İSTANBUL 19. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C.
İSTANBUL
19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2021/764 Esas
KARAR NO : 2024/184

DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ : 30/12/2021
KARAR TARİHİ : 07/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile ...,...Ortaklığı arasında 12.04.2018 tarihinde 27 adet bağımsız bölüm ile ilgili olarak ayrı ayrı Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin imzalandığını, işbu sözleşmeler kapsamında müvekkilinin ilgili taşınmazların bedellerini ödediğini ve tarafına düşen yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, buna karşın ...,... Adi Ortaklığı'nı oluşturan davalı şirketler tarafından gayrimenkullerin teslim tarihi olan 30.04.2019 tarihinde ilgili taşınmazların müvekkiline teslim edilmediğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin 8.1. Maddesine göre “Satıcı, bağımsız bölümü en geç kapak'ta belirtilen teslim tarihine kadar alıcıya teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder. Satıcı kapak 'ta belirtilen teslim tarihini ancak 10. maddede yer alan mücbir sebeplerin devam ettiği süre ile erteleyebilir. Bu durum alıcıya yazılı olarak (veya e-posta yolu ile) bildirilir. Bu sürenin sonunda zilyetliğin devrinin veya alıcı'nın adına tapuda tescilin gerçekleşmemesi halinde, satıcı devam eden aylar için bağımsız bölümün KDV hariç satış bedelinin %0,15'i (binde bir buçuk) tutarında aylık kira bedelini alıcıya ödeyecektir... ”denildiğini, Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin kapak kısmında ise teslim tarihinin 30.04.2019 olarak belirlendiğini, buna karşın 27 adet bağımsız bölümün halen müvekkiline teslim edilmediğini ve müvekkili adına tapuda tescil edilmediğini, 30.04.2019 tarihinde teslim edilmeyen ve müvekkili adına tapuda tescil yapılmayan 27 adet bağımsız bölüm ile ilgili olarak müvekkilinin Ankara ...Noterliği'nin 28.05.2019 tarih ve ...yevmiye numaralı ihtarnamesi ile 27 adet bağımsız bölüme ait KDV hariç satış bedelinin %0,15'inin ödenmesini talep ettiğini ve ihtarnamenin 30.05.2019 tarihinde tebliğ olduğunu, ancak davalıların müvekkiline 31.05.2019 tarihinde tebliğ olan yazısı ile "projenin inşasına başlama tarihinden önce ilan edilen olağanüstü hal döneminin yaklaşık iki yıl sürüdüğünü, döviz kurlarında öngörülemez oranda artış meydana geldiğini, maliyetlerin arttığı gibi nedenlerle bağımsız bölümün teslim tarihi olarak tespit edilen tarihe 2 yıl ilave edildiğini" sözleşme hükümlerine ve hukuka aykırı olarak bildirildiğini, davalıların mücbir sebep varlığı iddiasını kabul etmemekle birlikte taşınmazların 30.04.2020 tarihinde dahi müvekkiline teslim edilemediğini, müvekkilinin Ankara... Noterliği'nin 23.08.2021 tarih ve...yevmiye numaralı ihtamamesi ile 30.04.2019 tarihinde teslim edilmeyen 27 adet bağımsız bölüme ait kira kaybının ödenmesini davalılardan yeniden talep ettiğini, davalıların Üsküdar ... Noterliği'nin 02.09.2021 tarih ve... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile bu kez "15 Temmuz darbe girişimi, ekonomik krizin baş göstermesi ve bir yıldır süren Covid-19 salgını nedeniyle sözleşme edimini yerine getirmesinin zorlaştığını, sözleşmeye göre Covid-19 salgını nedeniyle sözleşmeye göre teslim süresinin uzadığını, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na iş programı verildiğini ve geçici kabul tarihinin 30.11.2022 olarak düzenlendiğini, bu doğrultuda inşaat faaliyetine devam ettiğini" sözleşme hükümlerine aykırı olarak iddia ettiğini, davalıların mücbir sebep iddiasının kabulünün mümkün olmadığını, sözleşmenin imzalandığı 12.04.2018 tarihinden bir buçuk yılı aşkın bir süre önce meydana gelen 15 Temmuz darbe girişiminin mücbir sebep olarak ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, sözleşmenin imzalandığı tarih ile teslim tarihi olarak kararlaştırılan tarih arasında mücbir sebep teşkil edebilecek herhangi bir durum meydana gelmediğini, basiretli bir tacir olarak hareket etmekle yükümlü olan davalıların sözleşme gereği edimlerini zamanında yerine getirmediğinin aşikar olduğunu, müvekkili şirketin davalılar tarafından taahhüt edilen teslim tarihine güvenerek bahsi geçen 27 adet bağımsız bölüm ücretini ödemek için kredi çektiğini ve hala krediyi ödediklerini, oysa gelinen aşamada inşaatın tamamlanamadığını, müvekkilinin bağımsız bölümleri teslim almadığını, kiraya veremediğini yahut satamadığını ve kâr elde edemediğini, müvekkilinin uğradığı zararın davalılardan tahsil edilmesi gerektiğini, dava açıldıktan sonra doğacak alacakları ile ilgili olarak ileride dava açma haklarını saklı tuttuklarını, 7155 sayılı Abonelik Sözleşmesinden Kaynaklanan Para Alacaklarına İlişkin Takibin Başlatılması Usulü Hakkında Kanun'un 20. maddesi ile 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'na eklenen 5/A maddesi gereğince 01.01.2019 tarihi itibariyle ticari uyuşmazlıklar bakımından dava şartı olarak arabuluculuk getirildiğini, söz konusu maddede konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri olan ticari davalarda, arabuluculuk dava şartı olarak belirlendiğini, arabuluculuk bürosuna başvurulduğunu, arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmaya varılamadığını beyan ederek haklı davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan 12.04.2018 tarihli Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinin 8.1. maddesi gereği süresinde teslim edilmeyen ve tapuda tescil edilmeyen 27 adet bağımsız bölümlerin aylık kira bedellerinin (fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL'nin) temerrüt tarihi olan 07.06.2019'dan itibaren işleyecek avans faiziyle müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı... Anonim Şirketi vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan 12.04.2018 tarihli Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 8.1. maddesi gereği süresinde teslim edilmeyen ve tapuda tescil edilmeyen 27 adet bağımsız bölümlerin aylık kira bedellerinin ödenmesinin talep edildiğini, ... A.Ş. (“...”) ile... A.Ş. (“... A.Ş.”) arasında imzalanan anlaşma uyarınca ..., ...-...Adi Ortaklığından ayrılmış bulunmakta olup davacı tarafından talep hususunun adi ortaklık yükümlülüğünde olduğunu, Adi Ortaklık ile tarafları arasında imzalanan Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nden doğan hak ve borçlar Adi Ortaklık yükümlülüğünde olduğundan ve müvekkilinin de Adi ortaklığın tarafı olmadığından söz konusu taleplerin de muhatabının Adi Ortaklık olduğunu, bundan ötürüdür ki davanın müvekkili şirket yönünden reddini talep ettiklerini, davacının sözleşme imzaladığı adi ortaklığın yükümlülüğünde olan gecikmeden doğmuş kira bedelini ödeme yükümlülüğü gibi borçlardan müvekkili...'ün sorumlu tutulamayacağını, dolayısıyla ...’nin müvekkili şirkete yönelik taleplerinin yerinde olmadığını, nitekim taraf ile Adi Ortaklık arasında akdedilmiş Ön Ödemeli Gayrimenkul Konut Tahsis Sözleşmesi gereğince gayrimenkullerin teslim borcunun ve Sözleşme’nin 8. maddesi uyarınca gecikmeden kaynaklı doğmuş kira bedellerinin ödenmesi Adi Ortaklık yükümlülüğünde bulunduğunu, bu kapsamda müvekkilinin Adi Ortaklık ortağı olmadığı için davacının muhatabının Adi Ortaklık’ın ortakları olan ... A.Ş. ve... Otomotiv olduğu için davacı tarafın taleplerinin muhatabının müvekkili şirket olmasının beklenemeyeceğini, dolayısıyla davacının müvekkili nezdinde hiçbir hak ve alacağı bulunmadığından davanın müvekkili şirket yönünden esastan reddine karar verilmesini, davanın müvekkili yönünden esastan reddine,vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı tarafa yükletilmesini karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı... Anonim Şirketi vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacıların huzurda görülen davadaki tüm taleplerinin zamanaşımına uğramış olup, yine söz konusu talepleri ilgili kanun ve yönetmeliklerde belirlenen hak düşürücü süreler içerisinde ileri sürülmemiş olduğundan görülen davanın öncelikle zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bakımından reddini talep ettiklerini, dava konusu somut olayda mücbir sebebin gerçekleştiğini, Adi Ortaklık ile davacı şirket arasında İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi ... ada... parselde kain... Blok 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 numaralı bağımsız bölümlerin satın alınması konusunda “Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri” akdedildiğini, dava dilekçesinde her ne kadar projenin teslim tarihinin 30.04.2019 olduğu ancak söz konusu tarihte teslim edilmediği iddia edilmiş ise de; taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin 4.1. maddesinde bağımsız bölümlerin teslim tarihinin mücbir sebepler, olağanüstü haller ve mevsime bağlı gecikmeler dışında sözleşmelerin imzalanma tarihinden itibaren 30 ayı aşmayacak şekilde sürenin öngörüldüğünü, aynı sözleşmelerin 8.1. ve 10. maddesinde sayılan mücbir sebebin, olağanüstü hal vb. sebeplerin bu süreye ekleneceği, teslim tarihinin mücbir sebep süresince erteleneceğinin hüküm altına alındığını, davacı tarafın, sözleşmenin imzalandığı tarih ile teslim tarihi olarak kararlaştırılan 30.04.2019 tarihi arasında mücbir sebep teşkil edecek herhangi bir durumun meydana gelmediğini belirtmiş ise de bu ifadelere katılmanın mümkün olmadığını, bilindiği üzere projenin inşasına başlanmasından kısa bir süre önce 15 Temmuz 2016 tarihinde darbe girişiminin gerçekleştiğini, darbe girişiminin gerçekleşmesinin akabinde ilan edilen Olağanüstü Hal Dönemi'nin yaklaşık iki yıl sürdüğünü, olağanüstü hal dönemi devam ederken ve sona erdikten sonraki süreçlerde bu kez ülke ekonomisini hedef alan iç ve dış kaynaklı saldırılar nedeniyle döviz kurlarında ve buna bağlı olarak emtia fiyatlarında öngörülemez oranlarda ciddi artışlar meydana geldiğini, inşaat sektöründeki emtia fiyatlarında ve döviz kurlarında meydana gelen aşırı dalgalanmalar nedeniyle sektördeki taşeron firmaların fiyat teklifi veremediğini, bu nedenle sözleşme süreçlerinin aksadığını, taşeron firmaların büyük bir kısmının iflas/konkordato süreçlerine başvurduğunu, ancak Adi Ortaklık’ın müdahale etme imkanı olmayan, Adi Ortaklık’ın kusur veya ihmalinden kaynaklanmayan nedenlerle piyasa koşullarında yaşanan olağanüstü değişiklikler ve mücbir sebep sayılabilecek düzeydeki bu olumsuzlukların inşaat süresine etki etmesinin önüne geçilemediğini, Adi Ortaklık tarafından Sözleşmelerin 8.1. ve 10. maddelerinde, yukarıda belirtmiş oldukları mücbir sebep teşkil eden durumların devam ettiği sürenin herhangi bir ceza ve/veya tazminat söz konusu olmaksızın teslim süresine ekleneceğini, bu kapsamda mücbir sebep süresince uzayan sürelerin inşasına devam edilen ... Projesi’nin teslim tarihi olarak tespit edilen tarihe ilave edildiğinin davacı da dahil olmak üzere bağımsız bölüm alıcılarına bildirildiğini, ülkemizde inşaat sektöründe gelinen durum itibariyle müvekkili şirketin öngöremeyeceği piyasa koşullarındaki olumsuz değişikliklerin somut olayda da kendini gösterdiğini, davacı taraf teslim tarihinin önce 30.04.2020 tarihine ertelendiğini, akabinde pandemi nedeniyle 30.11.2022 tarihine uzatıldığını, 30.04.2020 tarihi ile Türkiye'de ilk vakanın açıklandığı 11.03.2020 tarihi arasında bir buçuk ay olduğunu, bir buçuk ay önce meydana gelen pandemi nedeniyle teslim tarihinin 2 yıl 7 ay daha ertelenmesinin kabul edilemeyeceğini ifade ettiğini, ancak bilindiği üzere Covid-19 virüsü olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı nedeni ile Dünya Sağlık Örgütü tarafından Uluslararası Kamu Sağlığı Acil durumu ve pandemi ilan edildiğini, bu kapsamda da önlemler alındığını, hayatın neredeyse durma noktasına geldiğini, salgın sebebi ile ülke genelinde getirilen kısıtlamalar ve yüksek vaka sebepleri ile inşaat faaliyetlerine devam edilemediğini ve bu süreçte inşaat sürecini durdurduğunu, projenin başlamış olduğu tarihten bugüne kadar yaşanan bu olağanüstü durumlar kapsamında taraflarından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na inşaat faaliyetlerinin tamamlanmasına yönelik faaliyetleri içeren iş programının verildiğini, Geçici Kabul Tarihinin 30.11.2022 olarak düzenlendiğini, bu programın Bakanlıkça kabul görmüş olup bu doğrultuda inşaat faaliyetlerine hızlı bir şekilde devam edildiğini, davacının kira ödemelerine ilişkin talebinin kabulünün mümkün olmadığını, satıcının kira ödeme yükümlülüğünün sözleşmenin 8.1.maddesinde düzenlendiğini, davacı tarafın 27 adet taşınmaza ilişkin kira bedellerinin avans faizi ile ödenmesini talep ettiğini, ancak hiçbir şekilde davacı tarafın taleplerini kabul anlamına gelmemek kaydıyla, bir an için davacı tarafın taleplerinde haklı olduğunun düşünülmesi halinde dahi, davacı tarafın isteyebileceği faiz oranının ancak ve ancak yasal faiz oranı olduğunu, bu faizin başlangıç tarihinin de işbu davanın açılmasına bizzat davacının sebebiyet vermiş olması nedeniyle karar tarihinden itibaren olabileceğini beyanlarla haksız davanın usul ve esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Feri Müdahil ... Anonim Şirketi vekili 18/10/2022 tarihli dilekçesiyle; davalılardan ...A.Ş ihbar dilekçesinde her ne kadar müvekkili şirketin de taraf olduğunu iddia ettiği sözleşme gereği hisselerini, müvekkili şirket ve ... A.Ş'ye devrederek adi ortaklıktan ayrılmış olduğunu belirterek davada muhatap olmadıklarını ileri sürse de iş bu iddiasının yerinde olmadığını, davaya konu proje kapsamında davacının da dahil olmak üzere üçüncü kişilerle yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satışların, ...