İSTANBUL ANADOLU 4. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2020/156
KARAR NO : 2024/337

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 17/04/2019
KARAR TARİHİ : 08/05/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
Davacı vekili 17/04/2019 tarihli dava dilekçesinde özetle; davalılar-----tarafından ---- Parselde bulunan arsa üzerine ----- isimli site inşaatının yapımı ve satışı amacıyla” -----. Noterliği 12.11.2013 tarih ve ----- yevmiye nolu sözleşme ile----- adı altında bir adi ortaklık kurulmuş olduğunu, adi ortaklıkta dörder pay sahibi olan ----- yetkilileri, adi ortaklığı münferiden temsil etmeye yetkili kılındığını, müvekkili ------ Ortaklığı ile yaptığı 11.04.2016 tarihli yüklenici sözleşmesi ve 09.02.2018 tarihli kısmi keşif artışı ve imalat kalemlerinin ilavesinden kaynaklı doğacak hak ediş ve ödeme planı için hazırlanan 12.03.2018 tarihli ek protokol kapsamında; -----Projesine ait temel, ıslak hacim, balkon, peyzaj alanı, çatı su izolasyonu ile keşif dışı otopark silim ve çizgilendirmeleri ile fitness salonu zemin kaba işleri ve ----isimli firmanın iş bırakma probleminden kaynaklı olarak bu firmanın yapmadığı balkon topuk imalatları ve bunlara benzer başkaca işleri yaptığını, bu işlerin bedellerinin bir kısmına karşılık ------dairelerin mimari proje, teknik şartname, yönetim planına uygun şekilde tammalandığını, iskanı alınmış şekilde müvekkiline devir ve teslim edileceği, kalan bakiyenin ise nakden ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin gerek sözleşmelerle üstlendiği edimlerini gerekse sözleşme dışı kendisinden talep edilen işlerle ilgili tüm edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmiş olmasına karşın; sözleşme ile müvekkiline devir ve teslimi kararlaştırılan dairelerden ----- dairenin 2018 yılı 10. ayı itibariyle tapuda devredilmediğini, bu sırada ------. tarafından ------ Noterliği aracılığıyla müvekkiline gönderilen ihtarname ile 12.03.2018 tarihli ek protokole göre tapuda devredilmesi gereken bu dairenin, tapuda devri için hazır olunmasının müvekkiline ihtar edildiğini, bu kapsamda tapuya giden müvekkiline----dairenin 1/2 paylık hissesini -----devraldığını ancak kalan 1/2 paylık hisseyi ise adi ortaklığın diğer ortağı olan----- devralamadığını, müvekkili ile ----- arasında bu güne kadar yapılan görüşmeler sırasında, ----. yetkililerince ------. ile hesap yaptıklarını, hesap tamamlandıktan sonra bu hisseyi devredeceklerinin söylendiğini, aradan 2,5 ayı aşkın süre geçmiş olmasına karşın kalan 1/2 paylık daire hissesi devredilmediğinden, durumdan şüphelenen müvekkilinin yaptığı araştırma sonrasında; kendisine devredilmesi gereken 1/2 paylık hissenin, müvekkili tarafından açılacak davaların önüne geçmek amacıyla muvazaalı olarak ----. tarafından ----- isimli bir şahsa, ----- isimli şahıstan da kısa bir süre içinde ---- - isimli şahsa muvazaalı olarak devredildiğinin tespit edildiğini, devirlerin muvazaalı olduğunun açık ve net olarak ortada olduğunu, keza 1/2'lik payın müvekkili adına kayıtlı bir dairenin kalan 1/2'lik payının daireyi gezip görmeden, önce ------ isimli şahıs tarafından aradan 1-2 ay kadar süre geçtikten sonra ise ----- isimli şahıs tarafından satın alınmış olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, ayrıca sözde dava konusu 1/2 paylık daire hissesini alan bu şahısların, müvekkiliyle aynı mağduriyeti yaşayan ----- adet dairelerinin -----Ortaklığı üzerindeki 1/2 şerlik paylarını devralmış göründüğünü, yani---- Ortaklığına ------sitesi yapımında taşeronluk yapan müvekkili dahil 5 firmaya devredilmesi gereken 7 adet dairenin adi ortaklardan ---- üzerindeki 1/2 şer paylık hisseleri ----- isimli şahsa, ---- isimli şahıstan da ----- isimli şahsa devredildiğini, oysa ki bu dairelerin bir çoğunun zilyetliği bu 5 taşerona çoktan devredilmiş olup, 1/2 paylık hisseleri sözde ---- üzerinde kayıtlı görünen bu daireler anılan taşeronlarca kullanılmakta ya da kiraya verilmekte olduğunu, hal böyleyken ----- isimli şahsın iyi niyetli 3. şahıs olarak 7 adet dairenin 1/2'şer paylık hisselerini devraldığını düşünmek mümkün olmadığını, ----- isimli şahısla birlikte ----- mal kaçırmasına iştirak eden konumunda olduğunu,-----tarafından müvekkiline devredilen ---- Blok ----- nolu dairenin 1/2 şer paylık hissesinin tek başına herhangi bir değer ihtiva etmemekte olup,----- tarafından haksız olarak devredilmemiş olan ve hatta muvazaalı olarak ----- isimli şahsa, ondan da ------ isimli şahsa devredilen hissenin de müvekkili adına tescili halinde bir değer ihtiva edeceğini, iş bu nedenle tapunun iptali ile müvekkili adına tescilinin talep edildiğini, müvekkili firmaya daha önceden tamamı devredilen ---Blok ----- nolu daire ile iş bu davanın kabul edilmesi halinde tamamı devredilmiş olacağını,----- Blok ----- nolu dairelerin iskanlarının olmaması, site sosyal donatıları ve binadaki eksiklikler nedeni ile de dairelerdeki değer kaybından dolayı en az %30 oranında zararları ve tapunun adına tesciline kadar geçecek süre için kira kaybı zararlarının olacağını, sözleşmelerde; --- blok ----- nolu daire için 750.000,00+KDV %1 =757.500,00 TL, -----blok-----nolu dairenin için ise 472.000.00+KDV %1 = 476.720,00 TL olarak değer biçildiğini, ---- blok----- nolu 2+1 dairenin müvekkiline devredildiğini, ancak bu dairenin gerek içinde gerek site ortak alanlarında, gerek sosyal donatılarda eksiklikler bulunduğu gibi binanın da iskan alınmadığından sözleşmede belirlenen KDV dahil 757.500,00 TL değerinde olmadığını, --- blok ----- nolu 1+1 dairenin ise sadece 1/2 paylık kısmı 234.400,00 TL tapu değeri gösterilerek müvekkiline devredildiğini ancak bu dairenin de 1/2 payı müvekkiline devredilmediğinden ve bu dairenin de gerek içinde gerek site ortak alanlarında, gerek sosyal donatılarda eksiklikler bulunduğu gibi binanın da iskanı alınmadığından sözleşmede belirlenen KDV dahil 472.000 + KDV %1 = 476.720 TL (1/2 payı ise 476.720/2=238.360-TL) değerinde olmadığını, müvekkiline ---- Blok --- Nolu dairenin 1/2 hisselik payı devredilmediği gibi aynı zamanda sözleşmede belirlenen daire değerleri ile mevcut değerleri arasındaki fark kadar müvekkilinin zararına neden olunduğunu, ayrıca --- Blok ----- Nolu dairenin 1/2 payının müvekkile devredilmeyip muvazaalı olarak sözde üçüncü şahısa devredildiğinden müvekkilin ---- Blok ----- nolu daireden faydalanamadığı gibi kiraya da veremediğini, iş bu nedenle kira kaybı zararı da oluştuğunu, bu hususlarda arabuluculuk başvurusunda bulunulmuş olup, son tutanak 08.04.2019 tarihinde anlaşamama şeklinde düzenlendiğini, iş bu nedenlerle tapu iptali ve tescili ile birlikte, uğranılan zararların ve kira kaybının tazmini talep edildiğini, davalılar ------ isimli şahısların aslen müvekkiline devredilmesi gereken 1/2 paylık hisse üzerinde muvazaalı devirlerin yapmış olduğunu, tapunun en son devredildiği ----- isimli şahsın da iş bu davadan haberdar olmakla üzerinde bulunan daire hissesini devredeceğinin bilgisinin alındığını, iş bu nedenle dava konusu daire hissesi üzerine ihtiyat-i tedbir konulmasını da talep etmelerinin gerektiğini, yukarıda izah edilen nedenler ve re'sen gözetilecek nedenlerle; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; ----- isimli davalının T.C. Kimlik numarası ve adres bilgilerinin tensip ara kararı ile ----- Tapu Müdürlüğüne yazılacak müzekkere ile (dava konusu ---- Sitesindeki ---- Blok ----- nolu dairenin paylık hissedarı olduğu belirtilerek) sorulmasını, gelecek yazı cevabına göre bu davalıya tebligat çıkartılmasını, --- İli, ---- İlçesi ---- Mahallesi 187 Pafta 2883 Ada 5 Parselde bulunan -----Sitesindeki ---- Blok ---- nolu dairenin---- üzerindeyken muvazaalı olarak önce ----- isimli şahsa sonrada da davalı ----- isimli şahsa devredilen 1/2 lik payına öncelikle ihtiyat-i tedbir konulmasını, sonuçta ise bu 1/2 paylık tapu hissesinin muvazaa nedeniyle iptali ile müvekkili şirket adına tesciline (dairenin eksiklikleri ve tapunun hali hazırda hisseli olması nedeniyle dava konusu payın değeri mahkemece atanacak bilirkişi marifetiyle tespit edilene kadar harç tespit edilecek değer üzerinden tamamlamak üzere şimdilik 50.000,00 TL değer gösterilmiştir.) ---Ortaklığı ile yapılan sözleşmelerle devir ve teslimi taahhüt edilen-----Blok -- ve ---- Blok ------ nolu dairelerin gerek iskanının alınmamış olmasından, gerek daire içlerindeki gerekse sitedeki eksikliklerden kaynaklanan nedenlerle dava içinde ıslah edilmek üzere şimdilik her bir daire için 1.000'er-TL olmak üzere 2.000-TL zararların, ----- reeskont faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesini, dava konusu taşınmaz hissesinin müvekkili adına tapuda tescili sağlanan kadar geçecek süre için dava içinde ıslah edilmek üzere şimdilik 2.000-TL aylık kira bedelinin, ----- ve------ reeskont faizleri ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin davalılara tahmiline karar verilmesini fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla vekil eden adına talep ve dava etmiştir.
