İSTANBUL 3. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C.
İSTANBUL
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2019/527 Esas
KARAR NO : 2024/237

DAVA : Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 06/08/2019
KARAR TARİHİ : 28/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "1. Emlak Komisyoncusu olan Müvekkil şirket ile ofis ve daire kiralamak isteyen davalı ... arasında 31.10.2017 tarihli 2 adet ve 22.02.2018 tarihli bir adet ALICI veya KİRALAYICI TEMSİL YETKİSİ SÖZLEŞMESİ başlıklı Borçlar Kanunu'nun (“BK) 404. maddesinde düzenlenen Tellallık (Simsarlık Sözleşmeleri akdedilmiştir. Taraflar arasında akdedilen sözkonusu Sözleşmelerden 31.10.2017 tarihli 2 adet sözleşme uyarınca Müvekkil şirketçe kiralanmasına aracılık edilen “... kesiştiği Köşe Binadaki, Alt Bahçeli Dükkan ve Köşe Üst Dükkan” Müvekkil elemanlarınca davalı ... 'a gezdirilmiş ve gösterilmiştir. Taraflar arasında akdedilen Sözleşmelerin 3. maddesinde; Müşteri, hizmet verilen gayrımenkullerden birini KİRALADIĞI takdirde bu sözleşmede belirtilen kira bedelinin yıllık tutarının 96 12 * KDV'sini hizmet bedeli olarak ödeyeceğini kabul ve taahhüt etmiştir. Aytıca Sözleşmenin 7. maddesinde de; Müşteri, gösterilen gayrmenküllerden birini HİZMET VERENİ devre dışı bırakarak satın alması veya kiralaması halinde HİZMET VERENE, işbu akitte kararlaştırılan hizmet bedelinin yanı sıra (haricinde) 3 katını aylık %5 temerrüt faiziyle ve mahkeme masraflarıyla birlikte cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Müvekkil şirketçe yapılan araştırma neticesi, davah ...'un akid'i bulunduğu Sözleşmeler kapsamında Müvekkil elemanlarınca, kendisine gezdirilen ve gösterilen 2 adet taşınmazın; Davalı ...'un kurucu ortağı ve yetkilisi olduğu ...TİC. A.Ş.'ne gizlice kiralandığı tespit edilmiştir. Müvekkil şirketçe; gerek kiralık mülklerin mal sahipleri ile yapıları toplantılar ve Whatssup yazışmaları, elektronik iletiler gerekte davalı ... ile yapılan toplantılar, Whatssup yazışmaları ve elektronik iletilerle, dava konusu 2 mülkün kiralanması hususunda sürekli irtibat, bilgi ve belge akışı sağlanmıştır. Yapılan görüşmeler netleştikten sonra Müvekkil şirket yetkilisi ... ve Müvekkil şirket personeli ... organize ettiği 2 toplantı, Mülk sahiplerinden ...'in dava konusu kiralık taşınmazların bulunduğu aynı binadaki ofisinde yapılmıştır. Müvekkil şirket yetkilisi ... ve Müvekkil şirket personeli...'un katılımıyla yapılan sözkonusu iki toplantıda, Mülk sahipleri ..., ... ve ... ile davalı ... kiralama hususunda biraraya getirilip, tanıştınlmış ve taraflar kiralama konusunda anlaşmışlardır. Taraflarca 2. Toplantıda da kira sözleşmelerinin koşulları detaylandırılmıştır. Yaptığı hazırlık ve icra eylediği tavassut nedeniyle 2 adet taşınmazın davalılara kiralanması işlemlerinin gerçekleşmesine sebebiyet veren BK'nun 405. maddesi gereğince komisyon ücretine hak kazanan Müvekkil şirketçe, her iki taşınmazın birer yıllık gerçek kira bedelleri üzerinden Komisyon ÜcretitKDV davalı taraftan şifahi olarak talep edilmesi üzerine davalı ... tarafından bugüne dek sadece; -21.03.2018 tarihinde 3.500-USD -12.09.2018 tarihinde 1.000-USD -28.12.2019 tarihinde 800-USD olmak üzere toplam 5.300-USD'lık kısmi komisyon ödemesi yapılmıştır. 1- Müvekkil şirket hizmet bedeli/ komisyon ücreti 2.000-Amerikan Doları * 360- Amerikan Doları KDV'si üzere toplam 2.360- Amerikan Doları alacağının Devlet Bankalarının 1 yıl vadeli USD mevduata uyguladıkları faizi ile birlikte 31.10.2017 sözleşme tarihinden itibaren davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili, Döviz kuru üzerinden tahsili talebimizin kabul edilmemesi halinde 13.216,00-TL tutarındaki alacağının Merkez Bankasının kısa vadeli kredilere uyguladığı avans faizi ile birlikte 31.10.2017 sözleşme tarihinden itibaren davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, Müvekkil şirket hizmet bedeli/komisyon ücreti 10.000,00-TL * 1.800,00-TL KDV'si olmak üzere toplam 11.800,00-TL tutarındaki alacağının Merkez Bankasının kısa vadeli kredilere uyguladığı avans faiziyle birlikte 31.10.2017 sözleşme tarihinden itibaren davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline..." talep ve dava etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasındaki tellallık sözleşmesinden kaynaklanan ücret alacağının tahsili talebine ilişkindir.
