YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2023/2519 E.  ,  2024/2977 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/730 E., 2023/216 K.
DAVA TARİHİ : 24.04.2019
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/248 E., 2020/33 K.

Taraflar arasındaki temliken tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.05.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat Nefize İşgüzar geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; Balıkesir ili, ... ilçesi, 742. ada 77 parsel Nolu 486,82 m2'lik ... İşletmelerine ait bir kısım ihtiyaç fazlası taşınmazın 12.04.2007 tarihinde yapılan taşınmaz satışı ihalesi sonucunda ... Yönetim Kurulunun 24.05.2007 tarih ve 11/109 sayılı kararı ile 19.06.2007 tarihinde 360.000 TL bedelle müvekkili şirkete satıldığı ve bu satış doğrultusunda da tapuda müvekkili firma adına devir işlemleri tamamlandığını, ancak daha sonra davalının ilgili ihalenin dayanağı olan yönetmeliğin iptal edildiğini gerekçe göstererek müvekkili şirket aleyhine tapu iptal- tescil davası açtığını, ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açıldığını, mahkemenin 20.11.2014 tarihli ve 2014/418 Esas, 2014/547 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne dair verilen kararın Yargıtayca onanarak kesinleştiğini, müvekkili şirketin ihale ile araziyi satın aldığını, iyiniyetli olarak arsanın kendisine ait olduğu güvencesiyle kendi malzemesi ile arsa değerinden daha kıymetli olan bir bina inşa ettiğini ileri sürerek temliken tescil talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili; ... Yönetim Kurulu’nun 24.05.2007 tarih ve 11/109 sayılı kararı ile 19.06.2007 tarihinde 360.000,00 TL bedelle davacıya satılarak tapuda devir işlemlerinin tamamlandığını, taşınmaz satış ihalesinin iptaline karar verdiğini, Danıştay kararı doğrultusunda müvekkil idarece işlem yapılması gerektiğinden, tapu iptali ve tescil davası açıldığını, davanın kabulüne dair verilen kararın Yargıtayca onanarak kesinleştiğini, arsa değerinin yapının değerinden dava fazla olduğu kanısında olduklarını, davacının ihale sonucunda söz konusu taşınmazı satın aldığı ve iyiniyetli olduğu hususunda tereddüt bulunmamakla birlikte, mahkeme kararı doğrultusunda işlem yapmak zorunda kalan müvekkil idarenin de iyiniyetli olduğunu, davacının mağduriyetinin müvekkili idareden kaynaklanmadığından davanın kabulüne karar verilmesi halinde, işbu davanın açılmasına müvekkili idarenin sebebiyet vermediği nazara alınarak aleyhlerine yargılama gideriyle vekalet ücretine hükmedilmemesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişilerce tanzim edilen rapordan anlaşılacağı üzere, yapının değerinin arsanın değerinden açıkça fazla olduğunu, taşınmazın beyanlar hanesine 18.03.2008 tarihinde "Danıştay 13. Dairesi 18.02.2008 tarih, 2007/183 sayılı mahkeme müzekkeresi numaralı davasında davalıdır" şeklinde açıklama şerhin tescil edildiğini; olup şerhin terkin tarihinin ise 01.07.2015 olduğunu; yapının temel tarihinin 28.09.2009, subasman tarihinin 10.10.2009 olup, yapı kullanma izin başvurusunun 25.05.2010 tarihinde gerçekleştiği açıklanmıştır. Mahkemece, arsanın mülkiyeti davacı şirketin de olsa, tapu sicilinin aleniliği ilkesi de gözetilerek taşınmazın beyanlar hanesinde "davalıdır" şehir bulunmasına rağmen, davacı şirket bilerek yahut bilmesi gerekerek davaya konu yapıyı inşa ettiğinden TMK'nın 724 üncü maddesinin uygulanabilmesi için gerekli olan iyi niyet koşulunun somut olayda gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; yönetmeliğin iptali kararının 26.04.2011 tarihinde verildiğini, Anayasa Mahkemesinin 5335 sayılı Yasanın 32/1 maddesinin iptaline ilişkin karar tarihinin 13.01.2011 olduğunu, "davalıdır" şerhinin tescil tarihinin 18.03.2008 olduğunu belirtse de o tarihte taşınmazın mülkiyetinin müvekkili şirkette olup, bu taşınmaza ilişkin taraflarınca açılmış bir tapu iptal ve tescil davası bulunmadığını, yapının temel tarihinde ve yapı kullanma izin başvurusu tarihinde dava konusu taşınmazın mülkiyetinin müvekkili şirkette olup, taşınmaza ilişkin açılmış olan herhangi bir davanın da mevcut olmadığını, mülkiyeti kendisine ait bir taşınmaz üzerinde inşaat yapmasının yalnızca "davalıdır" şerhine dayanarak iyiniyetli olmadığı hususunu ispat etmediğini, Danıştay 13. Dairesi tarafından verilen yürütmenin durdurulması kararının ... üzerine kayıtlı olan taşınmazlarla ilgili olup, çekişmeli taşınmazlar ise yürütmenin durdurulması kararının verildiği tarihte davacı adına kayıtlı bulunduğundan, söz konusu kararın çekişmeli taşınmazlar yönünden uygulama olanağı da olmadığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapının yapıldığı tarihte dava konusu taşınmazın tapu kaydının üzerinde satıma esas olan ihalenin ve ihalenin dayanğı olan yasa maddesinin iptali yönünde davanın bulunduğu, yapının yapıldığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmesi gereken iyiniyet şartının gerçekleşmediği gözetilerek mahkemece davanın reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, temliken tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. Türk Medeni Kanununun 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tâbi olur. Ancak, Kanun koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723 üncü ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

3. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

4. Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir. Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

5. Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

6. Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

3. Değerlendirme
1. 12.04.2007 tarihinde yapılan ihale ile davacı ...Pazarlama Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.’ye ihale edildiği, 28.06.2007 tarihli satış akdi ile davacı ...Pazarlama Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. adına tescil edildiği görülmektedir. Taşınmazın beyanlar hanesine 18.03.2008 tarihinde "Danıştay 13. Dairesi 18.02.2008 tarih, 2007/183 sayılı mahkeme müzekkeresi numaralı davasında davalıdır" şeklinde açıklama şerhin tescil edildiği; şerhin terkin tarihinin ise 01.07.2015 olduğu; yapının temel tarihinin 28.09.2009, subasman tarihinin 10.10.2009 olup, yapı kullanma izin başvurusunun 25.05.2010 tarihinde gerçekleştiği, davacı aleyhine tapu iptal tescil davasının 25.04.2012 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

2. İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

3. Davacı taraf kesinleştirilen ihale sonucu tapuda adına tescil edilen 742 ada 77 parsel sayılı taşınmaza inşaat yapmak üzere gerekli izinleri almak suretiyle mülkiyet hakkına dayalı olarak yapı yapmış, tapu iptal tescil davası açılmadan yapıyı tamamlamıştır. İhalenin feshine ilişkin dava açılması ve taşınmazın beyanlar hanesine 18.03.2008 tarihinde "Danıştay 13. Dairesi 18.02.2008 tarih, 2007/183 sayılı mahkeme müzekkeresi numaralı davasında davalıdır" şeklinde açıklama şerhin tescil edilmesi malikin mülkiyet hakkını sınırlandıran bir husus değildir. Davacı tarafın iyi niyetli olduğunun kabulü ile yukarıda açıklanan diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği hususunda bir inceleme yapılmak üzere kararın bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekillinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 17.100,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, Mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumuzdan, hükmün bozulması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamamaktayız.