KAYSERI 2. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. KAYSERİ 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ TÜRK MİLLETİ ADINA
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : / Esas
KARAR NO : /
HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...

DAVACI : ... - ...
VEKİLİ : Av. ... -
DAVALI : 1- ... - ... ...
VEKİLİ : Av. ... -
DAVALI : 2- ... - ... ...
VEKİLİ : Av. ... -
DAVALI : 3- ... - ... ...
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 28/08/2020
KARAR TARİHİ : 15/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; davalı arsa sahibi ... ile davalı ...arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili ... 30.10.2016 tarih 2016/15 sayılı kararla ...Kooperatifi Ortaklık senedini imzaladığını, bu tarihten itibaren | ortaklık senadinde yer alan tüm sorumluluklarını yerine getirdiğini, kooperatife karşı hiçbir borcunun da bulunmadığını, Konut Yapı Kooperatifi'nin müteahhit firma olarak yer aldığı de yer alan bağımsız bölümlerin hak sahiplerini belirlemek için kooperatif üyeleri arasında Kayseri 1. Noterin de kura çekilişi yapılmış olup kura sonucuna göre müvekkili ... No:'de yer alan kat irtifakının kurulduğunu, mesken niteliğindeki bağımsız bölümün hak sahibi ve maliki olduğunu, | müvekkilinin ödemelerini düzenli olarak yaptığını, dava konusu no'lu daireye ilişkin mesken dahil âğm borçlarını ödediğine dair dekontların mevcut olduğunu, üzerinde kayıtlı taşınmaz tapusunun müvekkiline devredilmemesi sebebiyle mevcut tapunun iptalini istediğini, iptali sağlanan tapunun hacizden ve kısıtlayıcı şerhlerden arındırılmış ve temiz bir şekilde müvekkilinin adına tescilini istediğini, bu talebin karşılanmaması halinde tapu bedelinin güncel değerinin müvekkiline ödenmesini istediğini, söz konusu taşınmaz hakkında dava sonuçlanıncaya kadar teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini istediğini, tedbir talebinin kabul! edilmemesi halinde dava konusu taşınmaz hakkında tapuya davalıdır şerhi işlenmesi kararı verilmesini istediğini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı ... vekilinin cevap dilekçesinden özetle; davacıya arabuluculuk anlaşmama tutanağının aslını sunması için 1 haftalık kesin süre verilmesini istediğini, sunmadığı takdirde davanın usulden reddedilmesini istediğini, müvekkili yönünden davanın tefrik edilerek husumet yönünden reddedilmesini istediğini, dava konusu taşınmaz üzerine konulan ihtiyati tedbir ve davalıdır şerhinin, yeni sunulan deliller ışığında yeniden değerlendirilerek terkinini istediğini, bu hususta müteferrik karar yazılmasını istediğini, davanın esas bakımından reddedilmesini istediğini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Yapı Kooperatifi vekilinin cevap dilekçesinden özetle; davacının iddia ve isnatları gerçeğe aykırı ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacının dava açmadan önce arabuluculuğa başvurması gerektiğini, ancak başvurmadığını, davacının kura çekimine katılmış olmasının borcunun olmadığı anlamına gelmeyeceğini, taşınmazın ortağa tahsis edilmiş olmasının kendiliğinden mülkiyet hakkının davacıya geçmesi sonucunu da doğurmayacağını, davacının tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle kendisinin ödemesi gereken maliyet fark bedelini ödemek zorunda olduğunu, davacının kesin hesap maliyet farkı nedeniyle kooperatife 14.07.2020 tarihi itibariyle 115.000TL'nin üzerinde bakiye borcunun bulunduğunu, davanın ticari dava ve ticari alacak talebine ilişkin olması nedeniyle dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmediğinden öncelikle davanın usulden reddini istediğini, davacı kooperatif ortağının tapu iptal tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle dava tarihi itibariyle kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş, yani kooperatife karşı herhangi bir borcunun bulunmaması gerektiği, davacının kooperatife tamamlamaması, kooperatif tahsis kararının kişiye ayni hak vermeyeceği, kura çekimine katılmış ve taşınmazın ortağa tahsis edilmiş olması mülkiyet hakkının geçmesi sonucunu doğurmayacağı gibi ortağın borcunun almadığı anlamına da gelmeyeceğini, kooperatif faaliyetlerinin bahsedilemeyeceği, dolayısıyla kooperatiften tapu bedelinin güncel değerinin istenemeyecek olması nedenleriyle haksız ve hukuka aykırı davanın reddini istediğini, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi istediğini beyan etmiştir.
