İSTANBUL 15. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C.
İSTANBUL
15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2019/527 Esas
KARAR NO : 2024/131

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ : 16/08/2019
KARAR TARİHİ : 29/02/2024

Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA /Davacı vekili dava dilekçesinde ve özetle;
Müvekkili ... mülkiyetinde bulunan ... ili ... ilçesi ... mahallesi 7229 ada 51 parsel 6099 m2 miktarlı arsa üzerinde A-B-C-D-E bloklardan müteşekkil taşınmazlarda ferdileştirme işlemi yapıldığını, tapuya tescil işlemi gerçekleştirildiğini,
... nin 2018 yılı Olağan Genel Kurulunda yönetim kurulu üyeleri ile denetçilerin azline, yerlerine yenilerinin seçilmesine karar verildiğini, yapılan inceleme sonucunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Rehberlik ve Teftiş Başkanlığı'nın 04.11.2016 tarih ve ... sayılı İnceleme Raporunun düzenlendiğini, raporda özetle; Davalının yakınının, Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yaptığı dönemde, kooperatif Genel Kurulu'nda bu yönde hiçbir karar alınmamış olduğu ve zaten A-B-C-D-E bloklarından oluşan kooperatif taşınmazlarında, kaçak kat çıkılmış olduğu halde; Yönetim Kurulu'nun 01/07/2010 tarihli kararı ile D ve E bloklarda, çatının sökülmesi ve çelik kontrüksiyon ile ilave 4 daire yapılmasına karar verildiği
Normal katlarda 4 adet daire mevcut iken, bu ilave katlarda 2'şer daire öngörüldüğü;
D ve E blokta üretilen toplam 4 daireden, D-50 numaralı daire Yönetim Kurulu Başkanı ...'nin kardeşinin eşi olan ...'a, normal katlarda yer alan 1 dairesine karşılık olarak tahsis edildiği ...Kooperatif genel kurulunda dairelerin asgari fiyatları konusunda da hiçbir belirleme yapılmadığı halde; Yönetim Kurulu'nun 01/07/2010 tarihli kararı ile, söz konusu taşınmazların( bu daireler normal dairenin iki katı yüzölçümde, terasta, önü açık, orman manzaralı dairelerdir) bedellerinin 70.000(yetmişbin)-TL olarak belirlendiği;
Yönetim Kurulunun 01/07/2010 tarihli kararı ile daha önce tahsisi yapılan bu dairelerin yapımına başlanılması nedeniyle bedellerinin tahsiline karar verildiği, bu doğrultuda 01/07/2010 tarihinde Hilmi Taş adına 70.000-TL, 06.01.2011 tarihinde ... adına 60.000, 01/07/2010 tarihinde ... adına 70.000TL'lik tahsilat kaydının oluşturulduğu ..." nın tespit edildiğini,
Söz konusu tahsilat kayıtlarının, gerçeğe uygunluğunun tartışmalı olduğu gibi, tahsilat yapılmış olsa dahi "yapılacak konut veya işyeri sayısını tesbit etmek,Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerine ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek " yetkilerinin Genel Kurula ait olduğunu, Yönetim Kurulu'nun aldığı kararların yetkisi dışında olduğunu Kooperatifler Kanunu Madde 42 gereğince Genel Kurulun bütün ortakları temsil eden en yetkili organ olup, Genel Kurulun;
"1. Anasözleşmeyi değiştirmek,
2. Yönetim Kurulu ve Denetçiler Kurulu üyeleriyle gerektiğinde tasfiye kurulunu seçmek,
3. İşletme hesabiyle bilanço ve gerektiğinde gelir gider farkının bölüşülmesi hakkında karar almak,
4. Yönetim ve denetçiler kurullarını ibra etmek,
5. Kanun veya anasözleşme ile Genel Kurula tanınmış olan konular hakkında karar vermek,
6. (... md.) Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerine ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek.
7. (... md.) İmalat ve inşaat işlerinin yaptırılma yöntemini belirlemek.
