YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2024/2313 E.  ,  2024/3104 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/68 E., 2024/103 K.
DAVA TARİHİ : 24.08.2015
KARAR : Davanın kabulü

Taraflar arasında ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemli davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu taşınmazın müvekkili ile kardeşi ... adına 1/2 'şer oranda hisseli iken kardeşinin bu hissesini 24.000,00 TL bedelle davalıya devredip hissedar olan davacıyı bu satıştan haberdar etmediklerini, devir işleminin müvekkili tarafından sonradan öğrenildiğini, ön alım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek; davalı adına kayıtlı hissenin iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı ...; açılan davayı kabul etmediğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ... vekili; davadan habersiz olarak taşınmazın müvekkilince iyi niyetle satın alındığını, açılan davayı kabul etmediklerini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 25.10.2018 tarihli ve 2015/239 Esas, 2018/323 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; davacının kötü niyetli olduğu hususunun dikkate alınmadığını, zira taşınmazın düşük bedelle ele geçirilmek istenmesi kötü niyetli olup davanın reddi gerektiğini, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ile ön alım bedeli olarak bu değerin esas alınması gerektiğini, müvekkilinin eldeki davanın açıldığından habersiz taşınmazı satın aldığını, satış yapan davalı ...'in de dava açıldığını bilmeden davalı ...'ye satış yaptığını, satışta muvazaa olduğu yönündeki Mahkeme kanaatinin hatalı olduğunu, taşınmaz üzerinde aktif olmayan kayden kalmış hacizler bulunduğunu, ... ve müvekkili arasındaki satışta bedelde muvazaanın söz konusu olmadığını, gerçek akitle satılarak 220.000,00 TL satış bedelinin ödendiğini, muvazaa iddiasının kapsamlı bir şekilde araştırılmadığını, ön alım bedelinin tespitinin de hukuka aykırı şekilde yapıldığını, iki kardeş arasında yapılan ve salt fazla harç ödenmesin diye düşük gösterilen ilk satış bedelinin esas alınmasının hukuka aykırı olduğunu belirterek; kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 17.11.2020 tarihli ve 2018/3646 Esas, 2020/1396 Karar sayılı kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 06.01.2022 tarihli ve 2021/2053 Esas, 2022/191 Karar sayılı bozma ilamıyla; "...Ön alım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davasını yeni satın alan şahsa yöneltebileceği, dilerse de tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirebileceği, bu nedenle davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre verilmesi gerektiği, önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki paydaşa dönmesinin davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel olmayacağı; bu gibi hallerde ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağının önem kazandığı, önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile davacının sorumlu olacağı, davayı yönelttiği kimsenin kötüniyetli olduğunu davacının iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlü olduğu, ikinci satışın; fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış olması halinde ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli olduğunun kabulü gerekeceği, bu durumda ayrıca kötüniyetin kanıtlanmasına gerek bulunmadığı; somut olaya gelince, 25.08.2015 tarihli resmi senet içeriğinden dava konusu 1/2 payın davalı ...’ye 220.000,00 TL. bedelle satıldığının anlaşıldığı, davacı, diğer davalı ...’e yapılan 19.08.2015 tarihli ilk satıştaki 24.000,00 TL'nin gerçek satış bedeli olduğunu, davalı ...’in diğer davalı ...’in arkadaşı olup önalım hakkına engel olmak için davalılar arasındaki satışta bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek tanık ve keşif deliline dayandığı, dosyada mevcut 29.07.2020 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 444.908,91 TL; 10.07.2020 keşif tarihi itibariyle 858.698,72 TL olduğunun tespit edildiği, her ne kadar mahkemece, davalı ...’in diğer davalı ...’in arkadaşı olup iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceği, bu nedenle davalılar arasındaki ikinci satış işleminin satış bedelini yüksek göstermek amacıyla yapıldığı gerekçesiyle ilk satıştaki bedel üzerinden tapu iptali ve tescile karar verilmiş ise de, davalılar arasındaki arkadaşlık ilişkisi davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi, ikinci satışın henüz dava dilekçesi tebliğ edilmeden gerçekleştiği, keşif sonrası alınan bilirkişi raporuna göre de dava konusu payın değerinin ilk satışta gösterilen satış bedelinden çok daha fazla olduğu; bu halde muvazaa iddiası ispatlanamadığından mahkemece, TMK’nın 734. maddesi gereği dava konusu payın 25.08.2015 tarihli ikinci satış işlemindeki satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, 19.08.2015 tarihli ilk satış bedeli üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği..." gerekçesiyle; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 373/1 inci maddesi uyarınca kaldırılmasına, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "...Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda ön inceleme tarihinden rapor tarihine kadar resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masraflarının toplamının nemalandırılmış halini belirtir şekilde alınan rapor sonucunda belirlenen bedelden, bankada bulunan mevcut bedelin mahsubu ile kalan bedelin davacıya depo ettirildiği..." gerekçesiyle;
- Davanın kabulü ile;
- Yozgat ili, Sarıkaya ilçesi, Kaplıca Mahallesi, 91 ada 3 parselde kayıtlı davalı ... adına kayıtlı 1/2 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline,

- Mahkeme dosyası adına açılan hesaba ön alım bedeli olarak yatırılan 861.423,70 TL'nin faiziyle birlikte davalı ...'ye ödenmesi için karar kesinleştiğinde ...Bankası Sarıkaya Şubesine müzekkere yazılmasına,

- Alınması gerekli 15.328,77 TL harçtan (861.423,70 TL üzerinden), peşin alınan 409,86 TL'nin mahsubu ile bakiye 14.918,91 TL'nin davalılar ... ve ...'den 6100 sayılı HMK'nın 125/1-a maddesi gereğince müteselsilen alınarak Hazineye gelir kaydına,

- Davacı davayı vekille takip ettiğinden, karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT'ye göre hesaplanan 124.756,61 TL vekalet ücretinin, davalılar ... ve ...'den 6100 sayılı HMK'nın 125/1-a maddesi gereğince müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; Mahkemece, ikinci satışa yönelik muvazaa iddiası kabul edilmediğinden, müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, lehe hiç vekalet ücreti takdir edilmediği gibi yargılama giderlerinin de müvekkili aleyhine yükletildiğini, oysa 24.000,00 TL üzerinden davacıya ve nemalandırılmış bedel olan 861.423,00 TL ile 24.000,00 TL arasındaki fark 837.000,00 TL üzerinden müvekkili lehine vekalet ücreti verilmesi gerektiğini, yargılama giderlerinin de kabul/ret oranında paylaştırılması gerektiğini, müvekkili lehine olan nemalı değerin tamamı üzerinden aleyhe nispi vekalet ve yargılama gideri yükletilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, hükümden altı buçuk ay önceki rapordaki nemalandırmanın enflasyon karşısında değersiz kaldığını, ek rapor tarihinin 01.08.2023 ve depo tarihinin ise 12.02.2024 olması nedeniyle büyük değer kaybı oluştuğunu, bu durumun sebepsiz zenginleşmeye ve fakirleşmeye neden olduğunu, bozma ilamının gereklerinin de yerine getirilmediğini, kazanılmış haklarının göz önünde bulundurularak hükmün bozulması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Aynı Kanunun 734 üncü maddesinde ise, “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” hükmü yer almaktadır.

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ön alım bedeli olarak; tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamı üzerinden davacı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gereklidir.

3. Ön alım davalarında dava değeri, tapu dairesindeki resmi akit tablosunda gösterilen satış bedeli olup somut uyuşmazlıkla ilgili olarak Dairemizin 06.01.2022 tarih ve 2021/2053 Esas, 2022/191 Karar sayılı bozma ilamında 25.08.2015 tarihli ikinci satış işlemindeki satış bedelinin esas alınması gerektiği belirtildiğinden vekalet ücretinin de bu rakam üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Yargılama sürecinde paranın satın alma gücünde meydana gelen azalma nedeniyle bozma ilamında belirtildiği gibi neması hesap ettirilmiş toplam bedel depo edilmiş ise de bu miktar (neması), dava değerine dahil olmadığından satış bedeli ve neması olarak hesaplanan değerin toplamı üzerinden vekalet ücretinin hesaplanması doğru değildir.

5. Ne var ki bu hatanın giderilmesi bozmayı gerektirmiş ise de yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile 22.02.2024 tarih ve 2023/68 Esas, 2024/103 Karar sayılı Mahkeme kararının hüküm fıkrasının; 7 nci bendinde yazılı "Davacı davayı vekille takip ettiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre hesaplanan 124.756,61 TL vekalet ücretinin, davalılar ... ve ...'den 6100 sayılı HMK'nın 125/1-a maddesi gereğince müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine," ibarelerinin çıkartılarak yerine; "Davacı davayı vekille takip ettiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre satış bedeli olan 224.000,00 TL üzerinden hesaplanan 24.158,00 TL vekalet ücretinin, davalılar ... ve ...'den 6100 sayılı HMK'nın 125/1-a maddesi gereğince müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine," cümlesinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

30.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.