KONYA 4. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: ... Esas - ...
-{YÜCE TÜRK MİLLETİ ADINA KARAR}-
T.C.
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO :
KARAR NO :

BAŞKAN :
ÜYE :
ÜYE :
KATİP :

DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
VEKİLİ :
DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :

{}Davacı taraf vekilinin davalı taraf aleyhine açtığı işbu dava mahkememizin ... Esas sırasına kaydedilmekle, mahkememizce yapılan aleni/açık yargılama sonunda;
-{HEYETİMİZCE GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:}-
{}DAVACI TARAFIN İDDİASI: DAVACI TARAF VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİ İLE ÖZETLE; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında akdedilen 25/06/2018 tarihli "... Ofis Ön Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parselde kain ... Ofis Blok 10. Kat 124,80 m² 1 nolu bağımsız bölüm ve 10. Kat 105,23 m² 5 nolu bağımsız bölümde bulunan taşınmazları 1.110.560,76 bedelle müvekkilinin satın aldığını, sözleşmede müvekkili şirketçe satın alınan bahse konu taşınmazların teslim tarihinin 30/04/2021 günü olarak belirlendiğini, müvekkilinin 25/06/2018 tarihli sözleşmede belirtilen tutarı banka yoluyla davalı şirkete ödediğini, müvekkilinin tüm edimlerini eksiksiz ve zamanında ifa etmiş olmasına rağmen davalı tarafın sözleşmeye konu taşınmazların inşaatına başlamadığını, sözleşmede belirlenen 6 aylık opsiyon süresinin de sona erdiğini, davalının kötü niyetli olarak zenginleştiğini, mahkemece yapılacak keşif ile de sözleşmeye konu ofis bloklarının yapımının imkansız olduğunun görüleceğini, müvekkilinin sözleşmeye göre ödediği 1.110.560,76 TL bedelin ödeme tarihleri dikkate alınmak suretiyle ticari/avans faiziyle birlikte geri ödenmesini ihtar etmiş ise de bir sonuç alamadığını, davalı şirketin 13/01/2022 tarihli arabuluculuk son oturumundan sonra müvekkilin hesabına bilgisi dışında 1.110.560,76 TL gönderdiğini, ancak iade tarihi itibariyle davalının müvekkili aleyhine zenginleştiğini ve bu tutarın iadesini yapmadığını, Yargıtay içtihatları doğrultusunda şekil şartını sağlamayan sözleşmenin geçersiz olduğundan sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanacağını, müvekkilinin yaşanan mevcut ekonomik koşullar çerçevesinde yaşatılan mağduriyetin yanı sıra ciddi anlamda maddi ve manevi zararının da mevcut olduğunu, müvekkilince ödenen taksit tarihleri dikkate alındığında serbest piyasadaki mevcut taşınmazların fiyatlamaların 5 katına kadar çıktığının ortada olduğunu, müvekkiline vaat edilen tarihte davalı firma tarafından taşınmazlar teslim edilmiş olsaydı takriben 6.000.000,00 TL gibi meblağlara satışların gerçekleşeceğini, davacı müvekkilinin yapmış olduğu ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınması gerektiğini, bu doğrultuda satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için davacı müvekkilinin ödediği satış bedelinin dava tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için davacı müvekkilinin ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, USD, EURO, külçe altın, TEFE endeksinin, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak değerlendirmeye dahil edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğinden bahisle tüm fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere davacı müvekkilinin yapmış olduğu ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmasına, bilirkişi marifetiyle hesaplamalar neticesinde artırılmak üzere şimdilik 10.000,00 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DAVACI TARAF VEKİLİ 09/06/2023 HAVALE TARİHLİ TALEP ARTIRIM DİLEKÇESİ İLE ÖZETLE; bilirkişi raporunun incelenmesi sonucunda müvekkilinin sonuç olarak 1.224.087,34 TL alacak hakkı olduğunun tespit edildiğinin anlaşıldığını, bu nedenle davalarını 1.214.087,34 TL artırarak 1.224.087,34 TL alacak tutarının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi, yargılama gideri ve avukatlık ücretiyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
{}DAVALI SAVUNMALARININ ÖZETİ: DAVALI VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİ İLE ÖZETLE; davacının müvekkiline ödediği bedelin müvekkili tarafından iade edildiğini, bu durumun davacının da kabulünde olduğunu, sözleşmenin her iki tarafının da tacir olduğunu, tarafların eşit güçte ve konumda olduklarını, davacı tarafın tacir olmanın hukuki ve ticari sonuçlarını bildiğini, davacının sözleşme gereğince müvekkilinden faiz, vade farkı vs. herhangi bir hak ya da alacak talebinde bulunamayacağını, bu durumu bilerek ve kabul ederek sözleşmeyi imzaladığını ve ödemeyi yaptığını, sözleşme tarihinden sonra müvekkili şirketin inşaata başladığını, inşaat maliyetini etkileyen demir, çimento, tuğla, işçilik bedeli, arsa, akaryakıt