İSTANBUL 7. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C.
İSTANBUL
7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2021/766
KARAR NO :2024/302

DAVA:Tespit
DAVA TARİHİ:25/11/2021

.... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ' NİN BİRLEŞEN ... ESAS SAYILI DOSYASI

DAVA:Tespit
DAVA TARİHİ:07/11/2022
KARAR TARİHİ:09/05/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili asıl ve birleşen dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ... Şirketi,... ve ...' ın, sözleşme konusu taşınmazın toplamda % 62 oranında, davalıların ise toplamda sözleşme konusu taşınmazın % 38 oranında arsa maliki olduklarını, müvekkili ... İnşaat Ve Turizm Anonim Şirketi' nin ise taşınmaza ilişkin imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olduğunu, ... İnşaat ve Turizm A.Ş ile tüm arsa malikleri arasında 08.08.2008 tarihinde, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, 38 Pafta, 30 Ada, 159 parsel sayısı ile tapuya kayıtlı arsa vasfındaki taşınmazda arsa payı ve hasılat paylaşımı karşılığında; bağımsız bölümlerin inşa edilmesine ilişkin olarak, ....Noterliğinden 08.08.2008 Tarih ve ... Sayı ile Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedildiğini, sözleşmenin akdedildiği sırada 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının bulunmadığını, sözleşmenin imzalandıktan sonra 13 yılı aşan süre zarfında ve halen söz konusu taşınmazın 1/1000 imar planının bulunmadığını, dolayısıyla, Sözleşmenin imzalandığı andan bugüne değin, sözleşme konusu inşaatın yapılması, imar mevzuatının emredici hükümlerine göre mümkün olmadığını, çünkü imar planı olmadan inşaat ruhsatının alınmasının mümkün olmadığını, objektif imkansızlık sebebiyle sözleşmenin kesin olarak hükümsüz olduğunu, söz konusu sözleşme akdedildiği zaman, taşınmazda arsa maliki olan ... Bankası A.Ş.,nin, tüm hisselerini 1 no’lu müvekkili şirket olan ... Gayrimenkul Yatırım İnşaat A.Ş.'nin, 09.02.2018 tarihinde tapudan devir almak suretiyle satın aldığını, sözleşme akdedildiği zaman, taşınmazda arsa maliki olan ...’ın taşınmaz üzerindeki tapuda kayıtlı tüm hisseleri ise ayni sermaye olarak, ...’ın ortağı olduğu ... ... A.Ş’ye devredildiğini, ...’ın taşınmaz üzerindeki tapuda kayıtlı tüm hisselerinin halihazırda maliki ... ... A.Ş, olduğunu, taşınmazda daha evvel arsa maliki olan ... ...’ın taşınmaz üzerindeki tapuda kayıtlı tüm hisselerinin ise ayni sermaye olarak, ... ...’ın ortağı olduğu ... A.Ş.’ye devredildiğini, ... ...’ın taşınmaz üzerindeki tapuda kayıtlı tüm hisselerinin ise halihazırda malikinin ... A.Ş. Olduğunu, huzurdaki davada terditli olarak sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ve bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshinin talep edildiğini, dolayısıyla ... ve ... ...’ın sözleşmede taraf olmalarının, ... ... A.Ş ve ... Anonim Şirketi’nin ise akdi ve kanuni halef olmaları sebebiyle bu davada taraf olarak gösterildiğini, söz konusu sözleşmenin süresinin sona ermesi sebebiyle, ... 7. Noterliği’nin 22.02.2011 Tarih ve .... Yevmiye numaralı Tadil Sözleşmesi ile sözleşmede yer alan sürelerin uzatıldığını, ancak yukarıda da belirtildiği üzere Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamasına göre yapılan tadil sözleşmesinin de kesin hükümsüz olduğunu, bahsi geçen tadil sözleşmesinde belirlenen sürede de 1/1000 ölçekli imar planı yapılmadığını, daha açık bir ifadeyle tadil sözleşmesinin de süresinin sona erdiğini, ardından ....Noterliği’nin 29.08.2013 Tarih ve ... Sayılı tadil sözleşmesi ile önceki 22.02.2011 tarihli Tadil Sözleşmesinin tamamının iptal edildiğini ve sözleşmenin süresinin 30 ay süre ile ikinci defa uzatıldığını, yapılan ikinci tadil sözleşmesinin de objektif imkansızlık sebebiyle kesin hükümsüz olduğunu, ikinci Tadil Sözleşmesinde belirtilen sürelerin sona ermesiyle birlikte, İkinci Tadil Sözleşmesinde yer alan maddedeki merasime uygun olarak, 30 günlük süre dahilinde müvekkili ... İnşaat tarafından, tüm taraflara 2016 yılının Mart ayında ... 20.Noterliği’nin ...3 yevmiye numaralarıyla yazı gönderildiğini, söz konusu yazıda ek süre talep edildiğini ve sözleşmenin tüm taraflarınca ... 20 Noterliği ile ... 16.Noterliği vasıtasıyla tanzim edilen kabul yazıları aracılığıyla müvekkilinin ek süre talebinin kabul edildiğini ve bu şekilde ek süre hususunda mutabakata varılarak sözleşmenin süresinin üçüncü kez uzatıldığını, bu şekilde tarafların karşılıklı mutabakatıyla, sözleşmenin 01.04.2016 tarihinden itibaren 1 yıl, planın kesinleşmesi tarihinden itibaren de projelerin tasdik edilmesi için 9 aylık ek süreyle uzatılmasına dair, tarafların resmi şekilde mutabakata varıldığını, ancak üçüncü defa uzatılan sürenin sonunda da 1/1.000 ölçekli imar planlarının kesinleşmediğini ve yürürlüğe girmediğini, geçersiz bir sözleşmeye dayanarak yapılan süre uzatımın da geçersiz olduğunun ortada olduğunu, karşılıklı mutabakatla uzatılan sürenin sona erdiğini, bunun üzerine tarafların .... Noterliği’nin 04.10.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı tadil sözleşmesini akdederek Sözleşme süresinin 4’üncü kez 12 ay süreyle uzatılması konusunda mutabakata varıldığını, ilk sözleşmenin, daha sonra akdedilen tadil sözleşmelerinde olduğu gibi sözleşmenin 4’üncü kez uzatılmasına dair akdedilen tadil sözleşmesinin imza anında da geçerli bir imar planı bulunmadığını, dolayısıyla bu tadil sözleşmesinin de objektif hukuki imkansızlık sebebiyle kesin hükümsüz olduğunu, son tadil sözleşmesinde yer alan sürelerin de sona ermesine rağmen dava dışı idare tarafından 1/1.000 ölçekli imar planları bugüne değin yapılmadığını, akdedilen son tadil sözleşmesinin de doğum anından itibaren kesin hükümsüz olduğunu, tarafların ifaya imkanı bulunmadığının kabul edilmesi gerektiğini, sözleşmenin uzatılmasına ilişkin dördüncü ek sürede de plan yapılmamış, kesinleşmemiş ve yürürlüğe girmemiş olduğundan 04.10.2018 tarihinde bittiğini ve sözleşmenin süresinin sona erdiğini, sözleşmenin süresinin dolması nedeniyle 4 defa ek süre verilmiş ancak 4 defa verilen ek sürenin üzerinden 3 yıldan uzun bir süre geçmesine rağmen imar planları yürürlüğe girmediği dolayısıyla sözleşme konusu işin ifasının imkansızlığının aynen devam ettiği, belirtilen imkansızlık ve emredici hukuk kurallarına aykırılık sebebiyle sözleşmenin kesin hükümsüz sayılması gerektiğine yönelik iddialarının tekrar etmekle birlikte, eğer imkansızlığın geçici olduğu varsayılsa bile bu ihtimalde dahi tarafların sözleşme ile bağlı kılınmasının hakkaniyete aykırı düşeceğini, bu durumun geçici imkânsızlık olarak varsayılsa bile, 13 yılı aşkın süreden beri devam ede gelen geçici imkansızlık hali beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getireceğini, tahammül süresini aşan durumlarda, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak tarafların ilanihaye ekonomik özgürlüklerini engelleyeceğini, uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine akde tahammül süresi denilmekte olduğunu, huzurdaki davaya konu sözleşmede akde tahammül süresinin de çoktan geçtiğini, 2011 tarihli 644 sayılı KHK ve 2012 tarihli Koruma alanlarında Yapılacak Planlara Dair Yönetmelikte imar planı yapma yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verildiğini, Belediye Kanunu ve Büyükşehir Belediye Kanunu’nda ise yetki ilçe belediyesine ve bazı hallerde Büyükşehir Belediyesine verildiğini, yani, imar planını yapma yetkisinin hangi kurumda olduğuna dair yetki belirsizliğinin bulunmakta olduğunu, bu süreçte, 4 no’lu Yüklenici müvekkili tarafından yapılan başvurular nedeniyle söz konusu kamu kurumları arasında yazışmalar yapıldığını, ancak hiçbir kamu kurumu kendini yetkili addederek başvuruyu değerlendirmeye alamadıklarını, son olarak bu hususta üçüncü kişiler tarafından açılan dava sonucunda Danıştay Belediyelerin yetkili olduğuna karar verildiğini, bunun üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından İYUK 28 kapsamında Danıştay kararına uyulduğunu, daha sonra 4 no.lu müvekkili şirket tarafından ... Belediye Başkanlığı’na başvuruda bulunulduğunu ve başvuru değerlendirmeye alındığını, ardından hukuki prosedür kapsamında başvuru İstanbul Büyükşehir Belediyesine gönderildiğini, bu hususun 4 no.lu müvekkili tarafından arsa maliklerine gönderilen yazıyla belirtildiğini ve tüm arsa maliklerinin de gönderdikleri cevabi yazıyla bu hususu kabul ettiklerini, Büyükşehir Belediyesi tarafından başvurunun 3 No.lu Kültür Varlıklarını koruma Kuruluna gönderildiğini, kurul başvuruyu uygun bulmadığını, bunun üzerine İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi dosyayı tekrardan 3 numaralı Koruma Kuruluna gönderdiğini, yaşanan bu süreç üzerinde ve 4 no.lu müvekkilinin gerekli başvuruları yaptığı hususunda sözleşmenin tüm taraflarının mutabakatının bulunmadığını, .... Noterliği’nin 04.10.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Tadil Sözleşmesinin 1 numaralı giriş maddesi yukarıda belirttikleri süreci aynen aktardıklarını, daha sonra dosya Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderildiğini, Çevre Şehircilik İl Müdürlüğünden sonra ise dosya 4 numaralı Tabiat Varlıklarını Koruma Kuruluna gönderildiğini, 4 numaralı Tabiat Varlıklarını koruma kurulu 3 numaralı Kültür Varlıkları Koruma Kurulundan faklı bir karar verdiğini, İstanbul 3 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı ile İstanbul 4 Numaralı Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu kararı arasında oluşan çelişki üzerine, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı, İmar Şehircilik Daire Başkanlığı, Planlama Müdürlüğü tekrardan dosyayı 4 numaralı Tabiat Varlıkları kuruluna gönderdiğini, 4 numaralı Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kendi kararının geçerli olduğunu Belediye’ye bildirdiğini, bunun üzerine dosya tekrardan İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin gündemine geldiğini, bu sırada 3 no.lu Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu Kararına karşı , Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’na itiraz edildiğini, söz konusu itiraz konusu ile ilgili Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü, Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu’nun 05.12.2019 tarih ve 1340 sayılı kararı ile söz konusu parsellere ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli UİP değişikliğine ilişkin yapılan itiraz gerekçelerinin imar uygulamalarına yönelik olduğu anlaşıldığından konunun 3194 sayılı İmar Kanunu doğrultusunda ilgili idarelerince değerlendirilmesine karar verildiğini, dolayısıyla, imar planının yapımı süreci bir kısır döngüye girdiğini ve sonuçlanamadığını, hem arsanın büyük çoğunluk hissesine (%62 oranında) sahip maliki olan davacı müvekkillerinin hem de yüklenici olan müvekkilinin akde tahammül süresinin çok daha üzerinde bekledikten sonra huzurdaki davayı ikame etme zaruretinin hasıl olduğunu, geçici imkânsızlığa ilişkin yerleşmiş Yargıtay uygulamasında, akde tahammül süresinin sözleşmede gösterilebileceği ancak en fazla bu sürenin 2-3 yıl olabileceğinin hüküm altına alındığını, (Yargıtay 15.HD E 2020/1203 K 2020/2536 T 23.9.2020 , Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin geçici imkansızlık olduğu hallerde tahammül süresinin aşılması halinde sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesi gerektiği yönünde olduğunu, ( Yargıtay 15.HD 2018/828 2018/2740 T 27.6.2018 ) yani, geçici imkansızlığın kabulü halinde bile sözleşmenin geçersiz olduğunun tespit edilmesi gerekeceğini, müvekkillerinin göstermiş olduğu tüm etkin gayretlere rağmen yukarıda bahsi geçen sözleşmenin amacı hâsıl olamadığını, sözleşmenin imzalandığı sırada taşınmazın 1/5.000 ölçekli ...planı yürürlükte olduğunu ancak 1/1.000 ölçekli uygulama imar planları yürürlüğe girmediğini, sözleşme süresi dahilinde ve ardından dört defa mutabakatla uzatılan süreler boyunca yukarıda detayları belirtildiği üzere 1/1.000 ölçekli imar planları yürürlüğe girmemiş ve hatta halen dahi yürürlüğe girmediğini, inşaat ruhsatının alınması ve sözleşme konusu inşaatın yapılmasının hukuken mümkün olmadığını, bu sebeple, yüklenici inşaata dahi başlayamadığı için, arsa malikleri de sözleşmede yer alan inşaat karşılığı tapu devirlerini gerçekleştirmediğini, yani yüklenici ve arsa malikleri olan tarafların sözleşmeyi uygulamaya başlama imkanı dahi bulmadığını, Sayın Mahkemenin de malumu olduğu üzere imar planı değişikliğinin taraflarca gerçekleştirilecek bir işlem olmadığını, idare tarafından gerçekleştirilen genel nitelikteki bir idari işlem olduğunu, bu sebeple, imar planının yürürlüğe girip girmemesi idarenin takdir yetkisi dâhilinde bulunan bir husus olduğunu, müvekkillerinin imar planlarının yürürlüğe girmesi için çaba ve çalışmaları olduğunu, lakin imar planının yürürlüğe girip girmemesi idarenin takdir yetkisi dâhilinde bulunan bir husus olduğundan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının yürürlüğe girmemesinden kaynaklı olarak 4 no’lu müvekkilinin herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını, taraflar arasında akdedilen Sözleşme noterde resmi şekilde düzenlenmiş, gayrimenkul satış vaadini de içeren bir sözleşme olduğunu, bu sebeple sözleşmenin baştan itibaren kesin hükümsüz (mutlak butlan) olduğunun tespiti için Sn. Mahkemeye başvurma zaruretinin hasıl olduğunu, Yargıtayın yerleşmiş uygulamasına göre imar planının yürürlükte bulunmadığı vakitte akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin mutlak butlanla batıl olduğunu, ancak kabul manasına gelmemek üzere, sözleşmenin kesin hükümsüz olmadığı varsayılsa bile tahammül süresinin çoktan geçtiğini ve taşınmazın %62 oranında maliki olan 1, 2 ve 3 no’lu müvekkiller ile sözleşmenin Yüklenicisi olan 4 no’lu müvekkili şirketin sözleşme ile bağlı tutulmamasının kendilerinden beklenemeyeceğinin aşikâr olduğunu, bu ihtimalde, sözleşmenin feshine ilişkin taraflar arasında resmi yolla bir mutabakat bulunmaması sebebiyle sözleşmenin geriye yahut ileri etkili feshinin de Sayın Mahkemeden talep edilmesi gerektiğini, her ne kadar sözleşmenin süresinin uzatılan süreler de dahil olmak sona ermiş ve sona erme tarihinden 3 yıl geçmiş olsa bile tarafların resmi biçimde fesih iradesi uyuşmadığı sürece, sözleşmenin hukuken feshedilemeyeceğini, bu çerçevede; sözleşmenin karşılıklı olarak feshi için müvekkillerin tüm taraflarla görüşmeler gerçekleştirdiğini, bir süre sonra ise davalıların karşılıklı feshe yanaşmayacağı müvekkillerine iletildiğini, bunun üzerine müvekkilleri tarafından, davalılara .... Noterliğinin 16.07.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle ve .... Noterliği’nin 15.10.2021 ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle feshe davet bildirimi gönderildiğini ve bu bildirim davalılara tebliğ edildiğini, gönderilen feshe davet bildirimine davalılardan sadece ... Anonim Şirketi ... 41. Noterliği’nin 18.10.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle ve ... ... cevap verdiğini, davalı ... Anonim Şirketi ve ... ... tarafından verilen cevapta, feshin bozucu yenilik doğuran bir hak olduğu, fesih iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla birlikte feshin hukuki sonuçlarının doğduğu iddia edildiğini, feshe davet bildirimine icabet edilmediğini, diğer davalıların ise cevap vermeyerek karşılıklı mutabakatla feshe davet bildirini kabul etmediklerini, Sn. Mahkemenizin de malumu olduğu üzere, yerleşmiş Yargıtay içtihatları uyarınca arsa payı karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, taşınmaz satış vaadi de (tapuda pay devri) içerdiğinden feshi tarafların resmi şekille mutabakatıyla ya da dava yoluyla gerçekleştirilebilmekte olduğunu, ( Yargıtay 15.HD E 2018/4396 K 2018/4298 T 6.11.2018 ) arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğini, bu nedenle diğer tarafın karşı çıkması halinde tek-taraflı dönme-fesih irade beyanının varlığı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla hukuki sonuç doğurmadığını, Yargıtay içtihatlarına göre emsal davalarda, harca esas değer üzerinden nispi harç alınmadığını, emsal davalarda maktu harç alındığını, bu sebeple Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu şekilde huzurdaki dava açıldığını beyanla; fazlaya ilişkin her türlü hak ve talepleri (tazminat talebi vs) saklı kalmak kaydıyla; ....Noterliğinden 08.08.2008 Tarih ve ... Sayı ile Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile söz konusu sözleşmenin eki olan ....Noterliği’nin 29.08.2013 Tarih ve ... Sayılı tadil Sözleşmesi, .... Noterliği’nin 04.10.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı tadil sözleşmesi (Üçü birlikte kısaca “Sözleşme” olarak anılmıştır.) ve diğer sözleşme eklerinin birlikte objektif hukuki imkânsızlık nedeniyle imza tarihinden itibaren kesin hükümsüz (mutlak butlan) olduğunun tespitine, bu talebin kabul edilmemesi halinde ise; sözleşme, tadil sözleşmelerinin ve tüm eklerinin geriye etkili biçimde feshine (sözleşmeden dönme), Sayın Mahkeme aksi kanaatteyse ileriye doğru etkili biçimde feshine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... Gayr A.Ş. (dava devam ederken birleşme yoluyla fesih olduğundan ... Gayrimenkul A.Ş.) ve ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle; inşaat sözleşmesinin yüklenicisi ile bir kısım arsa malikinin birlikte hareket ederek, diğer bir kısım arsa malikine karşı dava açmış olmalarının, usul hükümlerine aykırı olduğunu, davacılardan ... İnşaat ve Turizm Anonim Şirketinin, davaya konu inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olduğunu, davacılardan, ... ve ... Şirketi'de davaya konu inşaat sözleşmesinin arsa malikleri olduğunu, inşaat sözleşmesinin arsa maliki olan bir kısım davacıların yüklenici ile birlikte hareket ederek, inşaat sözleşmesinin diğer bir kısım arsa malikine karşı dava açmış olmasının usul hükümlerine açıkça aykırı olduğunu, zira, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, bölünmeyen ortak menfaatlerin korunması kapsamında, arsa maliki paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığının mevcut olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ya da iptali davası “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan, TMK’nın 692. maddesi uyarınca, davanın sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerine ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarına karşı açılması veya tüm paydaşların davacı ve davalı safında bulunmasının zorunlu olduğunu, zorunlu dava arkadaşı olan bir kısım arsa malikinin davacı, diğer bir kısmının ise davalı olmasının usul hükümlerine aykırı olduğunu, açılan bu davaya öncelikle bu sebepten dolayı itiraz ettiklerini, davacıların iddialarının aksine, inşaat sözleşmesinin konusunun kesinlikle imkansız olmadığını, davacıların inşaat sözleşmesinin hükümsüzlüğünün tespitini talep etmelerinin hukuken mümkün olmadığını, davacıların, dava dilekçelerinde, .... Noterliği tarafından tanzim edilen 08.08.2008 tarih ve ... yevmiye nolu 'Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin imza edildiği tarihte, sözleşmeye konu İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... caddesinde kain ve tapuda 38 pafta, 159 parsel sayısında kayıtlı taşınmazın imar durumunun olmadığını ve sözleşmenin konusunun hukuken imkansız olduğunu iddia ettiklerini, ancak, inşaat sözleşmesinin imzalandığı tarihte, sözleşmeye konu arsanın imar durumu olduğunu ve sözleşmenin konusunun kesinlikle imkansız olmadığını, davacıların bu konudaki beyanlarının doğru olmadığını, inşaat sözleşmesine konu taşınmazın imar durumunun ilgili belediyeden istenilmesiyle ortaya çıkacağını, kaldı ki, davaya konu inşaat sözleşmesinin "Arsa'nın Yüklenici'ye Teslimi" başlıklı 5. maddesinin ikinci bendinde; Yüklenici'nin, sözleşmeyi imzalarken, sözleşme konusu tapularda, belediyelerde ve keza arsa üzerinde gerekli araştırmaları yaparak arsanın hali hazırdaki fiili, imar ve mülkiyet durumunu bilerek sözleşmeyi imzaladığı açık bir şekilde yazdığını, sözleşmenin imzası anında taşınmazın imar durumunu bilen ve bunu kabul ederek sözleşmeyi imzalayan davacı yüklenici firmanın, "taşınmazın imar durumu yoktu" demesinin kesinlikle iyiniyetli olmadığını, bunun dışında, davacılardan yüklenici ... İnşaat ve Turizm Anonim Şirketinin, inşaat sözleşmesinin "İmar Planlarının Tadili" başlıklı 6. maddesinde; imar planlarını tadil ederek imar durumunu artırmayı ve en az brüt 52.116 m2 satılabilir ve/veya kiralanabilir inşaatın yapımını sağlayacak 1/5000 ölçekli revizyon imar planı ile 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planını yapmayı taahhüt ettiğini, davacıların "imar durumu yok" dediği hususun, yüklenicinin taahhüt ettiği imar durumunu artırma taahhüdünü yerine getirememiş olmasından başka bir şey olmadığını, davacılardan yüklenici olan ... İnşaat ve Turizm Anonim Şirketinin, bir yandan imar durumunu artırmayı taahhüt ettiğini, diğer yandan da, yerine getiremediği taahhüdünü ileri sürerek dava konusu inşaat sözleşmesinin konusunun imkansız olduğunu iddia ederek, inşaat sözleşmesinin hükümsüz olduğunun tespitini talep ettiğini, işin ilginç olan yanının da, arsa maliki olan diğer davacılarında, yüklenici ile birlikte bu asılsız iddiayı desteklediklerini, kısaca ve özetle; inşaat sözleşmesine konu arsanın imar durumunun, inşaat sözleşmesinin imzalandığı tarihte zaten olduğunu, davacılardan yüklenici olan ... İnşaat ve Turizm Anonim Şirketinin, imar durumunu artırmayı taahhüt ettiğini, ancak bu taahhüdünü yerine getiremediğini, davacıların aksi yöndeki iddialarının doğru olmadığını ve buna bağlı olarak sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespiti taleplerinin de yerinde olmadığını, kaldı ki, kesin hükümsüzlüğün, ilgili herkes tarafından her zaman ileri sürülebileceğini, sözleşmeyi hükümsüz kılmak için dava açmaya ihtiyaç bulunmadığı gibi, sözleşmeyi hükümsüz kılmak için bir beyana da ihtiyaç olmadığını, sözleşmenin kendiliğinden hükümsüz olduğunu, dava konusu olayda, müvekkillerine atfı mümkün bir kusurun olmadığını, kusurlu olan yüklenici firma olduğunu, hiç kimsenin kendi kusurundan faydalanarak bir sözleşmenin feshini talep edemeyeceklerini, dava konusu inşaat sözleşmesinin olmazsa olmazı "İmar Planlarının Tadil" edilmesi olduğunu, üst paragrafta açıklandığı üzere, inşaat sözleşmesinin "İmar Planlarının Tadili" başlıklı 6. maddesinde; imar planlarını tadil ederek imar durumunu artırmayı ve en az brüt 52.116 m2 satılabilir ve/veya kiralanabilir inşaatın yapımını sağlayacak imar planlarını çıkartmayı, davacı yüklenici ... İnşaat ve Turizm Anonim Şirketi firması taahhüt ettiğini, yüklenici firmanın, bu taahhüdünü ana sözleşmede kararlaştırılan sürelerde yerine getiremediği için 3 ayrı tadil sözleşmesi ve bir de ihtarname ile yükleniciye, hiç bir itirazı kayıt ileri sürülmeden, ilave süreler verildiğini, ana sözleşmenin imzalanmasından bugüne kadar 13 yıl geçmiş olmasına rağmen, yüklenici firmanın bu taahhüdünü yerine getirmediğini, müvekkili ve diğer arsa malikleri bu 13 yıllık süreç içerisinde sabırla yüklenicinin bu taahhüdünü yerine getirmesini beklediğini, iyiniyetle yüklenicinin yanında olduğunu, sürenin uzamasından rahatsız olsalar da bu konuda en ufak bir serzenişte dahi bulunmadıklarını, ancak yüklenici firmanın, aradan geçen bu süreç içerisinde taahhüdünü yerine getiremediği için dava konusu olayda kusurun tamamının yükleniciye ait olduğunu, dava konusu olayda müvekkillerine atfı mümkün bir kusurun bulunmadığını, dava dilekçesinde de, müvekkillerinin kusurlu olduğuna dair herhangi bir beyana yer verilmediğini, verilmesinin de mümkün olmadığını, zira, müvekkillerinin dava konusu olayda herhangi bir kusurlarının bulunmadığını, yüklenicinin, kusurlu taraf olmasına rağmen, açmış olduğu bu davada, kendi kusurunu bahane göstererek sözleşmenin hükümsüz olduğunun tespitini olmaz ise feshini talep ettiğini, yüklenicinin bu tutumunun, hukuken en temel prensiplerinden biri olan "hiç kimse kendi kusuruna dayanamaz" ilkesine açıkça aykırı olduğunu, davacıların davasının bu yönden de yerinde olmadığını, davacıların; keşide etmiş oldukları ihtarnamelerinde inşaat sözleşmesini fesih ettiklerini bildirmelerine rağmen, açmış oldukları bu davada aynı inşaat sözleşmesinin hükümsüz olduğunu söyleyerek kendi içinde çelişkiye düştüklerini, davacıların, .... Noterliği’nden müvekkil ... ...'a keşide etmiş oldukları 16 Temmuz 2021 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ve .... Noterliği’nden müvekkil ... A.Ş. firmasına keşide etmiş oldukları 15 Ekim 2021 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamelerinde kısaca; “.... Noterliği tarafından tanzim edilen 08.08.2008 tarih ve ... yevmiye nolu ‘Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ ve buna ilave olarak yapılan tadil sözleşmelerinde, imar planlarının tadili için öngörülen sürelerin dolduğu; gelinen aşamada sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren 4 yılı aşkın bir sürenin geçtiği, sözleşmenin feshi için ... ...’a keşide edilen feshe davet bildirimine icabet edilmediği, ... ...’ın taşınmazdaki hissesini gizleme yoluna tevessül ettiği, sözleme süresinin dolmasından itibaren 3 yılı aşkın bir sürenin geçtiği ve davranışlarımız sebebiyle zararların ortaya çıktığı, fesihten kaçınmamız halinde tüm zararlardan sorumlu olacağımız; ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde, diğer taraflarla birlikte ve fesih iradesinin noterden bildirilmesi halinde sözleşmenin tazminatsız fesih edileceği, aksi halde haksız biçimde sözleşmenin feshinden kaçınıldığı için zararları tazminle yükümlü olunacağı”nın ihtar edildiğini, davacıların bu ihtarına ... 41. Noterliği'nden keşide edilen 18.10.2021 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnameyle cevap verildiğini ve; "Sözleşmenin imza edildiği 2008 yılında bugüne kadar, taahhüt ettikleri imar planlarının tadilinin gerçekleşmesinin sabırla beklendiği, Süre uzatım taleplerine hiçbir itirazda bulunmadan 3 kez tadil sözleşmesi imzalandığı, İmar planlarının tadilinin, yüklenici ... İnşaat ve Turizm A.Ş. tarafından taahhüt edildiği, yüklenici ... İnşaat ve Turizm A.Ş.'nin, sözleşmeye konu arsanın hukuki, idari ve fiili her türlü durumunu, kamulaştırma davasını v.b. bilerek böyle bir taahhütte bulunduğu, bir sözleşmenin feshedilebilmesi için, fesih iradesinin karşı tarafa bildirilmesinin yeterli olduğu, feshin hukuki sonucunun, muhatabın hakimiyet alanına ulaştığı anda ortaya çıktığı, müvekkil firmanın 15 gün içinde noterden keşide edeceği karşı ihtarname ile fesih iradesinin bildirilmesini istemenin hukuken bir anlamı bulunmadığı," hususlarının davacılara bildirildiğini, davacıların, keşide etmiş oldukları ihtarnamelerinde, inşaat sözleşmesinin hükümsüzlüğünden hiç bahsetmediklerini, sadece asılsız iddialar ile sözleşmenin feshine onay istediklerini, aynı davacıların, açmış oldukları bu davada ise, feshine onay istedikleri inşaat sözleşmesinin bu seferde kesin hükümsüz olduğunu ileri sürerek kendi içinde çelişkiye düştüklerini, davacıların keşide etmiş oldukları ihtarnameleri ile açmış oldukları bu davadaki iddiaları çelişkili olduğunu, davacıların inşaat sözleşmesinin kesin hükümsüz olduğu iddialarının ve hükümsüzlüğün tespitine yönelik taleplerinin, bu açık çelişki sebebiyle de dinlenilme imkanının bulunmadığını, kısaca ve özetle; yüklenici ile bir kısım arsa malikinin birlikte dava açmış olmalarının usul hükümlerine aykırı olduğunu, inşaat sözleşmesine konu arsanın imar planları olduğunu ve sözleşmenin kesinlikle hükümsüz olmadığını, kusurlu olan yüklenici firmanın sözleşmenin feshini ve hükümsüzlüğünü talep etmesinin mümkün olmadığını ve davacıların keşide etmiş oldukları ihtarnamelerindeki beyanları ile açmış oldukları davadaki beyanlarının çelişkili olduğunu, davacıların sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespiti taleplerinin, bu olmaz ise sözleşmenin feshi talepleri hem usulen, hem de, esasen de yerinde olmadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılardan, yüklenici ... İnşaat ve Turizm A.