Davacı vekilinin 07/08/2019 tarihli dava konusu taşınmaz bilgisinin düzeltilmesine ilişkin beyanlarını içerir dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde, dava konusu ---- ili, --- ilçesi ----. 187 Pafta 2883 Ada 5 Parselde bulunan ------- sitesinden ----- nolu bağımsız dairenin ½ paylık hissesine ilişkin öncelikle ihtiyati tedbir konulmasına sonuçta ise ½ paylık tapu hissesinin muvazaa nedeniyle iptali talep edilmişse de, dava dilekçelerinde sehven bağımsız bölüm numarası ----- olması gerekirken 2 olarak belirtildiğini, bu durumdan ihtiyati tedbir taleplerinin reddine ilişkin kararla haberdar olunduğunu, yanlış yazılan bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi için beyanda bulunmak gerektiğini, dava dilekçesinde ---- Sitesi -----Blok----- nolu bağımsız bölüm için belirtilen taleplerinin aynı Blok ----- nolu bağımsız bölüm için; ----- nolu bağımsız bölüm için talep edildiği gerek iskan alınmamış olması gerekse de daire içlerindeki ve sitedeki eksikliklerden kaynaklanan nedenlerle talep edilen tazminatların ---- nolu bağımsız bölüm için olacak şekilde anlaşılması gerektiğini, bu nedenle de ----- Tapu Müdürlüğü’ne yeniden müzekkere yazılarak öncelikle ----- nolu bağımsız bölüme ilişkin tapu kayıtlarının istenilmesini, yukarıda izah edilen nedenler ve re’sen gözetilecek nedenlerle; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; ---- İli, ----- İlçesi ----- Mahallesi 187 Pafta 2883 Ada 5 Parselde bulunan --- - Sitesindeki ---Blok ---- nolu dairenin ---- üzerindeyken muvazaalı olarak önce ----- isimli şahsa sonrada davalı ---- - isimli şahsa devredilen ½'lik payına öncelikle ihtiyat-i tedbir konulmasına ilişkin taleplerinin yeniden değerlendirilmesini, sonuçta ise bu ½ paylık tapu hissesinin muvazaa nedeniyle iptali ile müvekkili şirket adına tescilini,---- Ortaklığı ile yapılan sözleşmelerle devir ve teslimi taahhüt edilen --- Blok --- ve -----Blok ----- nolu dairelerin gerek iskanının alınmamış olmasından, gerek daire içlerindeki gerekse sitedeki eksikliklerden kaynaklanan nedenlerle dava içinde ıslah edilmek üzere şimdilik her bir daire için 1.000’er-TL. olmak üzere 2.000-TL zararların, ----Ortaklığının ortakları olan -----reeskont faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesini, dava konusu taşınmaz hissesinin (---- nolu bağımsız bölüm için) müvekkili adına tapuda tescili sağlanana kadar geçecek süre için dava içinde ıslah edilmek üzere şimdilik 2.000-TL aylık kira bedelinin, ----Ortaklığının ortakları olan ----- reeskont faizleri ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretlerinin davalılara tahmiline karar verilmesini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla vekil eden adına talep etmiştir.
Davalı ------ vekilinin 16/10/2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle: Dava konusu taşınmazın müvekkili adına kayıtlı olmadığından da-vanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafın 17.04.2019 ikame tarihli dava dilekçesinin konu ve netice-i talep kısmında açıkça müvekkiline ait olmayan ----numaralı dairenin ½’lik payı hakkında tapunun muvazaa nedeniyle iptali ile davacı adına tescilini" talep ve dava konusu ettiğini, mahkemece verilen ara karar ve buna ilişkin tebliğ edilen 13.05.2019 tarihli muhtıra uyarınca davacı tarafça verilen beyan dilekçesinde de ısrarla dava konusu aynı taşınmaz hakkında tapunun iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep ettiğini, davacı tarafından ileri sürülen ihtiyati tedbir talebinin mahkemece reddi akabinde de davacı tarafça sunulan 09.05.2019 istinaf başvuru dilekçesinde de davacı tarafın yine dava konusu------numaralı dairenin ½’lik payı hakkında tapunun iptali ile kendi adına tescili davası ikame ettiğini tekrarladığını, mahkemece de tespit edildiği üzere dava konusu taşınmazın müvekkiline ait olmadığından davanın husumetten reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafın gerek dava dilekçesinde gerek 13.05.2019 tarihli ara karara beyan dilekçesinde gerekse de 09.05.2019 tarihli istinaf başvuru dilekçesinde açıkça ortaya koyduğu dava konusunu (taşınmaz) istinaf kararı akabinde beyan dilekçesi ile değiştirmeye çalışmakta olup usul ve yasaya aykırı olduğunu, gelinen son noktada, davacı tarafça yapılan ihtiyati tedbir talebinin reddine karşı itiraz başvurusunun da ---- Bölge Adliye Mahkemesi ------ Hukuk Dairesi’nin 05.07.2019 Tarih,------- Esas, ---- Karar sayılı kararıyla reddedilmiş olduğunu, davacı tarafından dava konusu taşınmazın müvekkiline ait olmadığının idrak edilmesi akabinde tüm usul kurallarını atlayarak 06.08.2019 tarihli beyan dilekçesiyle dava konusu taşınmaz bilgilerinin yanlış yazıldığını, ilgili taşınmazın bağımsız bölüm numarasının --- olması gerekirken 2 olarak belirtildiğini ifade etmiş ve dava dilekçesindeki taleplerinin ----- bağımsız bölüm numaralı daire için yeniden değerlendirilmesini talep ederek dava konusunu değiştirmeye çalıştığını, söz konusu talebin mahkemece kabul edilerek davaya devam edilmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacı tarafın yazım ya da maddi hata olmadığı açık olan dava konusunu ve talep sonucunu değiştiremeyeceğini, söz konusu talep ıslah ile dahi yapılamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafın dosya kapsamına farklı tarihlerde sunduğu 3 farklı dilekçe ile dava konusu taşınmazın----- 187 Pafta, 2883 Ada, 5 Parselde bulunan ----Sitesi’ndeki ---Blok----- numaralı dairenin ½’lik payı olduğunu ortaya koymuş olduğunu bunun basit bir yazım ya da maddi hata olmadığı noktasında duraksama bulunmadığını, maddi hataya dayanmayan dava konusu değişikliği mümkün olmadığından davacının talep sonucunu beyan dilekçesi ile değiştirme çabasına da itiraz etme zaruretinin hasıl olduğunu, kaldı ki davacı tarafından söz konusu işlem ıslah ile dahi yapılabilecek bir işlem olmadığından sayın mahkemece dava dilekçesi ile bağlı kalınarak sonuca gidilmesi gerektiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.06.2011 Tarih,----Esas, ---- Karar sayılı ilamı; “İlk olarak; ıslahla kastedilenin dava konusu edilen hususların genişletilmesi veya değiştirilmesi olduğu, dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah yoluyla davaya ithaline