8. (... md.) Yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tesbit etmek." hükmünü havi olup; aynı hükümlerin Kooperatif Ana Sözleşmesi madde 23'te de mevcut olduğunu, sayılan yetkilerini devir ve terk edemeyeceğini,
Davalının davaya konu işlem tarihinde kooperatif yönetim kurulu başkanı olan ...'nin kardeşinin eşi olup; dava konusu muvazaalı işlemle, kooperatif üyelerinin zarara uğratıldığını, menfaatlerinin zedelendiğini, zira, dava konusu taşınmazın, kooperatif mülkiyetinde bulunan normal dairelerin iki katı yüzölçümünde, terasta, önü açık, orman manzaralı olup; bu özelliklere sahip olmayan daire fiyatlarının dahi, o tarihte 70.000 TL'nin çok üzerinde bedelle satıldığını,
Dairelerin yapım kararını alan, fiyatı belirleyen Yönetim Kurulu Üyelerinin, söz konusu daireleri arkadaşlarına-yakınlarına tahsis ettiği ve ferdileştirme işlemi ile, tapuda davalı adına tescil ettirdiğini, Bakanlık İnceleme Raporunda da tespit edilen durumlar karşısında; taşınmazın davalı adına tescilinin muvazaalı olduğunun açık olduğunu beyanla;
Davanın kabulü ile, Kooperatif mülkiyetinde iken, tapuda davalı ... adına tescil edilmiş olan D Blok 50 numaralı taşınmazın tapu kaydının, muvazaa nedeniyle iptali ile; tüm takyidatlardan ari olarak davacı kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP /Davalı vekili cevap dilekçesinde ve özetle;
Kooperatifin 21.05.2005 tarihli genel kurulunun 9. gündem maddesinde; "..Dairelerin asgari 45.000,00 TL'den aşağı satılmayacağı ve kura dışı tutulan ve diğer bloklardaki dairelerin satış yetkisinin yönetim kuruluna verilmesi..."nin karar altına alındığını,
Davacı tarafın kötü niyetinin en belirgin görünüşünün 21.05.2005 tarihli genel kurul Divan heyetinin üyesi ve yazmanı olan, bu davayı imzası ile açan yönetim kurulu başkanı ...'nin olması olduğunu, huzurdaki davayı açan yönetim kurulu başkanı ...'nin, genel kurul toplantı divanı üyesi olarak yönettiği toplantıda alınan satış asgari bedeli ve yetkisi kararının mevcut olmadığını ileri sürdüğünü, bu durumun kötü niyetin ne boyuta ulaştığını ispatladığını,
21.05.2005 tarihli satış limit ve yetki kararı sonrasında göreve gelen yönetim kurullarınca kooperatif inşaatının bulunduğu A - B - C - D - E bloklarda, toplam 71 adet daire satıldığı halde, yeni seçilen yönetim kurulunun sadece eski yönetici ...'nin kardeşinin eşi, kardeşinin yengesi ...ve eski yönetici ...'a dava açıldığını, gerçekten de 21.05.2015 tarihli asgari satış limitini belirleyen ve yönetim kuruluna yetki veren karar sonrasında toplam 71 dairenin en düşüğünün; 45.000,00 TL ile en yükseğinin; 87.000,00 TL arasında satıldığını, satılan bu dairelerin sahiplerinin muhtelif tarihlerde üye olarak kabul edildiğini ve daire tapu devirlerinin de yapıldığını, 2005 - 2006 - 2007 - 2008 - 2009 - 2010 yıllarına ait davacı ticari kayıtlarında bu satışların tamamının mevcut olduğunu, ayrıca tapu kayıtlarda üye olarak yapılan devirlerin de mevcut olduğunu,
Davacının iddia ettiği gibi satış şartlarına ve yetkiye dair genel kurul kararı olmadığı iddia ediliyor ise, neden sadece eski yönetici ve yakını 3 kişiye dava açtığını, diğer 68 kişiye neden dava açılmadığını, Davacının, dava konusu edilen bu 3 dairenin çok daha büyük ve çok daha değerli olduğunu ileri sürdüğünü, daire alanının büyük olduğunun doğru olduğunu, ancak iki daire büyüklüğünde olmadığını, çekmeler yapılarak teras alanları oluşturulduğunu, yapılacak keşifte zaten bu durumun ispatlanacağını, dairenin değeri ile ilgili olarak, müvekkilinin takasla davacı kooperatife verdiği dairenin ise, sıvalılar yapılı, tesisatlar yapılı, PVC pencere ve camlar takılı, çelik kapı takılı olarak üyeye teslim edildiğini, dava konusu dalrenin tüm duvarlarının örülmesi, iç ve dış sıvalar, dış yalıtımı, tüm tesisatlar, tüm PVC doğrama ve ısı yalıtımlı camlar, çelik kapı, hatta daire tavanının tümüyle müvekkili tarafından yaklaşık 100.000,00 TL bedelle yaptırıldığını, dava konusu dairenin dava tarihine göre müvekkiline güncel maliyetinin 800.000,00 TL'nin üzerinde olduğunu,
