İZMIR 1. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C.
İZMİR
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/710
KARAR NO : 2024/381
DAVA : Sözleşmenin İptali
DAVA TARİHİ : 11/09/2023
KARAR TARİHİ : 25/04/2024
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili Mahkememize verdiği 11/09/2023 tarihli dava dilekçesinde; ... Konut Yapı Kooperatifi ' nin yıllar önce kurulmuş bir Konut Yapı Kooperatifi olup, davacıların bu kooperatifin ortakları olduğunu, kooperatif adına İzmir ili, Balçova ilçesi, ... mevkii, ...parsel numaralarında kayıtlı 6468 m2 alanlı taşınmaz(arsa) mevcut olduğunu ancak mevcut Kooperatif yönetiminin belirlediği aidat ve ödemeleri tahsil etmek dışında neredeyse hiçbir iş yapmadığı, olağan toplantılar dışında üyelerin hiçbir şekilde yönetimden bilgi alamadığını, kooperatifin kağıt üzerinde yazılı bir adres dışında belli bir yeri ve adresi olmadığını, ulaşmak isteyen üyelerin irtibat sağlayamadığı, ne olup bittiği konusunda bilgi alamadığını, olağan genel kurul toplantılarında alınan kararların tutanaklarda yazılı olduğu şekilde olmadığını, oldu bitti şeklinde sonuçlandırıldığını, nitekim 27/06/2019 tarihinde yapılan 2018 yılı Kooperatif olağan genel kurul toplantısında kooperatifin tasfiye sürecine girdiği ve buna ilişkin kararlar alındığını, 28/12/2021 tarihinde yapılan 2019-2020 hesap yılı olağan genel kurul toplantısında da kooperatif arsasının 2.000-TL’den aşağı olmamak üzere satışının yapılması bunun için bir yıllık süre konulmasına, satışın bu sürede olmaması halinde yeniden birim fiyat belirlenmesi kararları alındığı ancak, 30/12/2022 tarihinde yapılan 2021 yılı olağan genel kurul toplantısında dilekçe ekinde sunulan gündem ile toplantı yapıldığı bu gündem içinde 9. Maddede üye aidatlarının arttırılması, 2023 yılı aidatlarının belirlenmesi bulunduğunu, toplantının 1,5 saat gecikme ile başladığı, oysa kooperatif arsasının 27/12/2022 tarihinde İzmir... Noterliği’nin... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 7.114.800-TL bedelle diğer davalı ... İnşaat Taahhüt Gayrımenkul Danışmanlığı ... Otomotiv Turizm Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ye satış vaadi şeklinde sözleşme ile satış vaadine konu yapıldığı ve bu sözleşmenin toplantı günü saat 11.48’de tapuya şerh verdirildiğini, ne toplantı sırasında ve ne de sonrasında hiçbir üyeye bilgi verilmediğini, böylece mevcut kooperatif yönetiminin üyelerin yıllarca binbir zorlukla ödedikleri üye haklarını m2 si 1.000 lira civarında bir paraya satıp oldu bittiye getirerek kooperatif üyelerini büyük zarara uğrattığını, esasen konut yapı kooperatifi idarecileri olarak kooperatif yöneticilerinin kuruluş amacına uygun olarak gereken çabayı göstermeleri, üye haklarını korumaları gerekirken üyelerin haklarını ellerinden almak için iş yaptıklarını, bugün rayiç değeri en az 80-100 milyon TL civarında olan taşınmazı 7.114.800-TL bedelle satış vaadi şeklinde satmak istemelerinin yönetici görevlerini suiistimal ettiklerini, kooperatif üyelerini zarara uğrattıklarını bu satış işleminden menfaat temin ettiklerini açıkça gösterdiğini, nitekim, kooperatif arsası ile ilgili olarak İzmir ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas sayılı kamulaştırmasız el atma davasında 2017 yılı için m2 brim fiyatının 2.500-TL olarak belirlendiğini yine kooperatif ortağı ...’nun eşi ...'nun emlakçılık yaptığını, 2017 yılında Hürriyet Emlak'ta kooperatif arsası için ilan verdiği ve o tarihlerde 16-17 milyon lira ile alıcı çıktığını, keza 2022 yılı Haziran ayında yine kooperatif arsasına 25-26 milyon lira veren alıcı çıktığını, yönetimin bu teklifleri dikkate bile almadığını, kendi istediği şekilde yok pahasına satmayı, üyelerden gizli olarak oldu bittiye getirmeyi tercih ettiğini, böylece davalı kooperatif yöneticilerinin Kooperatifler Kanunu ' na