vs fiyatları aşırı derece yükseldiğini, bu fiyat artışlarının tamamen piyasa koşullarından ve ülkenin içinde bulunduğu ekonomik koşullardan kaynaklandığını, bu hususlarda müvekkili şirkete yüklenebilecek herhangi bir kusurun bulunmadığını, sözleşmede bu durumların mücbir sebep olarak kabul edildiğini, davacı taraf bu nedenle dahi müvekkilden tazminat, vade farkı, paranın değer kaybı vs taleplerinde bulunmayacağını, müvekkilinin değişen durumlar nedeniyle sözleşmenin mevcut şartlara göre devamının mümkün olmadığını, bu durumun kendisi için çekilmez hal aldığını, sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanmasını istemiş ise de; davacı tarafın bunu kabul etmediğini, bu şartlarda müvekkilinin sözleşmeye devam etmesinin düşünülemeyeceğini, bu durum objektif iyi niyet ve hakkaniyet ilkelerine de aykırı olduğunu, müvekkili şirketin iyi niyetli olduğunu, öncelikle inşaata başladığını, fiyatların aşırı yükselmesi nedeniyle sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını istediğini, davacının ise haksız ve kötü niyetli olarak bunu kabul etmeyerek parasının iadesini istediğini, müvekkilinin de davacıya parasını iade ettiğini, ayrıca müvekkilinin sözleşme hükümlerine göre parayı iade ederken davacıdan zarar ve ziyanını mahsup etmesi gerekirken tamamen iyi niyetli olarak böyle bir mahsup yoluna da gitmediğini, davacı 6.000.000,00 TL gibi fiyatlara taşınmazların satılabileceğini belirtse de bu talepte bulunmasının doğru olmadığını, dürüstlük ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğunu, bu iddianın asılsız olduğunu, inşaat maliyetindeki aşırı artışların müvekkiline mal edilemeyeceğini, davacı tarafın sözleşmeyi feshetmediğini, sözleşmeyi feshetmeden böyle bir talepte bulunmasının hukuka aykırı olduğundan bahisle müvekkilinin fazlaya ilişkin her türlü hak ve alacakları ile her türlü tazminat haklarının saklı kalması şartıyla haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleriyle vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İşbu dava; davacı tarafından davalıya ödenen paranın sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak denkleştirici adalet ilkesi kapsamında iadesine ilişkin alacak davasıdır.
Mahkememizce; dava dilekçesi, cevap dilekçesi, taraf vekillerinin verdikleri diğer dilekçe ve belgeler, taraflar arasında imzalanan ön satış sözleşmesi örneği, davalı tarafından davacıya kesilen fatura örneği, davacının davalıya gönderdiği ihtarname örneği, ödeme bilgilerine ilişkin kayıtlar ve dekont örneği, bilirkişi kurulu raporları ve ek raporları ile dosya arasındaki tüm kayıt ve belgeler tek tek incelenmiştir.
{}HUKUKİ DELİLLER{}
Türk Medeni Kanununun hukuki işlem başlıklı 706. maddesi; "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir." hükmünü amirdir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun şekil başlıklı 237. maddesi; "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." hükmü amirdir.
2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi; "(Değişik: 6/1/1954 - 6217/1 md.)(1) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. (Ek fıkra:4/7/2019 -7181/1 md.) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500'ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur. (Ek hüküm: 2/4/1998 - 4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.(Değişik:6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. (Ek : 26/4/1984 - 3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur. (Ek: 12/3/1985 - 3163/1 md.; Mülga son fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) (Ek fıkra:4/3/2021-7292/19 md.) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur." hükmü amirdir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun genel olarak başlıklı 77. maddesi; "Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur." hükmü amirdir.
{}DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE{}
Mahkememizce yapılan yargılama ve değerlendirmede; davacı vekilince davalı şirket aleyhine açılan bu dava ile, taraflar arasında yapılan gayriresmi şeklinde yapılan sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, geçersiz sözleşme nedeniyle davalıya ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi nazara alınarak davalıdan tahsili talep edilmiş olup; esasen tüm dosya kapsamına göre taraflar arasında Konya ili ... ilçesi ... mahallesinde kain ... ada, ... parselde yapılması planlanan 2 adet ofisin satışına ilişkin ön satış sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme kapsamında davacı tarafça davalı şirkete 1.110.560,76 TL ödeme yapıldığı, söz konusu ödemenin dava açılmadan önce davalı tarafça davacı hesabına 21.01.2022 tarihinde iade edildiği hususlarında herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır.