-...adi ortaklığı adı altında yapıldıktan sonra, adi ortaklıkta imza yetkilisi olan ...A.Ş,'nin davacı da dahil olmak üzere üçüncü kişilere satışı yapılan tapularını alarak ortaklıktan çekildiğini, iş bu durumdan da anlaşılacağı üzere satılmış tapuları kendi üzerine alan taraf olan ...A.Ş'nin davacının ve üçüncü kişilerin de kira alacağı talepleri karşısında sorumlu olan tek taraf olduğunu, dolayısıyla esasen müvekkili şirketin davada davacının muhatabı olarak bulunmadığını, aksine projenin üstlenici ortaklarından olan, ortaklık zamanında imza yetkisi kendisinde olan ve sonrasında da tapuları kendi üzerine alan ...A.Ş'nin davada tek taraf ve muhatap olarak bulunduğunu, müvekkili şirketin bir sorumluluğunun bulunmadığını, davacının davadaki tüm taleplerinin zamanaşımına uğramış olup, yine söz konusu taleplerinin ilgili kanun ve yönetmeliklerde belirlenen hak düşürücü süreler içerisinde ileri sürülmemiş olduğundan davanın öncelikle zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bakımından reddi gerektiğini, dava konusu somut olayda mücbir sebebin gerçekleştiğini, müvekkili şirketin henüz adi ortaklık tarafı değilken, Adi Ortaklık ile davacı şirket arasında İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi ... ada... parselde kain C Blok 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 numaralı bağımsız bölümlerin satın alınması konusunda “Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri” akdedildiğini, dava dilekçesinde her ne kadar projenin teslim tarihinin 30.04.2019 olduğu ancak söz konusu tarihte teslim edilmediği iddia edilmiş ise de; taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin 4.1. maddesinde bağımsız bölümlerin teslim tarihinin mücbir sebepler, olağanüstü haller ve mevsime bağlı gecikmeler dışında sözleşmelerin imzalanma tarihinden itibaren 30 ayı aşmayacak şekilde öngörüldüğünü, aynı sözleşmelerin 8.1. ve 10. maddesinde sayılan mücbir sebep, olağanüstü hal vb. sebeplerin bu süreye ekleneceğini, teslim tarihinin mücbir sebep süresince erteleneceğinin hüküm altına alındığını, projenin başlamış olduğu tarihten bugüne kadar yaşanan bu olağanüstü durumlar kapsamında ... A.Ş tarafından, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na inşaat faaliyetlerinin tamamlanmasına yönelik faaliyetleri içeren iş davacının kira ödemelerine ilişkin talebinin kabulünün mümkün olmadığını, davacı tarafın talep ettiği faiz ve faiz türüne de itiraz ettiklerini beyanlarla davacının 27 adet bağımsız bölüm için talep ettiği kira bedellerinin haksız ve kötü niyetli olup öncelikle huzurdaki davanın usulden reddine, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ise dava konusu teslim tarihinin uzamasında Adi Ortaklık’ın kusurunun bulunmadığını davacının taleplerinden tapuları elinde bulunduran davalılardan...A.Ş'nin sorumlu olduğunun, mücbir sebeplerin gerçekleştiğinin ve davacı tarafın 27 adet taşınmaz için talep ettiği kira bedellerinin haksız olduğunun kabulü ile davanın esastan reddine fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, ihbar dilekçesine karşı cevapları ile davaya katılma taleplerinin kabulü ile haksız davanın usul ve esastan reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava konusu 27 adet taşınmaza ilişkin Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi'nin davacı vekilince dosyaya CD şeklinde sunulduğu görülmüştür.
... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye yanıt verildiği, Kadıköy ilçesi ... Mah. ...ada... parsel'de kayıtlı 27 adet taşınmaza ait takbis sisteminden alınan tapu kayıtları dosya arasına kazandırılmıştır.
...Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye cevaben ; "Dava konusu İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ...”Mal., ... ada, ... parsel, ... Bloğa ilişkin İl Müdürlüğümüzce düzenlenmiş 24 .10.2016 taribhli ve 6/39 nolu Yeni Yapı veriliş amaçlı "Yapı Ruhsatı" örneği, "Yapı Tatil Tutanağı" örneği ve onaylı “Mimari Proje" örneği yazımız ekinde CD ortamında gönderilmekte olup Müdürlüğümüz arşivinde yapılan incelemede, söz konusu taşınmaza ilişkin "Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin (iskan) düzenlenmediği görülmüştür." şeklinde yanıt verildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekilince dava dilekçesi ekinde bulunan Üsküdar ... Noterliği'nin 12/04/2018 tarihli ...,...,...,... yevmiye, ...,...,...,... yevmiye numaralı sözleşmeleri ile ...,...,...yevmiye numaralı sözleşmelerinin dosyada bulunduğu anlaşılmıştır.
11/04/2022 tarihli celsede tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, tarafların ticari kayıtları, dosyaya sunulan deliller, davalı ...'ün ortaklıktaki hissesini diğer ortağın muvafakatini de alarak hangi tarihte devrettiği, devrin karar defterine hangi tarihte kaydedildiği, söz konusu tarihten önce davalı ...'ün sözleşmeden kaynaklı sorumluluğun bulunup bulunmadığının tespitinin de yapılarak dosyanın 3 kişilik bilirkişi heyetine tevdi ile rapor alınmasına karar verilmiş, bilirkişi heyet raporunda sonuç ve özetle; Mahallinde yapılan incelemede dava konusu taşınmazların yer aldığı proje kapsamındaki inşaatların kaba yapı işlerinin tamamlanmış olduğu, ince yapı işlerine başlandığı ancak inşatların henüz tamamlanmadığı ve proje sahasının halen şantiye halinde olduğu ve dava konusu taşınmazların teslim edilmemiş, kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen tapu devrinin yapılmamış olduğu, davacı ... A.Ş:' nin... Adi Ortaklığı tarafından düzenlenen KDV dahil toplam 21.355.216,00 TL tutarlı 27 adet daire ile ilgili faturalar bedellerini 20.04.2018 tarihinde 21.311.000,00 TL ve 44.216,00 TL tutarlı banka havaleleri ile ödeyerek davaya konu taşınmazların bedelini süresinde ödeyerek sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiği, gecikilen sürenin 32 (otuziki) ay olduğu, Sözleşmelerin 10. Maddesinde belirtilen mücbir sebeplerin ne olduğunu, kaç gün olduğunu açıklayıcı bir gerekçe / delil ortaya koymadığı, dolayısı ile davalı ...nihai hukuki değerlendirmesinin Sayın Mahkemenin takdirinde olduğu, davacının, davalı ... Adi Ortaklığı' ndan, Adi Ortaklığın tüzel kişiliği olmaması nedeni ile TBK 638/1 maddesi uyarınca ... A.Ş.' den talep edebileceği, Sözleşmenin Bağımsız bölümün teslimi 8.1 maddesine göre davacının talep edebileceği cezai şartın 27 daire için dava tarihi itibarı ile gecikilen 32 ay için KDV hariç toplam 1.014.239,90 TL olacağı, davalı adi ortaklığın ortaklarından davalı ... AŞ. adi ortaklıktan ayrılmış olsa dahi davacı taraf ile aralarındaki sözleşmede aksine düzenleme bulunmaması sebebiyle BK.m.626 ve 645 gereğince davacıya karşı olan yükümlülüklerini değiştirmeyeceği değerlendirildiği, davacının davalı... Adi ortaklığı adına keşide ettiği 27.05.2019 tarih... yev. nolu ihtarnamede cezai şart olarak hesaplanan kira bedellerini talep ettiği, ihtarnamenin tüzel kişiliği olmayan Adi Ortaklığa keşide edildiği, ihtarnamenin ortaklara veya ortaklarından birine keşide edilmesi gerektiği, davacının tapuda tescil edilmeyen 27 adet bağımsız bölümlerin aylık kira bedellerinin temerrüt tarihi olan 07.06.2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi talebinin tarafların tacir olması ve adi ortaklığın temsile ait yetkileri sebebiyle uygulanabilir olduğu.." yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiştir. Taarf vekillerince bilirkişi raporuna karşı beyan ve itiraz dilekçeleri sunulmuştur.
31/01/2023 tarihli tensip tutanağı gereği tarafların itirazlarının ve davalının teslim tarihine ilişkin yaptığı mücbir sebep bildirimi değerlendirilerek, davacıya bildirilen 1 yıllık ek teslim süresi gözetilerek seçenekli olarak hesap yapılması için ek rapor alınması için bilirkişilere tevdiine karar verilerek düzenlenen bilirkişi heyeti ek raporunda neticeten; " Kök Raporda; “Davacının, davalı... Adi Ortaklığı'ndan, Adi Ortaklığın tüzel kişi olmaması nedeni ile TBK 638/1 maddesi uyarınca ... A.