YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2022/6383 E.  ,  2024/1159 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/952 E., 2022/1316 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 7. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/818 E., 2021/1055 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, tazminat ve ipoteğin fekki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Finans Katılım Bankası Anonim Şirketi vekili tarafından incelemenin duruşmalı yapılması talebiyle, davalı ... vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.02.2027 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz eden davalı Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş. adına gelen olmadı. Karşı taraftan davacı vekili Av. ... ve temyiz eden davalı Teknik Yapı Teknik Yapılar Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili Av. ... ... Karamustafaoğlu geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve davalı Teknik Yapı A.Ş. arasında, 03.01.2015 tarihli satış vaadi sözleşmesinin bulunduğunu, sözleşme uyarınca 876.316,00 TL bedelle, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Merdivenköy Mahallesi, Teknik Yapı Concord İstanbul projesinde yer alan, B blok, 18 numaralı dairenin davacıya satıldığı, davacı tarafından sözleşmenin yüklediği tüm yükümlülüklerin ödeme planına bağlı kalarak yerine getirildiğini, davalı firmanın dava konusu taşınmazı takyidatlardan ari olarak davacıya tapuda devir ve tescilini en geç 31.05.2017 tarihine kadar yapması gerekirken davalı firma tarafından taşınmazın tapuda devir ve tescil edilmediğini, davalı Teknik Yapı A.Ş. tarafından sözleşmeye konu bağımsız bölüm üzerinde, satış sözleşmesinin imza tarihinden sonra davacının bilgisi ve onayı dışında 21.12.2016 tarihinde, diğer davalı Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş. lehine 30.000.000,00 TL değerinde 1. derece ipotek tesis edildiğini belirterek dava konusu taşınmaz üzerindeki haksız ipotek ve hacizlerin, bedelsiz terkini ve fekki ile dava konusu taşınmazın davacı adına tapuda tesciline, tescilin mümkün olmaması halinde davalı Teknik Yapı A.Ş.'den tüm talep edilebilir hak ve alacaklar saklı kalmak kaydıyla, taşınmazın rayiç değerinin ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte tahsiline (rayiç değer belirsiz olduğundan şimdilik 876.316,00 TL) karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı Teknik Yapı A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; şirket tarafından taşınmazın sözleşmeye uygun inşa edilip davacıya 22.07.2017 tarihinde teslim edildiğini, davacı tarafından tapuda devir işlemlerinin yapılması için gerekli vekaletnamelerin verilmediğini, devir için resmi merasime gelinmediğini, tapuda devrin imkansız hale getirildiğini, inşaat finansmanı için banka kredisinin kullanılmasının ve taşınmazlar üzerinde ipotek tesisinin olağan bir ticari uygulama olduğunu, sözleşmenin imzalanması sırasında davacı tarafından bankadan kredi kullanıldığını, sözleşmenin 19 uncu maddesi uyarınca banka kredisinin tamamlanması ile şirketin devir borcunun muaccel olacağını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı Finans Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; ipoteğin fekki davalarında Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu, davanın görevsizlik nedeni ile usulden reddi gerektiğini, ipoteğin fekki yönünden harcın tamamlanması gerektiğini, bankanın iyiniyetli 3. kişi olduğunu, davalı şirket ile akdedilen kredi sözleşmesi uyarınca ipotek tesis edildiğini, tapunun ayrıntılı olarak incelendiğini, ekspertiz raporu hazırlandığını ve tapuda şerhlerin bulunmadığının belirlendiğini, tapuda şerh bulunmadığından tapuya güvenerek taşınmazın teminat olarak alındığını, davacının taşınmaza satış vaadi şerhini koymaması hususunda kusurlu olduğunu, davalı şirketin bilançolarından davacı ile satış vaadi sözleşmesinin imzalandığının anlaşılmasının mümkün olmadığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince üzerine düşen edimlerin yerine getirildiği, ancak davalı Teknik Yapı tarafından edimlerinin ayıplı şekilde yerine getirildiği, davacının tapu iptali ve tescil talebinde haklı olduğu; ipoteğin fekki talebi yönünden ipotek koyan bankanın, teminata konu edilen taşınmazın mevcut durumunu bilmediği, kat irtifaklı yer üzerindeki binalardan habersiz olduğu ve bu binaların mesken olarak kullanıldığından bilgisi olmadığının düşünülemeyeceği, davalı bankanın satıcı Teknik Yapı Teknik Yapılar Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ye kredi verirken ipotek kurulacak taşınmazı araştırma ve değerlendirme, risk analizi oluşturma, değer tespiti yapma ve bu taşınmazlar üzerinde eksper incelemesi yaptırması yükümlülüğünün bulunduğu, banka tarafından üzerine düşen araştırmaların ve eksper incelemesinin yaptırılmadığı, ipotek koyulan taşınmaza ilişkin olarak ticari defter incelemesinin yapılmadığı, gerekli dikkate ve özenin gösterilmediği gerekçeleriyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davalı Finans Katılım Bankası A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle; usule ilişkin itirazların mahkemece dikkate alınmadığı, ipoteğin fekki talebi yönünden hukuk mahkemesinin görevli olduğunu, ipoteğin fekki yönünden harcın tamamlanmadığını, banka tarafından ipotek tesis işlemine ilişkin tüm sorumlulukların yerine getirildiğini, davacı tarafından sözleşmenin tapuda şerh edilmemesinin hatalı olduğunu, tapuya şerh edilmediği sürece satış vaadi sözleşmesinin banka tarafından bilinmesinin mümkün olmadığını, davalı şirketin ticari defterlerinin incelenmesinin bankacılık teamüllerine ticari akışa aykırı olduğunu, bankacılık mevzuatı yönünden ticari defterlerin incelenmesi yönünde bir yükümlülüklerinin bulunmadığını, mahkemece dava konusu olmayan taşınmazlar da dahil olacak şekilde tüm ipotek miktarının fekkine karar verildiğini, burada dava konusu bağımsız bölüm üzerinde yer alan ipotek değerinin hesaplanarak bu tutar üzerinden karar verilmesi gerekirken tüm bağımsız bölümler üzerindeki ipotek miktarının tamamı üzerinden hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, bilirkişi raporunda ticari defterler üzerinde inceleme yapılmadığından banka tarafından ipoteğin tesisi sürecinde defterlerin incelenip incelenmediği hususunun aydınlatılmadığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı Teknik Yapı A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmazın sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa edildiğini, davacıya teslim edildiğini, davacı tarafından taşınmazın devri için gerekli vekaletnamenin verilmediğini, devir işlemi için resmi merasime katılmadığından tapuda işlem yapılamadığını, inşaat finansmanı için banka kredisinin kullanılmasının ve taşınmazlar üzerinde ipotek tesisinin olağan bir ticari uygulama olduğunu, sözleşmenin imzalanması sırasında davacı tarafından banka kredisi kullanıldığını, sözleşmenin 19 uncu maddesi uyarınca banka kredisinin tamamlanması ile şirketin devir borcunun muaccel olacağını, Covid-19 pandemisinin mücbir sebep teşkil ettiğini, teslim borcunun askıda olduğunu, bilirkişi raporunda taşınmazın değerinin yüksek hesaplandığını, buna göre hesaplanan harç ve vekalet ücretinin de fazla hesaplandığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda tüm koşulların gerçekleştiği, davalı yüklenicinin davacıyı tapuda devir için davet ederek temerrüde düşürdüğüne ilişkin bir ispatı bulunmadığı, asil olarak yapılacak devir muamelesi yapabilecek davacıyı vekalet vermeye zorlayıcı bir sözleşme hükmü bulunmadığı, sözleşmede öngörülen süre içinde pandemi tedbirlerinin henüz başlamadığından davalı yüklenicinin istinaf itirazları yerinde görülmediği; davalı bankaların teminat karşılığı kredi vermek için sadece tapu kayıtları ile yetinmesinin mümkün olmadığı, teminatın tapu dışı unsurlar bakımından da ayrıntılı eksper raporları ile desteklediğinin bilinen bir gerçek olduğu, harici satışla taşınmazın başkasına satılmasının uygulamada sıkça rastlanılan bir durum olması karşısında satış nedeni ile yapılan ödemeleri basit bir araştırma ile tespit edebilecekken araştırmadan veya beklenen haklarının olup olmadığını sorgulamadan kredi vererek ipotek kurulduğu, basiretli bir tüccarın niteliklerinden olan Bankacılık Kanunu'nda da özenle araştırma yükümlülüğü davalı kredi veren bankaya yüklenmesine karşın bu araştırmanın yapılmadığı, gerekli özenin gösterilmemesi suretiyle sırf tapu kaydında yazılı bilgilere dayanarak ayni hak kurulmasının dürüstlük kuralı ve iyi niyetle bağdaşmayacağı gerekçeleriyle davalı vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı Teknik Yapı A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

