YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2022/5379 E.  ,  2024/1154 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/998 E., 2022/1527 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 26. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/585 E., 2020/329 K.

Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti, sözleşme gereği borçlu olmadığının tespiti, ipoteğin fekki ve ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan icra takibinin yok sayılması talepli davadan dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşmasız olarak, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan temyiz eden davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ve davalı arasında akdedilen 21.07.2011 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti davacıya ait bulunan Kocaeli ili, Gölcük ilçesi, ... Mahallesi, 102 ada 126 parsel sayılı taşınmazın 1/3 payının 1.200.000,00 TL bedel ile davalıya satışı hususunda anlaşmaya varıldığını, sözleşme gereğince, davalı tarafından davacıya toplam 800.000,00 TL ödeme yapıldığını, sözleşme gereğince davalı tarafından davacıya veya davacı adına davacının alacaklılarına yapılan 250.000,00 TL ödemenin teminatı olarak Kocaeli, Gölcük 102 ada 126 parsel sayılı taşınmaz üzerine 300.000,00 TL tutarlı ipotek işlemi yapıldığını, yine davacı alacaklısına yapılan 550.000,00 TL tutarlı ödeme için, davacının maliki bulunduğu İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Caddesi, Fenerbahçe Mahallesi, Basri Dirimlili Sokak, 3/2 adresinde bulunan taşınmaza 700.000,00 TL tutarlı ipotek tesis edildiğini, sözleşmede yazılı olan koşulların yerine getirilemeyeceğinin ortaya çıkması üzerine davalı tarafından ödenen bedellerin iadesinin talep edildiğini, davalı tarafından İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2012/842 Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatıldığını, bunun üzerine davacı tarafından 16.12.2013 tarihinde 750.000,00 TL ödeme yapıldığını, davacının davalı şirkete 50.000,00 TL borcu kaldığını, bahse konu ödemenin yapılması neticesinde İstanbul ili, Kadıköy İlçesi, ... Caddesi, Fenerbahçe Mahallesi, Basri Dirimlili Sokak 3/2 adresinde bulunan taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldırıldığını, ancak bakiye 50.000,00 TL'nin borç olduğu gerekçesi ile sözleşmesine konu olan taşınmazın üzerinde bulunan ipoteğin kaldırılmadığını, sözleşmenin Yasanın öngördüğü şekilde yapılmadığını, davalı tarafından geçersiz sözleşme gereği bakiye kalan 50.000,00 TL için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan takibe devam edildiğini, yapılan takibin usulsüz olduğunu, icra takibi neticesinde ipoteğin taşınmaz satılarak paraya çevrildiğini, tüm işlemlerin yok hükmünde olduğu için icra dosyasındaki ödemenin alacaklıya ödenmemesi gerektiğini belirterek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil yönünden geçersizliğinin tespitine, davalıya 50.000,00 TL borçlu olduğunun tespitine, sözleşmesinin geçersizliği sebebiyle Kocaeli ili, Gölcük ilçesi, Yenimahalle Mahallesi,102 ada 126 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ipoteğin de hükümsüz olduğunun tespiti ile hükümsüz ipoteğin bu nedenle fekkine, ipoteğin hükümsüz olması sebebiyle, İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2012/842 Esas sayılı dosyasından yapılan işlemlerin eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, arabulucuya başvuru koşulunun yerine getirilmediğini, davada eksik harcın tamamlanması gerektiğini, davacı tarafın kötüniyetli olduğunu, sözleşmeden 8 yıl sonra sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürüldüğünü, davacı tarafından akaryakıt ruhsatı alınabileceğinden bahisle kandırıldığını, davacının sözleşme tarihinde borca batık olduğunu, sözleşme uyarınca davacının borçlarından kurtarıldığını, sözleşme kapsamında davacıya ve davacının alacaklılarına 800.000,00 TL ödeme yapıldığını, sözleşme uyarınca 31.12.2011 tarihine kadar ruhsatın alınmadığının anlaşılması üzerine yine sözleşmenin 3 üncü maddesi uyarınca gecikme faiziyle iadesinin istendiğini, buna dair davacıya ihtarnamelerin gönderildiğini, ödemelerin