30.06.2011 tarihli genel kurulda ise, bir üyenin 3 nolu gündem maddesiyle ilgili, çatı dairelerinin tahsisi hakkında soru sorması üzerine, aynı konuda aleyhine birlikte dava açılan ...'ın söz alarak; “... Dairelerden biri benim adıma kayıtlı, bende başka hir üyeden devir aldım, burada açıkça isteyen herhangi birisine kendi dairesi karşılığında devredebilirim...” şeklinde açık teklifte bulunduğu halde, en kötü daire sahibi üyenin dahi, ...'a tahsis edilen daire ile kendi dairesini takas etmek istemediğini,
10.06.2012 tarihli genel kurulun 4 nolu gündem maddesinde dönemin yönetim kurulu başkanı ...'nin eleştirilere cevaben söz alarak; “...Çatı katları meselesine gelince, ..., ... örneğin. Bunlar fiilen olmayan daireleri aldılar, geçen yılın genel kurulunda isteyenle değişmeye hazırız da denildi, kimse talip olmadı. şimdi istismar konusu yapılıyor...” dediğini,
Yani daha o tarihlerde açık teklife rağmen en kötü daire sahibinin bile dava konusu yapılan daireyi takas istemez iken, bugün çok daha değerli daireleri düşük bedelle aldılar diye savunulmasının iyi niyete, vicdana, hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, son genel kurul hariç dava tarihine kadarki tüm genel kurullarda Yönetim Kurulunun faaliyetlerinin ibra edildiğini, yönetim değişiminin akabinde intikam amaçlı bu davanın kötü niyetli olduğunu,
Davacı kooperatifin 2007 yılındaki toplam daire satış gelirinin, 421.521,55 TL olduğunu, 2007 yılı kayıtlarına fazlada girildiği tespit edilen 368.000,00 TL'lik tahsilatın ise tümüyle bu bedellerin dışında olduğunu, resmi yevmiye defterinde daire satış geliri 421.521,55 TL olduğu halde, daire satış gelirini 448.000,00 TL olduğunu ileri süren ve bu iddiasını gerçek dışı bir şekilde Ağır Ceza Mahkemesinin kabul ettiği raporlara dayandıran, yöneticilerin intikam hissi ile eşitlik, adalet, hakkaniyet ve hukuk kaideleri çiğnenmek suretiyle açtıkları bu davanın reddini talep ettiklerini belirterek; Kötü niyetli davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava,tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; "... 7229 ada, 51 parsel, 6099 metrekare arsa üzerindeki D blok 50 numaralı taşınmazın tapu kaydının iptali ile takyidatlardan ari olarak kooperatif adına tesciline karar verilmesi " olarak tespit edilmiştir.
Davacı kooperatif yönetim kurulu ... Ben, ...ve ... den oluşmaktadır.Dava kooperatif yönetim kurulu üyeleri tarafından hep birlikte -... Ben in şahsi vekili olarak- asaleten açılmıştır. Daha sonra verilen ortak vekalet ile davayı Av ... Karaali takip etmiştir.Davalının usulü itirazı yerinde bulunmamıştır.
Harç itirazının değerlendirilmesi bakımından; dava konusu taşınmazın başında değerinin tespiti için keşif yapılmış, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ... tarafından düzenlenen 10/12/2020 tarihli kök rapor ve 04/10/2021 tarihli ek rapor alınmıştır.Dava tarihi 16/08/2019 itibariyle taşınmazın rayiç değeri 1.696,731,26 TL olarak belirlenmiştir.Belirlenen değer üzerinden davacı tarafça 05/01/2022 tarihinde eksik nisbi harç tamamlanmış, dava dosyası 07/01/2022 tarihli celse ara kararı ile mahkememiz heyetine tevdii edilmiştir.
Tarafların bildirdiği; 2002-2019 arasındaki Genel Kurul Tutanakları ve Genel Kurul Kararları, davacı kooperatifin Ticaret Sicil dosyası ve ticaret sicili Tescil Belgesi, Bakanlık İnceleme Raporu, taşınmaz tapu kayıtları, davacı kooperatif Yönetim Kurulu Karar Defteri, davacı kooperatif muhasebe kayıtları, kooperatif Ana Sözleşmesi,emsal mahkeme kararları delilleri toplanmıştır.