DELİLLER: kooperatif ana sözleşmesi ve genel kurul kararları, davacının üye işlem dosyası, taşınmaz tapu kayıtları, keşif, tanık beyanları, bilirkişi raporları.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, numaralı bağımsız bölümün kooperatif üyesi olan davacı adına tapuda tesciline karar verilip verilmeyeceği; verilmeyecekse daire bedelinin davalılardan tahsiline karar verilip verilmeyeceği hususlarına ilişkindir.
Mahkememizce, inşaat mühendisi ve fen bilirkişisinden oluşan bilirkişi heyeti eşliğinde mahallinde keşif yapılarak dosyanın bilirkişi heyetine tevdi ile dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin tespiti bakımından rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin düzenlemiş olduğu 05/01/2021 havale tarihli kök raporda özetle; ana yapının yapım yılı ve yapımındaki inşaat malzemeleri teknolojisi, çevresindeki yapılaşma, konumu, kent merkezine olan mesafesi, meskün mahalde bulunması, çevresindeki imar durumu, kamu ve özel sektör hizmetlerinden (kent içi toplu taşıma, belediye temizlik toplama, kanalizasyon, sağlık ve eğitim) yararlanma durumu, bağımsız bölümün konumu, cephesi, yönü, kattaki net alanı, arsa payı, serbest alım satım rayiçleri gibi özellikleri birlikte ele alınıp değerlendirildiği takdirde dava konusu taşınmazın; dava tarihi (28.08.2020) itibariyle değeri 275.000,00 TL olarak tespit edildiği bildirilmiştir.
Davacı vekilinin kök rapora karşı itirazlarının değerlendirilerek ve emsal taşınmazların satış değerleri gözetilerek yeniden rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup inşaat mühendisi bilirkişinin mahkememize sunmuş olduğu 30/03/2021 havale tarihli ek raporda özetle; dava konusu taşınmazın, emsal sunulan rapordaki taşınmaz ile aynı binada aynı cephede yer almadığı, dava konusu taşınmaz 8. Katta yer alırken emsal rapordaki taşınmaz 6. Katta yer aldığı, kök rapor hazırlanırken bilirkişice yeterli emsal araştırması yapıldığı, aynı zamanda aynı binada yer alan satılık ilanlar ve satışı yapılan daireler hakkında sözlü araştırmalar da yapıldığı, Ağustos 2020 TEFE: ve Aralık 2020 TEFE: olup dava tarihi ile ilanlar arasında yer alan 4 aylık süreçte TEFE oranında yaklaşık artış meydana geldiği, bununla birlikte inşaat maliyetleri artmış olup alım gücünde kismen düşüklük yaşandığı, bütün faktörler göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun ve denetime elverişli olmak suretiyle dava tarihi itibariyle taşınmaz değeri 275.000,00 TL olarak belirlendiği, emsal sunuları raporda da her hangi bir emsal karşılaştırması yer almamakta olup kök rapor hazırlanırken bilirkişice yapılan araştırma detayları aşağıda sunulduğu, emsal taşınmazların olumlu ve olumsuz faktörleri, TEFE endeksleri, rayiç piyasa değerleri, gerçek alım satım fiyatları ve yapılan bütün araştırmalara neticesinde kök raporda belirlenen değere ilişkin kanaatinde bir değişiklik bulunmadığı bildirilmiştir.
Mahkememizce, dosyanın bir muhasebeci ve bir kooperatif konusunda uzman bilirkişiden oluşacak heyete tevdi ile rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin mahkememize sunmuş olduğu 14/10/2021 tarihli raporda özetle: davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, sabit fiyat peşin bedelli ortak olmadığı, dosyada kur'a kaydı olmadığı, davacının ada parsel K. D. 'deki bağımsız bölümün kooperatif tarafından kendisine tahsis edildiğine dair bir ispatın olmadığı, davacının kooperatif kesin maliyet borcu olduğu, bu nedenle tapu iptali tescil istemeyeceği, ancak tüm ortaklara daire tapuları devredilmiş ise bunun mümkün olabileceği, fakat söz konusu dairenin kooperatif talimatıyla üçüncü kişiye diğer davalı arsa sahibi ... tarafından devredildiği ve iyi niyet nedeniyle ona karşı da ileri sürülmeyeceği, davacının davalı kooperatifin kooperatif ortaklarına kesin maliyetten önce tapu devri yaptığına ilişkin genel kurul kararları çerçevesinde kanaat oluştuğu, davalı kooperatifin tüm diğer ortaklarına dairelerini devrettiği ve davacıya verilecek dairesi olmaması karşısında, davacının ortak olarak . HD.'nin belirlediği kriterler çerçevesinde tazminat alabileceği, tapu iptali tescil isteyemeyeceği, yapılan hesaplamaya göre, davacının alacağı tazminatın 404.264,80 TL olacağının tespit edildiği bildirilmiştir.