yapılmaması üzerine davacı aleyhine ipoteğin para çevrilmesi yolu ile icra takibi başlatıldığını, icra dosyalarında satış işlemlerinin yapıldığını, davacı tarafından sürecin uzatılması amacıyla pek çok dava açıldığını, tümünün reddedildiğini, davacı tarafından yapılan 2013 yılında yapılan 750.000,00 TL ödemenin kısmi ödeme olduğunu, faiz, icra dosyalarındaki masraf, vekalet ücreti, harçların davacı tarafınan ödenmesi gerektiğini ileri sürerek davanın reddine, davacının %20'den aşağı olmamak üzere kötüniyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yasa koyucu tarafından belli şekil şartlarına bağlandığı, davaya konu sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, davalı tarafından sözleşmenin şekil şartına uygun olmaması nedeniyle geçersiz olduğu iddiasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu savunulmuş ise de, taraflarca edimlerin ifa edilmediği, taşınmazın davalıya devredilmediği gibi, sözleşmede yazılı bedelin bir kısmının ödendiği, davacının davalıya 750.000,00 TL ödeme yaptığının anlaşıldığı, davacının sözleşme gereği davalıdan almış olduğu bedelden 750.000,00 TL'si yönünden borçlu olmadığı, sözleşmede ipoteklerin davacının borçları için yapılan ödemeler ve kendine verilen bedellerin teminatı için verildiği, ipotek konulan taşınmazlardan biri üzerindeki ipoteğin kaldırıldığı, diğer taşınmaz yönünden ipoteğin paraya çevrilerek taşınmazın satıldığı, üçüncü kişinin mülkiyetinde bulunduğu, bu aşamada var olmayan ipoteğin fekkine karar verilemeyeceği gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında yapılan 21.07.2011 tarihli "satış vaadi sözleşmesi" başlıklı sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine, davacının sözleşme gereği davalıdan almış olduğu bedelden, 750.000,00 TL'si yönünden borçlu olmadığının tespitine, ipoteğe ilişkin olan tüm taleplerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece sözleşmenin mahkemece geçersiz olduğunun tespitine karar verildiğini, geçersiz sözleşme uyarınca tesis edilen ipoteğin yok hükmünde olduğunu, kaldırılması gerektiğini, ipotek ve buna dayalı yapılan tüm icra işlemlerinin yok hükmünde olduğunu, yapılan işlemlerin eski hale getirilmesinin yasal zorunluluk olduğunu, tüm taleplerinin kabul edilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; usuli itirazlarının incelenmediğini, sözleşme edimlerinin davalı tarafça yerine getirildiğini, davacının borç batağından kurtarıldığını, sözleşme tarihinden bu zamana davacı tarafından pek çok dava ve icra takibi açıldığını, bu nedenle sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu, 2011 yılında ödenen 800.000,00 TL 'nin 2013 yılında 750.000,00 TL olarak iadesi ile borcun bittiği düşünülse de, açılan icra dosyalarında avukatlık ücreti, harçlar, faizlerin davacı tarafça hesaba katılmadığını belirterek kararın kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı, kesin hükümsüz olduğu, her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere ve davacı tarafça sunulan senetler göz önünde bulundurulduğunda, davacının davalıya 750.000,00 TL ödeme yaptığının anlaşıldığı, davacının sözleşme gereği davalıdan almış olduğu bedelden 750.000,00 TL'si yönünden borçlu olmadığı, Kocaeli ili, Gölcük ilçesi, Yenimahalle Mahallesi, 102 ada 126 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki karz ipoteği nedeniyle başlatılan takip sonucunda, taşınmazın davacı adına kayıtlı olan 1/3 hissesinin 12.07.2019 tarihinde cebri satış yoluyla üçüncü kişiye satılıp tescil edildiği, davacı adına taşınmaz üzerinde hisse bulunmadığı, bu aşamada var olmayan ipoteğin fekkine karar verilemeyeceği, sözleşmenin geçersizliği ileri sürülerek iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarını engelleyecek şekilde takip dosyalarındaki işlemlerin ve cebri satış işleminin iptalinin talep edilmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu, bu yönde ihalenin feshine ilişkin davanın kesinleştiği, satın alan 3. kişi aleyhine dava açılmadığı, bu davada hasım olarak da gösterilmediği gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın tümden kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

