KAYSERI 1. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. KAYSERİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KAYSERİ
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : ***
KARAR NO : ***

HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...

DAVACI : ... - ... -
VEKİLİ : Av. ... -
DAVALI : ... - ... -
VEKİLİ : Av. ... -
DAVA : Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : ***
KARAR TARİHİ : ***
KARAR YAZIM TARİHİ : ***

Mahkememize açılan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkil kooperatifin Kayseri ili, Talas ilçesinde faaliyet gösteren bir konut yapı kooperatifi olduğunu, muhtelif arsa sahipleri ile yapılmış kat karşılığı sözleşmeler ile edindiği 12 adet blokta kendi ortakları için 485 konut, arsa sahipleri için 205 konut olmak üzere toplam 790 adet konut ile tamamı arsa sahiplerine ait olmak üzere 33 adet dükkandan oluşan inşaatları üstlendiğini, 2007 yılından itibaren bahsi geçen inşaatların yapımının başladığını ve inşaatların halen devam ettiğini, ilk etap inşaatları olarak ortaklarına ait 3 bloktaki 177 adet daire ile arsa sahiplerine ait 1 bloktaki 59 daireyi tamamlayarak teslim ettiklerini ve 2011 yılında değişen ana sözleşme hükümlerine uygun olarak konut kesin maliyet bedeli hesaplarını yaptıklarını ve tahsilatları gerçekleştirdiklerini, ancak ikinci etap olarak geriye kalan 308 ortağa ait konut inşaatları ile arsa sahiplerine ait 138 konut inşaatı ve 33 adet dükkan inşaatları devam ederken, önceki yönetim tarafından herhangi bir genel kurul kararına dayanmaksızın 308 ortak için 30.09.2014 tarihi baz alınmak sureti ile bir konut kesin maliyet hesabı ortaya çıkartılarak ortaklara13.10.2014 tarihinde tebliğ edilmeye başlandığını ve nihayetinde çıkartılan bu borç miktarlarının 2014 yıl sonuna kadar ödenmesi istenerek tahsilatlarına başlandığını, 308 ortağın çok büyük bir bölümü kendilerine tebliğ edilen bahse konu bedeller doğrultusunda ödemelerini yaptığını ancak inşaatları tamamlamanın mümkün olmadığını, 2014 yılı sonunda ortaklara ait 308 konutun yer aldığı 6 blokta kısmen tamamlanabilen ve mesken ruhsatları dahi alınmamış olan yalnızca 2 bloktaki davalının da yer aldığı 115 ortağın konutlarına oturabildiğini, geriye kalan 193 ortağa ait 4 blok ile arsa sahiplerine ait 2 bloktaki 115 daire ve 33 dükkan inşaatlarının ortalama %40-50 seviyelerinde kaldığını, eski kooperatif yönetim kurulunca ortaya çıkartılan faraza konut kesin maliyet hesaplarının ana sözleşmeye ve kooperatifin fiili durumuna aykırı olarak yanlış ve eksik hesaplandığı ve üstelik toplanan paraların da gerektiği gibi inşaatların yapımına aktarılmadığının ortaya çıktığını, kooperatifin 18.06.2017 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 11. gündem maddesinde "2014 yılında 308 üye için yapılmış olan konut kesin maliyet hesaplarının değişen ana sözleşmenin 61. maddesi uyarınca yeniden yapılarak 308 üyeye tebliğ edilmesine, 2014 yılı hesaplarına göre çıkan farkın konut kesin maliyet hesaplarının tebliğ edildiği tarihten 1 ay sonra başlamak üzere 4 (dört) ay eşit taksitlerle ortakların tamamının ödemelerine" karar verildiğini, söz konusu genel kurulun yada alınan kararların iptali yönünde herhangi bir dava açılmadığını ve kararın kesinleştiğini, davalı için çıkartılan 40.824,25-TL tutarlı konut kesin maliyet bedelini genel kurulca kararlaştırılan taksitlerle ödemeyen davalıya icra takibi yapıldığını ancak davalının icra takibine itiraz ederek takibi durdurduğunu ve hiç bir ödeme yapmadığını, davalının 2014 yılı sonunda konutunu teslim alan ortaklardan olduğunu ve genel kurullarda karara bağlanmış ayrıca kira borçları bulunduğunu, dava konusu alacakların tahsili amacıyla davalı ile yapılan arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşma sağlanamadığını, müvekkili kooperatifin 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantısının 13. gündem maddesinde alınmış karar uyarınca davalının müvekkiline ödemesi gereken toplam 126.704,24-TL tutarındaki güncellenmiş konut kesin maliyet bedeli ve bu bedelin genel kurulda belirlenen sürede ödenmemesi nedeni ile genel kurulda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden (fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile) şimdilik 5.000,00-TL'sinin, ayrıca müvekkili kooperatifin 26.06.2016, 18.06.2017 ve 14.04.2019 tarihli olağan genel kurul toplantılarında alınan kararlar uyarınca belirlenmiş 37.800,00-TL tutarındaki kira bedeli alacakları ve bunların süresinde ödenmemesi nedeni ile genel kurullarda karara bağlanmış aylık %1,5 oranı ile işlemiş gecikme cezası alacaklarına istinaden (fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı) şimdilik 5.000,00-TL'si olmak üzere toplam 10.000,00-TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde; davacı iddialarının tamamen asılsız olduğunu, genel kurul tarafından karar alınmadan kesin hesap çıkarılıp üyelere ferdileştirme ile taşınmaz tescili yapılmasının mümkün olmadığını, kooperatifin olağan genel kurul toplantısında almış olduğu usulsüz ve keyfi kararlar ile önceki döneme ait kesinleşmiş olağan genel kurul kararlarını yok saydığını, davacının ödemelerini tamamlamayan üyelerden kaynaklı problemleri ve mevcut yönetim kurulunun inşaatları zamanında bitirememesinden kaynaklı inşaat maliyetinde oluşan farkları ve kesin maliyet bedelini fazlasıyla ödeterek tapusunu almış olan müvekkiline yüklemeye çalıştığını, davacının açtığı davanın reddine, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizce verilen 02/11/2022 tarih ... karar sayılı ilamı, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin 25/01/2023 tarih ... karar sayılı ilamı ile kaldırılmakla, dosya mahkememizin ...esas sırasına kaydı yapılmış ve yargılamasına bu esas üzerinden devam edilmiştir.
YARGILAMA VE GEREKÇE:
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 4/1-a maddesine göre davaya bakmaya Mahkememiz görevlidir.
6545 sayılı yasanın 45/3. maddesi uyarınca yargılama Tek Hakim tarafından yürütülmüş ve sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizde açılan ve sonuçlanan davada 7251 sayılı kanunla değişik 6102 Türk Ticaret Kanununun 4/2. maddesi uyarınca basit yargılama usulü uygulanmıştır.
Dava şartı arabuluculuk faaaliyeti kapsamında taraflar görüşmüş ancak anlaşmaya varamamışlardır.
Dava, kooperatif tarafından çıkarılan kesin maliyet bedelinin ve dairelerini almış üyelerden tahsil edilmesi gereken kira alacağının davalıdan tahsili talebine ilişkindir.
Davacının dava dilekçesinde inşaatlarının devam ettiğini bildirdiği görülmüştür. Davalıya ise davacı tarafça taşınmaz devrinin yapıldığı dosya içerisindeki tapu kaydında anlaşılmıştır.
Dava, davacı vekili vekili tarafından ilk olarak 14/09/2021 tarihinde açılmış ve mahkememizin ... esas sırasına kaydedilmiş, yapılan yargılama neticesinde ... karar sayılı ilam ile davacının davasının ve tüm taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verilmiş, gerekçeli karar taraflara usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş, karar davacı vekili tarafından istinaf edilmiş, Kayseri BAM 6. Hukuk Dairesi'nin ... karar sayılı ilamı ile davacının istinaf başvurusunun kabulü ile mahkememiz kararın kaldırılmasına, HMK'nın 353/1.a.6 maddesi gereğince Mahkemece, uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek ölçüde önemli delillerin toplanmamış ve değerlendirilmemiş olması nedeniyle yukarıda belirtilen eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmek üzere davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye geri gönderilmesine karar verilmiş, dosya mahkememize gönderilmiş ve yukarıda yazılı bulunan esas sırasına kaydedilerek yargılamaya devam edilmiştir.
Kesin maliyet yönünden, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/6282 E., 2022/1315 K. Sayılı ilamında belirtildiği üzere " .... kesin maliyet hesabı çıkartıp bu bedeli davalıdan talep etmiş ise de henüz tüm inşaatlar bitmeden yapılacak kesin maliyet hesabı hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyecek, her genel kurul sonrasında yapılacak hesaplamaya göre ortaklardan yeniden talepte bulunma zorunluluğu doğacaktır. Bu gerekçeler doğrultusunda kanuna aykırı olarak düzenlenen ana sözleşme uyarınca belirlenen bedelin davalıdan talep edilebilmesini kabul etmek mümkün değildir. Ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunulabilecektir." denilmekle davacının inşaatların devam ettiği kesin maliyet hesabı ve dava dilekçesinde anlaşıldığından davanın erken bir dava olduğu anlaşılmıştır.
Aidat alacağı ve buna ait işlemiş faiz yönünden, bilindiği üzere Kooperatifin en yetkili organı genel kuruldur. Genel kurullarda hakkaniyetin gerektirdiği ölçüde gerekli kararlar alındığı gibi daha önceden alınan kararlarda değiştirilebilir. Eşitlik ilkesi gereğince hak ve görevlerde ortakların eşit olması kuralı gözetilerek önceki genel kurul kararının değişen şartlar ve kooperatifin diğer ortaklarının durumları da nazara alınarak şartlarda eşitleme yapılmak üzere değiştirilmesine karar verilmesinde ilke olarak müktesep hak ihlali ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. (Yargıtay 23 H.D *** Karar)
Kooperatifler aidat toplayarak inşaatlarını yapar ve amaçlarını gerçekleştirir. Ayrıca kooperatiflerde eşitlik ilkesi geçerlidir. Kooperatiften bağımsız bölüm alınması aidat ödenmesine engel değildir.
Somut olayda davalının sabit ücretli üye olduğuna yada istifa ettiği ve bu istifanın kabul edildiğine dair dosyada delil bulunmadığı gibi davalının kooperatifçe kendisine teslim edilen taşınmazı kullandığı kooperatife iade etmediği, genel kurul kararlarının iptal edilmediği anlaşılmaktadır.
Kooperatif üyeleri ile kooperatif arasındaki üyelik sıfatının devamına ve üyeliğe sıkı sıkıya bağlı talepler ile ilgili olan tapu iptali ve tescile, üyelik tespitine, tahsis hakkına dayalı veya üyenin parasal yükümlülükleri ile ilgili uyuşmazlıklarda üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemez. Davacı kooperatif üyesi olduğunu beyan etmiş davalı tarafça aksi iddia edilmemiştir. Davacının kooperatif üyesi olduğunu kabulü halinde dava konusu taleple ilgili üyelik devam ettiği sürece zamanaşımı işlemeyecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi *** Karar)Davalı alacağın zaman aşımına uğradığını iddia etmiş olup bilindiği üzere Kooperatif üyesinin bağımsız bölüm talep hakkı zamanaşımına uğramayacağı gibi kooperatif tarafından bunun karşılığında talep edilecek olan inşaat gideri olarak talep edilen aidata da zamanaşımı işlemesi mümkün değildir.(23. Hukuk Dairesi *** Karar)
Kayseri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nde bulunan kooperatif kayıtları, Kayseri 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin *** esas sayılı dosyasının uyap kayıtları, kooperatif kayıtları ve tarafların dayandığı tüm deliller toplanmış, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Bölge Adliye Mahkemesi'nin kaldırma kararı doğrultusunda alınan 26/09/2023 tarihli bilirkişi heyet raporunda: davacı tarafın davalıdan konut kesin maliyet talebinde bulunduğu, dosyadaki maliyet raporuna göre davacının davalıdan talep edebileceği bedelin 126.704,24 TL olarak hesaplandığı, bu tutarın genel kurul kararı doğrultusunda temerrüt tarihlerinin rapor içeriğinde belirtildiği, davacı tarafın genel kurul kararlarına göre davalıdan kira talebinde bulunduğu, söz konusu genel kurul kararlarına göre talep edilebilecek kira tutarı alternatifli olarak hesaplandığı ve kira talebinin genel kurulun yapıldığı tarihten sonraki ay muaccel olacağı kanaatine varılması halinde 20.250,00-TL olarak hesaplandığı ve genel kurulda alınan karar doğrultusunda oluşan temerrüt tarihlerine rapor içeriğinde yer verildiği, davacının kira alacağı talebinin genel kurulun yapıldığı yılın başından itibaren talep edilebileceği kanaatine varılması halinde ise toplam 37.800,00-TL kira alacağı hesaplandığı, Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi kapsamında kooperatiflerde eşitlik ilkesinin düzenlendiği bu kapsamda Yargıtay yerleşik içtihatlarında kooperatiflerde konutunu erken teslim alamayan üyenin kooperatiften kira talep edebileceği ve bunun için de kooperatiflerin konutunu erken teslim alan üyeden konutunu teslim almayan üyeye ödenmek üzere kira bedeli isteyebileceği yönünde olduğu, kesin maliyet talebi yönünden ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin güncel içtihatlarında inşaatlar devam ederken başkaca aidat alınmayacağına ilişkin taahhütlerin kooperatif açısından geçerli kabul edilemeyeceği, bağımsız bölümleri teslim edilenlerin istifa edebilecekleri yönündeki ana sözleşme değişikliğinin yok hükmünde olduğu, geçersiz olan ana sözleşmenin 61. ve 62. maddesi uyarınca çıkarılan kesin maliyet hesabının hiçbir zaman kesin maliyet sonucunu vermeyeceği ancak kooperatif, inşaatlarının bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölüm teslim alan ortaktan, kooperatiften istifa edip etmediğine bakılmaksızın talepte bulunulabileceği görüş ve kanaatinde olduklarını bildirmişlerdir.
Davacı vekili dosyaya sunduğu 25/12/2023 tarihli ıslah dilekçesinde: 5.000,00-TL olarak talep ettikleri kira bedelini bilirkişi raporu doğrultusunda 15.250,00-TL artırarak 20.250,00-TL'ye yükselttiklerini, bu bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre; kesin maliyet talebi yönünden Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin güncel içtihatlarına göre kooperatifin etap kooperatifi olduğu hususu dava dilekçesinde belirtildiğinden inşaatların bitmesini müteakip yapılacak kesin hesap sonucunda belirlenen bedeli bağımsız bölümü teslim alan ortaktan talep edebileceğinden bu aşamada erken dava olması nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiği, kira bedeli yönünden ise kira bedeli genel kurulun yapıldığı tarihten sonraki ay muaccel olacağından bu yönteme göre davacı lehine hesaplanan bilirkişi raporuyla hesaplandığı üzere davacı lehine 20.250,00-TL kira bedelinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine (emsal mahiyette Kayseri BAM 6. HD *** Karar) karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm fıkrasının tesisi uygun görülmüştür.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
DAVANIN KISMEN KABUL KISMEN REDDİ İLE,
1-Davacının kesin maliyete ilişkin talebinin erken dava olması sebebiyle USULDEN REDDİNE,
2-Davacının kira bedeline ilişkin davasının kabulü ile, 20.250,00-TL kira bedelinin 5.000,00-TL'sinin dava tarihi olan 14/09/2021 tarihinden, bakiye 15.250,00-TL'sinin ise ıslah tarihi olan 25/12/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
3-Reddedilen kısım yönünden: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gerekli 427,60-TL ilam harcının, dava açılışı sırasında tahsil edilen 430,83-TL peşin harçtan mahsubuna,
4-Kabul edilen kısım yönünden: 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (1) sayılı tarife gereğince alınması gerekli 1.383,28-TL ilam harcından, dava açılışı sırasında tahsil edilen bakiye 3,23-TL peşin harcın mahsubuna, bakiye 1.380,05-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin kabul - ret oranına göre; 261,39-TL'sinin davacıdan alınarak, 1.058,61-TL'sinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
6-Davacı tarafın yaptığı 59,30-TL başvurma harcı, 3,23-TL peşin harç, 220,70-TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı, 4.600,00-TL bilirkişi ücreti, 184,60-TL posta ücreti olmak üzere toplam 5.067,83-TL yargılama giderinin kabul - ret oranına göre; (davalı tarafın yaptığı 91,25-TL yargılama giderinin (kabul - ret oranına göre) mahsubu ile) 4.046,23-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
7-6100 sayılı HMK 120 ve 333. maddeleri gereğince taraflarca yatırılan gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde tarafça numarası bildirilen veya bildirilecek hesaba, hesap numarası bildirilmediği takdirde adreslerine ödemeli olarak re'sen gönderilmesine,
8-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca 17.900,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil eden davacıya ödenmesine,
9-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13/2. maddesi uyarınca 5.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil eden davalıya ödenmesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren yasal iki haftalık süresi içerisinde Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı.
21/02/2024

Katip ...
e-imzalı

Hakim ...
e-imzalı