Taşınmaz tapu kaydının incelenmesinde; ... İlçesi, ... Mahallesi, 7229 ada 51 parsel numaralı ana taşınmazın 6099,00 m² yüzölçümlü ve “Çatı Arasında Yaşam Mahalli Olan Mesken” vasfında olduğu, kat irtifakı kurulu 51 nolu parsel üzerinde bulunan D blok 4.kat 24/5904 arsa paylı 50 numaralı bağımsız bölümün tamamının 14.10.2010 tarih, ... yevmiye numaralı ferdileştirme işlemi suretiyle davalı ... adına tescil edildiği anlaşılmıştır.
... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün ...tarih,...sayılı yazısı ekindeki CD içeriğinde gönderilen ... tarih, ...sayı ile onaylı tadilat mimari projesinin incelenmesinde; davaya konu taşınmazın da bulunduğu D bloğun, 4 bodrum+zemin+4 normal+çatı kat olarak projelendirildiği, 4.bodrum katta otopark, 3.bodrum katta sığınak, 2.bodrum katta 1 ila 5 nolu 5 adet daire ile kapıcı dairesi, 1.bodrum katta 6 ila 13 nolu 8 adet daire, zemin katta 14 ila 21 nolu 8 adet daire, 1.normal katta 22 ila 29 nolu 8 adet daire, 2.normal katta 30 ila 37 nolu 8 adet daire, 3.normal katta 38 ila 44 nolu 7 adet daire, 4.normal katta 45 ila 50 nolu 6 adet daire, çatı katta ise 45 ila 50 nolu dairelere ait oda ve teras bulunmaktadır. 50 nolu dairenin proje üzerinden yapılan incelemesinde dairenin normal katında antre salon yatak odası mutfak nişi ve banyo, çatı arasında ise yatak odası ve teras bulunduğu, dairenin net 64,20 m² brüt 77,00 m² kullanım alanı olduğu belirlenmiştir.
Taşınmazın yapılan keşif sırasında mahallinde yapılan incelemesinde;... adresinde yer alan Doktorlar Sitesindeki D bloğun çatı katındaki 50 nolu dairedir. Mahallinde yapılan incelemede D bloğun onaylı tadilat mimari projesine aykırı olarak 4 bodrum+zemin+7 normal+çatı katlı olmak üzere toplamda 13 katlı olarak inşa edildiği, binada çift asansör ve açık otopark bulunduğu, davaya konu 50 nolu bağımsız bölümün çatı ve teras alanları kaldırılarak yapıldığı, imar barışına yönelik hazırlanan projeye göre 302,80 m² net kullanım alanı bulunduğu ve 3 ayrı daire olacak şekilde düzenlendiği, 50/1 nolu dairenin 142,50 m², 50/2 nolu dairenin 64,87 m², 50/3 nolu dairenin ise 95,43 m² net kullanım alanı olduğu belirlenmiştir.Taşınmazın bulunduğu mevkide genelde konut kullanımına yönelik yüksek katlı bir yapılaşma mevcut olup yakın çevresinde ise bir kısım eğitim ve sağlık tesisleri ile ticari işyerleri bulunmaktadır. Taşınmaz belediye ve altyapı hizmetlerinin tümünden istifade edebilmekte ulaşım sorunu ise bulunmamaktadır.
Davalı ...’ın kooperatif üyeliği; davalının ... tarih ve sayılı yönetim kurulu kararıyla ...’den üyelik hakkını 174 no ile devir aldığı, 2003 yılı genel kurul hazirun cetvelinde 46.sırada katılan üye olarak yer aldığı ve takip eden yıllarda ortaklığının devam ettiği belirlenmiştir.
Davacı Kooperatifin Genel Kurul Toplantı Tutanakları incelendiğinde:
2004 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 21.05.2005 tutanağında
8.maddesinde “daha önceki genel kurullarda C-D blokların kooperatif tarafından yapılacağı, E bloğun müteahhit tarafından yapılacağı kararı alınmıştı. E blokta gecekondu sorunu olduğu ve Ekim ayında kura çekimi yapılacağı”
9. Maddede “dairelerin 45.000 TL dan aşağı satılamayacağı, kura dışı ve diğer bloklardaki dairelerin satış yetkisinin yönetim kuruluna verilmesi oy birliğiyle kabul edildiği..."
10.maddede “… D ve E blokların kooperatif tarafından yapılması ve D-E bloklardaki üst girişteki arka dairelerin ve 3. 4. bodrumdaki dairelerin kura dışı bırakılmasının oy çokluğuyla kabul edildiği” belirtilmiştir.
2007 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 29.08.2008 tarihli tutanağında
11. Maddesinde "... D-E Blok zemin üst katlar dahil tüm dairelerin kuraya dahil olduğu, kuraya katılacak dairelerle ilgili bir işlem yapılmayacağına.." karar verilmiştir.
2009 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 27.06.2010 tarihli tutanağında
4.maddesinde başkan ...’nin “...’a henüz tahsis edilen bir daire yok ancak yapılamazsa parasını geri alacak olup ekstra bir kazanımı yoktur.” İfadesi görülmüştür.
2010 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 30.06.2011 tarihli tutanağında
3.maddesinde başkan ...’nin “Çatı dairelerin kooperatif yararına 2 kişiye satıldığı ve kooperatife nakit borç verenlere alacağı karşılığı teslim edildiği” açıklaması ile ...’ın “söz konusu dairelerden birisi benim ve yapılmamış daireyi satın alarak risk aldım,. İsteyene dairesi karşılığı devredebilirim.” açıklaması görülmüştür. Bu açıklamalar sonucu Yönetim ve Denetim Kurulunu ibra edildiği görülmüştür.
2011 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 10.06.2012 tarihli tutanağında
5. Maddede eleştirilere cevap veren başkan Kiraz Biçiçi, “... fiilen olmayan daireleri aldılar, isteyenle değişime hazır olduklarını belirttiler ve şimdi konu istismar ediliyor” dedi.
2012 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 20.01.2013 tarihli tutanağında
6.maddesinde “Yönetim kurulunca yapılan tüm dairelerin tahsislerinin tek tek bildirildiği, dava konusu D blok 50 no.lu dairenin de davalı ...’a tapu tahsis ve devirlerinin oy çokluğuyla kabul edildiği, gerçeği yansıtmayan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı müfettiş raporuna 07.05.2007 tarihli genel kurulda yönetim kurulu kararıyla cevap verilerek yönetim kurulunun ibra edildiği vb.” görülmüştür.
2013 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 15.06.2014 tarihli tutanağında
İcra ve dava durumları konusunda ortaklara bilgi verildiği, davalı ...’ın denetim kurulu asil üyeliğine seçildiği görülmektedir.
2014 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 21.06.2015 tarihli tutanağında
İcra ve dava durumları konusunda ortaklara bilgi verildiği görülmektedir.
2015 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağında
İcra ve dava durumları konusunda ortaklara bilgi verildiği görülmektedir.Yönetim Kurulu Yıllık Faaliyet Raporu’nda 1990 yılında kurulan kooperatifin inşaat ruhsatının 30.12.2005 tarihli olduğu, 08.11.2008 tarihinde kura çekilişi yapıldığı, 27.06.2007 de yönetimin değiştiği ve kooperatifin yeni başkanı ... iken davalı ...’ın denetim kurulu asil üyesi olduğu, katların tamamlandığı ... onayı gerektiği, başından beri imar planına aykırı yapılan inşaatlar için kooperatife mali kaynak sağlamak amacıyla çatı katlara 4 daire yapılma kararı 09.09.2008 tarihinde alındığı, kurada çıkan ...’a daire hakkı kooperatifte bırakılarak henüz inşaatına başlanılmayan D:50 çatı kat tahsis edilmiştir.... ve ... gibi bazı üyelerden inşaatların tamamlanması için borç para alındığı, bu iki kişiye ait senetlerin 170.000 TL olarak ...'da toplandığı belirtilmiştir. Müteahhit ...’nun kooperatife icra davaları nedeniyle, kooperatif banka hesabı yerine gelir ve giderlerin başkan ... tarafından yapıldığı belirtilmiştir.
2015 Yılı Denetim Kurulu Raporunda: 26.06.2007 ile 2015 yılları arası bilanço, gelir tablosu, mali durum inşaat ve yönetim kurulu faaliyetleriyle ilgili verilen bilginin sunulan evraklarla uyumlu olduğu ifade edilmiştir.
2016 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 05.07.2017 tarihli tutanağında
Çevre Şehircilik Bakanlığı 31.10.2016 tarihli İnceleme Raporu’nun yargıya intikal ettiğinden bu konuda bir karar alınmamasının oy çokluğuyla kabul edildiği görülmektedir. Yönetim Kurulu Yıllık Faaliyet Raporu incelendiğinde kooperatifin başkanı ... iken davalı ...’ın denetim kurulu asil üyesi olduğu, dairelerin oturulabilir duruma geldiği ve imar ile hukuki problemler bulunduğu, Çevre Şehircilik Bakanlığı 31.10.2016 tarihli İnceleme Raporu’nun kooperatifin yönetici ve denetim kurulu üyelerine zimmet suçlaması yaptığı, başından beri imar planına aykırı yapılan inşaatlar için kooperatife mali kaynak sağlamak amacıyla çatı katlara 4 daire yapılma kararı 09.09.2008 tarihinde alındığı, inşaatına dahi başlanmayan D-49, D-50, E-40 ve E-50’ye risk almak istemeyen alıcılar bulunamadığından güven yaratılarak tanıdık kişilere 70.000 TL satılabildiği, bu dairelere 2012 yılından itibaren oturulmaya başlandığı belirtilmiştir.
2016 Yılı Denetim Kurulu Raporunda: dava konusuyla ilgili bir tespit görülememiştir.
2017 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 30.06.2018 tarihli tutanağında
İcra ve dava durumları konusunda ortaklara bilgi verildiği, davalı ...’ın denetim kurulu asil üyeliğine seçildiği görülmektedir.
2018 Yılı Genel Kurul Toplantı Tutanağı: 30.06.2019 tarihli tutanağında
8-9 ve 13. Madde de yönetim kurulu ve denetim kurulunun ibra edilmediği ve yönetim kurulunun oy çokluğuyla azledildiği görülmektedir.
2019 Yılı Olağanüstü Genel Kurul Tutanağı: 22.12.2019 tarihli tutanağında
3.maddesinde Hesap Tetkik Komisyonu Raporu’nun müzakere edildiği, ...önergesinin oy çokluğuyla kabul edildiği görülmüştür. Önerge incelendiğinde bazı ödemelere ilişkin ticari kayıt ve belgelerin yetersiz olduğu, 05.12.2009 tarih ve 2009/60 sayılı “...’ın D:25 dairesinin D-E bloka yapılacak daire ile becayiş edilmesi..” yönündeki yönetim kurulu kararının iptal edilmesi, kura çekim kararının iptali,
Kooperatifin ...’a toplamda 184.172,27 TL borçlu olduğu iddiasıyla 23.05.2018 tarihli Uzlaşma Protokolü’nün iptali ile 2017 yılı genel kurulu 14/a md.ce ödenen 128.835 TL’nın iadesi ve hukuki işlem başlatılması” vb. içeriği görülmüştür.
2020 Yılı Olağanüstü Genel Kurul Tutanağı: 11.07.2021 tarihli tutanağında
12.md. de kooperatifi zarara uğrattıkları gerekçesiyle eski başkan ... ve yönetim kurulu hakkında ... 6.ATM’de açılan ...E. sayılı tazminat davasında taleplerinin oy çokluğuyla kabul edildiği görülmüştür.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 04.11.2016 tarihli Raporu incelenmiş; Raporda inşaatı tamamlanan dairelerden 2010 ile 2015 yılları arasında 228’inin ferdileştirildiği, önceki yönetimin kanun ve ana sözleşmeye uygun hareket etmediği, 08.11.2008 tarihindeki kura çekimine tabi 62 daireden 54 adedinin tahsislere uygun dağıtıldığı, elindeki 235.000 TL senetle kooperatiften alacaklı olan ...’ın kooperatife neden 70.000 TL vererek daire sahibi olduğunun izaha muhtaç olduğu, 01.07.2010 tarihli yönetim kurulu kararıyla D ve E bloklardaki çatıların sökülerek çelik konstrüksüyon ilaveli 4 daire yapılacağı, normal katlarda 4 daire varken bu katta 2 daire olduğu ve 1 adedinin ...’ın normal kattaki bir dairesine karşılık dağıtıldığı, diğer dairelerin ..., ...ve .. aracılığıyla ...’a(d:49) devredildiği ancak geri alındığı, tüm daire bedellerinin 70.000,00 TL belirlendiği, 01.07.2010 tarihli yönetim kurulu kararı gereği 01.07.2010 tarihinde ... ve 01.07.2010 tarihinde ...’dan 70.000 TL ve 06.11.2010 tarihinde...’dan 60.000 TL tahsil edildiği, ...’ın 10.07.2009 tarihinde kooperatife 146.000 TL borç verdiği ve başkan ...’nin 30.06.2010 tarihinde 150.000TL alacağın temliki sözleşmesiyle ...’ya devrettiği, ayrıca 150.000 TL lık senetlerde verildiğinden toplam 296.000 TL 20.10.2010 tarihinde alacağı için icra takibi yaptığı ancak 06.11.2010 tarihinde kooperatife 60.000 ödemesinin hayatın normal akışına aykırı olduğu, benzer şekilde ...’ın da (E:49) ...’den 80.000 TL ...'den 150.000 TL senetleri alarak 13.08.2010 tarihinde kooperatife 230.000 TL icra takibi yaparken 01.07.2010 tarihinde kooperatife daire bedeli 70.000 TL ödemesinin hayatın normal akışına aykırı olduğu, 27.06.2010, 30.06.2011 ve 10.06.2012 tarihli genel kurullarda borcu olanlara dairelerinin teslim edilmemesi kararı alındığının tespit edildiği görülmüştür.