İddiaya göre davalı taraf ..., kiralamada aracılık yapan davacı simsarı devre dışı bırakarak, taşınmazı sahibinden yetkilisi ve kurucu ortağı olduğu diğer davalı şirket adına kiralamak suretiyle sözleşmeye aykırı hareket etmiş; davacı simsar da bu yüzden ücret alacağının tahsili için alacak davası açmıştır. Davalı taraf sözleşmenin geçerli olmadığını kendisinin yanıltıldığını davacının iddiasını kabul etmemektedir.
Bilirkişiden alınan 28/07/2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "...A.Ş. ... adresinde Yönetim Kurulu Başkanı Tek Pay Sahibi ... olduğu, ... Vergi Dairesi Müdürlüğü Kiracı ... A.Ş ve Kiraya veren ..., ..., ... aralarında 01.07.2018 tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olduğu, (Kira Sözleşmesi 01.07.2018'de imzalandığından Simsarlık Hizmet bedeline 01.07.2018'de hak kazanacağı düşünülmektedir.) Simsarlık sözleşmesi ile dava konusu taşınmaz 2 dükkanın Davalı ...'a gösterildiği, (Davacının Davalıya Emlakçılık Hizmetini verdiği) Karşılığında 3.500,00 USD- 21.03.2018'de olmak üzere 3 ayrı ödeme ile Toplamda ... kısmi ödemeyi Davacı ...'a yaptığı, kısmi ödemeler 5.300,00 Usd (Karşılığı 23.668,24 TL) olduğu dosya kapsamında bulunan belgelerden anlaşılmaktadır. Bu itibarla aşağıda makul şartlarda emlakçıların kiralama hizmetinden alması gereken %12 * Kdv Emlak Simsarlık bedeli normal olduğu düşünülerek aşağıda hesaplamalar yapılmıştır. Zemin Kat- 1 Nolu Emlak Simsarlık Sözleşmesine göre Davacının 01.07.2018 tarihinde Talep edebileceği Hizmet bedelinin hesabı Zemin Kat 7 Nolu Bağımsız Bölümün aylık kirası 20.000,00 TL x 12 - 240.000,00 TL/yıllık kira bedelinin piyasa rayiç değerine ve hakkaniyete uygun olacağı hesap ve takdir edilmektedir. 240.000,00 TL/yıl x 0,12 5 28.800,00 TL Kdv hariç Hizmet Bedeli 28.800,00 x 0,18 5.184,00 Hizmet Bedeli Kdv si 28.800,00 * 5.184,00 5 33.984,00 TL kdv dahil 1 Nolu sözleşmeye istinaden Davacının talep edebileceği Hizmet Bedeli olarak hesap ve takdir edilmektedir. 1. ve 2. Bodrum Kat-2 Nolu Emlak Simsarlık Sözleşmesine göre Davacının 01.07.2018 tarihinde Talep edebileceği Hizmet bedelinin hesabı 1. Bodrum Kat 8 Nolu Bağımsız Bölüm ve 2. Bodrum Kat 9 Nolu Bağımsız Bölüm olmak üzere 2 katın toplam aylık kirası 50.000,00 TL x 1; 600.000,00 TL/yıllık bedelinin piyasa rayiç değerine ve hakkaniyete uygun olacağı hesap ve takdir edilmektedir. 600.000,00 x 0,12 5 72.000,00 TL Kdv hariç Hizmet Bedeli 72.000,00 x 0,18 * 12.960,00 Hizmet Bedeli Kdv si 72.000,00 * 12.960 * 84.960,00 TL kdv dahil 2 Nolu sözleşmeye istinaden Hizmet Bedeli talep edebileceği hesap ve takdir edilmektedir. Kısmi yapılan ödemeler (5.300,00 Usd Karşılığı 23.668,24 TL) düşülerek davacının 1 ve 2 Nolu 2 adet sözleşmeye istinaden 01.07.2018 tarihinde talep edebileceği Kdv Dahil ve Kdv hariç Emlak Simsarlık met bedeli olarak 77.131,76 TL Kdv hariç Davacının Hizmet bedeli talep edebileceği hesap ve takdir edilmektedir. 95.275,76 TL Kdv dahil Davacının Hizmet bedeli talep edebileceği hesap ve takdir edilmektedir..." rapor edilmiştir.
