YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2024/2075 E.  ,  2024/2899 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2616 E., 2024/400 K.
DAVA TARİHİ : 06.09.2017
KARAR : Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çanakkale 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/275 E., 2018/345 K.

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen geri alma opsiyonlu satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; 886 ada 39 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı A Blok 2 numaralı bağımsız bölümde 1/2'şer pay sahibi olan müvekkillerine davalının kentsel dönüşüm çerçevesinde ve güven telkin ederek "Size bir miktar para verelim. Taşınmazdaki ipotekleri kaldırın. Yeni inşaatta hakkınıza düşen bir üst daireyi tekrar aynı bedelle alırsınız." diyerek müvekkillerini hisselerini satmaya ikna ettiğini, müvekkillerinin taşınmazı 120.000,00 TL bedelle davalıya satış yoluyla devrettiğini, asıl olan bu rakamın teminat olduğunu, gerçek amacın satış olmadığını, bu paranın dairenin maliyet fiyatı olduğunu, üzerinde çok düşünülmediğini, bu şekilde işlem yapılmasının sebebinin inşaat bitince davalının kâr elde etmesi, davacıların yeni daire alması ve davalının parasını geri alması olduğunu; geri almanın şartlarının taraflar arasında imzalanan geri alma opsiyonlu satış sözleşmesi ile kararlaştırıldığını, davalının inşaat bitince müvekkillerine ihtarname gönderdiğini ancak ihtarname usulüne uygun düzenlenmediği gibi müvekkiline usulüne uygun tebliğ edilmediğini, ihtarnameden haberdar olunca müvekkillerinin de davalıya geri alım hakkını kullanmak istediklerini bildirir ihtarname gönderdiklerini ancak davalının taleplerini olumsuz karşıladığını belirterek, 1. kat 9 numaralı taşınmazın tapusunun iptal edilerek müvekkillerinin 1/2 hisseleri oranında adlarına tesciline, mümkün olmadığı taktirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 180.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın dayandığı sözleşme her ne kadar hukuki geçerlilik şartlarını taşımasa da müvekkilinin sözleşmeye bağlı kaldığını ve geri alım hakkının kullanılıp kullanılmayacağı hususunda ihtarname keşide ettiğini, ancak davacı tarafın geri alım hakkını kullanacağı hususunda hiçbir bildirimde bulunmadığını, müvekkilinin kusuru ya da sözleşmeye aykırı davranışının olmadığını, davacıların iddiaları gerçek olsa bile geri alım hakkının kullandırılmamasının davacıya sadece tazminat isteme imkanı sağladığını belirterek, davanın reddini, aksi kanaatte olunursa müvekkilinin davacılara ödediği paranın faiziyle müvekkiline ödenmesine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tanık beyanlarına göre davacılar ile davalı taraf arasında yapılan sözlü görüşmeden davacıların müsait olmamaları nedeniyle geri alım hakkını kullanmadıkları, davacıların davalıya yeni adreslerini bildirmedikleri, ihtarnamenin tebliği usulsüz olsa dahi 21.01.2016 tarihinde ihtarnameyi öğrendikleri, sözleşmeden davalının taşınmaz bilgisi ve İBAN numarası bildireceğine dair bir ibarenin yer almadığı, davacıların hangi dairenin verileceğinden haberdar olduğu, bedelin 30 günlük sürede tevdi mahalli tayin edilerek depo da edilmediği, davacının bu nedenlere sığınmasının iyiniyet ve dürüstlük ilkeleri ile bağdaşmadığı, davacıların tazminat talep etme haklarının da bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 14.07.2021 tarihli ve 2019/1150 Esas, 2021/1165 Karar sayılı kararıyla; davacı tarafça dayanılan geri alım sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil ile menfi ve müspet zararların istenemeyeceği, ancak geçersiz sözleşme uyarınca tarafların birbirlerine verdiklerini talep edebilecekleri, davacıların davalıya bedel ödediğinin iddia ve ispat edilmediği, davanın bu nedenlerle reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçeyle karar verildiği gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kamu düzeni bakımından kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 28.02.2023 tarihli ve 2021/6958 Esas, 2023/1195 Karar sayılı ilamında; "sözleşmenin teminat amacıyla inanç sözleşmesi niteliğinde olduğu ve davacıların inanç ilişkisini bu sözleşmeyle kanıtlamış oldukları, geri alım sözleşmesi olduğunun kabulünde dahi, davacı tarafta sözleşmeye uyacağı yönünde güven oluşturduktan sonra bu güvene aykırı olarak şekle aykırılığı ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması olacağından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi uyarınca şekle aykırılık iddiası dinlenmemesi gerektiği, 20.11.2015 tarihli ve 15510 yevmiye numaralı ihtarname ile davacılardan geri alım hakkını kullanıp kullanmayacaklarını bildirmeleri istenmiş ise de, ihtarnamede davacılara verilecek taşınmazın bilgileri ve davacıların haklarını ne şekilde kullanabileceklerine ilişkin açıklamalar yer almadığı gibi söz konusu ihtarnamenin davacıların adres kayıt sistemindeki adreslerinden farklı bir adrese 7201 sayılı Kanun'un 21 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne aykırı olarak usulsüz tebliğ edildiği, "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesinin" taraflar arasındaki inançlı işlemin yazılı delili olduğunun kabulüyle ve 4721 sayılı Kanun'un 2 inci maddesi gözetilerek, davacıların tapu iptali ve tescil talepleri değerlendirilip, söz konusu sözleşme çerçevesinde belirlenecek bedelin 6098 sayılı Kanun'un 97 nci maddesi hükmü gereğince depo edilmesi için davacılara süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği" gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma kararındaki gerekçe ile davanın kabulüne, taşınmazdaki 1. Kat 9 No.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına 1/2'şer hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline, depo edilen 120.000,00 TL'nin işlemiş neması ile birlikte davalı tarafa karar kesinleştiğinde ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında inançlı işlem bulunmadığını, sözleşmenin geri alım sözleşmesi olduğunu, sözleşmede davacılara tanınan hakkın inşa edilecek taşınmazda bir daire satın almak istemeleri halinde nitelikleri belirtilen bir başka daireyi alma 120.000,00 TL bedelle satın alma hakkı, müvekkilinin borcunun davacılardan satın alma teklifi geldiği takdirde belli bir bedelle satma yükümlülüğü olduğunu, bina yıkılıp yenisi inşa edildiğinden inanç sözleşmesi koşullarından olan mal veya hakkı aynen iade etme borcundan dolayısıyla, inançlı işlemin varlığından söz edilemeyeceğini, İlk Derece Mahkemesi kararında da belirtildiği üzere; tarafların sözleşmede yer alan adresi tebligat adresi olarak kabul ettiklerini, mernis adresine 03.12.2015 tarihinde tebligat yapıldığını ve 30 gün içerisinde geri alım hakkının kullanılmadığını, davacıların sözleşmedeki adresin yok olduğunu bilmelerine rağmen yeni tebligat adresi konusunda davalı şirkete bir bildirimde bulunmadığını, tebligatın usule uygun olmadığı düşünülse bile davacıların gönderdikleri 01.02.2016 tarihli ihtarnamede ihtarnameyi 21.01.2016 tarihinde öğrendiklerini kabul ettiğini, bu ihtarnamede sözleşmede böyle bir hüküm yer almamasına rağmen banka iban numarası ve taşınmaz bilgilerinin bildirilmesini istediklerini, dava tarihine kadar herhangi bir ödeme yapmadıklarını, yazılı bildirime rağmen sözleşmede kararlaştırılan sürede geri alma opsiyonu kullanılmadığından davanın reddi gerektiğini, taşınmazın güncel değerinin 5 milyon TL olduğunu, müvekkilce ihtar koşulunun yerine getirilmediği düşünülse dahi, bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre takdiri gerektiğini ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davaya dayanak "Geri Alma Opsiyonlu Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin geçerli olup olmadığı, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olup olmadığı ve bu sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat talep edilip edilemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Hukukun uygulanması" kenar başlıklı 33 üncü maddesi şöyledir:
"Hakim, Türk hukukunu re'sen uygular."

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun;
a)"Dürüst davranma" kenar başlıklı 2 nci maddesi,
"Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.

Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

b)"Hukuki işlem" kenar başlıklı 706 ıncı maddesi,
"Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. "

c) "Alım ve geri alım hakları" kenar başlıklı 736 ncı maddesi ise,
"Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer." hükmünü içermektedir.

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun;
a)"Sözleşmenin yorumu, muvazaalı işlemler" kenar başlıklı 19 uncu maddesi,
"Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır."

b)"İfada sıra" kenar başlıklı 97 nci maddesi,
“Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.”
c) "Şekil" kenar başlıklı 237 nci maddesinin ilgili bölümü,
"Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
..." şeklinde düzenlenmiştir.

4. 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun "Tebliğ İmkansızlığı ve tebellüğden imtina" kenar başlıklı 21 inci maddesinin ikinci fıkrasında,
"(Ek fıkra: 11.01.2011-6099/5 md.) Gösterilen adres muhatabın adres kayıt sistemindeki adresi olup, muhatap o adreste hiç oturmamış veya o adresten sürekli olarak ayrılmış olsa dahi, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza karşılığında teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır." hükmü yer almaktadır.

3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

23.05.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.