ve dava konusu haline getirilmesine yasal açıdan olanak bulunmadığı; bu bağlamda sadece bir parsel hakkında açılmış davada peşin karar ve ilam harcı yatırılmak ve ıslah talebi olduğu belirtilmek suretiyle başta dava edilmeyen "----- parsel sayılı taşınmazlar hakkında da karar verilmesi" istemiyle verilen dilekçedeki istemin hukuken "ıslah" olarak kabulüne olanak bulunmadığı, bu yolla ayrı bir dava konusu teşkil eden unsurların mevcut davaya ıslah yoluyla dahil edilemeyeceği, öncelikle oybirliği ile kabul edilmiştir. İkinci olarak ise; "ıslah" olarak adlandırılmakla birlikte heyetçe bu vasfı benimsenmeyen ve amaçladığı ıslahın bir usul işlemi niteliği taşıması, bir dava olmaması karşısında, hukuken ayrı bir dava olarak da nitelendirilemeyen dilekçedeki talebin, eldeki davada değerlendirilmesine, bu dilekçe hakkında herhangi bir işlem yapılmasına olanak bulunmadığına oyçokluğu ile karar verilmiştir. Oluşan bu durum karşısında, mahkemece açıklanan ilkeler çerçevesinde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu hususlar göz ardı edilerek, sonradan verilen dilekçeyle dava konusu edilmek istenen parseller hakkında da usulünce bir ıslah ya da ayrı bir dava varmış gibi hüküm kurulması doğru değildir.” yerleşik yüksek mahkeme kararı gereğince dava dilekçesinde dava konusu edilmeyen bir taşınmazın yalnızca beyan dilekçesiyle dava konusu edilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan dava konusunu değiştirme talebinin kabul görmesi ve ardından ihtiyati tedbir kararı verilmesinin açıkça usule ve yasaya aykırı olduğunu, dosya kapsamına davacı tarafça sunulan belgeler incelendiğinde, tescil talebinin resmi şekil şartlarını havi olmayan geçersiz bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak yapıldığının anlaşılmış olduğunu, davanın reddine karar verilmesi gerekirken ihtiyati tedbir kararı verilmesinin de açıkça hukuka aykırı olduğunu, davacının her ne kadar adi yazılı yüklenici sözleşmesi ve ek protokolü gereğince, dava konusu taşınmazın ½ hissesinin mülkiyetinin kendi adına tescilini talep etmiş olsa da bu talep hukuk karşısında temelsiz olduğunu, zira taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken ve geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan sözleşmeler olduğunu, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmelerine dayalı olarak davacı tarafından ileri sürülen taleplerin tamamının reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafından dosyaya ibraz edilen 11.04.2016 tarihli yüklenici sözleşmesinin ve 12.03.2018 tarihli ek protokolün gayrimenkul satış vaadi niteliğinin taşıdığını, davacı tarafından resmi şekilde yapılmayan ve mutlak butlanla batıl olan bu protokole dayanarak taşınmazın mülkiyetini talep edilmesi açıkça hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacı tarafça geçersiz gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan bu ihtiyati tedbir kararının kaldırılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın, bedeli müvekkilce bankadan resmi yolla ödenerek devralınmış olup muvazaa iddiası müvekkil açısından temelsizdir. müvekkilimiz 3. iyiniyetli kişi olduğundan taraflar arasındaki şahsi ve nisbi hak doğuran sözleşmeler müvekkil açısından hüküm ifade ettiğini, davacı tarafın dava dilekçesinde yapılan devirlerin muvazaalı olduğunu iddia ederek sair davalılar ile arasında var olduğunu iddia ettiği hukuki ilişki nedeni ile müvekkil adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali talep ve dava konusu ettiğini ancak davacı tarafın muvazaa iddiasını temellendirme gayretine girişmemiş ve davasını temelsiz bıraktığını, dosya kapsamındaki bilgi, belge ve beyanlar incelendiğinde müvekkilin taraflar arasındaki ilişkinin tarafı olmadığı, nisbi etki doğuran sözleşme iddialarının tamamının dışında olduğu ve söz konusu hukuki ilişki kapsamında 3. İyiniyetli kişi olduğu konusunda bir duraksama bulunmadığını, müvekkilin işbu dava kapsamında taraf olabilmesi için davacı tarafça zorlama bir yöntemle ve temelsiz bir şekilde muvazaa iddiası ortaya atılmış ve fakat muvazaa iddiasının ispat edilmesi amacıyla herhangi bir delil ileri sürülemediğini, bilindiği üzere muvazaa iddia eden söz konusu iddiasını ispata muhtaç olup müvekkili açısından böyle bir ispat aracı bulunmadığını, yüksek mahkemece muvazaa iddialarının ispat edilebilmesi için belirlediği kriterlerin hiçbirisinin müvekkil açısından mevzu bahis olmadığını, şöyle ki; müvekkilin taşınmazın satın alınması karşılığında banka aracılığıyla satış bedelini ödemiş olduğunu, satışların bedelsiz olmadığını, müvekkili ile satıcı ----- ve diğer davalılar arasında ailesel ya da ticari ortaklık gibi herhangi bir organik bağın söz konusu olmadığını, müvekkilin ekonomik durumu gereği dava konusu taşınmazları yatırım maksatlı alabilecek güçte olduğunu, bu durumu mahkemece yapılacak sosyo ekonomik durum araştırmasında ortaya çıkacağını, müvekkilin taşınmazı uzun süredir elinde tutmakta olduğunu muvazaa maksadı olsa elinden çıkarmış olmasının beklenmesi gerektiğini, daha ilk incelemede açıkça; husumet yokluğu anlaşılmış olduğunu, davanın üzerine temellendirildiği sözleşmenin butlan ile batıl olduğu görülen ve muvazaa iddialarının temelsiz bilenen işbu dava açısından verilen ihtiyati tedbir kararının hatalı olduğunu ve kaldırılması gerektiğini, HMK 390/3. Maddesi “Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır.” hükmünü havi olup davacının tüm iddiaları haksız, soyut ve gerçek dışı olduğundan dava konusu ----- bağımsız bölümün numaralı dairedeki müvekkil -----ait ½ lik paya, payın 3. kişilere devrinin önlenmesi amacı ile konulan ihtiyati tedbirin kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etme zarureti hâsıl olduğunu, yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle ve sayın mahkemenizce resen tespit edilecek hususlarla; dava konusu olmadığı halde sonradan dava konusu edilmeye çalışılmış olan müvekkil adına kayıtlı taşınmaz hakkında verilen ihtiyati tedbir kararına itiraz ile söz konusu ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, açıkça temelsiz olan davanın usul ve esas yönleriyle reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretlerinin karşı tarafa tahmilini talep etmiştir. .
Davalı------ Şirketi vekilinin 24/10/2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davacının iddia ve taleplerinin mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun olduğu gibi huzurda açılan işbu davanın açıkça usule ve yasaya aykırı olduğundan davanın reddi gerektiğini, şöyle ki; davacının dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğu taşınmaz ile buna ilişkin talepte bulunmadığı taşınmazın ayrı bir müddeabih olduğundan, bu hususa ilişkin değişiklik beyan dilekçesi ya da ıslahla yapılamayacağını, davacının 17.04.2019 tarihli dava dilekçesinin konu ve netice-i talep kısmında açıkça “------numaralı dairenin ½’lik payına öncelikle ihtiyat-i tedbir konulması, sonuçta ise tapunun muvazaa nedeniyle iptali ile davacı adına tescili, tapu tesciline kadar uğranılan kira kaybı ve diğer zararların tazminini talep ettiğini, söz konusu talebin; mahkememizce 26.04.2019 tarihli tensip tutanağının ----numaralı ara kararıyla, dava konusu --- Blok ----- nolu 1+1 dairenin ½ hissesinin üçüncü kişiye devredildiğini, ihtiyati tedbir kararının ancak tarafları bağlayacak şekilde verildiği ve üçüncü kişilerin haklarını kısıtlayacak şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle reddedildiğini, ardından davacı tarafça yapılan ihtiyati tedbir talebinin reddine karşı itiraz başvurusu da ---- Bölge Adliye Mahkemes----- Hukuk Dairesi’nin 05.07.2019 Tarih, ---- Esas, ------- Karar sayılı kararıyla reddedildiğini, bunun üzerine davacının 06.08.2019 tarihli beyan dilekçesiyle dava konusu taşınmaz bilgilerinin yanlış yazıldığını, ilgili taşınmazın bağımsız bölüm numarasının ---- olması gerekirken 2 olarak belirtildiğini ifade etmiş ve dava dilekçesindeki taleplerinin ----- bağımsız bölüm numaralı daire için yeniden değerlendirilmesini talep ettiğini, dava konusu edilmeyen bir şeyin beyan yoluyla davaya ithaline ve dava konusu haline getirilmesine yasal açıdan olanak bulunmadığını, olayda dava konusu edilmeyen taşınmazın, dava konusu edilen taşınmaza nazaran ayrı bir müddeabih olduğundan ıslah imkânı dahi bulunmadığını ve yeni bir dava açılması gerektiğini, buna rağmen davacı tarafın söz konusu talebini ıslahla dahi değiştirmediğini, dava dilekçesinde tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğu taşınmazın yanlış yazıldığını, aslında başka taşınmazın talep konusu olduğunu sonradan sunduğu beyan dilekçesiyle belirttiğini, davacı tarafça ikame edilen huzurdaki işbu davanın haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunun açık olduğunu, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıklarının olmadığını, bahse konu geçersiz gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan huzurdaki işbu davanın reddi gerektiğini, avacı her ne kadar 11.04.2016 tarihli yüklenici sözleşmesi ve 12.03.2018 tarihli ek protokol gereğince, müvekkilimiz açısından taşınmazın ½ hissesinin mülkiyetini nakil borcu doğduğunu iddia etmiş olsa da bu durumun gerçeğe aykırı olduğunu, kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türü olduğunu, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olduğunu, taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları olmadığını, TBK 29. Maddesi ‘Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.’ Hükmünün havi olduğunu, dolayısıyla Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşme olduğundan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması gerektiğini, adi ortaklıklarda, yönetici ortağın yapacağı önemli tasarruf işlemleri bakımından, temsil yetkisinin bütün ortakların oybirliğiyle verilmiş olması ve yetki belgesinde bahse konu önemli tasarruf işleminin açıkça belirtilmiş olmasının şart olduğunu, ---- adi ortaklığını temsile----- imzaladığı sözleşmenin müvekkil şirket açısından bağlayıcılığı bulunmadığını, müvekkil devir borcu doğuran huzurdaki işbu davaya konu sözleşmenin önemli tasarruf işlemi niteliğinde olduğunun açık olduğunu, buna rağmen, müvekkil şirketin onayı, rızası, kanun ve ilgili diğer mevzuatın öngördüğü yetkilendirme hususlarının hiçbiri mevcut değilken----Yetkilisi Ve Adi Ortaklık Yönetici Ortağı -- --- tarafından adi ortaklık adına akdedilmiş olan sözleşmenin müvekkil şirketi bağlayacağı iddiası hukuki dayanaktan yoksun ve mesnetsiz olduğunu, davacının dava dilekçesinde bahsettiği müvekkil şirket üzerinde mülkiyeti nakil borcu doğuran 12.03.2018 tarihli ek protokolde müvekkil şirketin herhangi bir yetkilisinin imzası bulunmadığı gibi müvekkil şirketin bahse konu protokolden haberi dahi bulunmadığını, mülkiyetinin ½ si müvekkil şirket üzerine kayıtlı bir gayrimenkule ilişkin yapılan ve satış vaadi niteliği ihtiva eden bir protokolde müvekkil şirketin yetkilisinin imzası olmadığı halde, yalnızca adi ortaklığın yönetici ortağının imzasıyla müvekkil şirket üzerine mülkiyeti nakil borcu doğduğu iddiası hukuki dayanaktan yoksun ve mesnetsizdir. Bu nedenle de davacının usule ve yasaya aykırı ikame ettiğini, huzurdaki işbu davanın reddinin gerektiğini, adi ortaklık ile davacı arasında akdedilen sözleşme ve ek protokolün hukuk düzeni nezdinde geçerli olduğu varsayılsa dahi davacı, adi ortaklık ile arasında imzalanan sözleşmeye uygun hareket etmediğini, sözleşmedeki yükümlülüklerinin bir kısmını ayıplı olarak ifa etmiş ve bir kısmını ise hiç ifa etmediğini, Davacı, TBK’ nın eser sözleşmesine ilişkin hükümlerine ve taraflar arasında akdedilen sözleşmeye aykırı olarak hareket ettiğini, yüklendiği borcun bir kısmını ayıplı olarak ifa ettiğini, öncelikle davacının sözleşmeyle üstlendiği yükümlülükleri gereği gibi yerine getirmemesinden dolayı projeyi teslim ettiği tarih itibariyle -----Sitesi’nin otoparkı ve güvenlik noktasının su aldığını, bahse konu bölgelerin su almasından dolayı site sakinlerinin yaşadığı mağduriyet, müvekkil şirket tarafından defaatle davacıya iletilmesine rağmen davacı bu konuda hiçbir şey yapmadığını, bunun dışında yine davacının projeyi teslim ettiği tarih itibariyle pencere kenarlarına izolasyon yapılmış olmasına rağmen pencere kenarları sürekli olarak su aldığını, yine banyolarda izolasyon çalışmaları yapılmış olmasına rağmen üst kattaki dairelerin banyolarından alt kattaki dairelere su akıntısı bulunduğunu, tüm bunların yanında çatının da izolasyonu yapılmış olmasına rağmen siteye çatıdan devamlı olarak su aktığını, bu konuların da davacıya iletilmiş olmasına rağmen davacının bu konuda ifayı gereği gibi yerine getirme konusunda bir adımı bulunmadığını, TBK 475. Maddesi ‘ Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir: 1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme. 2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme. 3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz’ hükmünün havi olduğunu, dolayısıyla davacının