YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ

5. Hukuk Dairesi         2023/10904 E.  ,  2024/6247 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1446 Esas, 2023/1256 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ: Kocaeli 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/120 Esas, 2023/81 Karar

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Kocaeli Alikahya Organize Sanayi Bölgesi adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare ve davalılardan ..., ...,...İnşaat Nak. Taah. Tic. Ltd. Şti. vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 21.05.2024 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.

Duruşma günü davacı idare vekili Avukat ..., davalı...İnşaat Nakliyat Taahhüt vekili Avukat ... ve davalı asıllar ..., ... ve ... gelmişlerdir.

Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların ve davalı asılların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.

Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Durhasan (yeni Atatürk) Mahallesi 2764 (yeni 7124 ada 3) parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın Kocaeli Alikahya Organize Sanayi Bölgesi adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı...İnşaat vekili cevap dilekçesinde özetle; Kocaeli İdare Mahkemesinde açılan kamulaştırma işleminin iptali davasının bekletici mesele yapılmasına ve o davanın kabul edilmesi halinde huzurdaki davanın reddine karar verilmesini, idare mahkemesince kamulaştırma işleminin iptali davasının reddedilmesi halinde ise kamulaştırma bedeline ilişkin itirazlarının kabulü ile keşifte taşınmazın objektif değerinin tespiti ile uygulanacak en yüksek faiz ile birlikte müvekkillerine ödenmesine, davacı yanın yargılama giderleri ve vekalet ücreti taleplerinin reddine karar verilmesini, yapılan yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın sanayi arsası olduğunu, yakın bölgede Karayolları Genel Müdürlüğünün istimlakleri bulunduğu ve değer açısından davacıdan çok daha yüksek bedel belirlendiğini, taşınmazın metrekare fiyatının 750,00 TL'nin üzerinde olması gerektiğini, müvekkili ...'a ait 3 katlı bina, ahır ve çeşitli ağaçların bulunduğunu, bunların da değer tespitinin yapılması gerektiğini, davacının davasının reddini, taşınmazın değerinin tespiti ve cevaplarında belirtilen hususların ve delillerin esas alınmasına, masraf ve vekillik ücretlerinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının metrekare fiyatı olarak 150,00 TL belirlediği ve bu rakamın çok düşük olduğunu, taşınmazın sanayi arsası olarak değerlendirilmesi gerektiğini, yakın bölgelerde Karayolları Genel Müdürlüğüne ait kamulaştırma bedelinin davacının teklif ettiği bedelin çok üzerinde bir bedel olduğunu, ayrıca davacının taşınmazın üzerinde bulunan mal varlıklarını görmezden geldiğini, müvekkiline ait 2 katlı ev, 1 ahır, 1 su kuyusu ve çeşitli ağaçların bulunduğunu, tüm bunların tespitinin yapılmasını, davanın reddini, davaya konu taşınmazın gerçek değerinin tespitine, emsallerinin celbine vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile Kocaeli Alikahya Organize Sanayi Bölgesi adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararında somut emsalin dava konusu taşınmaza uygun olmadığı belirtilmesine rağmen bilirkişi raporlarında yine aynı somut emsalin alındığını, dosyaya sundukları emsallerin bilirkişilerin kabul ettiği emsale göre daha uygun özellikler taşıdığını, bilirkişi raporları arasında çelişki bulunduğunu, binalar eski ve yıpranma payı oranı yüksek olduğu halde önceki rapora göre yıpranma payı oranının daha düşük alındığını, bilirkişi raporunda belirlenen değerin fahiş olduğunu, aynı bölgede ve dava konusu taşınmaza komşu olan parseller hakkında açtıkları davalarda çok daha düşük bedeller tespit edildiğini, Yargıtayın yerleşik içtihatları uyarınca komşu parseller için tespit edilen metrekare değerinden ayrılma nedenlerinin açıklanmamasının bozma sebebi sayıldığını, rapordaki kıyaslamanın 2942 sayılı Kanun'da öngörülen değer tespiti esaslarına ve objektif bilimsel kriterlere aykırı olduğunu, dava konusu taşınmazın etrafındaki tüm hizmetler kamulaştırma yoluyla oluştuğu için bunların sebep olacağı değer artışının dikkate alınamayacağını ileri sürmüştür.

2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın imar durumu açısından organize sanayi bölgesi içerisinde kaldığını, bilirkişi incelemesinin organize sanayi bölgesi emsalleri esas alınarak yapılması gerektiğini, kıyasi emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazın benzer yüzölçümlü ve satış tarihlerinin yakın tarihli olması gerektiğini, kamulaştırma bedeline işleyecek olan yasal faiz ile ilgili hüküm kurulurken bu bedelin davacı tarafça ödenmesine şeklinde bir hüküm bulunmadığını, bu hususun kararın infazına engel olduğunu ileri sürmüştür.

3. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; İlk Derece Mahkemesinin davalılara ait bina ve eklentileri görmezden gelerek araziyi gereği gibi dolaşmadan hatalı rapor sunan birinci bilirkişi heyetinden ek rapor almakla eksik inceleme yaptığını, dava konusu taşınmazın tarla kabul edilmesinin hatalı olduğunu, ilk rapora itirazları üzerine belediyeden alınan imar durumuna göre taşınmaz organize sanayi bölgesi içerisinde olmasına ve bilirkişi heyetinin değiştirilmesi talepleri bulunmasına rağmen aynı heyetten ek rapor alınmasına karar verildiğini, bu raporda müvekkile ait bina ve eklentilere yine gereği gibi incelenmeyerek çok düşük değer biçildiğini, organize sanayi bölgesi içerisinde yapılan alım satımların dava konusu taşınmaz için ele alınabilecek en önemli ve tek emsal satışlar olduğunu, bu satışlar üzerinden düzenleme ortaklık payı kesintisi de yapılmak suretiyle taşınmazın gerçek değerinin bulunmasının mümkün olduğunu, davacı kurumun aynı bölgede bulunan bazı taşınmazları satışa çıkarttığını ve bu şekilde kamulaştırdığı taşınmazları kamulaştırma amacına uygun olmayan bir biçimde sattığını ileri sürmüştür.

4. Davalı...İnşaat Nak. Taah. Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararında belirttiği gerekçeye rağmen bilirkişilerin ara kararı da dikkate almaksızın kaldırma kararı öncesinde kullanılan emsal üzerinden yeniden rapor düzenlediklerini ve taşınmaza bu defa daha düşük değer biçtiklerini, bilirkişilerin taraflı davrandığını ve Mahkemeye bu konuda yapılan itirazlarla birlikte bilirkişilerin değiştirilme taleplerinin de reddedilmesi sonucu yargılamanın adil olmadığını, taşınmaz üzerinde bulunan 50 yıllık ağacın bilirkişilerce değerlendirilmediğini, yine taşınmaz üzerinde bulunan muhdesata ilişkin kıymet takdirlerinin de tamamen hatalı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmaza biçilen değerin taşınmazın gerçek değerinin çok altında olup, taraflarınca sunulan emsallerin dikkate alınmadığını, bilirkişilerin emsallerin mukayesesi ve kıyasi emsalin seçimine dair kriterlere ve seçilen kıyasi emsalin dava konusu taşınmaz ile yapılan mukayesesine raporlarında yer vermediklerini, müvekkillerince bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanına hazırlatılan raporda dava konusu taşınmazın zemin metrekare birim bedelinin 3.000 TL üzerinden taşınmazın toplam değeri 180.630.000 TL, müvekkiline ait hissenin değerinin ise 18.605.550 TL hesaplandığını, dosyada mevcut raporlar ile bu bilirkişi raporu karşılaştırıldığında ciddi bir fark olduğunu, davacı kurumun ucuza kamulaştırdığı taşınmazları metrekaresi 4.100 TL üzerinden satışa çıkardığını ileri sürmüştür.

5. Davalı HPM Hijyen Proses Mak. Pas.Çel.San. ve Tic.Ltd.Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle; tarafların itirazı üzerine farklı emsaller üzerinden değerlendirme yapılmasına ilişkin ara karar verilmesine rağmen bu karara aykırı şekilde sunulmuş emsaller dikkate alınmaksızın yeniden bilirkişi raporu hazırlandığını, Mahkemece belirlenen değerin fahiş derecede düşük olduğunu, taşınmazın konumu, özellikleri ve vasfı dikkate alındığında biçilen değerin neredeyse tarla vasfındaki bir taşınmaza biçilen değerin dahi altında olduğunu, davanın 2019 yılından beri devam etmesi nedeniyle değişen şartlar sonucu değerin iyice düştüğünü ileri sürmüştür.

6. Davalılar ..., ..., ..., ... ve ... istinaf dilekçelerinde özetle; bilirkişilerin verilen kararlara aykırı olarak emsal aldıkları taşınmazı değiştirmedikleri ve yeni raporda da aynı haksız değerlendirmeleri yaptıklarını, bilirkişi kök raporunda taşınmaza biçilen değer ve yapılan değerlendirmelerin Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma nedenlerini karşılamadığı gibi belirlenen bedelin önceki bedelden dahi düşük olduğunu, dosyada daha önce alınan kök ve ek bilirkişi raporlarına ilişkin tüm itirazlarını tekrar ettiklerini, Mahkemece taşınmazın özelliklerini ve vasıflarını tespit edecek yazışmaların yapılmadığını, usulüne uygun şekilde tarafların katılımı sağlanarak keşif gerçekleştirilmediğini, hüküm kurmaya elverişli ve tarafsız bir bilirkişi raporu alınmadığını ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesinin doğru olduğu, bilirkişi heyeti raporunun karar vermeye yeterli ve elverişli olduğu, belirlenen bedelin aynı bölgeden gelen dava dosyalarındaki birim değerler ile uyumlu olduğu belirtilerek tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş, dava konusu taşınmazın arazi vasfında olduğunu, arsa vasfının kabul edilemeyeceğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

4. Davalı...İnşaat Nak. Taah. Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu ve 11 inci maddeleri.

3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak, dava konusu taşınmaza komşu ve benzer özellikteki Dairemiz denetiminden geçen dosyalarda belirlenen metrekare birim fiyatı ile uyumlu olarak zeminine, üzerinde bulunan yapılara resmi birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülerek ve ağaçlara yaş, cins ve verim durumlarına göre maktuen değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı idare, davalılardan ..., ... ve...İnşaat Nak. Taah. Tic. Ltd. Şti. vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irad kaydedilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.