2. Davalı Finans Katılım Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde duruşmalı incelenmesi talebiyle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil ve ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 856 ncı ve 1023 üncü maddesi.

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı Teknik Yapı A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı Finans Katılım Bankası A.Ş.vekilinin temyiz itirazlarına gelince,
a. İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 üncü maddesinde "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." denilmiştir.

b. Somut olayda, davacı ile davalı Teknik Yapı A.Ş. arasında 03.01.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bulunduğu, satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmediği, taşınmazın davacıya 22.02.2017 tarihinde teslim edildiği, davalı banka tarafından kredi sözleşmesi uyarınca davalı Teknik Yapı A.Ş.'ye ait davaya konu taşınmaz üzerinde 21.12.2016 tarihinde ipotek tesis edildiği, banka tarafından 16.12.2016 tarihinde ekspertiz raporu hazırlandığı, raporun davaya konu taşınmaz yerinde görülerek hazırlandığı, ekspertiz raporunda inşaatın bitmişlik seviyesinin %81 olarak tespit edildiği, tapu kayıtlarının incelendiği, taşınmaz üzerinde tasarrufu sınırlayıcı bir unsurun olmadığı belirtilerek ipotek tesisinin uygun olduğunun belirtildiği anlaşılmıştır.

c. Tapu kaydında bankanın iyiniyetini ortadan kaldıracak nitelikte herhangi bir şerh bulunmadığı, davacı ile davalı Teknik Yapı A.Ş. arasındaki sözleşmenin davalı banka tarafından bilinmesinin beklenemeyeceği, davalı banka tarafından ekspertiz raporunun davaya konu taşınmazın yerinde görülerek düzenlendiği, ipotek tarihinde taşınmazın henüz davacıya teslim edilmemiş olduğu, davalı banka tarafından ipotek tesis edilirken davalı Teknik Yapı A.Ş.'nin ticari defterlerinin incelenmesi yükümlülüğünün bulunmadığı, tapu sicilinin aleniliği ilkesi ve 4721 sayılı TMK'nın 1023 üncü maddesinde sözü edilen iyiniyet kuralı uyarınca lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın aksi ispatlanamayan iyiniyetinin varlığının kabul edilerek ipoteğin fekki talebi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde hüküm tesis edilmiş olması doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Yukarıda V.C.3.1 inci paragrafında açıklanan nedenlerle davalı Teknik Yapı A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Yukarıda açıklanan nedenlerle; İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.