...1.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ...E. sayılı dava dosyası getirtilip incelenmiş; koperatif üyesinin kooperatife karşı açtığı davada 20.01.2013 tarihli genel kurulda alınan 6.maddedeki kararın (Ana sözleşme 59. ve 62. Maddeye göre ... dahil tüm üyelere daire tahsisi kararı) ve 12.madde kararının (2013 tahmini bütçe) iptaline karar verildiği ve kararın kesinleştiği
...1.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E. sayılı dava dosyasında ...’nin davalı ...’a karşı açtığı tapu iptali ve tescil davasında kooperatifin kendi organı eliyle gerçekleşen işlemde 3. Kişi olarak kabulünün mümkün olmadığı ve yazılı ispat bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddettiği, kararın istinafta olduğu,
...Ağır Ceza Mahkemesi ... E. sayılı dava dosyasında dönemin kooperatif yöneticisi ...’nin de sanık olduğu davada kesin ve somut delil olmadığından beraat kararı verildiği
... 28.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E. sayılı dava dosyasında davacı ... in davalı ...’ne karşı açtığı davada 08.11.2008 tarihinde yapılan kura çekimi kararının iptaline karar verildiği görülmüştür.
Mahkememizce bilirkişiler hukukçu ...,... ve kooperatif uzmanı ... tarafından düzenlenen 01/09/2023 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır.
Tüm dosya kapsamına göre;
Davalı ...’nin ana sözleşmesinin 62. maddesinde;"... konutların ortaklara dağıtımının konut maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılacağının.." düzenlendiği
Bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kura sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması, genel kurulun da bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması aranacaktır. Bu ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsis kararı veremez.
Somut olayda; Davacı Kooperatifin daha önceki genel kurullarında alınan kararlarına göre, kooperatife ait bağımsız bölümlerin ortaklara dağıtım esası olarak kura çekme yönteminin belirlendiği, bu yönde ortaklar genel kurulu kararı alındığı belirlenmiştir.
Bir kooperatif üyesinin, üyeliği gereği kendine tahsis olunan taşınmazın, tapu iptal ve tescilini isteyebilmesi için; öncelikle kooperatif üyesi bulunması, bu üyeliği gereği kooperatife karşı tüm parasal (akçeli )yükümlülüklerini yerine getirmesi, ödemelerin tamamını gerçekleştiren diğer kooperatif üyeleriyle eşit durumda olduğunu ispatlaması aranacaktır.
