Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Bu itibarla, mahkemece, öncelikli olarak, davacı arsa sahibinin sözleşmenin feshi istemi dikkate alınarak, sözleşmenin ileriye mi yoksa geriye mi etkili olarak feshi tartışılmalıdır....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile kira kaybı ve eksik imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından hedeflenen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Bu nedenle mahkemece, öncelikle tüm paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olan arsa payı karşılığı sözleşme ya da sözleşmelerin yapılıp yapılmadığının ve yapılan sözleşmeleri imzalamayan paydaşların sözleşme ya da sözleşmelere onay verip vermediğinin ve dolayısıyla tüm paydaş ve yükleniciyi bağlayıcı nitelikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunup bulunmadığının saptanması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaat yapılması kararlaştırılan taşınmazın maliklerini ve yükleniciyi bağlayıcı olduğunun belirlenmesi durumunda ise; davacılara davada taraf olmayan diğer paydaşların davaya onaylarının alınması, onay vermeyenlerin de davaya katılması işlemlerinin yapılabilmesi için davacı tarafa uygun süre verilmesi ve bu işlemlerin yapılması durumunda sözleşmenin feshi davasının esasının incelenmesine geçilmesi zorunludur. Bu halde ceza şartı alacağı dışındaki dava konusu taleplerin incelenerek uyuşmazlığın çözüme bağlanması gerektiği açıktır....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan... 29.07.2011 tarih ve 6425 yevmiye no'lu düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen ayakta olduğunun tespiti ile davalılar tarafından gönderilen fesih ihbar taleplerinin iptaline karar verilmiştir. Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinin tespiti ve fesih ihbar taleplerinin iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğunun tespitine karar verilmiştir. Bunun yanında davalılar tarafından gönderilen fesih ihbarına ilişkin ihtarnamelerin iptaline de karar verilmesi yerinde olmamış ise de, bu hususun düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK'nın 438/VII maddesi gereğince hükmün düzeltilerek onanması gerekmiştir....
Fer'i müdahil ... vekili temyiz dilekçesinde; asıl davada verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, inşaatın tamamlanma seviyesinin hatalı hesaplandığını, asıl davada davalı yükleniciden 1. kat 4 no.lu daireyi 155.000,00 TL bedel ile müvekkilinin kardeşi ... Bozkan'ın aldığını ve bedelinin tamamını aldığını, müvekkilin kardeşi ile birlikte dava konusu dairede oturmaya başladıklarını, bağımsız bölümü satın aldıklarında sözleşmenin geçerliliğini sürdürdürdüğünü, asıl davada davacı arsa sahibinin edimlerini yerine getirmediğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat, birleşen dava taraflar arasındaki arsa payı karşılığı sözleşmesinin ileriye etkili fesih, tapu iptal ve tescil ile tazminat istemine ilişkindir. 2....
- K A R A R - Davacı vekili, davacı şirket hakkında iflas kararı verilerek kesinleştiğini, iflastan önce arsa sahibi kooperatifle müflis yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını müvekkillerin murisi ... ile davalı yüklenici ...arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müflisin iflasından sonra davalı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshinin ihbar edildiğini, ikinci alacaklılar toplantısında da masanın inşaatlara devam etmeyeceği ve sözleşmenin tasfiyesi yönünde karar verildiğini öne sürerek sözleşmenin mahkemece feshi ya da feshedilmiş olduğunun tespiti ile müflis şirket tarafından yapılmış inşaat bedelinin tespit edilerek masa alacağı olarak belirlenmesi ve ... bedelinden şimdilik 10.000,00 TL’nin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, sözleşmenin kendilerince feshedildiğini, davacının alacağı olmadığını öne sürerek davanın reddini savunmuştur....
Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir. Diğer anlatımla, 25.02.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. Ayrıca, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde taraflardan gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - KARAR - Davacılar vekili, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaata hiç başlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile davacı ... için 3.000,00TL gecikme tazminatın faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
