Noterliği'nce düzenlenen 26.02.2007 tarih ve 4611 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dairelerin teslimi gereken 27.02.2009 tarihinden 30.04.2010 tarihine kadar her bir bağımsız bölüm için aylık 400,00 TL den 14 aylık toplam 11.200,00 TL kira tazminatının tahakkuk eden her dönem sonundan itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir....
ın diğer bağımsız bölümlerinin verildiğini, geriye 1 adet bağımsız bölüm kaldığını, bu bağımsız bölümün bedelinin iskân raporu alınmasına dahi yetmeyeceğini, ayrıca iskân raporunun alınmasına engel olacak proje aykırılıklarının olduğunu belirterek, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Yüklenici Ramazan Yavuzcan mirasçıları...ve ...'a velayeten ... verdiği cevap dilekçesinde davanın reddini istemiştir. Davacı arsa sahibi ... ile davalıların murisi yüklenici ...tarafından imzalanan 08.09.2004 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi içeriğinden yüklenicinin iskân ruhsatı alma yükümlülüğünde bulunduğu, son tapu kaydının genel iskân ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı belirlenmiştir. Dosyaya 04.04.2011 tarihli raporu veren bilirkişiler, dava tarihi itibariyle inşaatın %100 tamamlanmış olduğunu açıklamışlardır....
Yerel mahkemece, davalılar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin devamı halinde hak sahibi olabileceği aksi durumda hak iddia edemeyeceğinin anlaşıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğine dair dosyada hiç bir delil bulunmadığını, mahkemece yapının seviyesinin tespiti yönünde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmadığını belirterek hükmün bozulmasını istemiştir. Mahkemece, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmamış, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/113 Değişik İş sayılı dosyasına ibraz edilen 20.11.2012 tarihli teknik raporda dava konusu taşınmazdaki yapının seviyesinin A Blokta % 87,95 B Blokta ise % 58,12 olduğu tespit edilmiştir. Oysa ki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın tamamlanma seviyesinin karar tarihine yakın belirlenmesi gerekmektedir....
Yüklenici inşaatın tamamlanmasına yönelik kendisine düşen edimleri yerine getirmediği zaman gerek yüklenici ve gerekse yüklenicinin temlikine dayalı temlik alacaklısı ipoteğin kaldırılmasını talep edemez. 01.06.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici...'a bırakılan bağımsız bölümler davacılara ipotekli olarak devredilmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, BK'nın 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK. m.163) devir ve temlik edebilir. Temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılar arsa sahibi, davalılar yüklenicidir. Yanlar arasında düzenleme şeklinde yapılan 05.09.1995 tarihli “ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uyuşmazlık konusu değildir. Davacı arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicilerin sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde bağımsız bölümleri bitirip teslim edemediklerini ve temerrüde düştüklerini ileri sürerek düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşmenin 7. maddesinde düzenlenen ceza hükmü gereği yapımı gerçekleştirilen villa vasfındaki bağımsız bölümlerin davacılara teslimini talep etmişlerdir....
Dava dilekçesi ekinde sunulan 25.10.2007 tarihli ihtarname ile arsa sahiplerinin yüklenici şirketle aralarında akdedilen 11.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur. Tek taraflı irade beyanı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün olmadığından öncelikle yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi için ayrıca dava açılarak bu dava ile birleştirilmesi sağlanmalı, sözleşme mahkeme kararı ile feshedildiği takdirde feshin sonucuna göre yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölümle ilgili olarak açılan tapu iptâli ve tescil davası değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir....
Şti. arasında düzenlenen 10.11.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan sürede müvekkiline isabet eden dairelerin teslim edilmediğini, yüklenicinin inşaatı yarım bırakarak terk ettiğini, bunun üzerine müvekkilinin sözleşmeyi feshettiğine dair ihtarname gönderdiğini, davalı yüklenicinin diğer davalılara bağımsız bölüm satışları yaptığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000,00 TL eksik iş bedeli ve 10.000,00 TL kira bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar, davanın reddini istemiştir....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi; sözleşme gereğince davalı ...'a kayden temlik olunan tapulu taşınmaz pay kaydının iptâli ile davacılar adına tesciline ve ayrıca davalı ... tarafından pay kaydına konulan haczin terkinine karar verilmesi istemi ile açılmış; mahkemece, davalılardan ... hakkındaki davanın reddine ve haczin kaldırılması davasının konusu kalmadığından reddine ve davalı ... ile davacılar arasında yapılan İstanbul 15. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 05.03.1993 tarihli ve 08844 yevmiye numaralı Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir....
Noterliği'nin 13.04.2006 tarih ve 11492 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tazminat taleplerinin reddine karar verilmiştir. Kararı, asıl davada davacı ve birleşen davada davalı şirket vekili temyiz etmiştir. Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartın tahsili ve sözleşmenin tapuya şerhi; birleşen dava ise sözleşmenin feshi ve maddi tazminat istemlerine ilişkindir. Dosya kapsamında mevcut .... İhtisas Kurulu'nun 30.12.2013 tarih ve 4477 sayılı raporunda muris ...'...
Noterliği’nce 7585 yevmiye numarası ile yapılmış olan sözleşme, içeriği dikkate alındığında, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesidir. Sözleşmeyi taraflar dışında tapu paydaşı olduğu anlaşılan gerçek kişiler de imzalamışlardır. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bu kuralın istisnası, tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir. Davada ve sözleşmede taraf olmayan üçüncü kişiler tarafından ... aleyhine Adana 1. İdare Mahkemesi’nin 1993/1091 Esas sayılı dosyası ile arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesiyle, bu sözleşmeye dayanak olan belediye encümeni ve meclisi kararlarının iptâli için dava açıldığı, İdare Mahkemesi’nce, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden sözedilmeksizin idari işlemlerin iptâline karar verildiği, bu kararın taraflarca temyiz edilmediği, ancak Danıştay Başsavcılığı tarafından kanun yararına temyiz isteminde bulunulması üzerine, Danıştay 6....