2. Davalı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde; 750.000,00 TL ödeme alındığına dair beyanlarının 50.000,00 TL ödemenin kaldığı şeklinde yorumlandığını, verilen kararın infazının mümkün olmadığını, keza davacı tarafça kararın infazı için icra dairesine başvurulduğunu, icra dairesince kararın kendileriyle ilgilerinin bulunmadığının belirtildiğini, davacı tarafından şekil yönünden geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması olduğunu, 750.000,00 TL üzerinden yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafından ödenmesine karar verilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti, sözleşme gereği borçlu olmadığının tespiti, ipoteğin fekki, ipoteğin para çevrilmesi yolu ile yapılan icra takibinin yok sayılması
istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706 ve 716 ncı maddeleri.

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 29, 77 ve 237 nci maddeleri.

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi.

5.2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 72 nci maddesi.

6.Hukuk Genel Kurulunun 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar sayılı kararı.

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince,
a. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konuya ilişkin yasal düzenlemeler ile hukuki kavram ve kurumların ortaya konulmasında yarar bulunmaktadır.

Kaynağını, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 22 nci (6098 sayılı TBK'nun 29 uncu) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213 üncü (6098 sayılı TBK'nun 237 nci) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesinde açıkça "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır." şeklinde belirtilmiştir.

b. Bu hükümler göstermektedir ki, tapuda kayıtlı taşınmazların resmî senede bağlanmayan satımları ile noterde düzenleme biçiminde yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Burada Kanun’un öngördüğü şeklin bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlendiğini, buna uyulmadan yapılan sözleşmelere “geçersizlik” müeyyidesinin bağlandığını, bunun hukuki mahiyet olarak emredici nitelikte olduğunu, bu nedenle de “geçersizlik” müeyyidesine bağlanan şekil eksikliğinin hâkim tarafından taraflar ileri sürmeseler dahi, yargılamanın her aşamasında resen göz önüne alınması gerektiğini belirtmekte yarar vardır (Hukuk Genel Kurulunun 05.12.2001 tarihli ve 2001/13-1021 Esas, 2001/1101 Karar sayılı kararı).

c. Sözleşmenin butlan veya iptal gibi nedenlerle geçersiz hâle gelmesi durumlarında ise ifa edilen edimlerin akıbetini ortaya koymak gerekir. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir (6098 sayılı TBK 77 ve devamı maddeleri). Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici ... ilkesinin uygulanması gerekir. Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

d.2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 72 nci maddesinde "Menfi tespit ve istidat davaları" başlıklı düzenlemede, "Borçlu, icra takibinden önce veya takip sırasında borçlu bulunmadığını ispat için menfi tesbit davası açabilir." şeklinde düzenlenmiştir.

e.Tüm bu açıklamaların ışığı altında yapılan değerlendirmede, somut olayda, taraflar arasında "Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı, 21.07.2011 tarihli sözleşmenin bulunduğu, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmadığı, Kanun’un öngördüğü şeklin bir geçerlilik şartı olarak düzenlenmesi nedeni ile buna uyulmadan yapılan sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme nedeniyle, tarafların ifa ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilecekleri anlaşılmıştır.

f.Açılan davada davacının talebi, geçersiz satış vaadi sözleşmesi gereğince iadeyle yükümlü olduğu bakiye tutarın 50.000,00 TL olduğunun tespiti olmakla talebin 2004 sayılı İİK'nın 72 nci maddesinde düzenlenen menfi tespit istemine ilişkin olduğu kabul edilerek geçersiz olsa da taraflar arasında akdedilen 21.07.2011 tarihli sözleşmeye göre, davalı tarafından davacıya yapılan ödeme miktarı esas alınarak dosya kapsamı, icra takip dosyaları, icra dosyaları kapsamında davalıya ödeme yapılıp yapılmadığı, yapıldı ise miktarlarının belirlenip incelenmek suretiyle ve gerekirse bilirkişi incelemesi de yapılarak bu sözleşme gereğince davacının davalıya karşı borçlu olmadığı miktarın tespit edilip bu miktar üzerinden borçlu olmadığına dair tespit hükmünün kurulması gerekirken eksik araştırma ile hüküm kurulması hatalı görülmüş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Yukarıda V.C.3.1 inci paragrafında açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,

Yukarıda V.C.3.(2.a.) ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

17.100,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

27.02.2024 tarihinde kesin olmak üzere çokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun İlk Derece Mahkemesi kararının onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum.