YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2023/3096 E.  ,  2024/3414 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/259 E., 2023/588 K.
DAVA TARİHİ : 26.02.2020
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Manisa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/259 E., 2020/117 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 3235 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, müvekkilinin sınırdaşı olan 3083 parsel sayılı taşınmazın 20.04.2018 tarihinde davalıya satıldığını, yapılan satış hakkında müvekkiline bildirim yapılmadığını, sözü geçen parsellerdeki arazilerin tarım arazisi olup 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında olduğunu belirterek , taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin söz konusu taşınmazını ... isimli şahıstan 20.04.2018 tarihinde 340.000,00 TL bedelle satın aldığını, banka aracılığı ile ödenen 300.000,00 TL satış bedeline ait dekontu dosyaya sunduklarını, kalan 40.000,00 TL satış bedelinin ve 5.000,00 TL'lik komisyon ücretinin ise satıcıya ve komisyoncu olan şahsa elden ödendiğini, her ne kadar tapudaki satış bedeli 100.000,00 TL olarak gözükse de müvekkilinin toplamda 345.000,00 TL masraf yaptığını, davacının satıştan haberdar olduğunu, kötü niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin ön alım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinin bulunması gerektiği, bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın tarla vasıflı tarım arazisi olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 3083 parsel sayılı taşınmazın davalının satın aldığı 102.000,00 TL bedel üzerinden tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, 102.000,00 TL ön alım bedelinin nemalarıyla birlikte karar kesinleştiğinde talep halinde davalı ...'a ödenmesine, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu yasanın yürürlükten kaldırıldığını, taşınmazların tarımsal arazi vasfı taşımadığını, ilamın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporunda davalıya ait dava konusu 3083 parsel sayılı taşınmaz ile davacıya ait 3235 parsel sayılı taşınmazın her ikisinin aynı vasıfta birinci sınıf tarım arazisi niteliğinde ve sınırdaş olduğunun tespit edildiği, sınırdaş arazi malikinin yasal ön alım hakkının oluştuğu, davanın kabulüne dair verilen karar usul ve yasa hükümlerine uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde; eksik inceleme ile karar verildiğini, müvekkillerine ait taşınmazın tarımsal arazi mahiyetinde olmadığını, taşınmazın boyutu değerlendirilmeden karar verildiğini, yasanın yürürlükten kaldırıldığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sınırdaş parsel malikine tanınan yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Ön alım hakkı” kenar başlıklı 8/i maddesi eklenmiştir.

3. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de ön alım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin ön alım haklarını kullanamayacağı; ön alım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin ön alıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve ön alım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı.

4. Sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiş; 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır. 7255 sayılı Kanun 4 Kasım 2020 tarihli ve 31294 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girmiştir.

5. Bu tespitlere göre, sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkra hükmü, 15 Mayıs 2014 ila 4 Kasım 2020 tarihleri arasında yürürlükte kalmıştır.

6. Kanun değişikliğinin, taşınmazın resmi satış sözleşmesinden ve eldeki davadan sonra yürürlüğe girmiş olması nedeniyle somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığının öncelikli olarak olarak çözülmesi gerekmektedir.

7. 03.12.2001 tarihli ve 4722 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un “Geçmişe etkili olmama kuralı” kenar başlıklı 1 inci maddesi uyarınca, Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayların hukukî sonuçlarına, bu olaylar hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan işlemlerin hukuken bağlayıcı olup olmadıkları ve sonuçları, bu tarihten sonra dahi, yapıldıkları sırada yürürlükte bulunan kanunlara göre belirlenir. Türk Medenî Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten sonra gerçekleşen olaylara, Kanunda öngörülmüş ayrık durumlar saklı kalmak kaydıyla, Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.

8. Bu düzenlemeye göre, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na yönelik uygulamalarda derhal uygulama ilkesi benimsenmiş olup bu ilke, hukuk güvenliğinin daha genel anlamda hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir. Özel hukuk alanında ve özellikle medeni hukuk kurallarının uygulanmasında, kural olarak her kanun, eğer tersini öngören bir hüküm taşımıyorsa, ancak yürürlüğe girdiği tarihten sonraki zamanda meydana gelen olaylara ve ilişkilere uygulanır; o tarihten önceki zamana rastlayan olaylara ve ilişkilere uygulanmaz. Hukuk güvenliği bunu gerektirir.

9. 4722 sayılı Kanunla, toplum barışının temel dayanağı olan hukuka ve özellikle kanunlara karşı güveni sağlamak amaçlandığı için, kendi bünyesinde farklı bir uygulama tarihi içermeyen bir kanunun kural olarak geriye yürümeyeceği (geçmişe etkili olamayacağı) esası kabul edilmiştir.

Kanunların geriye yürümemesi (geçmişe etkili olmaması) kuralının istisnaları da vardır. 4722 sayılı Kanun'un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde bunlar sayılmış olup bu hallerin gerçekleşmesi durumunda kanunların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir.

10. 7255 sayılı “Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun”un 20 nci maddesiyle sınırdaş tarım arazisi maliklerine ön alım hakkı veren 5403 sayılı Kanun'un 8/i maddesinin ikinci fıkrası yürürlükten kaldırılırken bu değişikliğin geçmişe etkili olacağına dair, anılan Kanun'da bir hüküm bulunmadığı gibi; olayda 4722 sayılı Kanun'un 2, 3 ve 4 üncü maddelerinde sayılan istisnalardan herhangi birinin söz konusu olmadığı da açıktır.

11. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tâbi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı; tarım arazisi satışlarında ise sınırdaş parsel malikine satışa konu tarım arazisini öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

12. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

13. Kural olarak ön alım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

12.06.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.