İhtilaf konusu taraflar arasında yapılan gayrimenkul ön satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, geçerli değil ise; davacının geçersiz sözleşme kapsamında yaptığı ödemeyi talep edip edemeyeceği ve talep edebilecek ise hangi miktarda talep edebileceği hususlarıdır.
TMK.706, TBK.237 ve Tapu Kanunu 26. Maddeleri gereğince taşınmaz satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Türk Hukuk Sistemine göre geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar ancak verdiklerini isteyebilirler. Söz konusu iade işlemi yapılırken TBK 77. maddesi gereğince ödenen paranın ilk ödeme anındaki alım gücüne ulaştırılması gerekir. Burada denkleştirici adalet ilkesi nazara alınarak enflasyon, ÜFE, TÜFE, Faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. verilerin ortalamasına göre bir hesaplama yapılması zorunludur.
Mahkememize bu doğrultuda taraflarca bildirilen deliller toplanmış, mahallinde keşif yapılarak rapor ve taraf vekillerinin itirazları doğrultusunda ek rapor alınmıştır.
Dosyada toplanan tüm delillere ve alınan bilirkişi raporuna göre; davalının denkleştirici adalet ilkesi nazara alınarak yapılan hesaplamalara göre davalıdan talep edebileceği güncellenmiş bedel ortalamasının 3.569.237,97 TL olduğu kanaatine varıldığından davacı vekilinin talep artırım dilekçesindeki talebiyle bağlı kalınarak davasının kabulüne ve 1.224.087,34 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline dair aşağıdaki hükmün kurulmasına karar vermek gerekmiştir.
-{HÜKÜM:}- Yukarıda gerekçesi açıklanan nedenlerle;
DAVACININ DAVASININ TALEP ARTIRIM DİLEKÇESİ NAZARA ALINARAK KABULÜ İLE; 1.224.087,34 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine.
Alınması gereken 83.617,41 TL karar ve ilam harcına karşılık peşin alınan ve sonradan alınan 20.904,35 TL harcın mahsubu ile bakiye 62.713,06 TL harcın davalıdan alınarak Hazine’ye gelir kaydına.
Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâllerinde iki saatlik ücret tutarı tarifenin birinci kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödendiğinden ve bu ücret ve ayrıca adliye arabuluculuk bürosu tarafından yapılmış zaruri giderler de Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılandığından ve bu giderler de yargılama gideri sayıldığından buna göre 1.560,00 TL arabuluculuk ücretinin Arabuluculuk Kanununun 25/9. maddesi gereğince davalıdan alınarak Hazine’ye gelir kaydına ve Harçlar Kanununun 28. ve 130. maddeleri, HMK'nun 302. maddesi ve Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 206. maddesi hükümleri kıyasen uygulanarak işbu kararın arabuluculuk ücreti yükümlüsüne tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenmemesi halinde bir ayın bitiminden sonraki 15 gün içinde mahkememizce arabuluculuk ücretinin yükümlüsünden tahsili için müzekkere yazılmasına.
Yargılama giderinden ayrı olarak davacının peşinen karşıladığı 80,70 TL başvuru harcı, 20.904,35 TL peşin ve ıslahen alınan karar ve ilam harcı olmak üzere toplam 20.985,05 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine.
Davacının yaptığı 278,53 TL taraf davetiye ve posta gideri, 1.912,35 TL keşif harcı gideri, 9.600,00 TL bilirkişi ücreti gideri ve 800,00 TL taşıt gideri olmak üzere toplam 12.590,88 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine.
Davalının yaptığı herhangi bir yargılama gideri olmadığından bu konuda bir karar verilmesine yer olmadığına.
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince kabul edilen miktara göre takdir ve hesaplanmış olan 164.649,61 TL vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine.
İşbu hükümden sonra gerekli olan 20,00 TL karar tebliğ giderinin davacı tarafından karşılanmasına ve hükümden sonraki bu masrafların davalıdan alınarak davacıya verilmesine.
HMK nun 323–333. maddeleri gereğince hükmün verilmesinden kesinleşmesine kadar olan dönemde tarafların sorumlu olduğu yargılama giderleri de ödendikten sonra varsa tarafların yatırdığı avanstan artanının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine.
İşbu gerekçeli kararın 24/01/2024 tarihinde yazıldığına.
Dair gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere yapılan duruşma sonunda oy birliği ile verilen karar taraf vekillerinin yüzüne karşı açıkça okunup usulen anlatıldı. 17/01/2024

Başkan Üye Üye Katip