YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2023/1747 E.  ,  2024/1566 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/199 E., 2023/353 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Sinop 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/481 E., 2022/257 K.

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil; ikinci kademede bedelin tahsili ve cezai şart davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun HMK'nın 353/1-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında (... Gayrimenkul A.Ş. farklı şirketlerle birleşmiş, son olarak ... Gıda A.Ş. adını almış, dava tarihinden kısa süre önce ise davalı ... Gayrimenkul A.Ş.'ye devredilmiştir.) Beşiktaş 6. Noterliği'nde imzalanan 12.07.2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre dava konusu üç parça gayrimenkulün tamamının ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tarafından satış suretiyle takyidatsız olarak davacıya devredileceğinin vaadedildiğini, satış bedellerinin davalı şirkete peşinen ödendiğini, ihtarname gönderilerek satışı vaadedilen taşınmazların davacı adına tescili istenildiği halde davalı şirketin yükümlülüğünü yerine getirmediğini ileri sürerek; Sinop ili, Merkez ilçesi, ... Köyü, 270 (yeni 127 ada 22), 1001 (yeni 128 ada 6) ve 1004 (yeni 128 ada 8) parsellerde kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini; terditli olarak ise 12.07.2011 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle ödenen 435.790,00 TL'nin, davalının tahsil ettiği tarihten geri ödeme tarihine kadar işleyecek yıllık % 25 faiziyle davalı şirketten tahsilini ve sözleşmede kararlaştırılan 1.000.000,00 USD karşılığı Türk Lirasının cezai şart olarak davacıya ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı ...Ş. vekili; davacının bilinçli olarak müvekkili şirketle arasındaki hukuki ilişkinden ve olaylardan bahsetmeden edimin yerine getirilmediğinden bahisle müvekkilinden haksız kazanç elde etme peşine düştüğünü, müvekkili şirketin yetkilisi ... ...'in 2008-2009 yıllarında ödeme güçlüğü çekmesi nedeniyle davacı ...'ten borç para aldığını, ancak davalının bir tefeci gibi kendisini zorladığını, alınan borç paranın ve vadesi gelen diğer borçların ... ... tarafından davacıya ödendiğini, davacının ise ... Gayrimenkul Yatırım A.Ş şirketini tek imzayla temsile ve ilzama yetkili olan ... ...'in kız kardeşi, ilkokul mezunu ... 'ı, Noterde imzalanacak bir evrak var, diyerek ... ...'in bilgisi dışında notere götürerek satış vaadi sözleşmesi imzalattığını, ... 'ın davacı tarafça aldatıldığını, eldeki davanın açılmış olması üzerine davacı hakkında tefecilik ve dolandırıcılık suçlarından şikayette bulunulacağını, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin aldatma sebebiyle sakat olduğunu, sözleşmeyi geçmişe etkili iptal ettiklerini, her türlü hakları saklı kalmak kaydıyla, taşınmaz devri borcunun hiçbir zaman doğmadığını, borç alınan paranın da tamamen ödenmesi sebebiyle satış bedelinin faiziyle iadesi ve cezai şart taleplerinin de reddi gerektiğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

2. ... Gayrimenkul San. ve Tic. A. Ş vekili; müvekkili şirket yönünden husumet yokluğundan davanın reddi gerektiğini, zira müvekkilinin sözleşmeye taraf olmadığını, diğer davalı ...Ş'nin ve davaya dahil edilen müvekkili ... Gayrimenkul San ve Tic. A.Ş'nin davacıyla herhangi bir husumetlerinin bulunmadığını, aksi kanaatte olunması halinde davanın esastan reddi gerektiğini belirterek; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Davalı vekili tarafından; sözleşmenin tefecilik usulüyle müvekkiline imzalatılması nedeniyle davacı hakkında şikayette bulunulacağı savunmasında bulunulmuş ise de satış vaadi sözleşmesindeki imzanın inkar edilmediği, sözleşmenin ... Gayrimenkul A.Ş. ve davacı arasında akdedildiği ve batıl olduğuna ilişkin iptal davası açılmadığı, ticaret sicil kayıtlarından anlaşılacağı üzere ... Gayrimenkul A.Ş.nin devredilmiş ve farklı şirketlerle birleşmiş olduğu, son olarak ... Gıda A.Ş. adını alıp dava tarihinden kısa süre öncesinde ... Gayrimenkul A.Ş.'ye devredildiği, yargılama aşamasında ... Gayrimenkul A.Ş'nin davaya dahil edildiği, vaat alacaklısı davacının, sözleşme bedelini davalı tarafa ödemiş, davalının ise devir borcunu yerine getirmekle yükümlü olduğu..." gerekçesiyle; davanın kabulüne, Sinop ili, Merkez ilçesi, Demirci Köyü, 127 ada 22 parselde davalı ... Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; Sinop ili, Merkez ilçesi, ... Köyü, 128 ada 6 parselde davalı ... Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; Sinop ili, Merkez ilçesi, Demirci Köyü, 128 ada 8 parselde davalı ... Gayrimenkul Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... Gıda A.Ş. ve ... Gayrimenkul San. ve Tic. A. Ş vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalılar ... Gıda A.Ş. ve ... Gayrimenkul San. ve Tic. A. Ş vekili; eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hüküm verildiğini, sözleşmenin iptaline yönelik hakkın kullanılmasının şekle bağlı olmadığını, dava açılması zorunluluğu bulunmayıp bu hakkın def’i yoluyla da kullanılabileceğini, aldatma (hile) olgusunun her türlü delille ispatlanabileceğini, salt satış vaadi sözleşmesine ve soruşturma dosyasına göre hüküm verildiğini, ilgili soruşturma dosyasında takipsizlik kararı verildikten sonra mahkemece hüküm verilmiş ise de Türk Borçlar Kanunu’nun 74 üncü maddesi karşısında mahkemenin değerlendirmelerinin ve yargılamayı yürütme usulünün hatalı olduğunu, takipsizlik kararı verilmiş olmasının aldatmanın olmadığını göstermeyeceğini, zira ceza muhakemesi sürecinde verilen takipsizlik kararının değişik sebeplere (delil yokluğu vs.) dayanabileceğini, soruşturma evresinde işbu davada bildirdikleri tanıkların dinlenerek takipsizlik kararının verilmediğini, savcılığın kanaatinin eldeki yargılamaya etkisinin bulunmayacağını, bu hususları dikkate almayan İlk Derece Mahkemesi kararının da hatalı olduğunu belirterek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, vakıa mahkemesi hakiminin dosyadaki delillerle çelişmeyen tespit ve değerlendirmesine ve uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355 inci maddesi uyarınca istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı..." gerekçesiyle; istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... Gıda A.Ş. ve ... Gayrimenkul San. ve Tic. A. Ş vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili; istinaf dilekçesindeki başvuru nedenleriyle hükmü temyiz etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil; ikinci kademede bedelin tahsili ve cezai şart istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371inci maddeleri.

2. Kaynağını, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 22. (6098 sayılı TBK'nın 29.) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213. (6098 sayılı TBK'nın 237.) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşmeyle alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir.

4. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, TBK'nın 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.

3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile bölge adliye mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiş, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte bulunmamıştır.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370'inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.03.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.