İSTANBUL ANADOLU 3. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/348 Esas
KARAR NO:2024/205
DAVA : Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı alacak
DAVA TARİHİ: 16/09/2014
KARAR TARİHİ: 19/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin davalı şirketi vekil sıfatı ile temsil eden ------- daha önceden tanıştıklarından ve aralannda güven ilişkisi bulunduğundan, yazılı bir sözleşme veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaksızın, dayalı şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşa edeceği binadan 2 adet dükkan ile 3 adet daire satın alma konusunda anlaştıklarını, davalı şirkete satın aldıkları taşınmazlann bedelini çeşitli tarihlerde ------- olarak ödediklerini, yapı ruhsatının alındığı tarih ile ödemelerin yakın tarihli olmasının sözleşmenin kurulduğunu karine teşkil ettiğini, davalı şirketin sadece 2 adet dükkanı tapuda devrettiğini, diğer borçlarını ifa etmekten kaçındıklarını beyanla, müvekkillerinin davalı şirkete ödedikleri tüm harici satış bedeli göz önüne alınarak bunun karşılığı davalının devrini yaptığı, -------taşınmazdaki iki bağımsız bölümün bedeli düşülmek suretiyle hesaplanacak miktardan şimdilik davacı ... için 20.000-TL, davacı ... için 80.000-TL olmak üzere toplam 100.000-TL'nin, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle davalıdan tahsiline davacılara ödenmesine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bulunmadığını, ticari ilişki bulunduğunu, beraber yaptıkları işler bulunduğunu, Mahkemece verilen ihtiyati tedbirin kaldırılması gerektiğini, Mahkemenin görevsiz olduğunu, asliye ticaret mahkemesinin görevli olduğunu, müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat işine girdiğini, bu işi ilk kat maliklerinden birinin oğlunu tanıyan davacıların ayarladığını, davacı ---- emlakçı olduğunu, kendilerinden 60.000-TL komisyon aldığını, davacı----- ortaklığı kurulduğunu, işin finansmanının davacı tarafından sağlanacağının kararlaştırıldığını, iş bittiğinde tarafların yaptıkları işlere ve koydukları sermayeye göre kardan pay alacaklarını, davacı ----davalı şirketin bulunduğu yere taşıdığını, işlerini burudan yürüttüğünü, davacıların iddia ettiği gibi iki dükkan ve ikik dairesinin---- bir çatı katının --- satılması gibi bir anlaşma olmadığını, davacıların ---------yevmiye nolu sözleşmeye göre anlaşıldığını iddia ettiğini, oysa bu sözleşmede davalı müvekkiline düşen dükkan bulunmadığını, iki dükkan verileceği yönünde anlaşıldığı iddiasının somut duruma uygun bulunmadığını, davacının işin başından itibaren davalı şirketle çalışan ve başka işlerde de ortak iş yapan gayrimenkul alım satımı ile uğraşan bir kişi olduğunu, davacı oğlunun davalı şirketin loğosunu yaptığını, kızının sigortalı çalıştığını, davacının kendisinin şirket adının geçtiği kartvizit bastırdığını, davalı şirket yetkilisine vekaletler verdiğini, taşınmaz satın aldırdığını, davacı --- bağımsız bölümlerin satışı için ilanlar verdiğini, davacı ----- sağladığı finansman desteği karşılığında kendisine iki dükkan verildiğini, --- olan davalı şirket alacağına karşılık bu kişinin ---- bağımsız bölümün davacı ----- devrettiğini, taraflar arasında işin bitiminde yapılan ödemeler ve devredilen gayrimenkuller hesaptan düşülerek son hesabın çıkarılması yönünde mutabakatları olduğunu, bağımsız bölümlerin tanıtım ve pazarlanması konusunda davacı ----- mutabakat bulunduğunu, davacı ----davacı ---- eski eşi olduğunu, davacı -----tarafından gönderilen paralarında diğer davacının finansman desteğine ilişkin olarak gönderildiğini beyanla açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacılar üzerine bırakılmasını talep etmiştir.

DELİLLER ve GEREKÇE: Dava gayrımenkul satım sözleşmesi uyarınca ödenen bedelin iadesine ilişkindir.--------sayılı görevsizlik kararı ile; Mahkemece Tüketici Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.Dosya kendisine gelen --------- ile; Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmiş, davacılar vekilince mahkemece verilen görevsizlik kararının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesi, davalı vekili tarafından ise kararda vekalet ücretine hükmedilmediği gerekçesi ile karar temyiz edilmiş, ---Karar sayılı kararı ile mahkemece verilen kararın onanmasına karar verilerek, tarafların karar düzeltme talepleri de reddedilmiştir---- Esasına kaydedilen dosyada, gönderme kararı verilerek dosya önce kapatılan ----, ardından da bu Mahkemenin kapanması ile Mahkememizin yukarıdaki esasa kaydı yapılarak yargılamaya devam olunmuştur. Mahkememizce tarafların iddia ve savunmaları değerlendirilmek üzere dosya inşaat bilirkişiye tevdii edilerek, rapor alınmıştır.---- tarihli bilirkişi raporunda özetle: -----bağımsız bölümün dava tarihindeki arsa payı dahil değeri 160.000-TL, keşif tarihindeki değeri 200.000-Tl olarak, 3.nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki arsa payı dahil değeri 200.000-TL keşif tarihindeki değeri 300.000-TL olarak tespit edilmiştir.Davacı tanığı ----- davalı şirketin emlakçılığını yaptığı, diğer davacının davalı şirketin temsilcisi ile birlikte inşaatı yaptıklarını, bir dükkan ve bir dairenin davacı --- verileceği yönününde anlaştıklarını beyan etmiştir. Dosya bilirkişi heyetine verilerek rapor alınmıştır. Bilirkişi Raporunda; Davalı şirketin incelenen ticari defter ve kayıtlarında, davacı ---- alacağı gözüktüğü, davacı---- alacağı gözüktüğü davalı tarafından iki adet bağımsız bölümün davacı ---- tarihinde satışının yapıldığı gözönüne alındığında, ----- alacağı davalıdan talep edebileceği, davacı ------alacağı talep edebileceği, şeklinde görüş verilmiştir. Davalı vekilince bilirkişi raporundaki tespitlere itiraz edilmiştir.
Bu arada davalı şirketin ---- tarihinde resen terkin işlemine tabi tutulduğu anlaşılmakla Mahkemenin --- tarihli ara kararı ile davacılar vekiline davalı şirketin ihyası için dava açması yönünde süre verilmiştir.------ açılan ihya davasında, Mahkemenin -------Karar sayılı kararı ile davalı şirketin ihyasına karar verilmiştir.
Taraf teşkilinin sağlandığı görülerek yargılamaya devam olunmuş, Mahkemenin---tarihli celse ara kararı ile dosyaya rapor sunan heyete gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi dahil edilerek rapor alınmasına karar verilmiştir. Davacılar vekili 18.10.2019 tarihinde uyap üzerinden verdiği Dilekçesi ile adli yardım talebinde bulunmuştur. Mahkemece davacıların sosyal ve ekonomik durumu araştırılmakla davacı ---- taşınmazlar ve araç kaydının bulunduğu, davacı---- kayıtlı taşınmazlar olduğu görülerek adli yardım talebinin reddine karar verilmiştir.21.07.2020 tarihli Bilirkişi Heyeti Raporunda; Bölgedeki yapılan incelemede emsal taşınmazların rayiç m2 değerlerinin ------ aralığında değiştiği, dava konusu taşınmazlann yeri, konumu, büyüklüğü, yaşı, inşaat kalitesi, sosyal, ticari ve ulaşım olanakları, müspet ve menfi yönleri île yol gösterici emsalleri (pazarlık payı dikkate alınmıştır) ve mevcut piyasa koşullan göz önüne alınarak yapılan araştırma ve değerlendirmeler sonucunda inceleme tarihi olan 20.07.2020 itibarıyla rayiç değerlerinin;----- Nolu Dükkan: 14,61 m2 x 26.000.-TL/m2 = 379.860.-TL (380.000.-TL olarak tayin ve takdir edilmiştir --- Nolu Dükkan: 19,50 m2 x 27.000.-TL m2 = S26.50Û.-TL (526.000,00-TL olarak tayin ve takdir edilmiştir), Dava konusu taşınmazların satış tarihi olan 17.09.2010 tarihindeki rayiç değerinin ise---- Endeksleri, ----------inşaat piyasasındaki gelişmeler ve emlak piyasasındaki fiyat artış oranları dikkate alınarak; ----Nolu Dükkan: 170.000.-TL (17.09.2010 Tarihinde ... adına tescil edilmiştir), 3 Nolu Dükkan: 240.000.-TL (17.09.2010 Tarihinde ------adına tescil edilmiştir), toplam: 410.000.-TL (410.000.-TL / 1,4981 .-TL/USD = 273.679,99.-USD olduğu, buna göre davacılann alacaklarının ...: 493.788,59.-USD - 273.679,99.-USD = 220.108,60.-USD (Dava tarihi olan 04.02.2011 itibarıyla TL cinsinden alacağı: 220.108,60,-USD x 1,6028.-TL/USD = 352.790.-TL), ---186.727,99.-USD (Dava tarihi olan 04.02.2011 itibanyfa TL cinsinden alacağı: 186.727,99.-USD x 1,6028,-TVUSD = 299.288.-TL), olduğu tespitinde bulunulmuştur.Davalı vekilinin itirazlarının değerlendirilmesi neticesinde ---- müzekkere yazılarak,------ nolu bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydı getirtilerek Mahkemece dosya bilirkişiye verilmiş ve 01.04.2021 tarihli bilirkişi Ek Raporu alınmıştır. Bilirkişi Ek Raporunda; Dava konusu taşınmazın yeri, konumu, büyüklüğü, yaşı, inşaat kalitesi, sosyal, ticari ve ulaşım olanakları, müspet ve menfi yönleri ile fikir verici gösterici emsalleri (pazarlık payı dikkate alınmıştır) ve mevcut piyasa koşulları göz önüne alınarak yapılan araştırma ve değerlendirmeler sonucunda inceleme tarihi olan 01.04.2021 itibarıyla rayiç değerinin 800.000.-TL olduğu, Dava konusu taşınmazın dava ve satış tarihi itibarıyla rayiç değeri ise ------------, inşaat piyasasındaki gelişmeler ve emlak piyasasındaki fiyat artış oranları dikkate alınarak, Dava tarihi olan 04.02.2011 itibarıyla taşınmazın rayiç değerinin: 295.000.-TL,------- satış tarihi olan 17.09.2010 itibarıyla taşınmazın rayiç değerinin: 285.000.-TL (285.000.-TL / 1,4981.-TL/USD = 190.241.-USD), ---------- nolu bağımsız bölümün bedelinin -------verildiğinin kabulü halinde davacıların alacaklarının ---- 493.788,59.-USD - 273.679,99.-USD - 190.241.-USD = 29.867,60.-USD, Dava tarihi olan 04.02.2011 itibarıyla TL cinsinden alacağı: 29.867,60.-USD x 1,6028.-TL/USD = 47.872.-TL, ------186.727,99.-USD, dava tarihi olan 04.02.2011 itibarıyla TL cinsinden alacağı: 186.727,99.-USD x 1,6028.-TL/USD = 299.288.-TL olduğu, tespitinde bulunulmuştur.Mahkememiz ---- sayılı kararında; dava konusu ödemelere ilişkin olarak davalı tarafça davacı ----- iki adet dükkanın verildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, davacı tarafın talebi de bu dükkanların bedelinin düşülerek kalan tutarın ödenmesine yönelik olduğu, bu kapsamda söz konusu dükkanların satış tarihindeki bedelinin yapılan ödemelerden düşülmesi gerektiği, dava dışı ----tarafından davacı -----devredilen taşınmazın davacı tarafça yapılan ödemelerden düşülüp düşülmeyeceği hususunda ise, davalı şirket ile dava dışı ---- arasında akdedilen -----bedelle satılması karşılığında ilgilinin bir kısım ödemesini tapuda dava dışı ------- devri şeklinde yapacağının görüldüğü, söz konusu taşınmazın 17.09.2010 tarihinde dava dışı---- tarafından davacı -----devrinin yapıldığı, anılan taşınmazın satış tarihi ve davalı ile dava dışı ---- sözleşmenin tarihi ve kapsamı dikkate alındığında davalının bu kısma yönelik iddiasının yerinde olduğu, davacının ödediği tutarlar karşılığından söz konusu taşınmazın da devredildiği, bu çerçevede söz konusu taşınmazın satış anındaki bedeli de hesaplattırılarak davacı alacağından düşülmesi gerektiği gerekçesiyle; davacı ----- açtığı alacak davasının kısmen kabulüne, 47.872,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin davacı isteminin reddine, davacı ----- açtığı alacak davasının, davacı taraf talebi de dikkate alınarak 20.000,00 TL üzerinden kabulüne, davacılar alacaklarına dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine karar verilmiştir.Mahkememiz hükmü davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY İLAMI: --------- sayılı ilamında: Dava gayrimenkul satım sözleşmesi uyarınca ödenen bedelin iadesine ilişkindir. Davacıların alacağının bulunduğu konusunda ihtilaf yoktur. İhtilaf davalının ödeme karşılığını ifa edip etmediği noktasında toplanmaktadır. Davalı, ifayı ispat zımnında; dava dışı---- tarihli sözleşme uyarınca dava dışı---- no.lu bağımsız bölümün, davalı şirketin davacı ---- borcuna karşılık olmak üzere dava dışı----devredildiğini iddia etmektedir. Ödemeyi kanıt yükü davalı şirket üzerinde olup, her zaman düzenlenmesi mümkün olan ve davacının da taraf olmadığı söz konusu adi yazılı sözleşme, alacağın varlığını ispatlamaya tek başına yeterli değildir. Öte yandan davacı ------taşınmazı ------ doğrudan satın aldığını beyan etmiş, söz konusu taşınmazın 17.09.2010 tarihinde dava dışı Kerem tarafından davacıya satış suretiyle devredildiği tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bu nedenle davalı şirket bağımsız bölümün devri suretiyle ödeme iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu nedenlerle mahkemece davacı ----- davalı şirkete yapılan ve davalı şirket ticari defterinde de kayıtlı olan ödeme miktarından, hesaplanan 5 no.lu bağımsız bölümün bedeli düşülmeden ve davacıların talep miktarı da gözetilerek karar verilmesi gerekirken, söz konusu bağımsız bölüm bedelinin davacı----- alacağından düşülmesi doğru olmamış, gerekçesiyle Mahkememiz kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkememizce bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde; Davalı şirket bağımsız bölümün devri suretiyle ödeme iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu nedenlerle davacı -------- tarafından davalı şirkete yapılan ve davalı şirket ticari defterinde de kayıtlı olan ödeme miktarından, hesaplanan---- bölümün bedeli düşülmeden davacı ---- davacıların talebiyle bağlı kalınarak davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı ----açtığı alacak davasının KABULÜNE; 80.000,00-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Davacı -------- açtığı alacak davasının KABULÜNE; 20.000-TL nin dava tarihinden tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
3- Alınması gerekli 6.831,00-TL harçtan davacılar tarafından peşin olarak yatırılan 1.707,75‬- TL peşin (tamamlama harcı dahil) harcın mahsubu ile bakiye 5.123,25‬-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4- a) Davacılar tarafından dava açılırken yatırılan 18,40-TL başvurma harcı, 1.485,00-TL peşin harç, 222,75-TL tamamlama harcı ve 292,10 TL temyiz yoluna başvuru harcı toplamı olan 2.018,25-TL'nin davalıdan alınarak davacılara eşit oranda verilmesine,
b) Davacı tarafından sarfedilen toplam 3.744,50-TL yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacılara eşit oranda verilmesine,
5-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davalının üzerine bırakılması,
6- Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştikten sonra talep halinde yatırana iadesine,
7- Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul olunan dava değeri üzerinden hesaplanan 17.900,00- TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara eşit oranda verilmesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğden itibaren 15 günlük süre içinde YARGITAY yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 19/03/2024