YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

6. Hukuk Dairesi         2022/4503 E.  ,  2024/713 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/272 E., 2022/169 K.
DAVA TARİHİ : 24.10.2014
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul-Kısmen Ret

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 30.06.2004 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin ruhsat tarihinden itibaren 40 ay sonra 3 adet bağımsız bölüm teslimini yükümlendiğini, müvekkillerinin davalıya gerekli vekaletnameyi verdikleri gibi arsanın mülkiyetini de devrettiklerini, davalının bağımsız bölümleri 175 m² yapması gerekirken 166 m² yaptığını, sözleşme gereği bağımsız bölümlerin F blokta olması gerekirken davalının C Bloktan 1, D bloktan 1 dairenin kat irtifak tapusunu müvekkilleri adına çıkarttığını, ancak verilmesi gereken üçüncü dairenin verilmediğini, dairelerin süresinde tesliminin yapılmadığını, sözleşme uyarınca her bir katta 3 daire olacak şekilde inşaatın yapılmasının planlandığını, ancak yüklenicinin her bir katta iki daire yaptığını, dairelerin üç cepheli olması gerekirken iki cepheli olmasından dolayı müvekkillerinin zarara uğradığını belirterek şimdilik eksik m² farkından dolayı 5.000,00 TL, kira tazminatı için 2.000,00 TL, cephe farkından kaynaklanan değer kaybı için 1.000,00 TL, sözleşmede kararlaştırılan 30.000 Euro cezai şart ile eksik tescil edilen bir adet bağımsız bölüm tapusunun tescili ile olmadığı takdirde bedeline hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşme uyarınca daire alanlarının brüt olduğunu, balkonların, merdiven dairesinin, havalandırma ve asansör gibi ortak mahallerin m² ye dahil edildiğini, davacıların net ve brüt alanda yanıldığını, davacıların 2 daireyi hiçbir kayıt ve şart ileri sürmeksizin teslim aldığını, davacıların sözleşme uyarınca ödemeleri gereken 15.000 Euro’yu ödemediklerini, teslime ilişkin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin araştırılması gerektiğini, cezai şarta ilişkin taleplerin yersiz olduğunu, her katta 2 daire yapılmış olmasının davacıların yararına olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI
Kayseri Asliye Ticaret Mahkemesinin 27.10.2014 tarih ve 2014/1580 Esas, 2014/412 Karar sayılı kararıyla özetle; uyuşmazlığa bakmakla görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu gerekçesiyle mahkemenin görevsizliği ile davanın HMK'nın 114/1-c ve 115. maddeleri gereğince göreve ilişkin dava şartı yönünden usulden reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA KARARI
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını davalı vekili temyiz etmiştir.
2. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 2015/298 Esas, 2015/2458 Karar ve 10.04.2015 tarihli kararı ile özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanun da kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerektiği, ayrıca, 26.06.2012 tarih ve 6335 sayılı Kanun'un 2. maddesi ile değiştirilen 6102 sayılı TTK'nın 5. maddesinde, aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine veya tutarına bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesi tüm ticari davalar ile ticari nitelikteki çekişmesiz yargı işlerine bakmakla görevli olup, asliye ticaret mahkemeleri ile asliye hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğunun düzenlendiği, bir yerde asliye ticaret mahkemesi bulunduğu takdirde, asliye hukuk mahkemesinin görevi içinde bulunan ve anılan Yasa'nın 4. maddesi hükmünce ticari sayılan davalara ve özel hükümler uyarınca ticaret mahkemesinde görülecek diğer işlere asliye ticaret mahkemesinde bakılacağının hüküm altına alındığı, somut uyuşmazlıkta, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ne dayalı olup, anılan bu tür uyuşmazlıklar 6102 sayılı TTK'nın 4. maddesinde tahdidi olarak sayılan mutlak ticari davalardan olmadığı gibi davacıların tacir sıfatı bulunmadığından, diğer anlatımla her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hukuk davası niteliğinde de bulunmadığı, bu durumda mahkemece, asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu gözönünde bulundurulup 6100 sayılı HMK'nın 114/c ve 115/2. maddeleri uyarınca mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile tüketici mahkemesinin görevli olduğu şeklindeki hüküm tesisinin doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.
V. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İKİNCİ KARARI
Kayseri Asliye Ticaret Mahkemesinin 2015/1400 Esas, 2015/1029 Karar ve 02.12.2015 tarihli kararı ile özetle; asliye hukuk mahkemesi görevli olduğundan mahkemenin görevsizliğine, dava dilekçesinin HMK 114/1-c ve 115. maddesi gereğince göreve ilişkin dava şartı yönünden reddine karar verilmiştir.
Davacının talebi üzerine dava dosyası asliye hukuk mahkemesine gönderilmiştir.

VI. İLK DERECE MAHKEMESİNİN ÜÇÜNCÜ KARARI
Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.01.2020 tarih ve 2015/454 Esas, 2020/1 Karar sayılı kararıyla özetle; taraflar arasında imzalanan sözleşme adi yazılı olması nedeniyle geçersiz ise de, sözleşme hükümlerine istinaden taşınmaz üzerinde bina yapılmış ve davacı arsa sahipleri arsalarını davalı yükleniciye devretmiş olup, bu aşamada sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiğinden, davalı tarafın bu yöne ilişkin savunmasına itibar edilmemiştir.
Davacı taraf dava dilekçesinde, teslim edilmeyen dairenin tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiş ise de, sözleşmede davacı tarafa verilecek daireler açıkça belirlenmediğinden ve yargılama sırasında da davacı tarafa teslim edilmeyen daire tam olarak belirlenemediğinden, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
Davalı yüklenici bir dairenin davacı tarafa teslim edildiğini ispat edemediğinden, davacı tarafın 1 dairenin bedelini talep edebileceği düşünülmüştür. Ancak, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2. maddesine göre 3 daireye karşılık davacıların arsa paylarının devri dışında davalı yükleniciye 15.000 Euro daha ödeyecekleri, fakat bu paranın davalıya ödenmediği anlaşıldığından, davacı tarafa verilmesi gereken 1 daire bedelinden davacı tarafın davalıya ödemesi gerektiği 15.000 Euro bedelin dava tarihindeki kur üzerinden TL karşılığı olan miktarın mahsup edilmesiyle davacı tarafın daire alacağının belirlenmesi gerektiği düşünülmüş, bu doğrultuda hesaplama yapan 09.05.2019 tarihli hesap raporuna itibar edilerek, davacı tarafın talep edebileceği daire bedelinin 257.358,00 TL olduğu kabul edilmiştir.
Sözleşmeye göre davacı tarafa verilecek dairelerin m² sinin brüt 175 m² olacağı, ancak yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre, dairelerin m²'sinin brüt 160 m² olduğu, davacı tarafa teslim edilen 2 daire yönünden m² farkından kaynaklı zararın 56.250,00 TL olduğu kabul edilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre, inşaat ruhsatı alımından itibaren 40 ay içerisinde davacıya dairelerin teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Dairelerin 10.12.2012 tarihinde teslim edilmesi gerektiği, ancak yapı kullanma izin belgesinin 27.05.2015 tarihinde alındığı, bu tarihler arası 3 daire için davacıların 48.138,63 TL gecikme tazminatı alacağının olduğu kabul edilmiştir.
Davacı tarafa sözleşmeye göre verilmesi gereken dairelerin bulunduğu blok ile davacı tarafa verilen 2 adet dairenin bulunduğu blok arasında cephe farklılığının bulunduğu, davacı tarafa verilecek bloktaki dairelerin daha değerli olduğu, bilirkişi raporu da benimsenerek daire başında değer farkının 5.000,00 TL olacağı, 2 daire yönden ise cephe farkından kaynaklı davacı alacağının 10.000,00 TL olacağı kabul edilmiştir.
Davacı, davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini iddia ederek sözleşmenin 11. maddesinde kararlaştırılan 30.000 Euro cezai şartın davalıdan tahsilini talep etmiş ise de, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart sözleşmeden dönme halinde talep edilebilecek cezai şart olduğundan ve tarafların sözleşmeden dönme iradesi söz konusu olmadığından davacı tarafın cezai şart talebinin reddine karar verilmiştir.

VII. BOZMA KARARI
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını taraf vekilleri temyiz etmiştir.
2. Yargıtay (kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 2020/2094 Esas, 2021/2762 Karar ve 16.06.2021 tarihli kararı ile özetle; davacının 6100 sayılı HMK’nın 111. maddesine göre tapu iptal ve tescil istemi yönünden terditli dava açtığı, terditli istemlerde ilk talebin değerlendirilmesinin zorunlu olduğu, inşaatın tamamlanarak iskan alındığı da dosya kapsamından anlaşıldığından, her ne kadar arsa sahiplerine verilecek daireler sözleşmeye göre belirlenmiş değil ise de, yüklenici elinde davacıya teslim edilebilecek daire var ise davacının daire veya bedelini istemek konusunda seçimlik hak kullanabileceğinin kabulünün gerektiği, davacıya bu hak tanınmadan tapu iptal ve tescil isteminin reddinin hatalı olduğu, ayrıca Sözleşmenin 2. maddesinde yer alan “arsa sahibi ...varisleri 150 m² lik borçlarını m² si 100 Euro‘dan diğer bütün arsa sahipleri ile anlaşma yapıldıktan sonra ödeyeceklerdir” düzenlemesi gereği arsa sahiplerince ödenmesi kararlaştırılan 15.000,00 Euro’nun ödenmediği gerekçesi ile belirlenen daire bedelinden mahsup edilerek hüküm verilmiş ise de, dosya kapsamında mevcut 13/10/2011 tarihli davalı ... İnşaat A.Ş. imzalı ve kaşeli tutanakta ...’ın vereceği 5.000,00 Euro’nun talep edilmeyeceği belirtilmesine rağmen bu miktarın da mahsup edilerek hüküm tesisinin hatalı olduğu gerekçesiyle karar bozulduğu anlaşılmıştır.

VIII. İLK DERECE MAHKEMESİNİN SON KARARI
Kayseri 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/272 Esas, 2022/169 Karar ve 26.04.2022 tarihli kararı ile özetle; bozma ilamı doğrultusunda davacıya teslim edilebilecek daire olup olmadığı tapu kayıtları celp edilerek tespit edildiği, tapu kayıtları incelendiğinde, yükleniciye ait dairelerin bulunduğu ancak, bu dairelerin tapu kayıtlarında haciz ve tedbir olduğu, bu nedenle davacı vekili 03/03/2022 tarihli celsede tapu iptal tescil talebinin olmadığını, alacak yönünden karar verilmesini talep ettiği anlaşıldığından, tapu iptal tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2. maddesine göre 3 daireye karşılık davacıların arsa paylarının devri dışında davalı yükleniciye 15.000 Euro daha ödeyecekleri, dosyada mevcut olan 13/10/2011 tarihli davalı şirket imzalı ve kaşeli tutanağa göre ...'ın vereceği 5.000 Euro’nun davalı tarafça talep edilmeyeceği, ...'ın vereceği 5.000 Euro’nun davalı tarafça talep edilmemesi nedeniyle 15.000 Euro’dan bu miktar mahsup edilerek davacı tarafın davalıya 10.000 Euro ödemesi gerektiği, yani davacı tarafa verilecek dairenin bedelinden 10.000-Euro’nun mahsup edilmesi gerektiği, davacı tarafa verilmesi gereken 1 daire bedelinden davacı tarafın davalıya ödemesi gerektiği 10.000 Euro bedelin dava tarihindeki kur üzerinden TL karşılığı olan miktarın mahsup edilerek davacı tarafın daire alacağının belirlenmesi gerektiği düşünülmüş, bir adet dairenin dava tarihi itibariyle 300.0000,00 TL olacağı hususu benimsenmiş, ayrıca 10.000 Euro’nun dava tarihindeki kur üzerinden TL karşılığının 28.428,00 TL olduğu, daire bedelinden mahsup edildiğinde 271.572,00 TL davacı tarafın daire bedeli talep edebileceği kabul edilmiş, ancak davacı tarafın talebi ile bağlı kalınarak daire bedeli olarak 257.358,00 TL’ye hükmedilmesi gerektiği belirtilerek bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşen hususlar da dikkate alınarak davanın kısmen kabulü ile; 1-Davacı tarafın tapu iptal tescil talebinin reddine, 2-Davacı tarafın ceza-i şart bedeli talebinin reddine, 3-Davacı tarafın dairelerin eksik m2 bedeli, gecikme tazminatı, eksik daire bedeli ve cephe farkı bedeli taleplerinin kabulü ile, 371.746,63 TL'nin, 58.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 313.746,63 TL'sinin 11.11.2019 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IX. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını davalı vekili temyiz etmiştir.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce teslim edildiğini, abonelik ve mernis kayıtları ile bunun sabit olduğunu, daire bedellerinin hatalı hesaplandığını, üçüncü daire için ödeme yapılmadığını, dava ile ıslah tarihi arasında zamanaşımına uğramış talepler açısından itirazda bulunduklarını belirterek, kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kira tazminatı, cezai şart, eksik m2 farkından kaynaklı alacak, cephe farkından kaynaklı değer kaybı, tapu iptal tescil, olmadığı takdirde bedel istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
TMK’nın 2 nci maddesi, HMK’nın HMK 114/1-c ve 115. maddeleri, 6102 sayılı TTK'nın 4 ve 5. maddeleri, 4/2/1959 tarih ve 1959/13 Esas, 1959/5 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanun'un 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

X. KARAR
“Değerlendirme” bölümünün “2.” bendinde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

21.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.