YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ

5. Hukuk Dairesi         2023/10909 E.  ,  2024/1582 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1239 Esas, 2023/756 Karar
KARAR : Kısmen kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 37. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/247 Esas, 2022/101 Karar

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantılarının iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekili tarafından temyiz edilmekle, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkilinin Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Bahçelievler Mahallesi, 4303 ada, 17 parselde kain, 4 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, ana taşınmazın yıkılmadan önce 9 bağımsız bölümden müteşekkil olduğunu, 17.03.2015 tarihinde davalılardan ... 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerini önceki maliklerinden satın alarak kat maliki olduğunu, satışı müteakip ana taşınmaz üzerinde yeni bir inşaat yapmak üzere faaliyete başladığını, ana taşınmazın imar durumunu öğrendiğini, kendi menfaatine uygun olarak 3 kat malikine açıktan para vererek kendi istediği şartlarda “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" yaptığını, daha sonra dördüncü bir kat malikine de açıktan para vererek aynı mahiyette kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, daha sonra şirketi temsilen ...'ün ana taşınmazın riskli yapı olduğuna dayanarak yıkım kararı aldırmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurusu sonucunda 13.01.2016 tarihinde ana taşınmazın riskli yapı olduğuna ilişkin rapor aldığını ve yıkımı yaptırdığını, daha sonra kat malikleri ile 27.04.2016 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, 01.08.2016 tarihinde Ankara Valiliği, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne başvurarak müvekkilinin ana taşınmazdaki arsa payının satışının yapılması talebinde bulunduğunu, müvekkiline ihtarnameler göndererek 16.02.2016 tarihinde kat malikleri toplantısında alınan kararları bildirdiğini, 16.03.2016 tarihli ihtarname ile de ilk toplantıda oy birliği sağlanamadığından yeni kat malikleri toplantısının yapılacağı tarih saat ve yerin bildirildiği, oy birliğinin sağlanmaması halinde 2/3 oranlı arsa payı çoğunluğu ile karar alınacağının, 2/3 çoğunlukla 6306 sayılı Kanun kapsamında arsanın nasıl değerlendirileceği hususunda karar alınacağı, 2/3 çoğunlukla alınan kararlara katılmayanların arsa paylarının açık artırma usulü satılacağı ve müvekkilimin toplantıya katılmasının ihtar edildiğini, toplantıda alınan kararların ise 12.05.2016 tarihinde müvekkiline ihtarname ile bildirildiğini, davalı ... Mimarlık Mühendislik İnşaat Limited Şirketine yönlendirmesi ile diğer davalı kat maliklerinin katılımıyla 6306 sayılı kanunun 6.maddesinin uygulanmaya konulmasına yönelik 3 adet Kat malikleri kurul toplantısı ve alınan kararlara ilişkin işlemler usul ve kanuna aykırı şekilde uygulanmaya konulduğundan mutlak butlan ile sakat ve yok hükmünde olduğunu, bu toplantıda alınan kararlar geçersiz olup hukuki sonuç doğurmayacaklarını 6306 sayılı Kanun ve bu Kanun'a atfen düzenlenen yönetmelik hükümlerinde yapının afet riskli yapı olarak belirlenmesinden sonra sadece arsanın nasıl değerlendirileceği konusunda kat maliklerinin 2/3 çoğunlukla alacağı kararların bir tutanağa yazılabileceğine hükmedildiğini, kat malikleri toplantılarının nasıl, hangi aşama ve usullerle yapılacağı konusunda hüküm getirilmediğini, dava konusu somut olayların hepsi olağanüstü Kat Malikleri Kurulu toplantısı ve kararlarını gerektirdiğini, bu işlemlerin yürütülmesinde usule uygun şekilde yönetici seçilerek alınan kararların usule uygun olarak karar defterine işlenerek, kanunun aradığı hukuki geçerliliğin sağlanmış olmasının yasal zorunluluk olduğunu, ... Mimarlık Mühendislik İnşaat Limited Şirketine bir kısım yetkiler verilmiş olduğundan bahisle yönetici seçiminin yapılmış olduğu anlamının çıkarılamayacağını, hiçbir kat malikleri toplantısına usulüne uygun davet edilmeyen müvekkili yönünden dava konusu kat malikleri toplantısının mutlak butlanla hükümsüz olduğunu, bu nedenle 16.02.2016 tarihli kat malikleri kurul toplantı kararlarının,18.04.2016 tarihli kat malikleri kurul toplantı kararlarının, 26.04.2016 tarihli kat malikleri kurul toplantı kararlarının iptaline, müvekkiline ait arsa payının açık artırma usulü ile satılması işleminin iptaline, dava süresi sonuna kadar durdurulması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesi talep edilmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; binanın riskli yapı olması nedeniyle ve yasal süresinde kanun gereği yıkılması sonrasında ortada kat malikleri ve kat mülkiyeti kalmadığından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) uygulanamayacağından, Mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkili şirketin 17.03.2015 tarihinde davaya konu edilen ana taşınmazdaki 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümleri önceki maliklerinden satın aldığını, binanın eski olması nedeniyle diğer kat malikleri ile görüşmeler yapılarak binanın yıkılarak yeniden yapılıp yapılamayacağı hususunda ön görüşmeler yapıldığını, davacının Kasım 2015 tarihinden Ocak 2016 tarihine kadar tüm görüşmelerde gelerek sözleşmeyi imzalayacağını bildirmesine karşılık gelmediğini, davacı tarafından dilekçesinde belirttiği gibi ön görüşmeler sonrasında kat maliklerinin binanın yıkılarak yeniden yapılması hususunda anlaştığını ve 4 kat malikinin müvekkili şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, davacı yan tarafından, imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine sanki gizli saklı bir iş yapılmışçasına sunulduğunu, tarafların tamamen ticari bir iş kapsamında imzaladıkları bu sözleşmelerin aleni olduğunu, yeni bina yapılacağından ve tüm kat malikleri yeni dairelerine kavuşacağından bina maliyetinin karşılanması bakımından giriş katın işyeri olarak yapılması diğer kat maliklerince kabul görmesine karşın davacı buna karşı çıktığını, davacı tarafın sürecin her aşamasında bilgilendirildiğini, iptalini talep ettiği 16.02.2016 tarihli toplantı davetinin kendisine mail ve telefonla bildirilmiş olmasına karşılık iadeli-taahhütlü posta ile de bildirildiğini, bu toplantıda hiçbir karar alınmadığını, 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkım zorunlu bulunduğundan, yıktırılmadığı takdirde idarece yıkılacağından yıkım işleminin yapılması yönünde karar alındığını, binanın riskli yapı olması nedeniyle ve yasal süresinde kanun gereği yıkılması sonrasında ortada kat maliki ve kat mülkiyetinin kalmadığını, binanın yıkılmasından sonra kat malikleri, arsa üzerinde müşterek mülkiyete sahip paydaşlar haline geldiğini, davacının dayandığı 15.12.2012 tarihli "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında kanunun Uygulama Yönetmeliği"nin 15.maddesinin 2.fıkrasının 02.07.2013 tarihînde değiştirildiğini ve "... yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine noter vasıtası ile yapılacak tebligat.." hükmünün değiştiğini, davacının, diğer kat maliki olan komşuları ile birlikte hareket etmeyerek onları zarara uğrattığını beyanla, haksız, yersiz ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; binanın riskli yapı olması nedeniyle ve yasal süresinde yıkılması sonrasında kat malikleri ve kat mülkiyeti kalmadığından 634 sayılı Kanun'un uygulanmayacağını, bu nedenle görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, davaya konu edilen taşınmaz maliklerinin binanın eski olması nedeniyle yıkılarak yeniden yapılıp yapılmayacağı yönünde görüşmeler olduğunu, görüşmelere davacının da katıldığını, davacının ileri sürdüğü yayımlandığını söylediği yönetmeliğin 02.07.2013 tarihli ve 28695 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmeliğin 15 inci maddesi gereğince "ve maliklerden birinin istemi üzerine...bütün malikler toplantıya çağrılır.." hükmü gereğince maliklerce toplantı yapıldığı, davacı yan tarafından ileri sürülen hususların hukuki dayanaktan yoksun olduğunu beyanla, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.

