İSTANBUL BÖLGE ADLIYE MAHKEMESI 43. HUKUK DAİRESİ

T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2020/306 Esas - 2024/747
T.C.
Ankara Batı
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2020/306
KARAR NO : 2024/747

BAŞKAN :
ÜYE :
ÜYE :
KATİP :

DAVACI/KARŞI DAVALI :
VEKİLİ :
DAVALI/KARŞI DAVACI:
VEKİLİ :

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil/Tazminat
DAVA TARİHİ : 30/06/2020
KARAR TARİHİ: 05/07/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 06/08/2024

Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
TALEP :Davacı/karşı davalı vekili mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkiline tapu devri yapılması gereken ... İli ... ilçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel ... Blok ... Kat ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının müvekkil adına tescilini, bu bağımsız bölümün tapu ferağının verilmemesi nedeniyle 26.12.2017 gününden dava tarihine kadar oluşan döneme ilişkin olarak fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL kira tazminatının ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini, binanın ortak alanlarına yönelik olarak müvekkilce yapılan harcama ve değer artırıcı imalatlar nedeniyle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere şimdilik 100.000,00TL'nin iskan ruhsatının alındığı tarih olan 26.12.2017 tarihinden itibaren hesaplanacak ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini, binadaki her bir bağımsız bölüme yönelik olarak müvekkilce yapılan harcama ve değer artırıcı imalatlar nedeniyle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere şimdilik 100.000,00-TL nin iskan ruhsatının alındığı tarih olan 26.12.2017 tarihinden itibaren hesaplanacak ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini, davalı yanın sorumluluğunda bulunan ancak müvekkilce ödenen ve ödeme miktarı 281.384,60 TL olan bedellerin bilirkişi incelemesinde ortaya çıkacak bedele göre şimdilik 10.000,00TL'sinin her birinin ödeme tarihinden işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ya da davalı tarafından düzenlenen faturadaki KDV alacağından mahsubuna karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı/karşı davalı ıslah dilekçesinde özetle; bağımsız bölümün tapu ferağının verilmemesi nedeniyle 26.12.2017 gününden dava tarihine kadar oluşan döneme ilişkin olarak fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 82.832,00 TL'nin dönemsel Avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP VE KARŞI DAVA:Davalı/karşı davacı vekili mahkememize sunduğu cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; davacı tarafından açılan haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddi ile geç teslim nedeniyle oluşan 20.000,00TL kira alacağının, eksik teslim nedeniyle ve eksik teslimin oluşturduğu değer kaybı nedeniyle oluşan 20.000,00TL zararın ve dava konusu Sözleşme nedeniyle davalıdan olan 20.000,00TL alacağın temerrüt tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Asıl davada talep, taraflar arasında düzenlenen Ankara ... Noterliğinin 13 Aralık "013 tarih ve ... yevmiye nolu Gayrımenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve 01/05/2015 tarihli ek protokol uyarınca tapu iptali tescil, kira tazminatı, ortak alanlara yapılan değer artıcı imalatlar nedeniyle alacak, bağımsız bölümlere davacı tarafından yapılan harcamalara ilişkin alacak, davalı yanın sorumluluğunda olup davacı tarafından yapılan ödemelerin tahsili istemine ilişkindir.
Karşı davada talep, taraflar arasında düzenlenen Ankara ... Noterliğinin 13 Aralık "013 tarih ve ... yevmiye nolu Gayrımenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve 01/05/2015 tarihli ek protokol uyarınca geç teslimden kaynaklanan kira alacağı, eksik teslim nedeniyle tazminat, alacak taleplerine ilişkindir.
Dosya incelendiğinde; Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarihinin 13.12.2013 olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin yukarıda açıklanan 6. Maddesine göre iş bitim süresinin 36 ay olduğu, inşaat ruhsatının 21.04.2014 tarihinde alındığı, yüklenicinin inşaatı iskan alındıktan sonra arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri tutanakla teslim etmesi gereken ve arsa sahiplerince de uygun görülen tarihin 21.04.2017 olduğu, Davacı / Karşı Davalı ... Şti. tarafınca ... Belediyesi'nden 26.12.2017 tarihinde projeye ait iskanlarının alındığı, Davalı / karşı davacı arsa sahibi ... A.Ş. ile Davacı / Karşı Davalı ... Şti. arasında imzalanan sözleşmenin 6. Maddesinde iskan alındıktan sonra yapılacağı belirtilen “Teslim Belgesi” nin düzenlenmediği, iskan alınma tarihi olan 26.12.2017 tarihinde Davalı / Karşı Davacı arsa sahibi ... A.Ş. nin Davacı / Karşı Davalı ... Şti. Ye KDV dahil 8.221.878,56 TL tutarında fatura kestiği, Davacı / Karşı Davalı ... Şti. nin Davalı / Karşı Davacı arsa sahibi ... A.Ş. ye KDV dahil 7.198.334,45 TL tutarında fatura kestiği görülmüştür.
Dava gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davacı/ karşı davalı ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok ... Kat ... No'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve davacı/ karşı davalı adına tescilini ve 10.000,00 TL kira tazminatı, 100.000,00 TL ortak alana ilişkin harcama ve değer artırıcı imalatlar nedeniyle yapılan masrafları, 10.000,00 TL her bağımsız bölüme ilişkin harcama ve değer artırıcı imalatlar nedeniyle yapılan masrafları ve 10.000,00 TL davalı/ karşı davacının sorumluluğunda olan ancak davacı/ karşı davalının yapmış olduğu masrafların talebine ilişkindir. Davalı/ karşı davacı ise 20.000,00 TL geç teslim nedeniyle oluşan kira alacağı, 20.000 TL eksik teslim nedeniyle oluşan zararın tazminini ve 20.000,00 TL dava konusu sözleşme nedeniyle davacı/ karşı davalıdan alacağın tazminini talep etmiştir.
Tapu iptali ve tescili talepli somut olayda tarafların tacir sıfatına sahip olması nedeniyle uyuşmazlığın ticari nitelikte olduğu gözetilerek işin esasına girilmiştir.
03/03/2021 tarihinde yapılan keşifte mahallinde tanıklar dinlenmiştir.
Mahkememizce dosya kapsamı ve tarafların taleplerini karşılar nitelikte bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş ve dosya bilirkişiye tevdi edilmiştir. 17/05/2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle; davacı/ karşı davalı yüklenici, davalı/ karşı davacı ile aralarında yapmış oldukları sözleşme koşullarına uygun olarak inşaatı tamamlayıp iskanı aldıktan sonra tarafların birlikte hazırlayacakları davacının bunu yapmamış olduğu, bu nedenle dairelerin teslim edilmiş sayılmayacağına ilişkin değerlendirme yapılmıştır. Taraflarca yapılan itirazlar doğrultusunda ve davacı/ karşı davalı tarafından dosyaya sunulan 13/08/2021 tarihli hukuki ve teknik uzman görüşünün de dikkate alınarak ek rapor düzenlenmesi için dosya tekrar bilirkişiye gönderilmiş ve ek bilirkişi raporu tanzim edilmiştir. 06/09/2021 tarihinde alınan bilirkişi ek raporunda özetle; davacı/ karşı davalının 2017 ve 2018 yıllarına ait ticari defterlerinin hem açılış hem de kapanış tasdiklerinin yasal süresi içinde yaptırılmış olduğu, 2019 ve 2020 yıllarına ait ticari defterlerin ise e-defter olarak tutulduğu dolayısıyla davacı/ karşı davalı ticari defterlerinin 6102 sayılı TTK m.64 vd. Maddelerinde aranan kanuni şartları tam olarak taşıdığından sahibi lehine delil gücüne sahip olduğu, davacı/ karşı davalı şirketin kendi ticari defter kayıtlarına göre davalı/ karşı davacıya 273.544,11 TL borçlu gözüktüğü ayrıca davalı/ karşı davacının 2017-2018-2019-2020 yılları ticari defterlerini e-defter olarak tuttuğu dolayısıyla davalı/ karşı davacının ticari defterlerinin 6102 sayılı TTK m.64 vd. Maddelerinde aranan kanuni şartları tam olarak taşıdığından sahibi lehine delil gücüne sahip olduğu, davalı/ karşı davacı şirketin kendi ticari defter kayıtlarına göre davacı/ karşı davalıya 139.995,70 TL borçlu gözüktüğü, buna göre kök raporda sehven yapılmış olan maddi yazım hataları dışında değişiklik yapılmasına gerek olmadığına ilişkin değerlendirme yapılmıştır.
