Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davalının, davacı ile imzaladığı ........2010 tarihli sözleşme gereğince yapmayı taahhüt ettiği bina inşaatına ruhsat alıp başlamaması ve kendisine tebliğ edilen 02.08.2011 tarihli ihtarnamede belirtilen süre içinde ruhsat alıp inşaata başlamaması nedeniyle temerrüde düştüğü, davacının sözleşmenin feshini talep hakkı bulunduğu, davacının sözleşmenin geçerliliğine güvenerek emlakçıya yapmış olduğu ....000,00 TL'lik ödemeyi davalıdan talep edebileceği ve davacının dubleks kat hakkını yitirmesi nedeniyle uğradığı zarar karşılığı dubleks katın bedelinin müteahhit kârı, işçilik ve sigorta bedeli maliyetleri düşüldükten sonra ....017,50 TL olduğu gerekçesiyle taraflar arasında yapılmış olan arsa payı karşılığı inşat sözleşmesinin feshine, tazminat talebinin kısmen kabulü ile toplam ....017,50 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir...
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile her ne kadar mahkemece asıl davada; dava tarihindeki inşat seviyesine göre müteahhidin arsa sahibi ile arasındaki sözleşmeden doğan haklarını arsa sahibine karşı ileri süremeyeceği bu nedenle arsa maliki ve kayıt maliki davalılardan ...'...
Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı ilk yüklenici ... ile davacı arasında 04.07.2006 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....
Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten 2 yıl geçmesine rağmen yüklenici tarafın edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile, harici sözleşme hükümleri gereği dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya tesciline, tapuda davalı lehine konulan inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 gün 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı kararıyla, istisna (eser) sözleşmelerinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekeceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır....
Şti. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Asıl davada davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih istemine ilişkindir. TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 13.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir....
Mahkemece, yüklenici ile arsa sahibi arasındaki inşaat sözleşmesi feshedildiğinden, davalı yüklenicinin borcunu yerine getirmesinin imkansız olduğu gerekçesiyle ... iptali ve tescil davasının reddine, ifaya eklenen cezai şarta ilişkin olarak davalı ... aleyhine açılan davanın da reddine karar verilmiştir. Dosya içinde mevcut Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391-472 Esas ve Karar sayılı dosyasının incelenmesinde; davacısının arsa sahibi ..., davalısının yüklenici ... olduğu, davanın taraflar arasında yapılmış olan 12.11.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle açıldığı, mahkemece sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshine karar verildiği ve kararın tarafların temyiz etmemesi üzerine 03.01.2012 tarihinde, eldeki davanın yargılaması sırasında kesinleşmiş olduğu görülmüştür. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedildiği konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunmaktadır....