3. Davalılar Nurcan Kılıçay, ... ve ...'a dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş, süresi içerisinde cevap vermemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; iptali istenilen kararların alındığı tarihler itibarıyla dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın yıkılmadığını ve kat mülkiyetinin terkin edilmediğini, davada bahsi geçen binanın riskli yapı olduğuna ilişkin ölçüm ve teknik belge asıllarının evrak arasına alınmadığını, 6306 sayılı Kanun'un dava tarihinde yürürlükte bulunan 6 ncı maddesinin birinci fıkrasında, 14.04.2016 tarihli ve 6704 sayılı Kanun'un 23 üncü maddesiyle yapılan değişikliğin 26.04.2016 tarihli ve 29695 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdiğini, Kanun'un yürürlüğe giriş tarihinin 14.04.2016 olmadığını, esaslı deliller toplanılmadan eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeler ile karar verildiğini ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.

2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu bina hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı raporu alındığı tarihten itibaren riskli yapıya ilişkin bütün işlemlerde 6306 sayılı Kanun'un uygulanması gerektiğini, her ne kadar bilirkişi raporunda toplantıya katılanlardan 5 kat maliki tarafından kararın imzalandığı belirtilmiş ise de toplantı tarihinde müvekkili şirketin 2 bağımsız bölümün maliki olması nedeniyle kararın 6 bağımsız bölüm maliki/arsa paydaşı tarafından imzalandığını, kararların 2/3 (yani 6/9) oyçokluğu ile alındığını, iptali istenilen 16.02.2016 tarihli toplantıda alınan kararın 634 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi kapsamında değerlendirilemeyeceğinden oybirliği ile alınmasının zorunlu olmadığını, aynı Kanun'un 33 üncü maddesi hükmü gereğince yok veya mutlak butlan ile hükümsüz sayılmasının mümkün olmadığını, süresinde dava açılmadığından hak düşürücü sürenin geçtiğini, ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamında binanın yıkılmasına karar verilebilmesi için gerekli olan 2/3 oy çoğunluğunun sağlandığını, herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeler içerdiğini ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının iddiaları doğrultusunda mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek, kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini ve istinaf taleplerinin incelenmediğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, 16.08.2020 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 6306 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Ana gayrimenkule 2015 tarihinde riskli yapı şerhinin işlendiği ve riskli yapı tespitine ilişkin itiraz olmadığı, 2016 yılında ise ana yapının yıkıldığı dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. O halde mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

13.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.