ayıplı ifasına istinaden ayıp oranında bedelde indirim isteme hakkına haiz olduğumuz izahtan varesteyken davacının ek protokol gereği alacağının tamamını talep etmesinin açıkça hukuka aykırı olduğunu, ayrıca yine davacının sözleşmeyle üstlendiği yükümlülüklerinden bir kısmını hiç yerine getirmediğini, davacının yükümlü olduğu halde teslim tarihi itibariyle, Otoparkta izolasyon çalışmaları ve enjeksiyon yapılmadığını, otopark çizgilerinin çizilmediğini ve park yerlerinin sınırlarının belirlenmediğini, uygulamada ve Yargıtay kararlarında ‘eksik iş’ olarak nitelendirilen bu hususa ilişkin TBK 112. Maddesi ‘Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür’ hükmünü havidir ve bundan dolayı genel hükümlere göre 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde alacaklı olan müvekkil buna ilişkin zararın giderilmesini her zaman talep edebileceğini, davacının hiç yerine getirmediği yükümlülükleri mevcut ve kanunun müvekkilimize buna ilişkin zararını talep etme hakkını verdiği açıkken davacının ek protokol gereği alacağının tamamını talep etmesinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, bundan dolayı mahkememizce keşif kararı verilmesi ve bilirkişilerin ayıplı ifa ve eksik işleri tespit etmesi gerektiğini, ayrıca tespit edilen ayıplı ifalardan dolayı bedelin indirimi ile eksik işlerden dolayı oluşan zararın belirlenerek bedel indirimi yapılmalı ve buna uygun olarak protokol gereği davacının hak ettiği alacağının yeniden belirlenmesinin zaruri olduğunu, ayrıca davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü muvazaa iddiası mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksu olduğunu, davacının dava dilekçesinde her ne kadar müvekkil şirketle dava dışı ----- arasındaki satışın mal kaçırma saikiyle gerçekleştiğini ve muvazaalı olduğunu soyut iddialara dayanarak ileri sürmüş olsa da buna ilişkin herhangi bir somut delil ortaya koyamadığını, iddia eden iddiasını ispatla mükelleftir temel ilkesi gereğince iddiasını kanıtlamakla mükellef davacının bu konuya dair beyanlarının mesnetsiz olduğunu, kaldı ki bahse konu satış hukuka uygun ve geçerli bir satış olduğunu, sonuç olarak, olayda hukuka uygun bir sözleşme ve bu sözleşmeye dayanılarak ileri sürülen hukuka uygun bir talep dahi mevcut olmadığı gibi mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun muvazaa iddiaları dışında herhangi bir somut delil de bulunmadığını, davacının tüm iddiaları haksız, soyut ve gerçek dışı olduğundan huzurdaki usul ve yasaya aykırı işbu davanın reddini talep etme zaruretinin hasıl olduğunu, yukarıda arz ve izah edilen sebepler ile mahkememizce re’sen dikkat edilecek hususlarla davacının dava dilekçesine cevaplarını sunduklarını, usul ve yasaya aykırı davanın reddini, yargılama giderleri ile ücret-i vekâletin davacı üzerine tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizin ---- Esas sayılı dosyasında görülen davada, davacı tarafından ---- - Mah. 288 Ada 5 Parselde kayıtlı --- blok ---- bağımsız bölüm numaralı taşınmaza yönelen müspet ve menfi zararlarının tahsili istemi ile davalılar -----Şirketine karşı ikame edilen davada arabuluculuk dava şartının bulunduğu anlaşılmakla bu taleplere yönelen davanın masrafları davacının işbu esastaki gider avansından karşılanmak üzere ayrı bir esasa kaydedilmesine karar verilmiş, mevcut dava usulden reddedilmiş, tefrik edilen dosya mahkememizin ----- Esas numarasını almış ve işbu esas üzerinden yargılamaya devam olunmuştur.
Mahkememizce 26/02/2021 tarihinde mahallinde keşif yapılmış, keşifte dinlenen davacı tanığı -----, ''Ben adi ortaklık şirketinde kalfa olarak çalışan olarak bulunmaktayım, davacı ---- - burada izolasyon işlerini yaptığını biliyorum. Tarih yaklaşık bu 2 sene önceydi. ---- yalıtımma yapmış olduğu işlere karşılık para ve daire verilecekti. normalde bir daire verilecekti, daha sonra keşif bedeli aşılınca bir dairenin daha verilmesi kararlaştırıldı, firmalardan birisi taşınmazın tapusunu verdi. diğeri ise yarısını verildi, benim verilen dairenin vasfında eksiklik bulunduğu veya geç verildiği noktasında bilgim yoktur, ama bildiğim kadarı ile dairede bir eksiklik yoktu, iskanın geciktiği hususu ise doğrudur, iskanda gecikme oldu. Dedi. Davalı vekilinin talebi üzerine soruldu; işin bitimi sonrası izolasyon işlerinde ben herhangi bir aksaklık görmedim'' şeklinde beyanda bulunmuştur. Davacı tanığı ----, ''Ben davalı --- - şirketinde çalıştım, bu çalışmanın bir dönemi davacının burada iş yaptığı dönemde idi, --- - şirketi buranın yalıtım işini ---- usulü aldı, bu kapsamda tamamen yalıtım işini davacı şirket yaptı. davacı şirket sözleşmenin dışında otoparkların silim ve otopark çizim işlerini yaptı, davacı şirkete bu nedenle 141, 241 daire verilecekti, benim verilecek dairelerin verilme zamanı bina içerisindeki eksiklik emasllere göre durumu hakkında davacı iddiaları noktasında bir bilgim bulunmamaktadır. Dedi. Davalı vekilinin talebi üzerine soruldu: benim davalı şirkette herhangi bir davam yoktur, davalı şirkette ----- olarak çalışıyordum, yukarıda da derdiğim gibi işin yarısı aşamasında ayrıldığım için davacının yaptığı işlerde sonrasında eksiklik bulunup bulunmadığını bilmiyorum dedi'', şeklinde beyan verdiği, davalı tanığı ---- ''Davacı şirket burada yalıtım işini yaptığını biliyorum. Ancak yaptığı işlerden bir taktım eksiklikler olduğunu biliyorum, ön cephe izolasyonu yapmadı, otoparka girişi izolasyonu da yapılmadı. en alt kat da zeminden su çıkıyor. Bu suyun çıkması meselesi yaklaşık 3-4 ay sonra belirdi, benim dairelerin verilip verilmediği ve daire vasıfları konusunda bilgim yoktur, zira ben sadece site yönetimi bünyesinde teknik servis olarak çalışırım dedi. Davalı vekilinin talebi üzerine soruldu. bina pencerelerindeki aksaklıkların yalıtımdan değilde pimapenden olduğunu ben biliyorum dedi'' şeklinde beyan verdiği, davalı tanığı -----, ''Ben siteme yönemindeki burarda bulunmaktayım. ayrıca da kat malikiyim, davacı şirket burada yalıtım işini yaptığını biliyorum, ancak yaptığı işlerden bir taktım eksiklikler olduğunu biliyorum, otoparka girişi rampasındaki izolasyonu da yapılmadı, Ön taraf ve jeneratörün bulunduğu kısımlarda izolasyonn işi yapılmadı. Eksi ikinci kattaki otopark çizgileri çizilmedi, -2 otoparkta izolasyon ve enjeksiyon yapılmadığı için yağmur yağdığında otopark gölleniyor, -2 otoparkta deletasyon alanları boş bırakıldı, kapatılmadı, bu nedenle otoparka çok su geliyor, en alt kat da zeminden su çıkıyor. henim davacıya verilen dairelerin verilme zamanı eksiklikleri konusunda bilgim yoktur. Dedi. davacı vekilinin talebi üzerine soruldu; davalı şirkete karşı binalarla ilgili dava açılıp açılmadığı konusunda bilgim yoktur.'' şeklinde beyan vermiştir.
Bilirkişiler ---- ve ---- - 20/06/2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "Dosya kapsam ve münderecatına göre ve deliller uyarınca, Dava konusu --- Blok ----- nolu dairenin 03.05.2018 tarihinde davacı adına satışının yapıldığını, 17.04.2019 dava tarihi itibariyle kira kaybı zararının oluşmadığını, dava konusu --- Blok Zemin Kat ----- nolu dairede yapılan incelemelere göre, dairenin kullanımda olduğu ve kullanıma engel bir durumun olmadığı; site ortak alanlarında yapılan incelemede 2. Bodrum kat otopark zemin çizgileri haricinde herhangi bir eksiklik olmadığını, bu kapsamda daire ve site eksiklerinden kaynaklı herhangi bir değer kaybının oluşmadığını, yapı kullanma izin belgesinin alınamaması nedeniyle; dava konusu dairenin kıymetinde yaklaşık %15 oranında değer kaybı olacağı ve maddi değer düşüklüğünün Dava Tarihi (17/04/2019) itibari ile 117.000,00 TL olabileceğini, otopark zemininde çizilmeyen zemin çizgilerinin çizilmesi bedelinin malzeme işçilik dahil maktuen 1.500,00 TL + KDV olduğunu, perde duvarlarda oluşan su kaynaklı deformasyonların giderilmesi ve dilatasyon derz yalıtımının teknik şartnamesine uygun yapılması bedelinin malzemetişçilik dahil maktuen 15.000,00 TL + KDV olacağını, 2. Bodrum kat perdelerinde oluşan su yalıtımı probleminin giderilmesi için negatif yönde enjeksiyonla su yalıtımın yapılması gerektiği, enjeksiyonda kullanılması gereken malzeme miktarının ancak uygulamada belirlenebileceği bu nedenle de fiyatlandırmanın mümkün olmadığı" görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir----Asliye Ticaret Mahkemesinin ---- Esas, ------ Karar sayılı dosyasının mahkememiz dosyası ile birleştirildiği, dosya incelendiğinde; ''DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;----. tarafından “-------Parselde bulunan arsa üzerine --- isimli site inşaatının yapımı ve satışı amacıyla” -----. Noterliği 12.11.2013 tarih ve ---- yevmiye nolu sözleşme ile ---- Ortaklığı adı altında bir adi ortaklığının kurulduğunu, adi ortaklıkta ½ şer pay sahibi olan ----. ve ----- yetkililerinin adi ortaklığı münferiden temsil etmeye yetkili kılındığını, müvekkili ---- ise; ---- Ortaklığı ile yaptığı 11.04.2016 tarihli yüklenici sözleşmesi ve 09.02.2018 tarihli kısmi keşif artışı ve imalat kalemlerinin ilavesinden kaynaklı doğacak hak ediş ve ödeme planı için hazırlanan 12.03.2018 tarihli ek protokol kapsamında; -----Projesine ait temel, ıslak hacim, balkon, peyzaj alanı, çatı su izolasyonu ile keşif dışı otopark silim ve çizgilendirmeleri ile fitness salonu zemin kaba işleri ve------ isimli firmanın iş bırakma probleminden kaynaklı olarak bu firmanın yapmadığı balkon topuk imalatları ve bunlara benzer başkaca işleri yaptığını, bu işlerin bedellerinin bir kısmına karşılık ----- sitesi ---- Blok ---- nolu ve ---- Blok----- nolu dairelerin mimari proje, teknik şartname, yönetim planına uygun şekilde tamamlanıp, iskanı alınmış şekilde müvekkile devir ve teslim edileceğini, kalan bakiyenin ise nakden ödeneceğinin kararlaştırıldığını, Müvekkilinin gerek sözleşmelerle üstlendiği edimlerini gerekse sözleşme dışı kendisinden talep edilen işlerle ilgili tüm edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmiş olmasına karşın; sözleşme ile müvekkile devir ve teslimi kararlaştırılan dairelerden --- Blok ----- nolu daire 2018 yılı 10. ayı itibariyle tapuda devredilmediğini, bu sırada ---- tarafından ---- Noterliği aracılığıyla müvekkile gönderilen ihtarname ile 12.03.2018 tarihli ek protokole göre tapuda devredilmesi gereken bu dairenin, tapuda devri için hazır olunması müvekkile ihtar edildiğini, bu kapsamda tapuya giden müvekkilinin kendisine devredilmesi gereken dairelerden ---- Blok ---- nolu dairenin ½ paylık hissesini ----- devraldığını, ancak kalan ½ paylık hisseyi ise adi ortaklığın diğer ortağı olan ----devralamadığını, müvekkili ile -----arasında bu güne kadar yapılan görüşmeler sırasında, ---. yetkililerince ------ile hesap yaptıklarını, hesap tamamlandıktan sonra bu hisseyi devredeceklerini söylediklerini, Aradan 2,5 ayı aşkın süre geçmiş olmasına karşın kalan ½ paylık daire hissesi devredilmediğini, durumdan şüphelenen müvekkilin yaptığı araştırma sonrasında; kendisine devredilmesi gereken ½ paylık hissenin, müvekkili tarafından açılacak davaların önüne geçmek amacıyla muvazaalı olarak ----tarafından ---- isimli bir şahsa, ----- isimli şahıstan da kısa bir süre içinde ------isimli şahsa muvazaalı olarak devredildiğinin tespit edildiğini, devirlerin muvazaalı olduğunun açık ve net olarak ortada olduğunu, bu durumun hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, tapunun en son devredildiği ---- iş bu davadan haberdar olmakla üzerinde bulunan daire hissesini devredeceği bilgisinin öğrenildiğini, bu nedenle dava konusu daire hissesi üzerine ihtiyat-i tedbir konulmasını ayrıca ------ Asliye Ticaret Mahkemesi'nce ---- Blok ----nolu bağımsız bölüm için dosyanın tefrik edilerek ------. sayılı dosya üzerinden bu taşınmazla ilgili talepleri yönünden yargılamaya devam edildiğini, her iki davanın konusunun da farklı daireler için olsa da aynı sözleşmelere ve aynı delillere dayanmakta olduğunu, bu nedenle huzurdaki davanın ----Asliye Ticaret Mahkemesi -------. Sayılı dosyası ile usul ekonomisi gereği birleştirilmesine karar verilmesini talep ettiği görüldü.

DELİLLER VE GEREKÇE: Dava hukuki niteliği itibariyle taraflar arasında yapılan sözleşmeye istinaden teslim edilmeyen taşınmazın davacıya teslimine ilişkindir. Davacı vekili 29/11/2021 tarihli dilekçe ile dosyanın---- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ------- Esas sayılı dosyası ile arasında hukuki ve fiili irtibat nedeniyle HMK 166. Md. kapsamında birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkememiz dosyası ve ----- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ----- Esas Sayılı dosyasının incelenmesinden; tarafların ve dava konusunun aynı olduğu anlaşıldığından, dosyalar arasında fiili irtibat bulunduğu ve davanın halen derdest olduğu anlaşılmakla; Mahkememiz dosyasının HMK 166/1 md. Gereğince --- -. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ----- Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine, yargılamanın ----- Esas sayılı dava dosyası üzerinden yürütülmesine'' karar verildiği görülmüştür.
Davalı----- 04/01/2022 Tarihli Birleşen Dosya İçin Verdiği Cevap Dilekçesinde Özetle; Huzurda görülmekte olan davaya konu gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları olmadığını, bahse konu geçersiz gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan huzurdaki işbu davanın reddi gerektiğini, adi ortaklıklarda, yönetici ortağın yapacağı önemli tasarruf işlemleri bakımından, temsil yetkisinin bütün ortakların oybirliğiyle verilmiş olması ve yetki belgesinde bahse konu önemli tasarruf işleminin açıkça belirtilmiş olmasının şart olduğunu, ----- adi ortaklığını temsilen ----- imzaladığı sözleşmenin müvekkil şirket açısından bağlayıcılığı bulunmadığını, kaldı ki bir an için ---- adi ortaklık üzerine mülkiyeti nakil borcu doğurmaya temsil yekisi olduğu varsayılsa dahi, takyidatlı tapu kayıt örneğinde açıkça görüleceği üzere işbu davaya konu --- blok ----- numaralı dairenin adi ortaklık adına kayıtlı olmadığını, söz konusu dairenin ½ sinin müvekkili şirket adına kayıtlı olduğu göz önünde bulundurulduğunda müvekkili şirketin imzasını ihtiva etmeyen ve mülkiyeti nakil borcu doğuran protokolün müvekkil şirketi bağlamayacağının açık olduğunu, adi ortaklık ile davacı arasında akdedilen sözleşme ve ek protokolün hukuk düzeni nezdinde geçerli olduğu varsayılsa dahi davacı, adi ortaklık ile arasında imzalanan sözleşmeye uygun hareket etmemiş, sözleşmedeki yükümlülüklerinin bir kısmını ayıplı olarak ifa etmiş ve bir kısmını ise hiç ifa etmediğini, ayrıca davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü muvazaa iddiası mesnetsiz ve hukuki dayanaktan yoksun olduğundan bahisle usul ve yasaya aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ----- vekilinin 15/02/2022 tarihli birleşen dosya için verdiği cevap dilekçesinde özetle; Davaya konu tescil talebinin resmi şekil şartlarını havi olmayan geçersiz bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak yapıldığının anlaşıldığını, şeklen batıl sözleşmeye dayalı ikame edildiği anlaşılan davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın, bedelinin müvekkilince bankadan resmi yolla ödenerek devralınmış olduğunu, muvazaa iddiasının müvekkili açısından temelsiz olduğunu, müvekkilinin, iyiniyetli 3. kişi olduğundan taraflar arasındaki şahsi ve nisbi hak doğuran sözleşmelerin müvekkili açısından hüküm ifade etmediğni, daha ilk incelemede açıkça; davanın üzerine temellendirildiği sözleşmenin butlan ile batıl olduğu görülen ve muvazaa iddialarının temelsiz olduğu bilenen işbu dava açısından talep edilen ihtiyati tedbirin reddine karar verilmesi gerektiğini yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle ve sayın mahkemenizce resen tespit edilecek hususlarla; dava konusu edilen müvekkil adına kayıtlı taşınmaz hakkında ortaya atılan ihtiyati tedbir talebinin reddini, açıkça temelsiz olan davanın usul ve esas yönleriyle reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretlerinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.Bilirkişiler -----ve ----- 29/06/2022 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Dava konusu--- Blok ---- nolu dairenin 03.05.2018 tarihinde davacı adına satışının yapıldığını, 17.04.2019 dava tarihi itibariyle kira kaybı zararının oluşmadığını, Dava konusu ---- Blok Zemin Kat ----- nolu dairede yapılan incelemelere göre, dairenin kullanımda olduğu ve kullanıma engel bir durumun olmadığı; site ortak alanlarında yapılan incelemede 2. Bodrum kat otopark zemin çizgileri haricinde herhangi bir eksiklik olmadığı, bu kapsamda daire ve site eksiklerinden kaynaklı herhangi bir değer kaybının oluşmadığını, Yapı kullanma izin belgesinin alınamaması nedeniyle; dava konusu dairenin kıymetinde yaklaşık %15 oranında değer kaybı olacağı ve maddi değer düşüklüğünün Dava Tarihi (17/04/2019) itibari ile 117.000,00 TL olabileceğini, Otopark zemininde çizilmeyen zemin çizgilerinin çizilmesi bedelinin malzeme işçilik dahil maktuen 1.500,00TL + KDV olduğunu, perde duvarlarda oluşan su kaynaklı deformasyonların giderilmesi ve dilatasyon derz yalıtımının teknik şartnamesine uygun yapılması bedelinin malzemetişçilik dahil maktuen 15.000,00 TL + KDV olacağını, 2. Bodrum kat perdelerinde oluşan su yalıtımı probleminin giderilmesi için negatif yönde enjeksiyonla su yalıtımın yapılması gerektiği, enjeksiyonda kullanılması gereken malzeme miktarının ancak uygulamada belirlenebileceğini bu nedenle de fiyatlandırmanın mümkün olmadığını, Birleşen dava yönünden Yapı kullanma izin belgesinin alınamaması nedeniyle; dava konusu dairenin kıymetinde yaklaşık %15 oranında değer kaybı olacağı ve maddi değer düşüklüğünün Birleşen Dava Tarihi (29/11/2021) itibari ile 165.000,00 TL olabileceği" görüş ve kanaatine varılmıştır.Birleşen dava dosyasının miktar itibariyle heyetlik olduğu anlaşıldığından dosyanın mahkememiz hakimlerinden teşekkül eden heyete tevdi edildiği anlaşılmıştır.
Keşfin birleşen dosya öncesi yapılması ve hüküm kurmaya elverişli olmaması göz önünde bulundurulduğundan, mahallinde tekrar keşif yapılmasına, refakata inşaat mühendisi izolasyon konusunda uzman bilirkişi ve nitelikli hesaplamalar uzmanı bilirkişilerin alınmasına karar verildiği, mahallinde 12/05/2023 tarihinde keşfin yapıldığı görülmüştür.Bilirkişiler ------ve ------ 21/08/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "Asıl Dava yönünden, ----- numaralı bağımsız bölümün iskansız olması nedeniyle davacının talep edebileceği değer kaybı bedelinin 117.000,00 TL hesap edildiği, birleşen Dava yönünden, dava konusu taşınmazın payının ,adi ortaklıkta yer alan ---- Şirketi tarafından davacıya devredildiği, dava konusu taşınmazın fiili kullanımının, keşif esnasında yapılan tespitlere göre davacının kiraya vermek suretiyle davacı kullanımında bulunduğu kayıt maliki davalının, davacının fiili kullanımına bu zamana kadar ses çıkarmadığı, bu konuda bir dava yöneltmediği, davalı ---- firması tarafından dava dışı -----yapılan 1/2 pay temlikinde dava dışı bu kişinin ilk kayıt maliki şirkete para ödediğine dair bir dekonta dosya içerisinde rastlanılmadığı, kayıt maliki ---- tarafından dosyaya sunulan ve bir önceki malik ----- satış bedelinin ödendiğine ilişkin delil olarak gösterilen 160.000,00 TL'lik havale dekontunda ---- numaralı dairenin satış bedeli olarak ödendiğine dair bir açıklama bulunmadığı, bunun da ötesinde --- tarafından kayıt maliki --- satış/devir işlemi 03.01.2019 tarihinde yapılmasına rağmen, sunulu ödeme dekontundaki ödemenin 12.02.2019 tarihli olduğu, yani tapu devri yapılmasına rağmen satış bedeli olarak ödendiği iddia edilen bedelin 40 gün sonra satıcının hesabına havale edildiği, genel uygulama ve piyasa koşullarında bu olgunun hayatın olağan akışıyla uyuşmadığı, bu tespitler neticesinde kayıt maliki davalının iyiniyetli iktisap iddiasının ispata muhtaç olduğu ve tapu iptali koşullarının oluştuğu yönündeki nihai değerlendirmenin mahkememiz taktirinde bulunduğu, Birleşen dava yönünden ---- numaralı bağımsız bölümün iskansız olması nedeniyle davacının talep edebileceği değer kaybı bedelinin dava tarihi itibariyle 127.500,00 TL (850.000 /100 x 15-127.500 TL) hesap edildiği, tapu iptali yönünden devir eden malikler arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan, taraf teşkili açısından ---- davaya dahil edilmesi gerektiği, birleşen dava yönünden gecikme tazminatı hesabı yapılabilmesi için ----- numaralı dairenin davacıya ne zaman teslim edildiği olgusunun saptanması gerektiği, bu konuda dosyada delil bulunmadığından gecikme tazminatı hesabı yapılamayacağı, hem asıl, hem birleşen dosya yönünden davalı firmanın, eksik ve ayıplı imalat bedeline yönelik bir karşı davası olmadığından hesaplama yapılmadığı, birleşen dava yönünden tapu iptaline yönelik harca esas değerin 850.000,00 TL/2- 425.000 TL olacağı" sonuç ve kanaatine varılmıştır.Tarafların bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmesi ayrıca taraflar arasında barter sözleşmesi olduğu göz önünde bulundurularak birleşen dosya dava konusu ---- Blok ---- nolu bağımsız bölümün 1/2 hissesinin davacı adına tescil talep hakkının doğup doğmadığının tereddüte yer vermeyecek şekilde tespiti için davacı yüklenici ----- Şirketi'nin davalı işveren ----Ortaklığı'na karşı edimlerini yerine getirip getirmediği hususunda ek rapor hazırlamalarının istenilmesine karar verilmiştir.Bilirkişiler ----- ve --- 30/11/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle;
"------ numaralı bağımsız bölümün iskansız olması nedeniyle davacının talep edebileceği değer kaybı bedelinin 117.000,00 TL hesap edildiğini, Birleşen Dava yönünden. dava Konusu taşınmazın 1/2 payının adi ortaklıkta yer alan ----- Şirketi tarafından davacıya devredildiği. dava konusu taşınmazın fiili kullanımının. keşif esnasında yapılan tespitlere göre davacının kiraya vermek suretiyle davacı kullanımında bulunduğu, kayıt maliki davalının davacının fiili kullanımına bu zamana kadar ses çıkarmadığı, bu konuda bir dava yönelimediği, davalı---- firması tarafından dava dışı -----yapılan 2 pay temlikinde dava dışı bu kişinin ilk kayıt maliki şirkele para ödediğine dair bir dekonta dosya içerisinde rastlanılmadığı, kayıt maliki ----- tarafindan dosyaya sunulan ve bir önceki malik ----- satış bedelinin ödendiğine ilişkin delil olarak gösterilen 160.000,00 TL'lik havale dekontunda ----- numaralı dairenin satış bedeli olarak ödendiğine dair bir açıklama bulunmadığı, bunun da ötesinde ----- tarafından kayıt maliki ---- satış/devir işlemi 03.01.2019 tarihinde yapılmasına rağmen, sunulu ödeme dekontundaki ödemenin 12.02.2019 tarihli olduğu, yani tapu devri yapılmasına rağmen satış bedeli olarak ödendiği iddia edilen bedelin 40 gün sonra satıcının hesabına havale edildiği, genel uygulama ve piyasa koşullarında bu olgunun hayatın olağan akışıyla uyuşmadığı, bu tespitler neticesinde kayıt maliki davalının iyiniyetli iktisap iddiasının ispata muhtaç olduğu ve tapu iptali koşullarının oluştuğu , davacının birlikte ifa kuralı gereğince 72.886,78 TL(ayıplı imalat) + 7.500 TL(eksik imalat) + KDV= 94,856,40 TL bedeli mahkeme veznesine depo etmesi şartıyla ---- nolu bağımsız bölümün 1/2 payının adına tescil edebileceği, birleşen dava yönünden ---- numaralı bağımsız bölümün iskânsız olması nedeniyle davacının dalep edebileceği değer kaybi bedelinin dava tarihi itibariyle 127.500 (1(850.000 /100 x 15: 127.500 TL) hesap edildiği, birleşen dava yönünden tapu iptaline yönelik harca esas değerin 850.000,00 TL/2::425.000 TL olacağı, eksik ve ayıplı ifa bedelinin depo edilmesi yönündeki görüş değişikliği hariç, tarafların sair itirazlarının, kök rapordaki görüş ve tespitlerinden ayrılmayı gerektirmediği" sonuç ve kanaatine varılmıştır.

DAVANIN VE UYUŞMAZLIK KONULARININ TESPİTİ, DELİLLER, DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ NEDENLER VE SONUÇ :
Asıl ve birleşen dava; Eser Sözleşmesi'ne dayalı tapu iptal ve tescil, devir ve teslimi taahhüt edilen taşınmazlardaki eksiklikler sebebiyle değer kaybı ile kira kaybı istemlerine ilişkindir.Davacı taraf, davalı adi ortaklığa yüklenici sözleşmesi ve sonrasında ek protokol kapsamında iş yaptığını, işleri tamamlamasına rağmen ----- Blok ---- nolu bağımsız bölümün 1/2 tapu hisse devrinin sağlanmadığından bahisle tapu devrinin sağlanması, devri yapılan ve yapılmayan taşınmazlar ile sitedeki eksikliklerden kaynaklı değer kaybı ve kira kaybı isteklerinde bulunmaktadır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Önsözleşme başlıklı 29 ncu maddesi "Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır." ve Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar A. Şekil başlıklı 237 nci maddesi "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz." hükmünü düzenlemiştir.----- sayılı Noterlik Kanunu'nun Genel Olarak Noterlerin genel olarak yapacakları işler başlıklı 60 ncı maddesinin Noterlerin görevleri alt başlıklı birinci fıkrasının üçüncü bendi "3. (Değişik: 23/6/2022-7413/11 md.) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," ve Düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler başlıklı 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." hükmünü düzenlemiştir.2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "(Değişik: 6/1/1954 - 6217/1 md.) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. (Ek fıkra:4/7/2019-7181/1 md.) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları hâlinde, taraf iradeleri resmî görevliler tarafından ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden akitli ve akitsiz işlemleri yıllık 500'ün altında olan yerlerde işleri yapmak üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürü veya görevlendirilen yetkili memura belirli günlerde yetki verilebilir. (Ek fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) Resmi senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenir. Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur. (Ek hüküm: 2/4/1998 - 4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir. (Değişik:6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar, tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir. Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır. Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taallük ettiği gayrimenkulün sonraki maliklerini de ilzam eder. Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. (Ek : 26/4/1984 - 3000/1 md.; Değişik: 15/2/2018-7099/1 md.) Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerince açılmış veya açılacak tüm borç ve kredilere karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi halinde, taraflarınca imzalanan kredi veya borç sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur. (Ek: 12/3/1985 - 3163/1 md.; Mülga son fıkra: 15/1/2009-5831/1 md.) (Ek fıkra:4/3/2021-7292/19 md.) 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamındaki tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi hâlinde, imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine istinaden tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur." hükmünü düzenlemiştir.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun II. Kazanma yolları 1.Hukukî işlem başlıklı 706 ncı maddesi "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir." ve Tescili isteme hakkı başlıklı 716 ncı maddesi "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur." hükmünü düzenlemiştir.Davacı yüklenici ile davalı adi ortaklık arasında “-----” isimli projede temel, ıslak hacim, balkon, peyzaj alanı ve çatı su izolasyon imalatlarının yapımı konusunda sözleşme ve ek protokol imzalandığı, bu kapsamda taraflar arasında eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğu uyuşmazlık konusu değildir. İş bedelin bir bölümünün daire verilmek üzere kararlaştırıldığı da tartışmasızdır. Taraflar arasındaki ihtilaf tapu devrini içeren sözleşmenin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. HMK'nın 33. maddesi uyarınca resen gözetilmesi ve uygulanması gereken sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan TBK'nun Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar A. Şekil başlıklı 237 nci maddesinde "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz." denilmiştir. TMK'nın 706. maddesinde de; aynen "(1) Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." (2) Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir." düzenlemesi ile tapulu taşınmazlarının devrinin ne şekilde yapılacağı açıklanmıştır. Öte yandan, Tapu Kanunu'nun 26. maddesinde de, görevli yerin "tapu sicil muhafızları veya tapu sicil memurları" olduğu açıklanmıştır. Diğer taraftan noterlerin tapulu taşınmazların satışına ilişkin satım akti düzenlemesi mümkün olmayıp, sadece "gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" yapabilirler. Noterlik Kanunu'nun 60. maddesinin 3. bendi gereğince bunun dışında yapılan her türlü sözleşme geçersizdir.Taraflar arasında eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğu uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşmeler uyarınca davacı hak ettiği iş bedelini isteyebilir ancak yukarıda açıklandığı üzere eser sözleşmeleri geçerli ise de, tapu devrini içerdiğinden daire verilmesine yönelik sözleşme geçerli değildir. Geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar ancak verdiklerini geri alabilirler. Davacı taraf dava açarken terditli talepte bulunmamış sadece tapu iptal ve tescil ve bu talebe bağlı devir ve teslimi taahhüt edilen taşınmazlardaki eksiklikler sebebiyle değer kaybı ile kira kaybı istemlerinde bulunmuş olduğundan asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Asıl davanın REDDİNE,
2-Birleşen ------Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ----- Esas sayılı davanın REDDİNE,
3-Asıl dava yönünden, Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 427,60 TL harcın davacı tarafından dava açılırken peşin yatırılan 884,87 TL harç ve sonradan yatırılan 10.350,00 TL peşin harç olmak üzere toplam 11.234,87 TL harçtan mahsubuyla fazla alınan 10.807,27‬ TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen masrafların üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı-----Şirketi tarafından yapılan 118,00 TL yargılama giderinin davacı -----Şirketi'nden alınarak davalı ---- Şirketi'ne verilmesine,
6-Davalılar ------ ve----- Şirketi kendilerini vekille temsil ettirdiklerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 97.700,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar -----Şirketi'ne verilmesine,
7-Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26 (2) maddeleri ile Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davacı taraftan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
8-Birleşen dava yönünden, Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 427,60 TL harcın davacı tarafından dava açılırken peşin yatırılan 888,03 TL harçtan mahsubuyla fazla alınan 460,43 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
9-Davacı tarafından sarf edilen masrafların üzerinde bırakılmasına,
10-Davalılar ---- Şirketi kendilerini vekille temsil ettirdiklerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 17.900,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar -----Şirketi'ne verilmesine,
11-Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26 (2) maddeleri ile Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.360,00 TL arabuluculuk ücretinin davacı taraftan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
12-Hükmün kesinleşmesinden sonra yatırılan avansın kullanılmayan kısmının yatırana resen iadesine,
Dair, Gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere davacı, davalı ----- vekili ve davalı ----- vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı.