İSTANBUL ANADOLU 13. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. İstanbul Anadolu 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2024/79
KARAR NO : 2024/314

DAVA : Öz Sermaye Tespiti
DAVA TARİHİ : 01/02/2024
KARAR TARİHİ : 08/05/2024

Tarafları yukarıda belirtilen talebin Mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:
Talepte bulunan vekili tarafından ibraz edilen ve gerekli-yeterli kısımları:
"...
KONUSU:Müvekkilimin;
---- İli, ----- İlçesi, 968 Ada ve 2 Parsel
----- İli, ------ İlçesi, 968 Ada ve 1 Parsel
Numaralarına kayıtlı taşınmazları, Müvekkilimin yeni kuracağı Anonim Şirket'e ayni sermaye olarak konulacaktır. Bu kapsamda taşınmazların değerlerinin ve uygunluğunun tespit edilmesi talep edilmektedir.

AÇIKLAMALAR :
Müvekkilim;
---- İli, ------ İlçesi, 968 Ada ve 2 Parsel
----- İli, ----- İlçesi, 968 Ada ve 1 Parsel
Numaralarına kayıtlı taşınmazların tek pay sahibi konumundadır. İşbu taşınmazlar ise, Müvekkilimin yeni kuracağı Anonim Şirket'e ayni sermaye olarak konulacaktır.
[Ek-1/2: Tapu Kayıtları]
Bu sebeple, Türk Ticaret Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca;
"Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir."
Huzurdaki dava açılmaktadır.
Bu aşamada belirtmek isteriz ki, ilgili taşınmazlar üzerinde herhangi bir sınırlı ayni hak, haciz veya tedbir bulunmamaktadır.Taşınmazların değerlemesi tamamlandıktan sonra Müvekkilim tarafından kurulacak Şirket'in merkezi;
----Mahallesi, ----- Caddesi, No:-----, -----
Adresinde bulunacaktır.Bu sebeple huzurdaki dava, Türk Ticaret Kanunu'nun 343. maddesi;"Konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir."Uyarınca yetkili olan Sayın Mahkeme huzurunda açılmaktadır.
................
SONUÇ VE TALEP :
Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle,
Müvekkilimin;
----- İli, ----- İlçesi, 968 Ada ve 2 Parsel
------ İli, ------ İlçesi, 968 Ada ve 1 Parsel
Numaralarına kayıtlı taşınmazlarının ayni sermaye olarak konulmasının Türk Ticaret Kanunu'nun 342. maddesi uyarınca uygun olduğunun ve değerlerinin tespitine,
Karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.
...''şeklinde olup yukarıya aynen aktarılan dava dilekçesi ile belirtilen söz konusu taşınmazların bilirkişi marifeti ile TTK. Madde 343-344 uyarınca aynı sermaye olarak konulacak değerinin belirlenmesi talep edilmiştir. Dava TTK'nin 343. Maddesi uyarınca kurulacak şirkete ayni sermaye olarak konulacak taşınmaz değerinin tespitine ilişkindir.İlgili TTK Maddeleri:
'' Madde 342- (1) Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir. Hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacaklar sermaye olamaz.
(2) 128 inci madde hükmü saklıdır.
Madde 343- (1) Konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir. Değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu; sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342 nci maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanır. Bu rapora kurucular ve menfaat sahipleri itiraz edebilir. Mahkemenin onayladığı bilirkişi kararı kesindir. ''şeklinde düzenlemeler içermektedir.Talebe konu gayrimenkulün tapu kaydı temin edilip deliller toplandıktan sonra 05/02/2024 tarihli tensip ara karar doğrultusunda Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olan ----- tarafından ilgili taşınmazlar üzerinde inceleme yapmak suretiyle düzenlenen dosya kapsamına, söz konusu yasal düzenlemeye uygun ve Mahkememizce de yeterli görülen 30/04/2024 işlem tarihli raporun gerekli-yeterli kısımları:
"...
2. DOSYASINDA YAPILAN İNCELEME
2.1. Tapu Kaydı
Dava dosyasına 28.02.2024 tarihinde ------ Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü tarafından sunulan tapu kayıt(TAKBİS) belgesine göre;
■ ----- İli, ---- İlçesi, ---- - Mahallesi, 968 Ada, 1 Parselde kain, 198,50 m2 yüzölçümlü, "-----" nitelikli taşınmazın;
> 1/1(Tam) payı, ...: ----- oğlu adına, 30.07.1997 tarih ve ------yevmiye no ile Satış işleminden kayıtlıdır.
■ ----- İli, ----- İlçesi, ----- Mahallesi, 968 Ada, 2 Parselde kain, 350,50 m2 yüzölçümlü, ---- Demekle --- ve -- --- nitelikli taşınmazın;
> 1/1(Tam) payı, ...: ---- oğlu adına, 30.07.1997 tarih ve ----- yevmiye no ile Satış işleminden kayıtlıdır. 
3. BİLİRKİŞİ HEYETİ TESPİTLERİ
Talebiniz üzerine 25.03.2024 tarihinde, taşınmazlar ile ilgili yerinde incelemelerde bulunulmuş, dava konusu taşınmazlar görülmüş, fotoğraflar çekilmiş ve aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
3.1. Taşınmazların Adresi
■ Dava konusu taşınmazlardan 968 ada 1 parselde yer alan bina; --- İli, ---- İlçesi, ---- Mahallesi, ---- Caddesi, No: ------- posta adresinde yer almaktadır.
■ Dava konusu taşınmazlardan 968 ada 2 parselde yer alan bina; ---- İli, ---- İlçesi, ---- Mahallesi, ---- - Caddesi, No: ----- posta adresinde yer almaktadır.
3.2. Tapu Kaydı
■ ----- İli, ---- İlçesi, ---- - Mahallesi, 968 Ada, 1 Parselde kain, 198,50 m2 yüzölçümlü, "-----" nitelikli taşınmazın; 1/1(Tam) payı, ...: ----- oğlu adına, 30.07.1997 tarih ve ----- yevmiye no ile Satış işleminden kayıtlıdır.
■ ----- İli, ---- İlçesi, -------Mahallesi, 968 Ada, 2 Parselde kain, 350,50 m2 yüzölçümlü, "---- Demekle ----- nitelikli taşınmazın; 1/1(Tam) payı, ...: ----- oğlu adına, 30.07.1997 tarih ve ------ yevmiye no ile Satış işleminden kayıtlıdır.
3.3. İmar Durumu
----- Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü"nde görevli personelden alınan bilgilere göre söz konusu 968 ada 1 parsel; 04.10.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli ---- İlçesi ---- Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında, "Ticaret Alanı"nda, H:12,50 m. yapılaşma koşullarında kalmaktadır. Eski eser komşuluğu nedeniyle, KTVK Bölge Kurulundan uygulama öncesi görüş alınması gerekmektedir. Herhangi bir terkinin bulunmadığı beyan ----- Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü"nde görevli personelden alınan bilgilere göre söz konusu 968 ada 2 parsel; 04.10.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli ---- İlçesi ---- Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında, 2.derece tescilli "Mevcut Yapılaşması Korunacak Alan"nda, kalmaktadır. 2.Derece Eski eser olması nedeniyle, KTVK Bölge Kurulundan onay alamadan uygulama yapılamamaktadır. Herhangi bir terkinin bulunmadığı beyan edilmiştir.
................
3.5. Taşınmazların Halihazır Durumu
> 968 Ada 1 Parsel: Dava konusu; 968 ada 1 parseli teşkil eden, 198,50 m2 yüzölçümlü, -----nitelikli ana taşınmazın, 10.10.2013 tarih ve ---- sayılı Güçlendirme Ruhsatı, 05.02.2018 tarih ve ---- sayılı Tadilat Ruhsatı ile 29.11.2018 tarih ve -----sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunduğu görülmüştür. Yapı Kullanma İzin Belgesi; yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 8 kat olmak üzere, toplam 9 katlı, toplamda 1.773 m2 inşaat alanlı, 2 üniteli(otel+ofis-işyeri), 3B yapı sınıfı betonarme yapı için düzenlenmiştir. Tadilli mimari projesine göre, Bodrum Kat + Zemin Kat +Asma Kat +6 Normal kattan oluşan betonarme karkas yapıdır. Bodrum katı; kazan dairesi, su deposu+pompa, yangın suyu deposu, otele ait depo, mutfak, depo, wc'ler ve asansör mahallerinden oluşmaktadır. Zemin katı; dükkan, otele ait dükkan, lobi, kahvaltı salonu, resepsiyon, kat holü, yangın çıkışı ve asansör mahallerinden oluşmaktadır. Asma katı; otele ait depolar, lobiye ait mahal, kat holü ve asansör mahallerinden oluşmaktadır. 6 Normal katın her biri; 4 er adet banyo-wc li otel odası, kat holü ve asansör mahallerinden oluşmaktadır. Çatı arası ise kat holü ve asansör mahallerinden oluşmaktadır. Mahallen otel ve işyeri olarak kullanıldığı görülmüştür.
> 968 Ada 2 Parsel: Dava konusu; 968 ada 2 parseli teşkil eden, 350,50 m2 yüzölçümlü,-----" nitelikli ana taşınmazın, 25.06.1983 tarih ve 15185 sayılı Anıtlar kurulu kararıyla eski eser tescili, 20.07.1988 tarih ve ----- sayılı -----nolu kararıyla 2.derece eski eser tescili bulunduğu, 03.06.2015 tarih ve ----- sayılı Restorasyon Ruhsatı, 02.10.2018 tarih ve--- sayılı Tadilat Ruhsatı, ----No.lu kurul tarafından 09.01.2019 tarih ve -----sayılı kurul karar ile uygunluk verilmiş uygunluk verilmiş 05.07.2019 tarih ve ----- sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunduğu görülmüştür. Yapı Kullanma İzin Belgesi; yol kotu altı 1 kat, yol kotu üstü 4 kat olmak üzere, toplam 5 katlı, toplamda 1.613 m2 inşaat alanlı, 1 üniteli(otel), 5D yapı sınıfı betonarme yapı için düzenlenmiştir. Tadilli mimari projesine göre, Bodrum Kat + Zemin Kat +3 Normal kattan oluşan betonarme karkas yapıdır. Bodrum katı; kahvaltı salonu, mutfak, personel odası+mutfak+bay-bayan wc, depolar, koridor, asansör ve bahçe mahallerinden oluşmaktadır. Zemin katı; restoran, resepsiyon, giriş holü, lobi, ön büro, valiz odası, yangın kaçış koridoru ve asansör mahallerinden oluşmaktadır. 3 Normal katın her biri; 9 ar adet banyo-wc li otel odası, hol ve asansör mahallerinden oluşmaktadır. Çatı arası ise müşterek tesisat odası, mekanik tesisat odası, soyunma odası ve bay-bayan duş mahallerinden oluşmaktadır. Mahallen otel ve işyeri olarak kullanıldığı görülmüştür.
................
4. EMSALLER
1) ---- İlçesi, ---- Mahallesinde, --- -- Caddesi'nde, 447,50 m2 yüzölçümlü 969 ada 4 parsel(968 ada 2 parselin 2 yan parseli) üzerinde konumlu, B+Z+2NK+Çatı katlı 2. Derece eski eser nitelikli, 1.622 m2 alanlı olduğu beyan edilen bina, 30.04.2024 tarihi itibari ile 247.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Parsel büyüklüğü bakımından avantajlı, konum olarak dezavantajlıdır. (Birim değer: 152.589 TL/m2)
2) ------İlçesi, ---- Mahallesinde, ---- - Caddesi'nde, 323,75 m2 yüzölçümlü 307 ada 98 parsel üzerinde konumlu, 3B+Z+A+5NK+Çatı katlı, 2800 m2 alanlı olduğu beyan edilen bina, 30.04.2024 tarihi itibari ile 205.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Konum olarak dezavantajlıdır. (Birim değer: 73.214 TL/m2)
3) ---- İlçesi, ----- Mahallesinde, ----- Sokak'ta, 389,26 m2 yüzölçümlü 15 ada 5 parsel üzerinde konumlu, B+Z+4NK+Çatı katlı, 2.303 m2 alanlı olduğu beyan edilen bina, 30.04.2024 tarihi itibari ile 203.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Konum olarak dezavantajlıdır. (Birim değer: 88.146 TL/m2)
5. SONUÇ
Bilirkişi olarak tarafımca; dava konusu taşınmazların tüm özellikleri incelenmiş, yeri, konumu, çevrenin oluşumu, bu bölgeye olan arz ve talep faktörleri, belediye hizmetlerinden yararlanması, imar durumu, çevrenin yapılaşma durumu, ulaşım kolaylığı, gayrimenkulün bulunduğu taşınmazın özellikleri, brüt alanı ve çevrede yapılan araştırma sonucu elde edilen değerlendirme tarihindeki serbest alım satım rayiçleri, emlak piyasasında meydana gelen hareketlilik ve indeks değerleri üzerinde seyreden fiyat artışları ve bu bölgede verilen değerler birlikte değerlendirilmiş, taşınmazların dava tarihindeki birim değerleri aşağıdaki tablodaki gibi takdir edilmiştir.

TAŞINMAZLARININ DAVA TARİHİ İTİBARİYLE DEĞERİ
ADA PARSEL YÜZÖLÇÜM (m2) BRÜT ALAN (m) BİRİM DEĞER (TL) TAŞINMAZIN DEĞERİ (TL)
968 1 198,50 1.773 130.851,66 232.000.000
968 2 350,50 1.613 138.251,70 223.000.000
TOPLAM 455.000.000
6. NETİCE VE KANAAT
> Dava konusu 968 ada 1 parselde bulunan taşınmazın dava tarihi olan 08.05.2024 tarihindeki değeri 232.000.000 TL,
> Dava konusu 968 ada 2 parselde bulunan taşınmazın dava tarihi olan 08.05.2024 tarihindeki değeri 223.000.000 TL'dir.
Hukuki değerlendirme ve takdir yüce mahkemenize ait olup, İşbu 8 sayfa 3 nüshadan oluşan bilirkişi raporumu saygıyla arz ederim. 30.04.2024
..."şeklinde olup yukarıya aynen aktarılmıştır. Raporun davacı vekiline tebliği üzerine davacı vekili tarafından ibraz edilen 03/05/2024 tarihli dilekçe ile rapora itirazlarının olmadığı açıklanarak rapor doğrultusunda karar verilmesi talep edilmiştir.
Tapu kayıtlarına göre dava konusu taşınmazların davacı adına kayıtlı olduğu ve tapu kayıtlarında herhangi bir tahdit bulunmadığı belirlenmiştir.Dava dilekçesine göre kurulacak şirketin adresi Mahkememizin yargı alanı içinde kalmaktadır.
Davanın hasımsız niteliği, yukarıya aynen alınan ilgili yasal düzenlemeler, tapu kayıtları, kurulacak şirketin adresi, temin edilen rapor, rapora itiraz edilmemiş olması ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde davanın söz konusu rapor doğrultusunda sübuta erdiği sonucuna varıldığından bu doğrultuda davanın kabulüne ilişkin olmak üzere aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
I-Davanın KABULÜ ile;A) Davacının kuracağı anonim şirkete ayni sermaye olarak koymak istediği,
----- İli, ---- İlçesi, 968 Ada, 1 Parsel sayılı taşınmazın değerini 232.000.000 TL,
---- İli, ----- İlçesi, 968 Ada ve 2 Parsel sayılı taşınmazın değerini 223.000.000 TL olarak belirleyen Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişisi ---- - tarafından düzenlenmiş olan 30/04/2024 tarihli bilirkişi raporunun onaylanmasına,
B) Söz konusu raporun kararın eki sayılmasına,
II-Tapu kayıtları üzerinde herhangi bir tahdit bulunmadığından ayni sermayeye konu olabileceklerine,
III-Harç peşin alındığından bu konuda başkaca bir karar oluşturulmasına yer olmadığına,
IV-Davanın hasımsız niteliğine bağlı olarak harç ve giderin davacı taraf üzerinde bırakılmasına; aynı nedenle davacı taraf vekili yararına avukatlık ücreti takdirine yer olmadığına,
V-Artan avansın davacı tarafa iadesine,İlişkin olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı aleni olarak yapılan yargılama sonunda TTK. Madde 343 gereği kesin olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.