Somut olayda;Davalı ...’in davacı kooperatif yönetim kurulunun ... tarih ve sayılı yönetim kurulu kararıyla ...’den üyelik hakkını 174 numara ile devir aldığı,
Yönetim kurulunun 09.09.2008 tarih 22 sayılı kararında D ve E bloktaki bir dairenin 70.000.TL bedelle davalıya tahsis edildiği,
... 6 Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... Esas, ... Karar sayılı tapu iptal tescil davasına sunulan 08.11.2008 tarihli kura çekim zaptı üzerinde yapılan incelemede; ... tarafından ..., ..., ..., ...‘dan oluşan 5 kişilik komisyonun kurulduğu, 5 kişiden oluşan bu komisyon tarafından kura çekim listesinin hazırlandığı, hazırlanan kura çekim listesinde kayıtlı toplam 62 kişinin bulunduğu, komisyon üyelerinin hazırladığı kura çekim tutanağına göre davaya konu edilen D Blok 50 numaralı dairenin kura çekim listesinde kaydının bulunmadığı,
Davacı ...’nin ... tarih ve ...numaralı yönetim kurulu kararında davalı ...’a kurada çıkan 25 numaralı daire ile D blok üst girişteki dairenin becayiş yoluyla takas ve tahsisine karar verildiği,belirlenen 70.000 TL tahsis bedelinin dairelerdeki imalatların başlaması sebebiyle tahsiline karar verildiği, davalı ...’ın tüm ödemelerini yaptığının kooperatifin ticari defter ve kayıtlarıyla tevsik edilmesi gerektiği, ancak incelenen ticari defterlerden davalının akçalı yükümlülüklerini yerine getirdiğine ilişkin gerekli ödeme bilgisine ulaşılamadığı,
İbraz edilen tüm yönetim kurulu kararlarının birlikte değerlendirilmesi neticesinde davalı ...’a üyeliği gereğince önce kura çekimiyle Daire 25 in tahsis edildiği devamında Kooperatif yönetim kurulunun ... tarih ve...sayılı kararı ile D blok 50 numaralı dairenin becayiş yoluyla tahsis edildiği,
Davacı kooperatifin 20.01.2013 tarihinde yapılan 2012 hesap yılı genel kurulunda tahsise dair alınan 6 numaralı kararının (davalı ...’a D blok 50 numaralı dairenin tahsis edildiği) ... 1.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... E. sayılı dava dosyasında verilen ve kesinleşen karar ile iptal edildiği
1163 sy Kooperatifler Kanunu Madde 42/6 md gereğince Genel Kurulun (Ek: ... md.) Gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerine ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek.
1163 sy Kooperatifler Kanunu Madde 42/8 gereğince (Ek: ... md.) Yapı kooperatiflerinde; kooperatifin ortak sayısı ile yapılacak konut veya işyeri sayısını tesbit etmek." yetkilerini yönetim kuruluna devir ve terk edemeyeceği, davacı kooperatifin ana sözleşmesinin 23.maddesinde de aynı hükmün kabul edildiği
Genel kurul kararı olmadan alınan tahsise ilişkin yönetim kurulu kararının; kooperatif ana sözleşmesinin 23. Maddesi ile 62.maddesi hükümlerine, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu nun 23. md tanımlanan eşitlik ilkesine ve Genel kurulun devir edemeyeceği yetkilere ilişkin 42. md hükümlerine aykırı olduğu belirlenmiştir.
Kanun ve ana sözleşmeye aykırı olarak alınan yönetim kurulu kararına dayanan D Blok 50 numaralı dairenin tapuda davalı ... adına olan kaydının iptali ve tüm ortaklar adına davacı kooperatif üzerine tescil edilmesi talebi haklı bulunmuştur. Davanın kabulü ile davalı adına olan tapu kaydının iptaline ve davacı kooperatif adına tesciline karar vermek gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
H Ü K Ü M /.
1-Davanın kabulü ile ... ili, ... mahallesi, 7229 ada 51 parsel sayılı taşınmazdaki D Blok 50 numaralı bağımsız bölümün davalı ... (...) adına olan tapu kaydının iptali ile üzerinde davalı adına tescil yapıldıktan sonra davalının mülkiyeti sebebiyle kurulan tüm takyidatlardan ari olarak davacı ... adına tapuda tesciline,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesap olunan 115.903,71-TL nispi karar harcından davacı tarafından peşin yatırılan 28.375,93-TL harcın mahsubu ile bakiye 87.527,78-TL harcının davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 207.738,50-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 28.420,33-TL ilk gider, 9.001,55-TL tebligat ve müzekkere gideri, bilirkişi ücreti ile keşif giderleri olmak üzere toplam 37.421,88-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-HMK. 333. md. uyarınca davacı tarafından yatırılan ve bakiye kalan gider avansının kararın kesinleşmesi sonrası talebi halinde davacıya iadesine,
Davacı vekilin yüzüne karşı, davalı vekilinin e-duruşma ile yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul BAM da istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.29/02/2024

Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır