YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2024/226 E.  ,  2024/1449 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2004/502 E., 2009/60 K.
KARAR : Birleştirilen 2004/505 Esas, 2004/506 Esas yönünden açılmamış sayılmasına, asıl ve birleştirilen davaların reddine

Taraflar arasındaki asıl ve birleştirilen davalarda tapu iptali ve tescil davalarında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Mahkemece birleştirilen 2004/505 Esas ve 2004/506 Esas yönünden davanın açılmamış sayılmasına, asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı bir kısım davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Asıl davada; davacı ... vekili; 14 ada 1 parsel numaralı taşınmazı ...'den satın aldığını, bu taşınmazın öncesinde tapusuz olup mirasçılar arasındaki harici anlaşma sonucu ...'ye verildiğini, davacının da 35-40 sene önce harici olarak taşınmaz henüz tapulanmamışken satın aldığını, bu husustaki senedin tapulama dosyası içinde olduğunu, ayrıca tapulama sırasında beyanlar hanesinde davacıya ait evlerin belirtildiğini, davacının taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz üzerine malik sıfatı ile ev, mandıra, müştemilat gibi yapılar ve ayrıca bağ, bahçe, meyve ağaçları dikip inşa ederek taşınmazda imar ve ihyada bulunduğunu, bu şekilde araziyi kıymetlendirdiğini, yapıların değerinin arazi değerinden çok fazla olması nedeni ile davalılara ait 14 ada 1 parsel No.lu taşınmazın davalılar adına tapudaki kaydının bedeli mukabili iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2. Birleştirilen 2004/503 Esas sayılı dosyasında davacı olan ... vekili; 14 ada 1 parsel numaralı taşınmazı ...'den satın aldığını, bu taşınmazın öncesinde tapusuz olup mirasçılar arasındaki harici anlaşma sonucu ...'ye verildiğini, davacının da 35-40 sene önce harici olarak taşınmaz henüz tapulanmamışken satın aldığını, bu husustaki senedin tapulama dosyası içinde olduğunu, ayrıca tapulama sırasında beyanlar hanesinde davacıya ait evlerin belirtildiğini, davacının taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz üzerine malik sıfatı ile ev, mandıra, müştemilat gibi yapılar ve ayrıca bağ, bahçe, meyve ağaçları dikip inşa ederek taşınmazda imar ve ihyada bulunduğunu, bu şekilde araziyi kıymetlendirdiğini, yapıların değerinin arazi değerinden çok fazla olması nedeni ile davalılara ait 14 ada 1 parsel No.lu taşınmazın davalılar adına tapudaki kaydının bedeli mukabili iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

3. Birleştirilen 2004/504 Esas sayılı dosyasında davacı olan ... vekili; 14 ada 1 parsel numaralı taşınmazı ...'den satın aldığını, bu taşınmazın öncesinde tapusuz olup mirasçılar arasındaki harici anlaşma sonucu ...'ye verildiğini, davacının da 35-40 sene önce harici olarak taşınmaz henüz tapulanmamışken satın aldığını, bu husustaki senedin tapulama dosyası içinde olduğunu, ayrıca tapulama sırasında beyanlar hanesinde davacıya ait evlerin belirtildiğini, davacının taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz üzerine malik sıfatı ile ev, mandıra, müştemilat gibi yapılar ve ayrıca bağ, bahçe, meyve ağaçları dikip inşa ederek taşınmazda imar ve ihyada bulunduğunu, bu şekilde araziyi kıymetlendirdiğini,14 ada 1 parsel No.lu taşınmazın davalılar adına tapudaki kaydının bedeli mukabili iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

4. Birleştirilen 2004/505 Esas sayılı dosyasında davacı olan ... vekili; 14 ada 1 parsel numaralı taşınmazı ...'den satın aldığını, bu taşınmazın öncesinde tapusuz olup mirasçılar arasındaki harici anlaşma sonucu ...'ye verildiğini, davacının da 35-40 sene önce harici olarak taşınmaz henüz tapulanmamışken satın aldığını, bu husustaki senedin tapulama dosyası içinde olduğunu, ayrıca tapulama sırasında beyanlar hanesinde davacıya ait evlerin belirtildiğini, davacının taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz üzerine malik sıfatı ile ev, mandıra, müştemilat gibi yapılar ve ayrıca bağ, bahçe, meyve ağaçları dikip inşa ederek taşınmazda imar ve ihyada bulunduğunu, bu şekilde araziyi kıymetlendirdiğini, yapıların değerinin arazi değerinden çok fazla olması nedeni ile davalılara ait 14 ada 1 parsel No.lu taşınmazın davalılar adına tapudaki kaydının bedeli mukabili iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

5. Birleştirilen 2004/506 Esas sayılı dosyasında davacı olan ... vekili; 14 ada 1 parsel, 42 ada 4 parsel numaralı taşınmazları ...'den satın aldığını, bu taşınmazın öncesinde tapusuz olup mirasçılar arasındaki harici anlaşma sonucu ...'ye verildiğini, davacının da 35-40 sene önce harici olarak taşınmaz henüz tapulanmamışken satın aldığını, bu husustaki senedin tapulama dosyası içinde olduğunu, ayrıca tapulama sırasında beyanlar hanesinde davacıya ait evlerin belirtildiğini, davacının taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmaz üzerine malik sıfatı ile ev, mandıra, müştemilat gibi yapılar ve ayrıca bağ, bahçe, meyve ağaçları dikip inşa ederek taşınmazda imar ve ihyada bulunduğunu, bu şekilde araziyi kıymetlendirdiğini, yapıların değerinin arazi değerinden çok fazla olması nedeni ile davalılara ait 14 ada 1 parsel ve 42 ada 4 parsel No.lu taşınmazların davalılar adına tapudaki kaydının bedeli mukabili iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalılar vekilleri, davanın haksız ve yersiz olduğunu, davacıların kendilerine ait taşınmazlar üzerine kaçak gecekondu şeklinde düşük ekonomik değerli eğreti yapılar inşa ettiklerini, ayrıca 1974 senesinde yapılan kadastro çalışmaları sırasında herhangi bir itirazlarının olmayıp tapulama tespit tutanaklarına muhtesatları yazdırmadıklarını, arazi değerinin üzerindeki yapılar ve ağaçlar değerinden çok daha fazla olduğunu, 10 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra davanın açılmış olduğunu belirterek, haksız ve yersiz davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacılar ... ve ... vekili Av. ... en son geldiği duruşma tarihi olan 21.05.2008 ile karar tarihi olan 05.03.2009 tarihi arasında tarafların duruşmaya katılmadıkları ve 3 aylık yasal sürenin fazlası ile dolmuş olduğu görülmekle birleşen 2004/505 ve 506 Esas sayılı dosyalar yönünden davaların açılmamış sayılmasına, asıl dava ve birleştirilen diğer davaların temliken tescil şartlarının oluşmadığını belirtilerek reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Bir kısım davacılar vekili; dava konusu taşınmazın harici taksim ile ...'ye verildiğini, harici senetlerle taşınmazın satın alınarak imar ve ihya edildiğindiğini taşınmaz üzerindeki muhdesatların değerinin arazi değerinden çok yüksek olduğunu, davacıların muhdesatlardan kaynaklı haklarının gözönünde bulundurulmadan hüküm kurulduğunu belirterek usul ve yasaya aykırı kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, temliken tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına  devam olunan  mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun)  428 inci maddesi,  438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

2. Türk Medeni Kanunu'nun 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, Yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunu'nun 722, 723 üncü ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

3. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

4. Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir. Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanunu'nun 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunu'nun 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

5. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

6. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

7. Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup bir kısım davacılar vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Bir kısım davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

11.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.