Ş. unvanından da anlaşılacağı gibi ana faaliyet alanın inşaat yapmak olduğunu, İnşaat şirketinin hangi araziye inşaat yapılabileceğini bilmesi gerektiğini, diğer davacı ... Gayrimenkul Yatırım İnşaat A.Ş.' nin ana faaliyet alanının gayrımenkul yatırımı olduğunu, sözleşme imza anında 1 / 1000 ölçekli imar planı olmadığı davacılar tarafından bilindiğini, davacılardan ... A.Ş. dışındaki taraflar arasında imzalanan ilk sözleşmenin, .... Noterliğinden 08.08.2008 tarih ve ... sayı ile Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, sözleşme imza anı itibarıyla üç davacının da sözleşmeye konu taşınmazda 1/1000 ölçekli plan değil, daha 1 / 5000 ölçekli plan onayı dahi olmadığını bildiğini ve bu bilgi ile sözleşmeyi imzaladığını, davacılardan ... A.Ş.' nin sözleşmenin 10. yılında son derece yüksek bir hisse satın aldığını, davacıların dördü arasında hukuki ve fiili birliktelik olduğunu, davacılardan iki tüzel kişinin imza yetkisi ve kontrolünün diğer gerçek kişi davacıların elinde olduğunu, sözleşmenin sona ereceği öngörülen tarihin 04.10.2018 olduğunu, 04.10.2018 tarihinde sona ereceği yazan bir sözleşmeye konu taşınmazda gayrımenkul yatırım şirketinin %60 gibi son derece yüksek bir hisse satın almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sözleşmenin yapıldığı sırada imkansız olmakla beraber, tarafların ifa zamanında mümkün hale geleceği düşüncesi ile yaptıkları sözleşmenin geçerli olacağını, dava konusu sözleşmelerin imza tarihinden itibaren kesin hükümsüz olduğunun tespitine veya geriye etkili biçimde feshine karar verilmesinin yasal koşullarının oluşmadığını, dava konusu edilen taşınmazlarda, sözleşme imza edildiği anda da imar izni olduğunu, sadece yüklenicinin sözleşme taraflarına taahhüt ettiği imar plan değişikliğinin yapılmadığından bahisle davanın reddine, davanın kabulü halinde dahi, dava açılmasına müvekkili sebep olmadığından, yargılama masraflarıyla yasal vekalet ücretinin davacılar üzerinde bırakılmasına, yargılama masraflarıyla yasal vekalet ücretinin davacılara yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafça, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisine, ilk sözleşmenin imzalandığı 08.08.2008 tarihinden bu yana 13 yıldır tahammül etmekte olduğu iddiası doğru değildir. Makul tahammül süresinin sona erip ermediğinin belirlenmesinde, 04.10.2018 tarihinden önce geçen sürenin dikkate alınamayacağını, tarafların, kendi açık iradeleri ile sözleşmeyi uzattığını en son 04.10.2017 tarihli tadil sözleşmesi imzalanarak sözleşmenin 12 ay daha uzatıldığını, bu durumda sözleşmenin 12 aylık uzatma ile 04.10.2018 olup; bu tarihin üzerinden dava tarihi itibarıyla sadece 3 yıl geçtiğini, "Tahammül”, ün ancak sözleşmeyi devam ettirme iradesi mevcut olmamasına rağmen sözleşmeye bir zorunluluk olarak katlanmaya devam edilmesi durumunda söz konusu olacağını, davaya konu somut olayın koşulları, makul tahammül süresinin sona ermediğini açıkça gösterdiğini, davacılardan, yüklenici ... İnşaat ve Turizm A.Ş. unvanından da anlaşılacağı gibi ana faaliyet alanın inşaat yapmak olduğunu, İnşaat şirketinin hangi araziye inşaat yapılabileceğini bilmesi gerektiğini, diğer davacı ... Gayrimenkul Yatırım İnşaat A.Ş.' nin ana faaliyet alanının gayrımenkul yatırımı olduğunu, sözleşme imza anında 1 / 1000 ölçekli imar planı olmadığı davacılar tarafından bilindiğini, davacılardan ... A.Ş. dışındaki taraflar arasında imzalanan ilk sözleşmenin, .... Noterliğinden 08.08.2008 tarih ve ... sayı ile Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, sözleşme imza anı itibarıyla üç davacının da sözleşmeye konu taşınmazda 1/1000 ölçekli plan değil, daha 1 / 5000 ölçekli plan onayı dahi olmadığını bildiğini ve bu bilgi ile sözleşmeyi imzaladığını, davacılardan ... A.Ş.' nin sözleşmenin 10. yılında son derece yüksek bir hisse satın aldığını, davacıların dördü arasında hukuki ve fiili birliktelik olduğunu, davacılardan iki tüzel kişinin imza yetkisi ve kontrolünün diğer gerçek kişi davacıların elinde olduğunu, sözleşmenin sona ereceği öngörülen tarihin 04.10.2018 olduğunu, 04.10.2018 tarihinde sona ereceği yazan bir sözleşmeye konu taşınmazda gayrımenkul yatırım şirketinin %60 gibi son derece yüksek bir hisse satın almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, sözleşmenin yapıldığı sırada imkansız olmakla beraber, tarafların ifa zamanında mümkün hale geleceği düşüncesi ile yaptıkları sözleşmenin geçerli olacağını, dava konusu sözleşmelerin imza tarihinden itibaren kesin hükümsüz olduğunun tespitine veya geriye etkili biçimde feshine karar verilmesinin yasal koşullarının oluşmadığını, dava konusu edilen taşınmazlarda, sözleşme imza edildiği anda da imar izni olduğunu, sadece yüklenicinin sözleşme taraflarına taahhüt ettiği imar plan değişikliğinin yapılmadığından bahisle davanın reddine, davanın kabulü halinde dahi, dava açılmasına müvekkili sebep olmadığından, yargılama masraflarıyla yasal vekalet ücretinin davacılar üzerinde bırakılmasına, Yargılama masraflarıyla yasal vekalet ücretinin davacılara yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen davada davalı ... ... Bankası vekili cevap dilekçesinde özetle;dava konusu taşınmazdaki müvekkili bankaya ait hisselerin tamamının 18.08.2017 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacı ... Şirketi' ne DEVREDİLdiğini, MÜVEKKİLi bankanın dava konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyetinin de 09.02.2018 tarihli tapu devir ve tescili ile sona erdiğini bu nedenle müvekkilinin davada taraf sıfatı bulunmadığını, müvekkili banka yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkili bankanın yapmış olduğu devir işlemine tarafların tümünün yazılı olarak muvafakat ettiğini ve ön alım hakkının kullanılmayacağı hususunda mutabık kalındığını, mahkememizin 13/10/2022 tarihli kararı ile "davacılar vekiline sözleşmenin tarafı olan ... ... Bankası A.