Bilirkişiden alınan 14/04/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; "Kısmi yapılan ödemeler (5.300,00 Usd Karşılığı 23.668,24 TL) düşülerek davacının 1 ve 2 Nolu 2 adet sözleşmeye istinaden 01.07.2018 tarihinde talep edebileceği Kdv Dahil ve Kdv hariç Emlak Simsarlık Hizmet bedeli olarak 77.131,76 TL Kdv hariç Davacının Hizmet bedeli talep edebileceği hesap ve takdir edilmektedir. 95.275,76 TL Kdv dahil Davacının Hizmet bedeli talep edebileceği hesap ve takdir edilmektedir. Kısmi yapılan ödemeler (5.300,00 Usd Karşılığı 23.668,24 TL) düşülerek davacının 1 ve 2 Nolu 2 adet sözleşmeye istinaden 01.07.2018 tarihinde talep edebileceği Kdv Dahil ve Kdv hariç Emlak Simsarlık Hizmet bedeli olarak hesaplanan bedel 01.07.20218 tarihinde Usd (Amerikan doları) karşılığı hesaplaması 02.07.2018 tarihinde USD Merkez bankası efektif satış kuru= 4,6377 77.131,76 / 4,6377 =16.631,47 USD Kdv hariç 95.275,76 / 4,6377 =20.543,75 USD Kdv dahil olarak hesap edilmiştir..." rapor edilmiştir.
Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan ve dosyaya delil olarak sunulan 31.10.2017 tarihli, ... Sıra no'lu alıcı veya kiralayıcı temsil yetkisi sözleşmesi başlıklı belge ile davalı ...'ya ... Köşe Bina Yeni inşaat bahçeli,... şeklinde tarif edilen taşınmazın kiralanması için gösterildiğini, kira bedelinin 16.000 USD olduğunu, sözleşmenin davacı ve davalı tarafından imzalandığını, buna göre taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesi bulunduğunu, ancak davalı ...'nın taşınmazı kendisini devreden çıkararak ortağı olduğu şirket adına kiraladığını alındığını ileri sürerek, sözleşme uyarınca simsarlık ücretine hak kazandığını ileri sürmüştür.
Sözleşme konusu taşınmazın davalının ortağı olduğu diğer davalı .. Şti tarafından 01.07.2018 tarihinde kiralandığı anlaşılmaktadır. Bu husus taraflar arasında ihtilaf konusu değildir.
Simsarlık ücret alacağının doğması için öncelikle geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunması gerekir. Çünkü, TBK'nın 520/3. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen yazılı şekil, geçerlilik şartı olup bu şarta uyulmadan yapılan tellallık sözleşmesi geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak hiç bir alacak talep edilemez. Simsarlık sözleşmenin kurulmasından söz edilebilmesi için TBK'nın 14. maddesi hükmüne göre sözleşmenin esaslı noktalarında anlaşılması gerekmektedir. Somut olayda tarafların sözleşmede imzaları bulunduğu gibi, simsarlık sözleşmesinin esasını oluşturan taşınmazın davalı veya davalının ortağı veya idarecisi olduğu şirket, şirketin ortağı olduğu kuruluşlar yada kan veya sıhri hısımları tarafından satıl alındığı takdirde satış bedelinin %3 + KDV'sini davacıya ödeyeceğinin hüküm altına alındığı, buna göre kiralanması halinde ödenecek simsarlık ücretinin belirlendiği, davalı veya yakınları tarafından simsar davacı aradan çıkarılarak taşınmazın kiralanması durumunda simsarın ücrete hak kazanacağına dair kaydın da bulunduğu anlaşılmaktadır. Buna göre, taraflar arasında imzalanan 31.10.2017 tarihli sözleşmenin geçerli bir simsarlık sözleşmesi olduğu anlaşılmakla, davalı tarafın vekilinin dayanak sözleşmenin simsarlık sözleşmesi unsurlarını taşımadığı, buna göre taraflar arasındaki sözleşmenin gayrımenkul simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilemeyeceği yönündeki savunması yerinde değildir.
Davacı tarafından dava dilekçesinde terditli kısmi dava olarak davasını açmış , kendisince verilen beyanda döviz cinsince karar verilmesinin talep etmiştir. Yerleşik Yargıtay içtihadı uyarınca, simsarlık ücretinin ve cezai şartın belirlenmesinde, tapudaki satış bedeli değil, tarafların sözleşmede belirlediği değerler esas alınır (Emsal nitelikte Yargıtay 13.HD'nin 2012/26937 E- 2013/5719 K. sayılı kararı). Bu minvalde netice talep döviz cinsinden hüküm altına alınmıştır.
Tüm dosya kapsamına göre taraflar arasında imza edilen geçerli bir simsarlık sözleşmesinin bulunduğu ve şartın kiralanma ile gerçekleştiği, böylece davacının davalılardan simsarlık sözleşmesi dahilinde ücreti haketmiş olduğu kabul edilmiştir. Zira sözleşmeye konu taşınmazın davalı ya da onun ortağı ya da idarecisi bulunduğu şirketlerce de satın alınması konusunda komisyon ücretinin ödeneceği bu sözleşmenin gereği olarak taraflar arasında belirlenmiştir. Kiralanan taşınmazın değeri ve hakedilen ücretin miktarı da birlikte değerlendirildiğinde TBK 525. Madde kapsamında aşırı bir ücret olarak değerlendirilmediği bu nedenle bu ücret üzerinden hakkaniyet indirimi de yapılmasına yer olmadığı kabul edilerek 17.013,52 USD'nin (2.360,00USD'ye dava 14.653,52USD'ye ıslah tarihi olan 13/12/2022) tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarının USD ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına ödenecek en yüksek faiz oranı uygulanması suretiyle davalılardan alınarak davacıya verilmesine şeklinde davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kabulü ile; 17.013,52 USD'nin (2.360,00USD'ye dava 14.653,52USD'ye ıslah tarihi olan 13/12/2022) tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarının USD ile açılmış 1 yıl vadeli mevduat hesabına ödenecek en yüksek faiz oranı uygulanması suretiyle davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
2-Karar tarihi itibariyle 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 6.449,94TL harçtan peşin/ıslah alınan 1.627,22TL'nin mahsup edilerek bakiye 4.822,72TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 1.627,22TL peşin/ıslah harç, 44,40TL başvuru harcı gideri toplamı olan 1.671,62TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı vekil ile temsil edildiğinden yürürlükte olan AAÜT gereğince dava değeri olan 94.421,63TL üzerinden hesaplanan 17.900,00TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 6,40TL vekalet harcı gideri, 232,50TL tebligat, posta gideri ile 1.750,00TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.988,90TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Taraflarca yatırılan gider ve delil avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde HMK.m.333 hükmü uyarınca ilgili tarafa iadesine,
Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde mahkememize veya bulunulan yer asliye ticaret mahkemesine dilekçe ile başvurmak koşuluyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere tarafların yüzüne karşı karar verildi.28/03/2024
Katip
...
¸e-imza

Hakim
...
¸e-imza