Ş.' den talep edebileceği, Sözleşmenin Bağımsız bölümün teslimi 8.1 maddesine göre davacının talep edebileceği cezai şartın 27 daire için dava tarihi itibarı ile gecikilen 32 ay için KDV hariç toplam 1.014.239,90 TL olacağı” kanaatine varılmıştır. Sayın Mahkemenin talimatı doğrultusunda davalının teslim tarihine ilişkin yaptığı mücbir sebep bildirimi değerlendirilerek, davacıya bildirilen 1 yıllık ek teslim süresi gözetilerek, kök raporda belirtilen kanaatler baki kalmak kaydı ile aşağıda alternatif hesaplama yapılmıştır. ... - ...Adi Ortaklığı tarafından davacıya gönderilen 31.05.2019 teslim tarihli yazıda özetle; “..mücbir sebepler nedeniyle satın alınmış olan bağımsız bölümlerin teslim tarihine 1 yıl ilave edildiği, bağımsız bölümlerin bu süre sonunda teslim edileceği...” belirtilmiştir. Mücbir sebep ile ilgili olarak taraflar arasındaki sözleşmenin 10. Maddesinin; “savaş seferberlik, deprem ve sel gibi doğal afetler hükümet tarafından getirilen kısıtlamalar, olağanüstü hal ilanı, tehlikeli salgın hastalıklar, grev, lokavt, nedeniyle inşaat için gerekli malzeme ve enerjinin sağlanamaması, halk hareketleri, ulaşımın kesilmesi, elektrik ve akaryakıt kısıtlaması gibi bunlarla kısıtlı kalmamak üzere inşaatın seyrine etki eden olağan üstü ve/ veya Satıcının denetleyemeyeceği veya engelleyemeyeceği haller işbu Sözleşme Kapsamında Satıcı bakımından mücbir sebep olarak kabul edileceği, herhangi bir mücbir sebebin oluşması halinde söz konusu durumun devam ettiği sürenin teslim süresine ekleneceği olağanüstü hava şartlarından oluşan olumsuz değişiklikler sebebi ile çalışılamayan günlerin teslim süresine ilave edileceği, ” Düzenlendiği, bu düzenlemeye istinaden ...-... Adi Ortaklığı tarafından davacıya gönderilen 31.05.2019 teslim tarihli mücbir sebepler nedeniyle satın alınmış olan bağımsız bölümlerin teslim tarihine 1 yıl ilave edildiği, bağımsız bölümlerin bu süre sonunda teslim edileceği...” belirtilmişse de , dosya kapsamında davalı ...-...Adi Ortaklığı'na İnşaatın teslimi için bir yıl ek süre verilmesi şartlarının oluştuğuna dair dosyada tespit bulunmadığı gibi ek süre verilmesi şartları olan ” 'savaş seferberlik, deprem ve sel gibi doğal afetler hükümet tarafından getirilen kısıtlamalar, olağanüstü hal ilanı, tehlikeli salgın hastalıklar, grev, lokavt, nedeniyle inşaat için gerekli malzeme ve enerjinin sağlanamaması, halk hareketleri, ulaşımın kesilmesi, elektrik ve akaryakıt kısıtlaması gibi bunlarla kısıtlı kalmamak üzere inşaatın seyrine etki eden olağan üstü ve/ veya Satıcının denetleyemeyeceği veya engelleyemeyeceği haller işbu Sözleşme Kapsamında Satıcı bakımından mücbir sebep olarak kabul edileceği, herhangi bir mücbir sebebin oluşması halinde söz konusu durumun devam ettiği sürenin teslim süresine ekleneceği olağanüstü hava şartlarından oluşan olumsuz değişiklikler “ gerçekleştiği dosya kapsamından anlaşılamadığından ek bir yıl süre verilmesini gerektirecek mücbir sebep gerçekleşmediği değerlendirilmiş olup nihai takdir sayın Mahkemeye ait olacaktır. Bununla birlikte alternatif hesaplama olarak ve Sayın Mahkemenin de talebi doğrultusunda iş süresine 1 yıl ilave edilmesi hali için cezai şart bedelleri ayrıca hesaplanarak aşağıda Sayın Mahkemenin bilgi ve takdirine sunulmuştur.
1 Yıllık İlave Süre ile Teslim Tarihi: 30.04.2019 4 1 Yıl: 31.04.2020
Dava Tarihi: 30.12.2021
Gecikme süresi: 20 Ay denmek suretiyle herbir taşınmaza ait cezai şart bedeli tespit edilerek TOPLAM 633.089,97 TL..... " şeklinde değerlendirme ve hesaplama yapılmıştır.
Bilirkişi heyeti ek raporu tarad vekillerine ayrı ayrı tebliğ edilmiştir.
30/01/2023 tarihli celsede İhbar olunan ... A.Ş 'nin davalı yanında feri müdahil olarak kabulüne karar verilmiştir.
Mahkememiz dosyasının 10.000,00-TL bedelle açıldığı, davacı vekilinin 24/08/2023 tarihli dilekçesi ile dava değerinin 1.012.799,90-TL'ye yükselttiği, ıslah harcının yatırıldığı ve dosyanın 09/10/2023 tarihli ara karar ile heyete tevdi edildiği anlaşılarak yargılamaya devam olunmuştur. Islah dilekçesinden bir suret davalı vekillerine ayrı ayrı tebliğ edilmiştir.
Dava konusu uyuşmalığın; taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği teslim edilmediği iddia olunan taşınmazların geç teslimi nedeniyle aylık kira bedellerinin tahsili şartlarının oluşup oluşmadığı ve davalı ... AŞ.' ye husumet yönetilip yönetilemeyeceği hususlarında toplandığı görülmüştür.
Mahkememizce yapılan yargılama, taraf iddiaları, celp edilen edilen belgeler, alınan bilirkişi kök ve ek raporu ile tüm dosya içeriğine göre, davalı ...- ...Ortaklığı ile Davacı ... A. Ş. Arasında 12.04.2018 tarihinde Üsküdar...Noteliği'nde 27 adet Düzenleme Şeklinde Ön ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin tek tip olarak akdedildiği, sözleşmelerde İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ...Mahallesi, ... Ada, ... Parselde yapılacak olan ... Projesinde yer alan konut nitelikli taşınmazların 30.04.2019 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin bağımsız bölümün teslimi konulu 8.1 maddesinde “Bu sürenin sonunda zilyetliğin devrinin veya alıcı adına tapunun tescilinin gerçekleşmemesi halinde devam eden aylar için alıcıya bağımsız bölümün KDV hariç satış bedelinin % 0,15'i tutarında aylık kira bedeli ödeneceği” ve sözleşmenin mücbir sebepler ile ilgili 10. Maddesinde; "savaş seferberlik, deprem ve sel gibi doğal afetler hükümet tarafından getirilen kısıtlamalar, olağanüstü hal ilanı, tehlikeli salgın hastalıklar, grev, lokavt, nedeniyle inşaat için gerekli malzeme ve enerjinin sağlanamaması, halk hareketleri, ulaşımın kesilmesi, elektrik ve akaryakıt kısıtlaması gibi bunlarla kısıtlı kalmamak üzere inşaatın seyrine etki eden olağan üstü ve/ veya satıcının denetleyemeyeceği veya engelleyemeyeceği haller işbu Sözleşme Kapsamında Satıcı bakımından mücbir sebep olarak kabul edileceği, herhangi bir mücbir sebebin oluşması halinde söz konusu durumun devam ettiği sürenin teslim süresine ekleneceği olağanüstü hava şartlarından oluşan olumsuz değişiklikler sebebi ile çalışılamayan günlerin teslim süresine ilave edileceği" şeklinde düzenlenme yapıldığı anlaşılmıştır.
İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ..., ...Ada,... Parselde yer alan ... Bloktaki konut nitelikli dava konusu 27 adet bağımsız bölümün tam hisselerinin 30.01.2019 tarihinde kat irtifakı tesisi sebebiyle... ve Tic. A.Ş. Adına tescil edilmiş olduğu, üzerlerinde ... Bankası lehine ipotekler bulunduğu tapu kayıtlarından anlaşılmıştır.
...Valiliği, Çevre, Şehircilik ve iklim Değişikliği İl Müdürlü tarından gönderilen 21.04.2022 tarihli yazı ve eklerinden özetle; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ..., ...Ada, ...Parseldeki... Blok için24.10.2016 tarihinde Yapı Ruhsatı düzenlendiği, ...denetim Firması değişikliği nedeniyle 28.01.2021 tarihinde 1 Nolu yapı Tatil Tutanağı düzenlendiği görülmüştür.
Davacının, davalıya 27 adet taşınmaz faturaları karşılığı olarak 20.04.2018 tarihinde 21.311.000,00 TL ve 44.216,00 TL olmak üzere toplam 21.355.216,00 TL banka havalesi ile ödeme yaptığı ve cari hesabını kapattığı mali müşavir raporu ve ticari defterleri ile de sabittir.
Davalının ticari defter kayıtlarına göre 05.11.2018 tarih 2095 nolu yevmiye maddesi ile diğer davalı ... A. Ş' nin 49.980.000,00 TL tutarlı Sermaye payının tamamının davalı Haldız İnşaat otomotiv Tic. A.Ş. ' ye devredildiği ticari defter kayıtları ile sabittir.
Mahkememizce atanan teknik heyetçe mahallinde yapılan incelemede, dava konusu taşınmazların yer aldığı proje kapsamındaki inşaatların kaba yapı işlerinin tamamlanmış olduğu, ince yapı işlerine başlanıldığı ancak inşatların henüz tamamlanmadığı ve proje sahasının halen şantiye halinde olduğu görülmüştür.
Dava konusu taşınmazlar davacıya teslim edilmemiş olup, kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen tapu devri de yapılmamıştır. Davacının ve Davalı...- ..Ortaklığının ticari defter kayıtlarına göre davacının 27 adet taşınmazın satışı ile ilgili KDV dahil 21.355.216,00 TL tutarlı faturaların bedellerini süresinde ödeyerek sözleşmelerdeki ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiği ancak davalı ... A.Ş.' nin nin gecikme olmadığını, mücbir sebeplerden dolayı teslim tarihine eklenen süreler doğrultusunda inşaata devam edildiğini beyan ettiği, gecikilen sürenin sözleşme teslim tarihi 30.04.2018 tarihinden dava tarihi olan 30.12.2021 tarihine kadar 32 (otuziki) ay olduğu, sözleşmelerin 10. Maddesinde belirtilen mücbir sebeplerin ne olduğunu, eklenen sürenin kaç gün olduğunu açıklayıcı şantiye defteri, tutanak vb. bir gerekçe / delil ortaya koymadığı görülmekle teknik bilirkişi görüşüne de uygun olarak mahkememizce somut olayda mücbir sebep koşullarının oluşmadığı kanaatine varılmıştır.