Sunulan 14/10/2021 tarihli bilirkişi raporu denetime elverişli bulunmadığından, dosyanın rapor düzenleyen bilirkişi heyetine yeniden tevdi ile ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyeti tarafından sunulan 23/02/2022 tarihli ek raporda özetle; davacının davalı kooperatilin ortağı olduğu, sabit fiyat peşin bedelli ortak olmadığı, dosyada kur'a kaydı. olmadığı, davacının ada parsel K.'deki bağımsız bölümün kooperatif tarafından kendisine tahsis edildiğine dair bir ispatın olmadığı, davacının kooperatif kesin maliyet borcu olduğu, bu nedenle tapu iptali: tescil istemeyeceği, ancak tüm ortaklara daire tapuları devredilmiş ise bunun mümkün olabileceği, fakat söz konusu dairenin kooperatif talimatıyla üçüncü kişiye diğer davalı arsa- sahibi ... tarafından devredildiği ve işi niyet nedeniyle ona karşı da ileri sürülmeyeceği, davacının davalı kooperatifin kooperatif ortaklarına kesin maliyetten önce tapu devri yaptığına ilişkin genel kurul kararları çerçevesinde kanaat oluştuğu, davalı kooperatifin tüm diğer ortaklarına dairelerini devrettiği ve davacıya verilecek dairesi olmaması karşısında, davacının orlak olarak . ve . H.D' nin belirlediği kriterler çerçevesinde tazminat alabileceği, tapu iptali tescil istemeyeceği, yapılan hesaplamaya göre davacının alacağı tazminatın 224.511.49 TL olacağının tespit edildiği bildirilmiştir.
Dosyanın bilirkişi heyetine yeniden tevdi ile dava konusu taşınmazın değerinin 275.000,00-TL gözetilerek davcının talep edebileceği tazminat miktarının hesabı yönünden ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin sunmuş olduğu 19/04/2022 tarihli ek raporda özetle; yapılan hesaplamaya göre davacının alacağı tazminatın 220.502,36-TL olacağının tespit edildiği bildirilmiştir.
Dosyanın bilirkişi heyetine yeniden tevdii ile; kooperatif kayıt ve belgeleri yerinde incelenerek, davacı ile aynı konumda olup da borcu bulunan üyelere davalı kooperatifçe borca rağmen tapularının verilip verilmediği hususunda inceleme yapılarak bu durumdaki üyelerin tespiti ile davalı kooperatif adına kayıtlı başkaca taşınmaz bulunup bulunmadığı hususunda ve davacının rapora itirazlarının değerlendirilmesi amacıyla ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin 30/06/2022 tarihli ek raporda özetle; borca rağmen tapu verilmeyen üye bulunmadığı, davalı kooperatif adına kayıtlı ve tapu devri yapılamayan hacizli daireler yerine ikame edilebilecek başka taşınmaz bulunmadığının tespit edildiği bildirilmiştir.
Davacı vekili tarafından dosyaya sunulan bilirkişi raporu gözetilerek, davacı vekilinin iddiası doğrultusunda müvekkili ile aynı durumda ödeme yapan diğer şahıslara tapu devri yapılıp yapılmadığı hususunun yeniden kooperatif belge ve bilgileri incelenerek ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş olup bilirkişi heyetinin sunmuş olduğu 26/01/2024 tarihli ek raporda özetle; borca rağmen tapu verilen üye bulunmadığı, davalı kooperatif adına kayıtlı ve tapu devri yapılamayan hacizli daireler yerine ikame edilebilecek başka taşınmaz bulunmadığının tespite edilmediği bildirilmiştir.