Ş.'ye eldeki dava ile birleştirme talepli dava açılıp mahkememize davanın açıldığına ilişkin tevzi formunu sunmak üzere 1 aylık süre verilmesine" şeklinde ara karar verildiğini bu karara istinaden müvekkili banka aleyhine davanın açıldığını, ancak gerek dava konusu sözleşme gerekse davaya konu sözleşmenin bağlı olduğu taşınmaz üzerinde artık müvekkili Bankanın herhangi bir taraf sıfatı kalmadığını, gerek dava tarihi gerekse dava konusu taşınmazın devir tarihi dikkate alındığında, müvekkili bankanın işbu davaya sebebiyet verecek eylemi mevcut olmadığını, dava konusu taşınmazın devrinden sonra da taraflar arasındaki ilişkide hiçbir şekilde yer almadığını, davacı tarafın mahkemenin ara kararına istinaden açtığı bu davada, müvekkili bankaya yönelik bir iddia da bulunulmadığını, müvekkili bankanın işbu davaya dahil edilmiş olmasının davanın gerçek hak sahipleri/taraflarının iddia ve savları ile ve davanın sonucuna yönelik hukuki açıdan bir etkisi olmayacağını, davacı tarafça sözleşmenin başından itibaren ve tadil sözleşmelerinde yer alan süreler dâhilinde de 1/1000 ölçekli imar planının dava dışı idareler tarafından yapılmadığını ve bu sebeple sözleşmede üzerine düşen yükümlülükleri ifa etmeye başlayamadığını ve sözleşmenin başından itibaren objektif imkânsızlık olduğunu ileri sürdüğünü, dosya içeriğinde mevcut olan resmi belgelerden de bu durumun halen devam etmekte olduğunun anlaşıldığını ve inşaata başlanılamaması sebebinin idareden kaynaklandığının anlaşıldığını, sözleşmenin imzalandığı tarihte arsa maliki olan müvekkilinin herhangi bir eksik işi veya kusuru bulunmadığını, davacı tarafında bu yönde bir iddiasının olmadığını, bu nedenlerle sözleşmenin kurulduğu 08/08/2008 tarihi ile müvekkilin hisselerini devrettiği 09/02/2018 tarihi arasındaki süreçte müvekkilin hiçbir şekilde sözleşmeye aykırı eylemi veya işlemi söz konusu olmadığını, dava konusuyla ilgili müvekkiline atfedilebilecek bir kusur bulunmadığını, davanın açılmasına müvekkili bankanın sebebiyet vermediğini, bu nedenlerle müvekkil banka aleyhine açılmış bu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddini, yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde müvekkili bankanın sebebiyet vermemesi nedeniyle müvekkil banka aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilmemesine karar verilmesini talep etmiştir.
Diğer davalılara dava dilekçesi usulüne uygun tebliğ edilmiş davalılar tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır.
Sözleşmenin hükümsüzlüğü/feshi talep edilmekle sözleşmede imzası bulunan dava dışı sözleşme taraflarının halen malik olup olmadığına bakılmaksızın sözleşme tarihi itibariyle tapu kayıtlarında taşınmaza paydaş olan tüm maliklere karşı aynı konuda bir dava açılması ( İstanbul BAM 15. HD 2018/1534 - 2021/258 E.K) gerektiğinden davacılar vekiline sözleşmenin tarafı olan ... ... Bankası A.Ş.'ye eldeki dava ile birleştirme talepli dava açması için süre verilmiş, verilen süre içerisinde açılan .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası dosyamız ile birleştirilmiş,
DELİLER;
....Noterliğinden 08.08.2008 Tarih ve ... Sayı ile Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, ....Noterliği’nin 29.08.2013 Tarih ve ... Sayılı Tadil Sözleşmesi, Sözleşmenin uzatılmasına ilişkin Noter vasıtasıyla gönderilen bildirimler ve cevapları, .... Noterliği’nin 04.10.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı tadil sözleşmesi, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, 38 Pafta, 30 Ada, 159 parsel sayısı ile tapuya kayıtlı arsa vasfındaki taşınmaza ilişkin 1/1000 ölçekli imar planının kesinleşip kesinleşmediğinin, 1/1000 ölçekli imar planı kesinleşmeden inşaat ruhsatı alınmasının veya inşaata başlanmasının hukuken mümkün olup olmadığının ve imar durumuna ilişkin bilgi ve belgelerin, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, 38 Pafta, 30 Ada, 159-160-161-162 parsel sayısı ile tapuya kayıtlı taşınmaz bilgilerinin, dosyaya celp edildiği görülmüştür.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce verilen ara karar gereğince, taraflar arasındaki sözleşme tarihi itibariyle gerekli imar planlarının bulunup bulunmadığı, sözleşme tarihinde dava konusu taşınmazın ...Planı kapsamında olup olmadığı, eksikliğin giderilip giderilmediği, giderilmesi için beklenilen makul sürenin dolup dolmadığı, bu hususta taraflara atfedilebilecek bir kusurun bulunup bulunmadığı hususlarında bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş olup 30/10/2023 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmında; "Dosya kapsamındaki Belediye Başkanlıklarına ait yazılar dikkate alındığında, sözleşmenin tanzim edildiği 2008 yılında parselin imar izninin olmadığı, tarafların bu durumdan haberdar olduğu, imarın çıkarılması için her türlü çabanın gösterilmesi hususunda sözleşmede madde bulunduğu, ... Belediyesinin 30.3.2022 tarihli yazısına göre; taşınmazın halen daha imar izninin olmadığı, bu konuda taraflara atfedilecek bir kusurdan söz edilemeyeceği, 2008 yılında bu durumun ortaklarca bilindiği, Davacı vekilinin taşınmazda inşaat yapılabilmesinin hukuken imkansız olduğu hususuna; ... Belediyesi tarafından Sayın Mahkemeye sunulan yazının tarihi yönünden katılmakla birlikte; hukuken imkansızlık halinin, yazının yazıldığı 30.03.2022 tarihi açısından geçerli olup, yazı bütünü dikkate alındığında, sürecin tamamlandığı ve parsele mutlak surette imar izninin verilemeyeceği sonucuna varılamadığı, yazının lafzından anlaşılan, taşınmazın 2008 yılında imarının olmadığı, halen de böyle bir imkanın bulunmadığı şeklinde olmakla birlikte; Belediye yazısında yapı yasağından söz edilmediği, yazının devamında bilakis parsele ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinin, ... Belediyesi 04.02.2016 tarih ve 2016/19 sayılı Meclis Kararı ile uygun görüldüğü ve onaylanmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne iletildiği ancak, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinin onay sürecinin tamamlanmadığının belirtildiği, heyetimizin bu konudaki kanaatinin sürecin tamamlanmadığı yönünde olduğu, böyle bir durumun sözleşmeye olan etkisinin hukuki nitelik arz ettiği, takdirinin Sayın Mahkemeye ait olduğu, Sözleşmede parsele imar izni alınamaması hali ile ilgili olarak, bunun anlaşılması durumunda hiçbir ihtar ya da dava şartı aranmaksızın sözleşmenin feshini geçerli kılan bir maddenin yer almadığı, tarafların yıllar içerisinde beklentilerinin devam ettiği, bu durumun, sözleşme tadilleri ve süre uzatımları konusunda gösterdikleri irade beyanlarından anlaşıldığı, ancak konunun bu yönüyle hukuki nitelik arz ettiği, takdirinin Sayın Mahkemeye ait olduğu, İmar beklentisi ile ilgili olarak, davacı vekilinin “ ……. bu durumun geçici imkânsızlık olarak varsayılsa bile, 13 yılı aşkın süreden beri devam ede gelen geçici imkansızlık halinin beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getireceği, tahammül süresini aşan durumlarda, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak tarafların ilanihaye ekonomik özgürlüklerini engelleyeceğini beyan ederek, taşınmazda inşaat yapılabilmesinin hukuken imkansız nitelikte olduğu, dolayısıyla 818 Sayılı (Eski) Borçlar Kanunu’nun Butlan başlıklı 20’nci maddesi hükmü ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kesin Hükümsüzlük başlıklı 27’nci maddesi hükmü uyarınca konusu imkansız olan sözleşmenin kesin hükümsüz (mutlak butlan) olduğu, nitekim bu husustaki Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması aşamasında, taşınmaza ilişkin imar planının bulunmaması halinin, objektif hukuki imkansızlık olarak tanımlandığı ve bu şekilde akdedilen sözleşmelerin kesin hükümsüz olduğunun içtihat edildiği şeklindeki beyanlarının hukuki nitelik arz ettiği, takdirinin Sayın Mahkemeye ait bulunduğu, Tarafların ilanihaye ekonomik özgürlüklerini engelleyeceği hususu ile ilgili olarak, davacı şirketin tasfiye ve ticaret sicilden terkini durumuna yukarıda yer verildiği, mevcut durumun engelleyici özellikte olduğunun değerlendirildiği keza; faaliyetine devam etmesi halinde; bir sözleşmenin; fiilen başlama ya da yerine getirilme aşamasına geldiğinde, o sözleşmenin tarafı olan yüklenicinin buna hazır olmasının bekleneceği, Dava konusu sözleşmenin; 52116,00 m2 satılabilir alan içeren, ofis, işyeri, otel, apart otel, büyük market, konut, apart daire şeklinde bağımsız bölümlerin inşa edilmesini kapsayan bir kompleksi hedeflediği, inşaat işlerinin; en büyüğünden en küçüğüne kadar sermaye, makine ve araç parkı, malzeme, ekipman, teknik kadro ve yetişkin deneyimli ekip, bütün bu sayılanların ise; çıkması her an imkan dahilindeki imar izni ile hazırda tutulacak olması ayrı bir maliyeti gerektireceği, esasen böyle bir hazır bulunma halinin – kısa süreli olanlar haricinde – bir tacirden beklenemeyeceği, bu sayılanların bir kısmının hazır bulundurulması halinin bile; şirket açısından külfete dönüşebileceği, Bütün bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, biri tasfiye diğeri hazır bulundurma hali ile açıklanabilecek ana başlıklar nedeniyle; taşınmazın güncel imar durumunda yeni bir gelişme olup olmadığının tesbiti sonrasında; ... Belediyesinin 30.3.2022 yazısına göre bir değişiklik olmaması hali söz konusu ise; bu husus değerlendirilmek suretiyle; mevcut belirsizlik halinin davacı şirketin bu konuda müspet zararının ortaya konulmasına dayalı olarak ve salt bu nedenle imkansızlık hususunun değerlendirilebileceğinin düşünülebileceği, ancak konunun bu yönüyle hukuki nitelik arz ettiği, Sayın Mahkemenin ... Belediyesinin 30.3.2022 tarihli yazısında yapılan açıklamaları fiili imkansızlığın gerçekleşmesi hali olarak yeterli görmesi durumunda; sözleşmenin bu manada işlevsiz hale geldiği sonucuna varılacak olup, feshi konusu da dahil olmak üzere; yukarıda sözü edilen bütün konularda takdirin Sayın Mahkemeye ait bulunduğuna ilişkin," görüş ve kanaatlerinin bildirildiği görülmüştür.
Bu rapor uzman bilirkişiler tarafından, gerekçeli olarak ve denetime elverişli bir izah ile düzenlenmiş olduğundan, hukuki nitelendirmeler mahkememize ait olmak üzere teknik kısımlar yönünden mahkememizce rapora itibar edilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; tarafların beyanları, deliller ve tüm dosya kapsamına göre;
Dava, taraflar arasında kurulan "Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ve eki tadil sözleşmelerinin hükümsüzlüğünün tespiti ve terditli olarak feshi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında sırasıyla .... Noterliğinin 08.08.2008 tarih ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin, arsa malikleri ... Bankası AŞ, ... ..., ... ile yüklenici sıfatıyla ... İnş ve Tur AŞ arasında düzenlendiği; sözleşmenin konusunun İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesinden bulunan 38 pafta, 30 ada 159 parsel sayılı arsa niteliğindeki 26.058,11 m2 büyüklüğündeki taşınmazın imar planları çerçevesinde sözleşmede belirtilen süreler içerisinde imar tadilatının yapılması sağlanıp inşaat ruhsatları alınarak imar durumu ve yasaların tanıdığı en geniş olanaklar kullanılarak yasa, mevzuat ve sözleşme ve eklerine uygun arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı, hasılat paylaşımı olduğu; daha sonra yine taraflar arasında .... Noterliğinin 22.02.2011 tarih 8741 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin Bazı Maddelerinin Tadiline İlişkin Düzenleme Şeklinde Tadil Sözleşmesi"nin düzenlendiği; daha sonra yine taraflar arasında .... Noterliğinin 29.08.2013 tarih 127727 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin Bazı Maddelerinin Tadiline İlişkin Düzenleme Şeklinde Tadil Sözleşmesi"nin düzenlendiği; son olarak .... Noterliğinin 04.10.2017 tarih ... yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin Bazı Maddelerinin Tadiline İlişkin Düzenleme Şeklinde Tadil Sözleşmesi"nin yine bir kısım taraflar arasında düzenlendiği görülmüştür.
4.10.2017 tarih ... yevmiye sayılı son tadil sözleşmesinin 2.maddesi ile "İmar Planının Tadili" başlıklı 6. Maddenin iptal edilerek bu maddenin; 6.1-Sözleşme konusu Parselin halihazırda 1/5000 ölçeli imar planı mevcut olup, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ise ... Belediyesi tarafında onaylanmış ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne gönderilmiştir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından da onaylanmış ve İstanbul 3 Numaralık Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na gönderilmiştir. ... Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanan plan notlarından birinin İstanbul 3 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından kabul edilmemesi üzerine tekrar İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne gönderilmiştir. Daha sonra, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından ilave plan notuyla İstanbul 3 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna tekrar gönderilmiş ve bu defa İstanbul 3 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından onaylanmıştır. Daha sonra Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne gönderilmiştir. Buradan da onay için tekrar İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'ne gönderilecektir. Bu nedenle, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının onay sürecinin tamamlanarak kesinleşmesi için arsa malikleri ve yüklenicinin her türlü çabayı göstereceği, 6.2-İşbu Tadil Sözleşmesinin imzalanmasından sonra 1/1000 ölçekli uygulama planı hakkında, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi tarafından 12 aylık süre içerisinde karar verileceğinin düşünüldüğü şeklinde değiştirildiği görülmüştür.
... Belediye Başkanlığının müzekkere cevapları ve ekleri dikkate alındığında, sözleşmenin düzenlenmiş olduğu 08.08.2008 tarihinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunmadığı, sözleşme sonrasında ve tadil sözleşmelerinin düzenlendiği tarihlerde ve halihazırda da 1/1000 ölçekli imar planı teklifinin onaylanmadığı sonucuna varılmaktadır. Bilirkişi Raporu alındıktan sonra ... Belediye Başkanlığına tekrar yazılan müzekkereye de söz konusu parselin 1/1000 ölçekli imar planı bulunmadığı bu sebeple, söz konusu parsele inşaat ruhsatı verilmesi ya da inşaata başlanmasının hukuken mümkün olmadığı yönünde cevap verildiği görülmüştür.
Davacı yan, Sözleşmenin ve Tadil Sözleşmelerinin imzalandığı anda ve imzalandığı andan bugüne değin geçen 13 yılı aşkın sürede taşınmaza ilişkin 1/1.000 ölçekli imar planı bulunmadığını yani, söz konusu taşınmazda inşaat yapılabilmesinin hukuken imkansız nitelikte olduğunu, dolayısıyla, 818 Sayılı (Eski) Borçlar Kanunu’nun Butlan başlıklı 20. maddesi hükmü ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kesin Hükümsüzlük başlıklı 27. maddesi hükmü uyarınca konusu imkansız olan sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu, sözleşme’nin süresinin dolması nedeniyle 4 defa ek süre verildiğini ancak 4 defa verilen ek sürenin üzerinden 3 yıldan uzun bir süre geçmesine rağmen imar planlarının yürürlüğe girmediğini, sözleşme konusu işin ifasının imkansızlığının aynen devam ettiğini, belirtilen imkansızlık ve emredici hukuk kurallarına aykırılık sebebiyle sözleşmenin kesin hükümsüz sayılması gerektiğine yönelik iddialarını tekrar etmekle birlikte, eğer imkansızlığın geçici olduğu varsayılsa bile bu ihtimalde dahi tarafların sözleşme ile bağlı kılınmasının hakkaniyete aykırı düşeceğini, tahammül süresini aşan durumlarda, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymanın tarafların ilanihaye ekonomik özgürlüklerini engelleyeceğini, davaya konu sözleşmede akde tahammül süresinin de çoktan geçtiğini iddia etmiş; davalı yan ise taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinde 04.10.2018 tarihinden önce geçen sürenin dikkate alınamayacağını, tarafların, kendi açık iradeleri ile sözleşmeyi uzattığını en son 04.10.2017 tarihli tadil sözleşmesi imzalanarak sözleşmenin 12 ay daha uzatıldığını, bu durumda sözleşmenin 12 aylık uzatma ile 04.10.2018 olup; bu tarihin üzerinden dava tarihi itibarıyla sadece 3 yıl geçtiğini, "Tahammül”, ün ancak sözleşmeyi devam ettirme iradesi mevcut olmamasına rağmen sözleşmeye bir zorunluluk olarak katlanmaya devam edilmesi durumunda söz konusu olacağını, davaya konu somut olayın koşulları, makul tahammül süresinin sona ermediğini açıkça gösterdiğini, sözleşmenin yapıldığı sırada imkansız olmakla beraber, tarafların ifa zamanında mümkün hale geleceği düşüncesi ile yaptıkları sözleşmenin geçerli olacağını, dava konusu sözleşmelerin imza tarihinden itibaren kesin hükümsüz olduğunun tespitine veya geriye etkili biçimde feshine karar verilmesinin yasal koşullarının oluşmadığını beyan ederek savunmada bulunmuştur.
Taraflar arasındaki kök sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapmanın hukuken mümkün olmadığı, sözleşmenin kuruluşu anındaki objektif nitelikli hukuki imkansızlığın dava hatta karar tarihine kadar ortadan kalkmadığı, imar planı alınması halinde askıda geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelebilecekken imar planı alınmadığından sözleşmenin artık başından itibaren geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmenin feshi istenemeyeceğinden sözleşmelerin geçersizliğinin tespitine hükmedilmiştir.(Yargıtay 23. H.D. 2015/8327 E, 2015/8562) Kaldı ki kök sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibariyle yaklaşık 13 yıl geçmiş olup, tahammül edilebilinecek makul bekleme süresi fazlasıyla aşılmıştır, bu süreden sonra davacıların askıda kalan sözleşme ile bağlı kalması beklenemeyecektir.(Yargıtay HGK 2021/(15)6-669 E, 2023/412 K ) Zira, taraflar yeni oluşacak imar uygulamasına göre yeniden bir araya gelerek yeni bir sözleşmeyi her zaman yapabileceklerinden tarafları sözleşme ile bağlı tutmanın hakkaniyete uygun olmadığı düşünülmüş ve emsal içtihatlar da dikkate alınarak sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir. Mahkememiz dosyası ile birleşen dosya, davalılar ile birleşen dosya davalıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, taraf teşkilinin sağlanması bakımından açılmış olup bu nedenle davacılar lehine aynı sebepten kaynaklanan davalar yönünden tek bir vekalet ücretine hükmedilerek aşağıdaki şekilde karar oluşturulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Asıl davanın ve mahkememiz dosyasıyla birleşen .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... esas sayılı dosya yönünden birleşen davanın KABULÜ ile;
2-....Noterliğinin 08.08.2008 Tarih ve ... Sayı ile Düzenleme Şeklinde Arsa Payı ve Hasılat Paylaşımı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile söz konusu sözleşmenin eki olan ....Noterliği’nin 29.08.2013 Tarih ve ... Sayılı Tadil Sözleşmesi, .... Noterliği’nin 04.10.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Tadil Sözleşmesi ve diğer sözleşme eklerinin geçersizliğinin tespitine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince asıl ve birleşen dosya yönünden alınması gereken 2.395.038,58 TL nispi karar harcından asıl dosyada peşin alınan 59,30 TL ve tamamlama harcı ile alınan 598.759,65 TL ve birleşen dosyada peşin alınan 80,70 TL olmak üzere toplam 598.899,65‬ TL harcın mahsubu ile bakiye 1.796.138,93‬ TL harcın davalılar ve birleşen dosya davalısından alınarak hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yargılama sırasında yapılan toplam 609.271,65‬ TL ( 140,00 TL BH, 202,4‬0 TL VSH, 598.899,65 TL PH, 10.029,60 TL posta ve tebliğler, bilirkişi ücreti) yargılama giderinin davalılardan ve birleşen dosya davalısından alınarak davacılara verilmesine,
5-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 654.613,17 TL nispi vekalet ücretinin davalılardan ve birleşen dosya davalısından alınarak davacılara verilmesine,
6-Taraflarca yatırılan ve artan gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, Asıl ve birleşen davada davacı vekilleri ile Davalı ... Gayrimenkul ve ... ... vekili, davalı ... İnşaat vekili yüzüne karşı, birleşen dosya davalı vekili (e-duruşma ile), yüzüne karşı ; 6100 sayılı HMK'nun 342. ve 345.maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile veya HMK 348. maddesi gereğince istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvurma hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize verecekleri bir cevap dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri cevap dilekçesi ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 09/05/2024

Başkan ...
e- imza
Üye ...
e- imza
Üye ...
e- imza
Katip ...
e- imza