Davalı... A. Ş.' nin adi ortaklıktaki hissesinin %1' ine karşılık gelen kısmını 05.11.2018 tarihinde, adi ortaklıktaki kalan %48 hissesinin tamamını 07.11.2018 tarihinde ... A.Ş.' ne devrederek ortaklıktaki hisselerinin tamamın devrettiği, ortaklıkta hissesinin kalmadığı ve ortaklıktan ayrıldığı tespit edilmiştir.
6098 sayılı Borçlar Kanunu' nun 645. maddesinde " Ortaklığın sona ermesi, üçüncü kişilere karşı olan yükümlülükleri değiştirmez. ” hükmü düzenlenmiştir. Her ne kadar davalı adi ortaklığın ortaklarından davalı ...AŞ. adi ortaklıktan ayrılmış olsa dahi davacı taraf ile aralarındaki sözleşmede aksine düzenleme bulunmaması sebebiyle BK.m.626 ve 645 gereğince davacıya karşı olan yükümlülüğün devam ettiği, bu haliyle pasif husumetini de bulunduğu anlaşılmıştır.
Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda ve neticeten davacının, davalılardan Sözleşmenin Bağımsız bölümün teslimi 8.1 maddesine göre talep edebileceği cezai şartın 27 daire için dava tarihi itibarı ile gecikilen 32 ay için KDV hariç toplam 1.014.239,90 TL olacağı kanaatine varılmakla aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Her ne kadar maddi hata yapılarak ... ...Ortaklığı' nın 02.09.2021 tarihli cevabi ihtarnamesi temerrüt başlangıç tarihi olarak kabul edilmiş ise de; dava dilekçesi ekine ekli davacı tarafça düzenlenen Ankara ... Noterliği'nin 28.05.2019 tarih, ... sayılı yevmiye numaralı ihtarnamenin tebliği ve tebliğine ilave edilecek 7 günlük süre ile (ihtarnamede geçtiği üzere 7 günlük sürenin ilavesiyle) davalıların 07.06.2021 tarihinde temerrüde düştüğü anlaşılmakla maddi hata gerekçeli kararda ve kısa kararda düzeltilmiştir.
Her ne kadar zamanaşımı itirazında bulunulmuş ise de; 6098 sayılı TBK'nın 146/1 maddesine uyarınca kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Dava tarihi ve henüz sözleşme tarihi itibariyle dahi on yıllık zamanaşımının dolmadığı anlaşılmakla yapılan itirazın reddine karar vermek gerekmiştir.
HUAK 18/A-(13) ve (14). Fıkrası hükümleri gereğince arabuluculuk gideri olarak ...Dava Şartı Dosya No: :... sayılı dosyasından arabulucu olarak atanan ... tarafından 1.360,00.-TL tarife bedeli üzerinden kesilen Serbest Meslek Makbuzu doğrultusunda ödeme yapıldığı tespit edilerek, davanın kabulüne karar verildiği de dikkate alınarak davalı aleyhine arabulucuk giderlerinin de yükletilmesi gerektiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce her ne kadar 07/03/2024 tarihli karar duruşmasında :"Davacının davasının Kabulü ile; 1.012.799,00-TL'nin temerrüt tarihi olan .... " denilmiş ise de miktar kısmında maddi hata yapıldığı anlaşılarak bu nedenle aşağıda "Davacının davasının KABULÜ ile; 1.012.799,90-TL'nin temerrüt tarihi olan .... " şeklinde talep doğrultusunda yalnızca 0, 90 kuruş açısından düzeltme yapılmıştır.

HÜKÜM: Yukarıda izah edilen gerekçeye istinaden;
1-Davacının davasının KABULÜ ile; 1.012.799,90-TL'nin temerrüt tarihi olan 07.06.2021 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 69.184,36.-TL karar harcından peşin ve ıslah harcı olarak yatırılan 17.296,10.-TL'nin mahsubu ile eksik yatırılan 51.888,26.-TL harcın davalılardan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereği hesap ve takdir olunan 141.407,99.-TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan; 6.000,00-TL Bilirkişi ücreti, 428,50.-TL Tebligat, Posta ve diğer masraflar, 8,50.-TL vekalet harcı, 59,30.-TL başvurma harcı, 17.296,1‬0.-TL Peşin ve ıslah harç olmak üzere toplam 23.792,4‬0‬.-TL yargılama giderinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
5-Zorunlu arabuluculuk başvurusu nedeniyle devletçe karşılanan 1.360,00.-TL arabuluculuk ücretinin davalılardan tahsili ile hazineye irat kaydına,
6-Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde yatıranlara iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı (davalı...A.Ş. Ve davalı... A.Ş. Vekillerinin e duruşma sistemi üzerinden) kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde istinaf yolu (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine başvuru yolu) açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı, oy birliğiyle karar verildi. 07/03/2024

Başkan
¸e-imzalıdır

Üye
¸e-imzalıdır

Üye

Katip
¸e-imzalıdır