Davacı tarafından bildirilen tanıklar mahkememizce dinlenmiş olup davacı tanığı ...'ın alınan beyanında: "Davacı ile davalı ...'ı aynı kooperatife üye olmamız nedeniyle tanırım, hepimize noter çekilişi ile kurada daireler çıkmıştı, ve davalı ...'a devredilen bağımsız bölüm aslında kurada davacıya çıkmıştı, davacı bildiğim kadarıyla benim gibi yaklaşık 190.000 ,00 TL ödeme yapmıştır ve kooperatife borcu kalmamıştır, benim adıma çıkan taşınmazda başka bir kişiye devredilmiştir, ... adına da taşınmaz çıkmış olmasına rağmen neden ...'a ait taşınmazın devredildiğini bilemiyorum, kooperatifte benzer şekilde taşınmaz çıkmasına rağmen devir yapılmaması uygulaması bende de olmuştur, ayrıca aynı taşınmazın birden çok kişiye satıldığını da işittim, benim de yapmış olduğum ödeme karşılığında herhangi bir tarafıma ödeme yapılmamıştır, ... divan başkanlığı yapmıştı, yönetime yakın olup olmadığını bilemiyorum, bildiğim kadarıyla davacı da bende ...'ın yapmış olduğu ödemeden daha fazla ödeme yapmamıza rağmen taşınmaz devri tarafımıza yapılmamıştır, ... bildiğim kadarıyla 160.000 TL civarında ödeme yaptığını biliyorum, benzer şekilde kooperatife 160.000 TL ödeme yapılmasına karşılık daire devri yapılan ..., gibi üyeler vardır, bu kişiler bizden daha az ödeme yapmasına rağmen neden daire devredildiğini bilemiyorum, bütün üyelerin üyelik sözleşmeleri aynı şartlar için hazırlanmıştır, arsa sahipleri ile bazı üyeler bir kurul oluşturdular, inşaatı bitirmeyi amaçladır, ... da bildiğim kadarıyla bu kurula üyeydi, tanıklık ücreti talebim yoktur" şeklinde beyanda bulunmuştur.
Somut davanın değerlendirilmesinde, bir kooperatif ortağının kooperatiften taşınmaz edinebilmesi kooperatife karşı edimlerini yerine getirmesine, eğer bu bağımsız bölüm kooperatif tarafından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi karşılığı yaptırılmış ise arsa sahiplerinin kooperatife karşı, kooperatifinde arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Ayrıca Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin içtihatları gereğince normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmayan ortağın, kendisiyle aynı durumda olan başka üyelere dairelerin teslim edildiğinin anlaşılması halinde, davalı kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek nitelikte bir konut bulunması halinde( mevcut borcu depo ettirilmeksizin) tapu iptal tescil talebinin kabulüne karar verilebileceği, çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunduğu, normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceği, eksik ödemesi olan bir üyenin ise konut karşılığı tazminat alacağının 6'lı formül uygulamasına göre hesaplanması gerekmektedir.Mahkememizce alınan bilirkişi raporlarında davacının ödemesinin eksik olduğunun belirlendiği, bu halde davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı, yargıtay içtihatları gereğince 6'lı formül uygulanarak yaptırılan hesaplamada 19/04/2022 tarihli ek raporda davacının talep edebileceği tazminat tutarının 220.502,36 TL olarak hesaplandığı anlaşıldığından davacının davalılar ... ve ...'na yönelik açılan davasının ve tapu iptal ve tescil talebinin reddine,davacının tazminat isteminin kabulü ile 220.502,36-TL'nin davalı Konut Yapı Kooperatifinden tahsiliyle davacıya verilmesine dair aşağıdaki karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ile;
1-Davalılar ... ve ...'na yönelik açılan davanın REDDİNE,
2-Davacının, tapu iptal ve tescil talebinin REDDİNE,
3-Davacının tazminat isteminin kabulü ile 220.502,36-TL'nin davalı Yapı Kooperatifinden tahsiliyle davacıya verilmesine,
4-Alınması gereken 15.062,52-TL nispi karar ve ilam harcından, davacıdan alınan 170,78-TL peşin harç ile 4.525,53-TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 10.366,21‬-TL karar ve ilâm harcının davalılardan alınarak Hazine' ye gelir kaydına,
5-Davacı tarafından yatırılan 170,78-TL peşin harç, 54,40-TL başvurma harcı, 4.525,53-TL tamamlama harcı ile 384,90-TL keşif harcının davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafça yargılama boyunca yapılan; 579,85-TL tebligat ve posta masrafı, 5.145,00-TL bilirkişi ücreti ile 150,00-TL keşif araç ücreti olmak üzere toplam 5.874,85‬-TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı taraf kendisini bir vekille ile temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 13/1. maddesi uyarınca taktir olunan 35.075,36-TL nispi vekâlet ücretinin davalı ...' nden alınarak davacıya verilmesine,
8-Reddine karar verilen tazminat davası yönünden, Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 17.900,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak iş bu davalıya VERİLMESİNE,
9-Davalı ... kendisini bir vekille ile temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 13/1. maddesi uyarınca taktir olunan 43.250,00-TL nispi vekâlet ücretinin davacıdan alınarak adı geçen davalıya verilmesine,
9-Davacı tarafından yatırılan gider avansından yargılama sırasında yapılan masraflar ile karar tebliğ giderlerinden geriye kalan avansın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.15/03/2024

Katip ...
¸E-imzalıdır

Hakim ...
¸E-imzalıdır