BORÇLAR KANUNU [ Madde 367 ] "İçtihat Metni" Mahalli mahkemesinden verilen hükmün temyizen tetkiki davalılardan Safiye vekili ile Kadir tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: Davacı arsa sahibi; yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, inşaatı tamamlamadan terk ettiğini, haketmediği halde peşinen devredilen tapu kayıtlarını 3. kişilere temlik ettiğini iddia ederek sözleşmenin feshini, davalılar adına olan kayıtların iptalini, inşaata vaki elatmalarının önlenmesini ve 5 milyar lira ecrimisilin tahsilini istemiş, Mahkemece istemler hüküm altına alınmıştır. Karar, davalılardan yüklenici ve ondan pay devralan davalı Safiye tarafından temyiz edilmiştir. Uyuşmazlık, istisna sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi çift tipli karma bir sözleşmedir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahibi arasında 13.08.2009 günü yapılan arsa payı karşılığı inşat sözleşmesine ilişkin ön sözleşme uyarınca taşınmazın imar durumuna ilişkin mahkeme kararı kesinleşmesine rağmen davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaya yanaşmadığını, sözleşme uyarınca ödenmesi gereken cezai şartın ödenmemesi üzerine başlatılan takibe vaki itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, adi yazılı şekilde yapıldığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat ön sözleşmesine dayanarak cezai şartın tahsilinin istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı mahkemenin görevsizliği nedeniyle dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, davalı arsa sahibinin sözleşmeye aykırı davrandığını ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile davacının yaptığı masrafların tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, davacı tarafın tacir olduğu, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, davacının ticari işletmesiyle ilgili olup, ticari iş olduğu ve ...icaret Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle, mahkemenin görevsizliği nedeniyle dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin tüketici saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kapsamı, karmaşıklığı ve üst düzey teknolojisi gerektirmesi karşısında, bu davaların; dilekçelerin verilmesi, tahkikat ve hüküm aşamaları yönünden daha kısa ve basit şekilde sonuçlandırılmasında yarar görülen basit yargılama usulüne tabi tutulmasının sakıncaları da gözardı edilmemelidir. Açıklanan nedenlerle somut uyuşmazlığın çözümünde, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir....
Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Bilindiği üzere fesih, sözleşme ilişkisini sona erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesi %90 ve üzeri orana ulaşmış olmalıdır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Mahkemece bozma ilamın uyularak yapılan yargılama sonucunda sözleşmeye konu taşınmaz ve tevhid edilen taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle hisseli taşınmaz oldukları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer hissedarların yokluğunda davacı ile davalı ... şirketi arasında yapıldığı diğer hissedarların katılımı olmadığından TMK’nın 692.maddesi uyarınca geçerli halde kurulmayan sözleşmenin feshinin istenmesinde hukuki yarar olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir. Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de bozma ilamı uyarınca yeterli inceleme ve araştırma yapılmamış, tapu kayıtlarının celbi ile yetinilerek hüküm kurulmuştur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Medeni Kanun'un 692. maddesi uyarınca tüm maliklerin katılımıyla yapılabilir. Bu şekilde tüm arsa maliklerinin imzalamadığı bir sözleşme geçerli olarak kurulmadığı için feshi talep edilemez....
inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ancak sözleşmede belirlenen sürenin dolmasına rağmen davalının edimini yerine getirip kendilerine düşen daireleri teslim etmediğini belirterek taraflar arasındaki sözleşmenin feshine, eksik ve ayıplı imalâta karşılık 1.000,00 TL ile 4.000,00 TL kira tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişler, mahkemece alınan bilirkişi kurulu raporuna göre inşaatın gerçekleşme seviyesinin %95 olduğu, gelinen seviyeye göre sözleşmenin geriye değil, ileriye yönelik feshedilmesinin mümkün olduğu gerekçesiyle taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye doğru feshine, 1.000,00 TL eksik imalât bedeli, 4.000,00 TL kira tazminatı olmak üzere, 5.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir....
Mahkemece, davanın kabulü ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair verilen karar, davalılar vekilinin temyiz istemi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 13.12.2004 tarih ve 2082 E., 6435 K. sayılı ilamıyla, TMK'nın 625. ve ../.....
- K A R A R - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yükleniciler ... ve ... arasında imzalanan 18.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde işin süresinin su basmanı vizesinden itibaren 30 ay olarak kararlaştırıldığını, kararlaştırılan bu sürenin iki katı kadar süre geçtiği halde, işin halen teslim edilmediğini ve teslim edilebilme imkânının da bulunmadığını, davalı yüklenicilerden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali gerektiğini ileri sürerek, 18.03.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile diğer davalılar adına kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir....