Davacı/ karşı davalının şikayeti ve 06/09/2021 tarihli ek bilirkişi raporu ve 13/08/2021 tarihli hukuki ve teknik uzman görüşü raporu arasında çelişki olması nedeniyle, çelişkinin giderilmesi amacıyla yeniden bilirkişi incelemesi yapılması gerekli görülmüş ve dosya yeni bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir. Bunun üzerine alınan 29/04/2022 tarihli yeni bilirkişi raporunda özetle; davaya konu ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok .... Kat ... No'lu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle değeri 1.100.000,00 TL olabileceği, ilgili bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle zamanında teslim edilmemesinden dolayı kira tazminatının 60.949,00 TL olabileceği, ortak alan ve bağımsız bölümlerde yapılan değer artırıcı imalatlar nedeniyle alacak hususunda taraflar arasında yapılan sözleşmenin ''13.2. Arsa Sahibin Hakları '' başlıklı kısmının 1.maddesi gereği bu hususta bir değerlendirme yapılmadığı, davalı/ karşı davacı yanın sorumluluğunda olup davacı/ karşı davalı tarafından yapılan ödemelere ilişkin alacak bakımından ise taraflar arasında yapılan sözleşmenin ''13.2. Arsa Sahibin Hakları'' başlıklı 2.maddesine göre tüm altyapı ödemelerinin davacı/ karşı davalı sorumluluğunda olduğu, yapılan ödemelerden bazılarının ise depozito ödemesi olduğu için site yönetiminin sorumluluğunda olduğu değerlendirilmiş olup karşı davaya ilişkin olarak ise geç teslimden dolayı kira tazminatı bakımından 2.207.158,73 TL ecrimisil bedeli olabileceği değerlendirmesi yapılmıştır. Eksik teslim nedeniyle tazminat ve alacak bakımından ise mevcut olan eksiklikler nedeniyle hesaplama yapmanın mümkün olmadığı açıklanmıştır.
Tarafların bilirkişi raporuna itiraz etmeleri üzerine eksiklikleri gidermek amacıyla dosya tekrar bilirkişiye tevdi edilmiş ve 01/01/2023 tarihinde yeni bir bilirkişi raporu düzenlenmiştir. Bilirkişi raporunda özetle; gayrimenkul değerleme işleri yönünden 29/04/2022 tarihli kök raporda değişiklik yapılmasına gerek olmadığı, inşaat yönünden yapılan değerlendirmede projede olup da yerine getirilmeyen ve yapılan imalatlardan dolayı inşaat alacaklarının 455.000,00 TL olduğu, makine yönünden değerlendirmeler bakımından mekanik tesisat açısından değer artırıcı olduğu iddia edilen mekanik tesisat imalatlarına ait yeterli proje, bilgi ve belge olmadığı için değerlendirme yapılamadığı ayrıca mekanik tesisat proje, bilgi ve belgeleri yeterli olan ve daha önce çeşitli sebeplerle yapılarak faturalandırılan ve benzeri imalat bedelleri hariç eksik yapılan işler toplamı 67.524,00 TL olduğu, elektrik yönünden yapılan değerlendirmeler bakımından değer artırıcı yönünden davacı/ karşı davalı tarafından harcanan miktarın 62.352,00 TL olduğu, bağımsız bölümler ve diyafon için 13.158,75 TL alacak olduğu belirlenmiştir.
11/10/2023 tarihli duruşmada davalı/ karşı davacı vekilinin açmış olduğu karşı davayı takip etmeyeceğini beyan etmesi üzerine davacı/ karşı davalıya davanın geri alınmasına muvafakatinin olup olmadığı hususunda muhtıra gönderilmiş ve davacı/ karşı davalının muvafakatinin olduğu ve karşı davayı takip etmeyeceğini beyan ettiği görülmüştür.
Dosyada kalan son eksikliklerin giderilmesi amacıyla dosya tekrar bilirkişiye gönderilmiş olup alınan ön bilirkişi raporunda belirtilen eksikliklerin tamamlanması amacıyla 16/01/2024 tarihinde alınan bilirkişi raporunda özetle; dava konusu ilgili bağımsız bölümün tapu ferağının verilmemesi nedeniyle 26/12/2017 tarihinden dava tarihine kadar olan döneme ilişkin olarak davacının talep ettiği kira tazminatı tutarının 82.832,00 TL olduğu, binanın ortak alanlarında ve arsa sahibine ait ... adet bağımsız bölümde sözleşme harici yapmış olduğu imalatın toplam tutarının 1,334.000,00 TL olduğu davacı yüklenicinin dava konusu ... blokta ve davalı arsa sahiplerine ait 56 adet bağımsız bölümde eksik yapmış olduğu imalatın tutarının 71.297,35 TL olduğu belirlenmiştir.
Davacının 30/01/2024 tarihli ıslah dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümün tapu ferağının verilmemesi nedeniyle 26/12/2017 tarihinden dava tarihine kadar oluşan döneme ilişkin olarak dava dilekçesinde talep ettiği 10.000,00 TL'lik miktarı ıslahla 72,832,00 TL artırarak 82.232,00 TL'nin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizce yapılan inceleme sonucunda tüm dosya kapsamında toplanan deliller, tanık beyanları ve bilirkişi raporları dikkate alındığında kira tazminatı tutarının 82.832,00 TL olduğu, binanın ortak alanlarında ve arsa sahibine ait ... adet bağımsız bölümde sözleşme harici yapmış olduğu imalatın toplam tutarının 1.334.000,00 TL olduğu belirlenmiş ancak HMK m.26 Taleple Bağlılık ilkesi gereği ortak alana ve her bir bağımsız bölüme ilişkin harcama ve değer artırıcı imalatlar nedeniyle yapılan masraflara ilişkin talebin 110.000,00 TL olması sebebiyle toplam 110.000,00 TL olarak kabulüne, 10.000,00 TL olarak talep edilen kira tazminatının ıslahla 82.832,00 TL'ye artırılmasının kabulüne ve ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok ... Kat ... No'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline ve davacı adına tesciline karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
A) Asıl davanın kısmen kabulü ile;
1-... ..., ... Mah. ... ada, ... parsel ... blok, ... kat ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline,
2-Toplam 192.832,00TL maddi tazminatın davanın açıldığı tarihteki kısmına yönelik dava tarihinden, ıslah edilen kısma yönelik ıslah tarihinden itibaren başlayacak avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
3-Davacının fazlaya yönelik talebinin reddine,
B)Karşı davanın açılmamış sayılmasına,
C)Asıl Dava Yönünden;
1-a)Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 88.313,35 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 3.757,05TL ve ıslah ile alınan 18.321,29TL harcın mahsubu ile bakiye 66.235,01TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
b)Davacı tarafından yatırılan 3.757,05TL peşin harç, 18.321,29TL ıslah harcı, 419,90TL keşif harcı ve 54,40TL başvuru harcı olmak üzere toplam 22.552,64TL harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Davacının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince davanın kabul oranına göre takdir ve hesap edilen 172.211,52TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
3-Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince davanın ret oranına göre takdir ve hesap edilen 17.900,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen 15.250,00TL bilirkişi ücreti, 157,00TL tebligat ve posta gideri olmak üzere toplam 15.407,00TL yargılama giderinden davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan 14.300,83TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacılara ödenmesine, artan kısmın davacılar üzerinde bırakılmasına, karar kesinleştiğinde arta kalan gider avansının davacıya iadesine,
Ç)Karşı Dava Yönünden;
1-a)Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 427,60TL karar ve ilam harcının, peşin alınan 1.024,65TL harçtan mahsubu ile bakiye 597,05TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
2-Davalının kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince davanın ret oranına göre takdir ve hesap edilen 17.900,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı/karşı davalı vekili ile davalı/karşı davacı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.05/07/2024

Başkan Üye Üye Katip
e-imza e-imza e-imza e-imza