aykırı eylem içinde olup görevi ihmal, üyeleri zarara uğratma, menfaat temin etme suçlarını işlediklerini, bu hususta dava ve şikayet haklarının saklı olduğunu ayrıca Kooperatif tüzel kişiliğinin tek mal varlığı olan arsasının da yasaya aykırı olarak diğer davalıya satış vaadine konu edildiğini, kooperatif yönetimine m2 brim fiyatı 2.000 liradan aşağı olmamak üzere satış yapma yetkisi verilmiş iken m2 brim fiyatı 1.100 liraya satış vaadi sözleşmesi yapıldığı oysa satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi olmadığını, genel kurulda alınan yetki ile sadece tapu sicil müdürlüğü nezninde alım- satım yapma imkanı olduğunu, noterde satış vaadi yapma yetkisi bulunmadığını, dolayısı ile yapılan satış vaadi sözleşmesinin bu açıdan da hükümsüz olduğunu, keza satış bedeli olarak gösterilen 7.114.800-TL kooperatif tüzel kişiliğinin banka hesabına değil, Kooperatif vekilliği yapan Av. ...’ın şahsi banka hesabına yapıldığını, yapılan satış vaadi sözleşmesinin usulsüz ve yasaya aykırı olduğunu, bu nedenle iptalinin gerektiğini, davacılardan ..., ... Varisleri, ... ve ...'ın, kooperatiften hiçbir ödeme almadığını, davacılardan ..., ... Varisleri, ... Varisleri ile ... Varisleri' nin ise Kooperatif idarecilerinin kandırmaca ve baskılarıyla her üye için bir miktar ödeme aldıkları ancak bu davacıların da üye haklarının tam olarak karşılığını almadığını, kooperatif idarecilerinin kandırma ve baskılarıyla oluşan ödeme nedeniyle dava açmakta hukuki yararları mevcut olduğunu, kooperatif arsasına daha yüksek fiyat veren alıcılar olmasına rağmen görüşme dahi yapmayan kooperatif yöneticilerinin tutumu, bir tertip dahilinde yapıldığını düşündükleri satış vaadi sözleşmesi ile ilgili tanıkları ve dava ile ilgili tüm delillerini ayrıca mahkemeye sunacaklarını, öncelikle piyasa değerinin çok çok altında bir bedelle satış vaadine konu edilen kooperatif arsasının tapuda 3.kişilere devrinin önlenmesi yönünden ihtiyati tedbir kararı verilmesinin talep edildiğini, bugüne kadar kooperatif üyelerinin hiçbir hakkını korumayan kooperatif yöneticilerinin tapuda satış yapmasının halinde ileride telafisi güç ve imkansız sonuçlar doğuracağını, davacıların mağdur olacağı belirtilerek, öncelikle ileride telafisi güç ve imkansız sonuçların oluşmaması yönünden İzmir ili, Balçova ilçesi, Balçova Mahallesi,... parselde kayıtlı taşınmazın 3. Kişilere devrinin önlenmesi açısından ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davalı Kooperatif ile diğer davalı arasında 27.12.2022 tarihinde İzmir ... Noterliği’ni...yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin hukuka aykırı olması nedeniyle iptaline, bu sözleşmenin tapuya verdirilen şerhin de kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Sanayi Ve Ticaret A. Ş. vekili Mahkememize verdiği 16/10/2023 tarihli cevap dilekçesinde; davalı Tasf. Hal. Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatifi ' nin 28.12.2021 tarihinde yapılan Genel Kurul toplantısında alınan 6 nolu karar uyarınca kooperatifin hissedarı olduğu bu arsasını düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalacak net miktarını m2’si KDV dahil 2.000 TL’den az olmamak üzere satma, satış ile ilgili ön sözleşme yapma … yetkisi- 1 yıl süre ile Yönetim Kuruluna verildiğini, Kooperatif Yönetim Kurulunun 27.12.2022 tarihli 2022/4 sayılı kararıyla, (28.12.2021 tarihinde yapılan Genel Kurul toplantısında alınan 6 nolu karar uyarınca) kooperatifin ½ hissesine maliki olduğu İzmir ili, Balçova ilçesinde kain tapunun ... parsel numarasında kayıtlı taşınmazdaki tüm hisselerinin (bu taşınmazla ilgili imar uygulaması sonucu oluşacak parsellerdeki taşınmazlardaki hisselerde de geçerli olmak üzere) satışı ile ilgili olarak, kooperatifin 1/2 hissedarı olduğu İzmir ili, Balçova ilçesinde kain tapunun ... parselde kayden 12.936 m2 büyüklüğündeki kadastral parselin kooperatife ait ½’si olan 6.486 m2’nin bedeli olarak Balçova Belediyesinde 18.02.2021 tarihinde askıya çıkarılan 1/1000 ölçekli imar planı revizyonu ile 7.114,8 m2 den kooperatifin 1/2 payına isabet eden 3.357,40 m2 nin birim fiyatı 2.000 TL’den toplam fiyatın 7.114.800 TL olarak belirlendiği ve kooperatif vekili Av....a bildirilmesine karar verildiğini, davalı kooperatifin bu taşınmazdaki ½ hissesinin tamamına karşılık gelen (düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan) 3.557,40 m2 deki tüm hak ve hisselerinin tamamı, m2’si 2.000 TL’den olmak üzere toplam 7.114.800,00 TL satış bedeli, kooperatif vekili ...ın banka hesabına ödendiği ve aynı vekil tarafından İzmir.. Noteri ' nde imzalanan 27.12.2022 tarihli... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile kooperatifin taşınmazdaki ½ hissesinin davalı şirkete satışı vaad edildiğini, alıcının ilk isteminde alıcı adına tapuda kati ferağ takriri verileceğinin taahhüt edildiğini, davalı şirketin, aynı vekil tarafından İzmir ... Noter ' inde imzalanan 27.12.2022 tarihli ...yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile aynı taşınmazdaki Tasf. Hal. Sınırlı Sorumlu ... Konut Yapı Kooperatifi‘nin de ½ hissesini aynı bedelle satın aldığını, bu hissenin de bedelini (her 2 kooperatif hissesinin bedelini birlikte toplam olarak) vekil ...’ın hesabına yatırdığını, davalı kooperatifin taşınmazdaki hissesinin davalı şirkete satış vaadi sözleşmesi ile satılması sebebiyle yapılan işlem ve tahsil edilen satış bedeli karşılığı 30.12.2022 tarihinde ... nolu faturayı düzenleyerek davalı şirkete gönderdiğini ayrıca davalı kooperatifin Genel Kurul Toplantısı yaptığını, Yönetim Kurulunun tapuda satış ve ferağ takriri işlemleri için Av.... İzmir... Noter ' inde 16.01.2023 tarihinde yeniden vekaletname verdiğini, bu vekaletnameye istinaden tapuda ferağ takriri verilerek kooperatif hissesinin davalı şirkete devri işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekirken, devir işlemlerinden kaçınması nedeniyle davalı kooperatif ve vekiline İzmir...Noter ' aracılığıyla 21.02.2023 tarihli... yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek ifaya davet edildiğini ancak şifahi ve yazılı uyarılarak rağmen tapuda kooperatif hissesinin davalıya devredilmediğini, bu nedenle davalının da mağdur olup, kooperatif aleyhine yasal süreç başlatılarak İzmir... A.T.M.... esasında kayıtlı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescili davası açıldığını, davalıya yapılan satış vaadi sözleşmesinin, Kooperatifin 28.12.2021 tarihli Genel Kurulda aldığı karara dayalı olup, davacıların bu genel kurul toplantısına katılarak karara katıldıkları, katılmamış olsalardı dahi yasal süre içerisinde Genel Kurul Kararının iptali için dava açmadıklarını , Kooperatifler Kanununa göre, Kooperatif Genel Kurul toplantısında alınan kararların, tüm üyeleri bağlayacağı ve iptal edilmediği sürece geçerli olduğunu, bu nedenle, Kooperatifin 28.12.2021 tarihli Genel Kurul Kararının hukuken geçerli ve bu karara dayalı olarak yapılan iptali istenen satış vaadi sözleşmesi işlemleri de hukuka uygun olduğunu, taşınmazın imarıyla ilgili sorunları, imar planları ve parselasyon planlarıyla ilgili sürecin belirsizliği vb. hukuki nedenlerle taşınmazı bir türlü satamayan Tasfiye Halindeki Kooperatifin üyelerinin bazılarının, bu hissenin satış vaadi sözleşmesi ile her türlü riski göze alarak davalı şirketçe satın alınması ve parasının tahsili sonrasında, satış bedelinin üyelere dağıtılmasından sonra dava açarak satış vaadi sözleşmesinin iptalini talep etmelerinin, haksız ve kötüniyetli olduklarını gösterdiğini belirtmiş , davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Diğer davalı ... adına usulüne uygun tebligat yapılmış, davalı cevap dilekçesi sunmadığı gibi duruşmalara da katılmamıştır.
İzmir... AHM ... E sayılı dosyasının incelemesinde; davacıların...Konut Yapı Kooperatifi ile ...tifi, davalının Balçova Belediye Başkanlığı, davanın Kamulaştırma (Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat) davası olduğu, mahkemece 25/10/2022 tarihinde; "1-Davanın ıslah dilekçesi kapsamında KISMEN KABULÜ İLE; davacılar adına tapuda 1/2 pay oranıyla kayıtlı İzmir ili, Balçova İlçesi, ... parselde kayıtlı 12.936 m2 alanındaki taşınmazın 29/06/2017 tarihli bilirkişi heyet raporuna ekli imar durumuna göre el atma krokisinde 1.150,14 m2 olarak gösterilen kısımlarda yol, kaldırım ve duvar olarak fiilen ve imar durumuna göre el atılan kısımlar için belirlenen ve ıslah dilekçesindeki taleple bağlı kalınarak 1.801.004,23 TL'nin dava tarihi olan 25/10/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile 1/2 payları oranında davacılara ödenmesine, faiz yönünden fazlaya ilişkin talebin reddine, 2-Davaya konu İzmir ili,... parselde kayıtlı 12.936 m2 alanındaki taşınmazın 29/06/2017 tarihli bilirkişi heyet raporuna ekli imar durumuna göre el atma krokisinde 1.150,14 m2 olarak gösterilen kısmının davacılar adına olan tapu kaydının iptaliyle; bu kısımların yol, kaldırım ve duvar olarak tapudan terkinine, terkin edilen 1.150,14 m2'ye isabet eden ipotek, intifa,haciz vb. tüm kısıtlamaların taşınmazın davacılar üzerinde tescilli olarak kalan 11.785,86 m2 kısmına intikal ettirilmesine, kalan 11.785,86 m2 taşınmazın davacılar adına kayıtlı olan tapu kaydının devamına, 3-Davanın ıslah dilekçesi kapsamında KISMEN KABULÜ İLE; davacılar adına tapuda 1/2 pay oranıyla kayıtlı İzmir ili, Balçova İlçesi, ... parselde kayıtlı 12.936 m2 alanındaki taşınmazın 29/06/2017 tarihli bilirkişi heyet raporuna ekli imar durumuna göre el atma krokisinde 1.150,14 m2 olarak gösterilen kısımlarda yol, kaldırım ve duvar olarak fiilen ve imar durumuna göre el atılan kısımlar için belirlenen 212.587,84 TL ecrimisil bedelinin dava tarihi olan 25/10/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile 1/2 payları oranında davacılara ödenmesine, faiz yönünden fazlaya ilişkin talebin reddine, ... tarihli bilirkişi raporuna ekli ekli imar durumuna göre el atma krokisinin kararın eki olarak Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine," karar verildiği belirlenmiştir.
İzmir.. ATM ... E sayılı dosyasının incelemesinde; davacının ..., davalının ..., davanın Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası olduğu, dosyanın halen derdest olduğu belirlenmiştir.
Dava konusu edilen İzmir... Noterliği’nin 27.12.2022 tarih , ...9 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin incelemesinde; satmayı vadedenin Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ...Yapı Kooperatifi, sözleşme alıcısının ... İnşaat Taahhüt Gayrimenkul Danışmanlığı... Otomotiv Turizm Gıda Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi, satım vaadine konu taşınmazın İzmir ili, Balçova İlçesi,... Parsel sayılı taşınmazın kooperatif arsası düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan 3557,40 m2 deki hak ve hisseleri , satış bedelinin de 7.114.800,00 TL tutarında olduğu belirlenmiştir.
Davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifi'nin sicil dosyasının incelemesinde; davalı kooperatifin 28/12/2021 tarihinde yapılan 2019-2020 hesap yılı olağan genel kurul toplantısının 6.maddesinde; "Yönetim kuruluna kooperatife ait İzmir İli,...Parsel de kayıtlı taşınmazda bulunan hissesinin (bu taşınmazla ilgili imar uygulaması sonucunda oluşacak parsel/parsellerdeki taşınmazlardaki hisseler de geçerli olmak üzere) satışı ile ilgili olarak - kooperatif arsasını düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalacak net miktarın m2 KDV dahil 2.000 TL den az olmamak üzere satma, taşınmaza bağlı hak ve alacakların devri, satışı ile ilgili ön sözleşme yapma ve kaparo alma, emlak danışmanlığı ve komisyonculuk sözleşmesi yapma, satış bedelini kooperatifin sürmekte olan davalarını takipsiz bırakarak, feragat, sulh yada temlik yoluyla sonuçlandırma, satış dahil bu işlemlerin tamamı ya da bir kısmı için vekil tayin etme yetkisinin verilmesi yönetim kurulu tarafından önerildi. Öneri ortakların müzakeresine sunuldu. Ortaklardan ...söz aldı: yönetim kurulunun metre karesi KDV dahil 2.000 TL den aşağı olmamak şartıyla yapılacak satışın 1 yıl içerisinde yapılmasını önerdi . Satış işlemlerinin olmaması durumunda tekrar birim fiyat belirlemesini ve genel kuruldan onay almasını önerdi. Başka söz alan olmadı. Yönetim kurulunun yukarıda yazılı önerisi oylamaya sunuldu. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa uygun olmak şartıyla öneri oy birliği ile kabul edildi. Ayrıca ortaklardan Mustafa Tünay Aras'ın yukarıda yazılı önerisi oylamaya sunuldu. Metre karesi KDV dahil 2.000 TL den aşağı olmamak şartıyla yapılacak satışın bir yıl süre ile yapılması önerisi oy birliği ile kabul edildi" kararının alındığı belirlenmiştir.
Her ne kadar davacı tarafça davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifi ile diğer davalı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında imza altına alınan satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesine yönelik olarak davalılar hakkında Mahkememize dava açılmış ise de; davacıların davalılardan Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifinin üyesi oldukları, davacı tarafça sözleşmenin hukuka aykırı , hükümsüz olduğu ve satış vaadine konu taşınmazın gerçek bedelini yansıtmadığı gerekçeleri ile söz konusu sözleşmenin iptalini talep ettikleri, satış vaadi sözleşmesinin davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu... Yapı Kooperatifi ile diğer davalı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında , davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu... Yapı Kooperatifi ' nin 28/12/2021 tarihinde yapılan 2019-2020 hesap yılı olağan genel kurul toplantısının 6. Maddesinde alınan karar doğrultusunda imza altına alındığı, davacı kooperatif üyeleri tarafından alınan 28/12/2021 tarihli genel kurul kararının iptaline yönelik açılmış bir dava bulunduğu iddiasının ileri sürülmediği gibi eldeki davada genel kurul kararının iptaline yönelik bir talepte bulunmadığı ,sözleşmenin iptalini talep etme hakkının sözleşme taraflarına ait olduğu, davacıların davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu Balçova ... Yapı Kooperatifi ' nin ortağı oldukları ancak kooperatif ortaklarının kooperatif adına satış vaadi sözleşmesinin iptalini talep etme haklarının bulunmadığı , davacıların dava konusu edilen satış vaadi sözleşmesi ile ilgili tasarrufta bulunma ve dava açmaya yönelik aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı incelenen tüm dosya kapsamıyla anlaşılmış, davanın davacıların aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın davacıların aktif husumet ehliyeti yokluğundan REDDİNE,
2-Peşin alınan 512,33 TL ile daha sonra tamamlanan 120.990,66 TL harç fazla olduğundan 121.075,39 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davalı ... Sanayi Ve Ticaret A. Ş. kendisini vekil ile temsil ettirmiş bulunduğundan karar tarihinde yürülükte bulunan AAÜT hükümlerine göre hesap ve takdir edilen 17.900,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... Sanayi Ve Ticaret A. Ş.'ye verilmesine,
4-Davacı tarafça yapılan masrafların üzerinde bırakılmasına,
Dair tebliğden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar davacı asiller ..., ..., ..., ... ile davacılar vekili Av. ... ile davalı ... inşaat yetkilisi ... ile vekili Av. ...'in yüzüne karşı, davalının yokluğunda açıkça okunup, usulen anlatıldı. 25/04/2024

Başkan ...
E-imzalıdır
Üye ...
E-imzalıdır
Üye ...
E-imzalıdır
Katip ...
E-imzalıdır