YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2023/2001 E.  ,  2024/2579 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
EK KARAR TARİHİ : 02.03.2023
SAYISI : 2021/1496 E., 2022/2962 K.
DAVA TARİHİ : 14.02.2017
KARAR : İstinaf talebinin kesin olarak reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi 02.03.2023 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin reddine
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/65 E., 2018/119 K.

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf talebinin kesin olarak reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle Bölge Adliye Mahkemesinin 02.03.2023 tarihli ek karar ile temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi 02.03.2023 tarihli ek kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; müvekkiline 1287 ada 18 parsel sayılı taşınmazın paydaşı olduğunu söz konusu taşınmazın 2059/1760000 hissesinin 04.03.2015 tarihinde davalıya satıldığını, davacıya yasal ön alım hakkının tanınarak davalı üzerindeki taşınmaz hissesinin müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili, davacının ön alım hakkının bulunmadığını, dava konusu taşınmazın halen arsa tapusu olsa da arsa üzerinde bina bulunduğunu ve müvekkilinin bu binanın 13 numaralı bağımsız bölümünde ikamet ettiğini, fiili paylaşım olduğunu ve dava açma süresinin geçtiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; davanın süresinde açıldığı, davacının kötüniyetinin ispatına dair delil bulunmadığı, davacının kullandığı veya kullanabileceği bir yer olmadığı, fiili taksimin bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili, mahkemece verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taşınmazın gerçek rayiç bedelinin hesaplanması gerektiğini, taraflar arasından taşınmaz üzerinde fiili ve rızai paylaşımın bulunduğunu ve hak düşürücü süre itirazını yinelediğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilinin istinaf talebinin kesin olarak esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı davalı vekili süresi içinde temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Bölge Adliye Mahkemesinin Temyiz Başvurusunu Değerlendirme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesi 02.03.2023 günlü ek karar ile; "yargılama sırasında belirlenen dava değeri ve hükme esas alınan miktarın karar tarihi itibariyle geçerli olan temyiz kesinlik sınırı altında kaldığı" gerekçesiyle davalı vekilinin temyiz talebinin reddine karar vermiştir.

D. Ek Karara Karşı Temyiz Yoluna Başvuran
Bölge Adliye Mahkemesinin 02.03.2023 günlü ek kararına kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

E.Temyiz Sebepleri
Davalı vekili 02.03.2023 günlü ek karar ve karara karşı temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesinin 15.12.2022 günlü kararının temyizine ilişkin dilekçesine ek olarak kararın temyiz edilebilir olduğunu ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesinin 02.03.2023 günlü ek kararı ile 15.12.2022 günlü kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini istemiştir.

F. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 inci ve devamı maddeleri,

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun; 1) “Taleple bağlılık ilkesi” kenar başlıklı 26 ncı maddesinde; hâkimin, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olduğu; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremeyeceği; duruma göre talep sonucundan daha azına karar verebileceği,

3. “Temyiz edilebilen kararlar” kenar başlıklı 361 inci maddesinde; Bölge Adliye Mahkemesi hukuk dairelerinden verilen temyizi kabil nihai kararlar ile hakem kararlarının iptali talebi üzerine verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabileceği,

4. “Temyiz edilemeyen kararlar” kenar başlıklı 362 nci maddesinde; Bölge Adliye Mahkemelerinin, miktar veya değeri kırk bin Türk Lirasını (bu tutar dâhil) geçmeyen davalara ilişkin kararlarının; bu tür kararlarda alacağın bir kısmının dava edilmiş olması durumunda, kırk bin Türk Liralık kesinlik sınırının alacağın tamamına göre belirleneceği; alacağın tamamının dava edilmiş olması hâlinde, kararda asıl talebin kabul edilmeyen bölümü kırk bin Türk Lirasını geçmeyen tarafın temyiz hakkının bulunmadığı; ancak, karşı taraf temyiz yoluna başvurduğu takdirde, diğer tarafın da düzenleyeceği cevap dilekçesiyle kararı temyiz edebileceği, hüküm altına alınmıştır.

5. Genel olarak, davacının dava dilekçesinde gösterdiği dava değeri çoğu zaman davacının talep ettiği alacak veya tazminat miktarını gösterirken, davanın kabulü halinde bu miktarın yüksekliği davacının lehine sonuç doğurur.

6. Bazı davalarda ise, mahkemece belirlenen ve hüküm altına alınan dava değeri davacının değil davalının lehine olabilmektedir. Mesela; ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, davanın kabulü halinde belirlenen değer üzerinden davalı taraf harç ve vekalet ücreti ödemek zorunda ise de, ön alıma konu payın belirlenen bedelinin davalıya ödenmek üzere davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi gerektiğinden, kabul edilen miktar davalının lehinedir.

7. Ön alım davalarında kural olarak, davaya konu payın resmi satış senedindeki değeri ön alım bedeli olmakla birlikte, davacı resmi senetteki satış bedelinin yüksek gösterildiğini iddia ederek davasını, kendi belirlediği daha düşük bir bedel üzerinden harç yatırmak suretiyle açabilmektedir. Davalı taraf genellikle davanın reddini savunmakla birlikte, davanın mahkemece kabul edilmesi halinde ön alım bedelinin davacı tarafından düşük gösterildiği ileri sürülerek, resmi satış sözleşmesindeki bedel üzerinden veya ileri sürdüğü daha fazla miktar üzerinden karar verilmesini talep etmektedir.

8. Bu tür davalarda hüküm altına alınan bedel aynı zamanda davanın değerini de gösterdiğinden, dava değeri davanın başında taraflar arasında ihtilaflıdır.

9. Bu sebeplerle, başlangıçta dava değerinin belirlenmesinde inisiyatif davacıda ise de, Kanun'un 26 ncı maddesinde düzenlenen “taleple bağlılık” ilkesi sadece davacının değil, davalının da taleplerinin nazara alınmasını emrettiğinden, kanun yoluna başvurulması halinde davacının talepleri yanında, davalının taleplerinin de mahkemece değerlendirmeye alınması gerekir. Aksi halde, davacının belirlediği değeri aşan davalı taleplerinin dikkate alınmaması, verilen kararın davalı tarafından kanun yoluna götürülmesini ve denetlenmesini ortadan kaldıracaktır. Bu durum, davalının davada kendisini savunmasına ve adil yargılanmasına engel olacak nitelikte bulunduğundan, temyiz hakkının dava değerine veya hüküm altına alınan değerine göre belirlenmesi sırasında Kanunu'nun 341 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkra hükümleri ile 362 nci maddenin ikinci fıkrası uyarınca istinaf ve temyiz sınırı belirlenirken davalı tarafın ileri sürdüğü taleplerin de nazara alınması kanuna, hukuka ve hakkaniyete uygun bir değerlendirme olacaktır.

3. Değerlendirme
1. Somut uyuşmazlıkta; davalı yargılama sırasında dava konusu taşınmazların gerçek satış bedelinin 400.000,00 TL ile 500.000,00 TL arasında olduğunu iddia etmiştir. Bu nedenle, mahkemece hüküm altına ön alım bedeli karar tarihindeki temyiz sınırının altında kalsa da, davalı taraf belirlenen ön alım bedelini kabul etmeyerek, temyiz sınırının üzerindeki değerleri ifade ederek kanun yoluna başvurduğundan, davalının bu talepleri nazara alınmadan, Kanun'un 362 nci maddesi hükmü eksik ve hatalı değerlendirilerek, hüküm altına alınan ön alım bedeli gerekçe gösterilerek temyiz isteminin reddine karar verilmesi doğru olmadığından, Bölge Adliye Mahkemesinin 02.03.2023 tarihli ek kararın kaldırılmasına karar verilerek temyiz incelemesine geçilmiştir.

2. Kanuni ön alım hakkının, başlıca iki amacının olduğu kabul edilebilir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.

3. Kanuni ön alım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, ön alım hakkı kullanılabilir hale gelir.

4. 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.

5. Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal ön alım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen yasal bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; ön alım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanmasının, 4721 sayılı TMK’nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

6. Dava konusu olaya gelince; dava konusu yerin Şişli ilçesi, ... Mahallesi, 1287 ada 18 parsel numaralı 3.520,00 m² yüz ölçümlü bostan nitelikli taşınmaz olduğu, 18 parsel sayılı taşınmazın 55/100 hissesinin 16.10.1989 tarihinde hükmen davacının murisi ... adına, 45/100 hissesinin de dava dışı... adına kayıt edildiği, davacının murisinden intikal suretiyle 55/100 hissenin davacı adına tescil edildiği anlaşılmıştır. ... payını aralarında ...’ın da bulunduğu üçüncü kişilere satış vaadi sözleşmesiyle 1996 yılında satmayı vaad etmiş, daha sonra...'in mirasçısı ...tarafından 45/100 hissenin 27.11.2001 tarihli satış işlemi ile satış vaadi sözleşmelerinde adı geçen ...'a devir etmiştir. ...'a da bu hisseyi satın alırken, tüm 1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi alacaklılarına devretmek üzere temsilen satın aldığı dosya kapamından anlaşılmaktadır.
7. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek derecede ön alım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir.

8. Bu nedenle, dava açılmadan önce büyük bir taşınmaz üzerinde gerçekleşen fiili kullanım durumunun, taşınmaz üzerine paydaşlar tarafından yapılan çok sayıdaki, çok katlı, birden fazla bağımsız bölüm içeren bina yapılması ve bu kullanım durumuna karşı davacı paydaşın gösterdiği davranış biçimi ve ön alım hakkının tanınmasına gerekçe gösterilen gayenin dava konusu olayda gerçekleşip gerçekleşmeyeceği, 4721 sayılı TMK’nın 2 nci madde hükmü değerlendirilip tartışılmadan, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hukuka uygun bulunmamıştır.

9. Mevcut durumda; dava konusu taşınmazın üzerinde 18 adet yapı bulunup, bunların çoğunluğu çok katlı bina olup davalı bu yapılardan bir tanesi olan 9 katlı binanın 13 numaralı dairesini kullanmaktadır. Davacı tarafından 1989 tarihinde taşınmazı kullananlara karşı ecrimisil tahliye teslim ve yıkıma ilişkin davalar açılmış ve mahkemelerce ecrimisil tahliye ve yıkıma hükmedilmiştir. (Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/397 Esas, 1989/1165 Karar sayılı ilamı, Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/389 Esas, 1989/1152 Karar sayılı ilamı, Şişli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/400 Esas, 1989/1154 Karar sayılı ilamı sayılı ilamı, Şişli 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/12/1989 tarih ve 1989/399 Esas, 1989/1177 Karar sayılı ilamı, Şişli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/12/1989 tarih ve 1989/401 Esas, 1989/1098 Karar sayılı ilamı, Şişli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/12/1989 tarih ve 1989/406 Esas, 1989/1103 Karar sayılı ilamı, Şişli 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/12/1989 tarih ve 1989/410 Esas, 1989/1107 Karar sayılı ilamı ) davacı tarafından mahkeme kararlarının ecrimisile ilişkin kısmı icraya konmuş, tahliye ve yıkıma ilişkin kısmı ise 2013-2014 yılına kadar icraya konulmaması karşısında, davacının ön alım davası açmasında haklı bir gerekçesinin bulunduğundan bahsedilemez, ön alım talebinde bulunulması 4721 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın açıklanan gerekçelerle reddedilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Yukarıda (V.F.3.1.) bentte açıklanan nedenlerle;
1. Bölge Adliye Mahkemesinin 02.03.2023 tarihli ek kararın KALDIRILMASINA,

2. V.F.3.2 inci bent ve devamı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.05.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.