar arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince inşaatın yapımı ile ilgili vekalet yerine geçecek yetki verilmesini ve inşaata...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiğinin, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda davacı vekili, müteahhit olan müvekkili ile davalıların murisi ... arasında 20/03/2007 tarihinde ......
Bu nitelikteki bir bina 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi uyarınca yıkımı gereken bir bina olduğundan, binadaki herhangi bir bağımsız bölüme arsa payı tahsisi olanaksızdır. Kaldı ki, davacının dayandığı 25.03.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinde hisse devri (pay belirtilmek suretiyle) yapılmamış, satış vaadi ilerde yapılacak binadaki 9 numaralı bağımsız bölüm için kurulmuştur. Diğer taraftan her ne kadar sözleşmede, sözleşmenin yapıldığı tarihteki yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve yeni bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde sözleşmenin yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümü de kapsayacağı hükme bağlanmış ise de, sözleşmenin bu hükmünün de uygulanma olanağı yoktur. Zira, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla ilerde yapılması taahhüt edilen akit taşınmaz mal satımıdır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, hem arsa payının bir kısmının tapusunu yükleniciye devretmek borcu altına girmekte hem de taşınmazın kullanım şeklini değiştirmektedir. Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur....
