YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2023/41 E.  ,  2024/994 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1896 E., 2022/1637 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/408 E., 2021/322 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; davacıların murisi olan ...'ın, düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davacıların ve davalının murisi olan ... adına kayıtlı 258 parseldeki tüm miras hak ve hisselerini davacıların murisi olan ... tarafından satın alındığı ve bedelin peşin ve nakden ödendiğini ileri sürerek ...'dan davalılara intikal edecek olan miras hisselerin iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, mümkün olmaması halinde 5.000,00 TL alacağın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP
Davalı ... vekili; tapu kaydı üzerindeki şerhin kaldırılmasını, davanın harcının eksik olduğunu ve tamamlanmasını talep ettiğini, müvekkilinin imzaladığını iddia ettiği sözleşmenin hukuken sakat olduğunu, zamanaşımı def’inde bulunduğunu belirterek haksız ve hukuka aykırı davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri
1.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşme tarihlerine bakılacak olursa, aradan 40-50 yıl geçmesine rağmen, davacılar herhangi bir hukuki yola başvurmadıklarını, söz konusu arsalar imar düzenlemesi geçirince bu yola başvurduklarını, sadece bu durumun dahi davacıların kötü niyetli olduklarının göstergesi olacağını, dava konusu gayrimenkule ilişkin yapılan satış vaadi sözleşmesinin, müvekkilinin murisinin okumamış olmasından ve saflığından yararlanılarak imzalatıldığını, yani görünen irade ile gerçek irade birbiri ile örtüşmediğini ve sözleşmeyi sakat kıldığını, bu nedenle davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesinin usul ve yasalarla çelişmekte olduğunu, sözleşmelerin zamanaşımına uğradığını, satış vaadi sözleşmeleri için ayrı bir zamanaşımı süresi özel olarak belirlenmemiş olduğunu, bu nedenle Borçlar Kanununda belirlenen genel zamanaşımının uygulanması gerektiğini, bu sürenin 10 yıl olup, bahse konu sözleşmelerin üzerinden 40-50 yıl geçtiğini, mahkemece bu durum göz önünde bulundurulmayarak davanın kabulüne karar verildiğini, müvekkilinin mirasbırakanlarının davacılara bu gayrimenkulü satmadığı ve kullanımını da devretmediklerini, yani davacılar bu arazileri fiilen kullanmadıklarını, araziyi fiilen kullanmayan davacılar yönünden zamanaşımının her halde 10 yıl olup bu sürenin geçmiş olduğunu, davacılar sözleşme üzerinden yıllar geçmesine rağmen, satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh işletmediklerini, bu durumda Mahkemenin dikkatinden kaçtığını belirterek Mahkeme hükmünün ortadan kaldırılmasına, haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu sözleşmelerin asıllarının mahkeme tarafından incelenmesi ve imzaların müvekkiline ait olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini, davacının saflığından faydalanmak sureti ile bu sözleşmeyi müvekillerin mirasbırakanlarına imzalatmış olduğunu, müvekkillerin mirasbırakanları hiç bir zaman söz konusu taşınmazı davacılara satmadığı ve zilyetliğini devretmediklerini, 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin de çoktan dolduğundan müvekkiline ait taşınmazı haksız bir şekilde gasp etmek isteyen davacının davasının reddi gerektiğini, davacının kötü niyetli olduklarını, müvekkiline ait taşınmazın olduğu bölgeye imar izni gibi değer artırıcı gelişmeler olduğunu öğrendiklerinde bu tarz bir yola başvurulduğunu belirterek Mahkeme hükmünün kaldırılmasını, haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; İlk Derece Mahkemesine ait kararda usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; aşamalardaki ve istinaf başvurusundaki savunmalarını tekrarla belirterek kararın bozulmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa alacak istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8 inci maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı)
Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/14132 Esas, 2019/6133 Karar sayılı ilamı)

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için satış vaadine konu gayrimenkulün sözleşmede belirtilmesinde zorunluluk bulunmamaktadır. Taşınmazların belirli veya belirlenebilir olması gerekli ve yeterlidir. Bu nedenle, satışı vaat olunan taşınmazın genel ve kapsamlı bir anlatımla sözleşmede yazılı olması ve arazide belli edilebilir olması durumunda belirlilik şartının gerçekleşmiş bulunduğu kabul edilmelidir. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2015/13509 Esas, 2015/11639 Karar sayılı ilamı) .

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/661 Esas, 2018/5376 Karar sayılı ilamı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı)

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı ... vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.