YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

6. Hukuk Dairesi         2022/1650 E.  ,  2023/3352 K.
"İçtihat Metni"

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3427 E., 2022/34 K.
DAVA TARİHİ : 03.07.2014
HÜKÜM/KARAR : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/327 E., 2021/318 K.

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil kabul edilmezse alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın alacak yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince davacı arsa sahiplerine kalması gereken 10 adet daire yerine, davalı yüklenici tarafından başka daireler verildiğini, davalının sözleşmede kararlaştırılandan daha fazla bağımsız bölüm inşa ettiğinin anlaşılması üzerine müvekkillerinin payına düşecek bağımsız bölümlerin tespiti için Bursa 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2014/27 Değişik İş sayılı dosyasından tespit yaptırdıklarını, tespit dosyasından alınan bilirkişi raporuna göre müvekkillerinin en az 13,49 bağımsız bölüm eksik aldıklarının belirlendiğini, yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince sözleşmelerde belirtilenden daha fazla bağımsız bölüm yapılması halinde bunun sözleşmedeki hak ve menfaatlerin oranı doğrultusunda paylaştırılması gerektiğini ileri sürerek, davalı tarafından sözleşme kapsamı dışında fazladan imal edilen bağımsız bölümlerin ve bunlardan taraflar arasındaki paylaşım oranına göre davacılara kalması gerekenlerin tespiti ile davacılar adına hisseleri oranında tesciline, taşınmazdaki bağımsız bölümlerin satılmış olması halinde fazladan yapılan bağımsız bölümler karşılığı şimdilik 50.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile hisseleri oranında davacılara verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı arsa sahiplerinin kendilerine kalacak bağımsız bölümlerin tespitinde hukuki yararlarının olmadığını, bu nedenle tespit davası açamayacaklarını, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden almaları gereken tüm bağımsız bölümleri eksiksiz olarak hatta fazla bir şekilde aldıklarını, müvekkili tarafından davacılara 9 bağımsız bölüm yerine 1046 ada, A Blokta 7, B Blokta 3 olmak üzere 10 adet bağımsız bölüm verildiğini, sözleşmenin 4. maddesi gereğince arsa sahiplerine kalacak bağımsız bölümler dışındaki tüm bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, davalının davacılar ile imzaladığı sözleşmeye konu arsalar ile davacılar ile ilgisi olmayan 3. şahısların sahip olduğu arsaların kendi ticari faaliyeti neticesinde yaptığı çalışmalar sonucunda ada bazında birleştirmek suretiyle bütünlük elde ettiğini ve bu sebeple de 0,25 emsal artışı ortaya çıkarttığını, 0,25 emsal artışının, davacıların hissedar olduğu parsele sözleşme sonrasında verilmiş bir imar artışı olmadığını, bu emsal artışı ile davacıların ilgisinin bulunmadığını, davacıların kötü niyetli olduklarını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III.1.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince 27/09/2016 tarihli 2014/322 Esas, 2016/483 Karar sayılı kararı ile Davanın reddine karar verilmiştir. Kararı davacılar vekili istinaf etmiştir.

IV.BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNCE VERİLEN 1.KALDIRMA KARARI
Bölge adliye Mahkemesi 25/05/2017 tarihli kararı ile, davacı arsa sahiplerine ait sözleşmeye konu parseller ile tevhit edilen diğer parseller birlikte değerlendirilerek tevhit sonucu oluşan yeni parsellerde yapılan inşaatlarda davacı parsellerinin katkısı ve bu parsellerin katılımı nedeniyle inşaat alanında bir artış olup olmadığı, varsa yine davaya konu sözleşmelerdeki paylaşım oranı değerlendirilerek davacıların
talebinde haklı olup olmadığı hususu değerlendirilerek sözleşmedeki verilmesi gereken bağımsız bölümler ile verilen bağımsız bölümlerde davacılar lehine bir fazlalık söz konusu ise bunun da değer artış
payından mahsubu yapılarak hasıl olacak sonuca göre davanın sonuçlandırılması gerekirken bu hususlar incelenmeden sözleşmede kararlaştırılan 10 daireyi aldıkları fazladan yapılacak dairelerin sözleşmede yükleniciye ait olduğunun düzenlendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi hatalı olduğu gerekçesiyle mahkemenin kararı kaldırılmıştır.

V. İKİNCİ İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Kaldırma kararı sonrası İlk Derece Mahkemesince 05/03/2020 Tarihli 2017/322 Esas, 2020/95 Karar sayılı kararıyla davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı davacılar vekili istinaf etmiştir.

VI.BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNCE VERİLEN 2.KALDIRMA KARARI
Bölge adliye Mahkemesi 28/09/2020 tarihli kararı ile, somut olayda, taraflar arasında imzalanan sözleşme ile 5 kat yapılması planlanan bina, komşu parsellerle davaya konu parsellerin birleşmesi sonucu imar mevzuatı gereği kat adedinde artış hakkı tanındığından ( %25 emsal artışı ile) 7 katlı olarak
inşa edildiği, sözleşme ile davacılara ait parsellere 37 adet daire yapılacak iken dükkan ve bürolar hariç 80 adet daire yapıldığı, Hükme esas alınan ve kaldırma kararından sonra düzenlenen bilirkişi raporunda, davacıların tevhit sebebiyle alması gereken fazla m² bulunduğu hesaplanmış ise de, mahkemece sözleşmelerin 4.maddesi hatalı yorumlanarak davanın reddine karar verildiği, O halde, mahkemece sözleşmelerin 4.maddesinin yukarıda açıklanan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ve Yargıtay 15.Hukuk Dairesi'nin yerleşmiş içtihatları doğrultusunda yorumlanarak, hükme esas alınan bilirkişi raporunu hazırlayan kuruldan ek rapor aldırılmak suretiyle, davalılara verilmesi gerektiği belirlenen m²'den davalı uhdesinde kalan mevcut bağımsız bölümler var ise hangi bağımsız bölümlerin davacılara verilmesi gerektiğinin tespiti; davalı uhdesinde bağımsız bölüm bulunmaması halinde ise bu m² eksikliği yerine tazminata hükmedilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olmuştur gerekçesiyle ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılmıştır.

III.SON KALDIRMA KARARI SONRASI İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davalının sözleşme belirtilen taşınmazları davacılara verdiği, sözleşmelerin imzalanmasından sonra çevredeki başka parsellerle birleşme yapılarak toplam inşaat alanının yükselmiş olduğu ve sözleşmede kararlaştırılanın dışında fazla imalat meydana getirildiği konusunda uyuşmazlık olmadığı, uyuşmazlık fazla yapılan bu alanlarda davacıların hakkı olup olmadığı konusunda toplandığı, dosya içine birden fazla bilirkişi raporu alındığı, 13/01/2020 tarihli 4. bilirkişi ek raporunda yapılan fazla imalatlar ve bunların karşılığı bedelin ne olabileceği hesaplandığı, ayrıca son kaldırma kararından sonra da, 5. Ek bilirkişi raporu alındığı, bilirkişi heyeti 01/06/2021 tarihli 5. ek raporunda, 4.ek raporlarında sadece 1113 ada ve 1082 ada üzerinden anlaşma yapıldığı varsayılırsa toplamda 970,28 m² büyüklüğünde ilave daire verilmesinin gerekeceği söz konusu büyüklükteki toplam daire alanının karşılığı m2'si 2.000 TL üzerinden 1.940.560,00-TL olabileceği, eğer 1081 ada, 3 parselinde anlaşmaya dahil olduğu varsayılırsa bu durumda davacılara ilave alan verilmesinin gerekmediğinin ifade edildiği, davalı tarafın uhdesinde kalan 2 adet dubleks dairenin alanları toplamının brüt 342,24 m² olarak hesaplandığı, bu durumda sadece 1113 ada, 1082 ada üzerinden anlaşma yapıldığı varsayılırsa bu dairelerin davacı tarafa verilmesinin yanı sıra davacı tarafın 628,04 m² karşılığı olarak 1.256.080,00 TL tutarı dava tarihi itibariyle davacı tarafa ödenmesi gerekeceği belirtilmiş olup, Bölge Adliye Mahkemesinin ilk kaldırma kararından sonra düzenlenen bilirkişi raporunda, davacıların aldıkları daireler dışında, tevhit sebebiyle almaları gereken daha fazla m² bulunduğu hesaplandığından ve son kaldırma kararından sonra tapu müdürlüğünden gelen cevap yazılarına göre davalının uhdesinde daire kalmadığı anlaşıldığından ve son kaldırma kararından sonra düzenlenen bilirkişi raporunda, davacı tarafın tevhit sebebiyle alması gereken fazla m²'nin karşılığı bedelin 1.256.080,00 TL olduğu belirtildiğinden 4. ve 5. ek raporlara itibar edilmiş, tevhit nedeniyle kazanılan alanlar nedeniyle yapılan fazla inşaatlardan dolayı davacıların davalıdan 1.256.080,00 TL alacaklarının bulunduğu kabul edildiği, taleple bağlı kalınarak 950.000,00 TL ile ilgili olarak davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; arazi üzerindeki mevcut binaların taraflar arasında yapılmış olan anlaşmalara uygun olduğunun, hatta m² açısından mal sahiplerine daha fazla yüzölçüme sahip daireler verildiğinin defalarca alınan bilirkişi raporları ile sabit olduğunu, dosya içerisinde mevcut olan Bursa Nilüfer Belediyesi Başkanlığı'nın 08/12/2015 tarih ve 2357 yevmiye sayılı yazısında da belirtildiği üzere sözleşmeye konu parsellerin tevhit öncesi ve sonrası imar durumunun aynı olduğunu, davacılara ait parsellerin davacılara ait olmayan diğer parsellerle tevhit edilmesi ve böylelikle ada bütünlüğü sağlanmasının müvekkili davalı şirketin ticari bir faaliyetinden kaynaklanan durum olduğunu, bilirkişi heyeti raporlarında da defalarca belirtildiği üzere; davalı yüklenicinin kendi ticari faaliyetleri neticesinde yapmış olduğu ve davacılarla hiç bir ilgisi olmayan tehvit işlemleri neticesinde ortaya çıkan 0,25’lik emsal artışından davacıların yararlanma ve talep hakları bulunmadığını, kaldı ki davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince almaları gereken daireler yerine sözleşme konusu olmayan 1046 ada, 1 parselden 10 daire aldıkları ve davacıların tüm talep ve istemlerinin haksız olduğunun ispat edildiğini, davacıları ilgilendirmeyen ve davalı şirketin ticari faaliyetleri sonucunda ada bazında bütünlük sağlandığı için mevcut imar planına göre alınan artış miktarının ise %25 değil, 0,25 olduğunu, 0,25'lik emsal artışından davacıların yararlanabileceği varsayılsa bile bunun davacılara tekabül edecek daire miktarının toplam 80 daire hesaplamasından yapılmaması gerektiğini, eğer bilirkişi raporlarına ve maddi tüm delillere rağmen 0,25'lik emsal artıştan davacıların da yararlanması gerektiği düşünülürse bunun hesaplanma yönteminin, toplam inşaat alanı / davacılara ait arsa alanı = toplam daire oranı olmadığını, bir an için tamamen varsayımsal olarak 0,25'lik (yani %20'lik) emsal artışından davacının istifade etmesi gerekir denilirse davacıya verilmesi gereken daire alanının 900 m2 olacağını, bunun yerine davacıya 825 m² verilerek aslında davacıya 755 m² daha az alan verildiğini, ancak diğer davacı ile birlikte değerlendirildiğinde aslında davacıların tamamına toplamda 35 m² daha fazla alan verildiğinin aşikar olduğunu, dolayısıyla 80 daire hesabı ve/veya davacıların asılsız istem ve söylemlerinin hukuki dayanaktan yoksun, maddi delillerle çelişen bir durum olduğunu, dosyadan alınan tüm raporların davacıların taleplerinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu gösterdiğini belirterek, usul ve yasaya aykırı yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında "Dairemizin kaldırma kararından sonra hazırlanan denetime elverişli bilirkişi kurulu 5.ek raporu ile bu ek rapora dayanak 4. ek raporun hükme esas alınması suretiyle; taraflar arasında imzalanan sözleşme ile 5 kat yapılması planlanan binanın, komşu parsellerle davaya konu parsellerin birleşmesi sonucu imar mevzuatı gereği kat adedinde artış hakkı tanındığından ( %25 emsal artışı ile) 7 katlı olarak inşa edildiği, sözleşme ile davacılara ait 1081ada, 3 parsel, 1113 ada, 2 parsel ve 1082ada, 2 parsel üzerinden yapılan anlaşma sonucu, davacıların payına düşen inşaat alanları toplamı olan 838,75+2.133,33=2.972,08 m² inşaat alanından 1.350 m² sinin davacılara bırakılacağı hususuna göre, paylaşım oranının % 45,42 olduğu,bu oranın üzerinde inşaat bulunmayan 1081 ada, 3 parsel için de aynı olacağı ihtimali ve emsal artışı sonrasındaki inşaat alanı üzerinden hesaplama yapılmak üzere, her bir parsel için hesaplanan inşaat alanlarının ada bütünlüğünün sağlandığı haliyle toplu olarak verildiğinde; 1081ada, 3 parsel için; 2.362,50 m²,1113 ada, 2 parsel için; 1.006,50 m² ve 1082ada, 2 parsel için 2.400.00 m2 olmak üzere toplam 5.769 m2 alan hesaplandığı, toplam 5.769 m2 inşaat alanının %45,42'sinin 2.620,28 m²'ye denk geldiği, davacı tarafa verilen dairelerin alanları toplamının ise 1.650,00 m² olup verilmesi gereken alandan (2.620,28 m2) az olduğu, sözleşmede davacı tarafa daire nitelikli bağımsız bölümlerin verilmesi öngörüldüğünden toplamda 970,28 m2 büyüklüğünde ilave daire verilmesi gerekeceği,ancak davalı adına tapuya kayıtlı dairelerin hepsinin satıldığı tespit edildiğinden, söz konusu büyüklükteki toplam daire alanı karşılığı bedelin davalıdan tahsil edilebileceği kabul edilerek davacı yanın hissesini düşen ve talep edilebilecek 970,28 m² alan bedelinin m²'si 2.000,00 TL üzerinden toplam 1.940.560,00 TL olarak hesaplanması sonucu HMK'nın 26.maddesinde düzenlenen taleple bağlılık ilkesi gereğince davacı yanın davasının 950.000,00 TL üzerinden kabulüne karar verilmesi isabetli olmuştur." gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde belirttiği itirazlarını temyiz dilekçesinde yinelemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil, kabul edilmezse alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri.

3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar ile davalı arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri incelendiğinde, fazladan yapılacak dairelerin yükleniciye ait olacağı, arsa sahiplerinin hak talep edemeyeceği gibi bir madde bulunmadığı, davacı arsa sahiplerinin taşınmazları ile yan parsellerle tevhidi ile inşaat alanında emsal artışının meydana geldiği, davacı arsa sahiplerinin arsalarının bunda katkısının bulunduğunun sabit olduğu ve emsal artışından kaynaklı olarak hak talep edebilecekleri, hükme esas alınan raporda yapılan m2 hesaplamasının doğru ve raporun hükme esas alınmaya elverişli, denetime uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

17/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.