İSTANBUL 13. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C.
İSTANBUL
13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO:2022/647 Esas
KARAR NO :2024/196

DAVA:Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:30/09/2022
KARAR TARİHİ:18/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkilinin emlak komisyoncusu (simsar/tellal) olarak hizmet verdiği, bu manada davalının isteğine uygun özellikleri taşıyan ... (...) Mah. 696 parselde kayıtlı 22.445 m2 büyüklüğe sahip, içerisinde Hisar markasının bulunduğu taşınmazı satın alınmak üzere davalıya gösterdiği, tarafların 07/11/2020 tarihinde imzaladıkları taşınmaz gösterme belgesiyle taşınmazın müvekkili tarafından davalıya gösterildiğini sözleşmeye yazarak davalının satış bedeli üzerinden %3 + KDV olarak hizmet bedeli ödenmesi hususunda anlaştıkları, Müvekkilinin taşınmazın değeri ve özellikleriyle ilgili olarak yaptırmış olduğu ekspertiz raporunu davalıyla paylaştığı, davalının taşınmazı satın almak üzere müvekkile 500.000 TL kaparo gönderdiği, daha sonra davalı bankalarca 80.000.000 TL miktarlı kredi taleplerinin kabul edilmediği söyleyerek taşınmazı satın almaktan vazgeçtiği, kaparo bedelinin iadesini müvekkilden talep ettiği, davalının, taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini söyleyerek kaparo bedelinin iadesini talep ettikten sonra ... Bankası’ndan 94.000.000 TL bedelle taşınmazı satın aldığı, Satın alma işleminden sonra müvekkil ile davalı bir araya gelerek görüştüğü, davalının, müvekkilinin ücretini ödeyeceğini söylemesine rağmen bugüne kadar ödeme yapmadığı, taraflar arasında imzalanan yer gösterme belgesinde, taşınmazın, “… söz konusu yeri bir yıl içerisinde şahsım, eşim, ortağı ve çalışanı bulunduğum şirket, şirket ortakları, şirketin ortağı olduğu kuruluşlar ya da kan ve sıhri hısımlarım satın aldığı takdirde gayrimenkulün satış bedelinin %3 + KDV’sini… hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum…” şeklinde anlaşma olduğu, tarafların yer gösterme belgesinde mutabık kaldıkları bu anlaşma gereğince satış bedeli üzerinden ücret ödenmesi gerektiği, taraflar arasındaki ihtilafın görüşerek çözülebilmesi için arabuluculuğa başvurulmuş, yapılan görüşmelerde anlaşma sağlanamadığı, bu nedenlerle davanın kabulü ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 100.000 TL alacağın satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren işleyecek avans faiziyle davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin ve ücreti vekaletin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde; TBK çerçevesinde her ne kadar simsarlık sözleşmelerine ilişkin herhangi bir şekil şartı öngörülmemiş ise de TBK m.520/3 gereğince, taşınmazlara ilişkin yapılacak simsarlık sözleşmelerinde yazılı şekil şartı öngörüldüğü, “taşınmaz gösterme belgesinin” tek başına yazılı şekil şartını sağlamadığı, 07.11.2020 tarihli yer gösterme belgesinde belirlenen meblağın ücret olması için tarafların emek ve çabasına karşılık olması gerektiği, belgeye konu taşınmazın hukuken 3. Şahıs olarak kabul edilen bir kısım kişilerce satın alması halinde ödenmesi gereken bedel olarak açıkça ifade etmesi, belirlenen bedelin ücret değil cezai şart olduğu, Yargıtay kararlarına göre de tellallık/simsarlık sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için "ücret" hususunun da bulunması gerektiği, sözleşmenin bu nedenle gerekli yasal şekli ve içerik unsurları taşımadığı, sözleşmenin doğrudan müvekkil şirket ile yapılmadığı, alıcı/kiracı adayı olarak doğrudan adının geçmediği, ... isimli kişinin adının olduğu, belge müvekkil şirketin kaşe ve/veya ünvanı açıkça ve usule uygun şekilde yazılmadan ... ve/veya ... tarafından imzalandığı, taraflar arasında başkaca bir sözleşme de imzalanmadığı, kaldı ki taşınmaz tellallığı sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olma şartına bağlanmış olup yazılı olarak sunulmayan bir sözleşmeye dayalı olarak da işbu davanın ikame edilemeyeceği, bu bir yıllık talep süresi 07.11.2021 tarihinde tamamen dolduğu, davanın öncelikle zaman aşımından reddi gerektiği, Müvekkilinin maliki olduğu İstanbul ili, ... İlçesi, ... (...) Mah. 696 parselde kayıtlı taşınmazı, ... Bankası A.Ş'den ihale süreci neticesinde, açık arttırma ile satın aldığı, söz konusu taşınmazın müvekkili tarafından ... Bankası A.Ş.'den satın alma sürecinde ve bu sürecin hitamında satın almasında davacı tarafın hiçbir ilgisi ve/veya katkısının bulunmadığı, davacı şirketin bu taşınmazın ... Bankası A.Ş. tarafından satış sürecinde sürekli müvekkil şirket hakkında engelleyici faaliyetlerde bulunduğu, Talep olarak ileri sürülen cezai şartın haksız ve hukuka aykırı olması bir yana müvekkilin ticari olarak mahvına sebep olacak nitelikte olduğu, bu nedenlerle; davanın tümden reddine karar verilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenmesini talep etmiştir.
DELİLLER
Davacı vekili delil ve belgelerini ibraz etmiş, davada; Şirket kayıtları, Ticaret Sicil Gazetesi, Tapu kayıtları, Taraflar arasında imzalanan yer gösterme belgesi, Bilirkişi incelemesi, Tanık, Yemin, Ticari defterler, Banka kayıtları, Keşif, Yasal ve muteber her türlü delaile dayanmışlardır.
Mahkememizce toplanan delillere, iddia ve savunmaya göre bilirkişiler heyetinden alınan 24/10/2023 tarihli raporlarında: ''...Davaya konu uyuşmazlıkta davacı ile davalı arasında taşınmaz satışına ilişkin simsarlık faaliyeti yapılması üzere yazılı olarak akdedilmiş herhangi bir sözleşmeye rastlanılamamış olup; bu sebeple Kanun'un aradığı şekil şartına uyulduğunun söylenemeyeceği; bununla birlikte dosyaya mübrez belgelerde taraflar arasında 07.11.2020 tarihli “Taşınmaz Gösterme Belgesinin” akdedildiğinin görüldüğü, bu noktada;
Muhterem Mahkemece taraflar arasında TBK m. 520/f.3 hükmü kapsamında öngörülen şekilde sözleşme ilişkisi bulunmadığı kanaatinde olunması durumunda davacının herhangi bir talepte bulunmasının mümkün olmayabileceği,
Buna karşın Muhterem Mahkemece taraflar arasında simsarlık sözleşmesi ilişkisi bulunduğu ve davalının taşınmazı satın almasının davacının faaliyetlerinin sonucu olduğu kanaatinde olunması ihtimalinde ise davacının, talepte bulunabileceğinin ifade edilebileceği,

Muhterem Mahkemece taraflar arasında akdedilen 07.11.2020 tarihli “Taşınmaz Gösterme Belgesi'nin” simsarlık sözleşmesi olarak kabulü ile davacının, davalıdan talepte bulunabileceği kanaatinde olunabilmesi ihtimalinde davacı tarafından kazanacağı ücret yönünden satış bedelinin %3'ü + KDV şeklinde olduğunun iddia edildiği; ancak dosya münderecatından bu hususu tevsik eden herhangi bir bilgiye rastlanılamadığı, hâl böyle olunca;
Muhterem Mahkemece taraflar arasındaki ücretin %3 + KDV olduğu kanaatinde olunması durumunda davacının taşınmazın satış bedelinin (94.000.000,0-TL) %3'ü + KDV oranında yani 94.000.000,00-TL x 0,03 - 2.820.000,00-TL, KDV'sinin ise 507.600,00-TL olmak üzere toplamda 3.327.600,00-TL'lik talepte bulunabileceği,
Buna karşın Muhterem Mahkemece %3 + KDV oranındaki ücrete itibar edilmemesi ve fakat taşınmazın davalı şirket tarafından iktisap edildiği kanaatinde olunabilmesi ihtimalinde ise ücret alacağının TBK m. 522 hükmü çerçevesinde tarifeye, tarife yoksa teamüle göre hesaplanması gerektiği; bu yönden yapılan hesaplamalarda ise uygulamadaki genel teamülün de %3 olduğu, bu kabul ile bir hesaplama yapıldığında ise bu ücretin 94.000.000,00-TL x 0,03 - 2.820.000,00-TL, KDV”sinin ise 507.600,00-TL olmak üzere toplamda 3.327.600,00-TL'ye tekabül ettiği..." tespit ve rapor edilmiştir.
Davacı vekili Av. ...' ın 23/11/2023 tarihli Mahkememize sunmuş olduğu ıslah dilekçesinde özetle; Bilirkişiler tarafından hazırlanarak dosyaya sunulan 24/10/2023 tarihli bilirkişi raporunda, “… davaya konu uyuşmazlıkta davacı ile davalı arasında taşınmaz satışına ilişkin simsarlık faaliyeti yapılması üzere yazılı olarak akdedilmiş herhangi bir sözleşmeye rastlanılmamış olup, bu sebeple Kanunun aradığı şekil şartına uyulduğunun söylenemeyeceği, bununla birlikte dosyaya mübrez belgelerde taraflar arasında 07/11/2020 tarihli “Taşınmaz Gösterme Belgesinin” akdedildiğinin görüldüğü, bu noktada, taraflar arasında TBK 520/f3 hükmü kapsamında öngörülen şekilde sözleşme ilişkisi bulunmadığı kanaatinde olunması durumunda davacının herhangi bir talepte bulunmasının mümkün olmayabileceğini, buna karşın taraflar arasında simsarlık sözleşmesi ilişkisi bulunduğu ve davalının taşınmazı satın almasının davacının faaliyetlerinin sonucu olduğu kanaatinde olunması ihtimalinde ise davacının talepte bulunabileceğinin ifade edilebileceğini, taraflar arasında akdedilen 07/11/2020 tarihli “ Taşınmaz Gösterme Belgesinin” simsarlık sözleşmesi olarak kabulü ile davacının, davalıdan talepte bulunabileceği kanaatinde olunabilmesi ihtimalinde, davacının talep edebileceği ücretin 3.327.600,00 TL olarak hesap edildiğini belirterek, dava dilekçelerinde müvekkilinin hak ettiği ücret alacağı olarak 100.000 TL talep etmiş ve fazlaya ilişkin haklarımızı saklı tuttuklarını, dava dilekçelerinde talep ettikleri 100.000,00 TL’yi 3.227.600,00 TL arttırarak 3.327.600,00 TL olarak ıslah ettiklerini bildirmişlerdir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; Taşınmaz satımına ilişkin simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon alacağının taşınmazın satış tarihinden itibaren avans faizi ile tahsili talebine ilişkindir.
Davacı taraf iddiasında, emlak komisyoncusu olarak, dava dışı Hisar markasının bulunduğu ... mahallesi 696 parsel sayılı taşınmazı, satın alınmak üzere davalıya gösterdiğini ve taraflar arasında 07/11/2020 tarihinde imzaladıkları taşınmaz gösterme belgesi ile satış bedeli üzerinden %3+KDV hizmet bedeli ödenmesi hususunda anlaştıklarını, davalının kapora ödedikten sonra kredi çıkmaması üzerine satın almaktan vazgeçtiğini ve kapora bedelinin iadesini talep ettikten sonra taşınmazı ... Bakasından satın aldığını ancak davacının hizmet bedelini ödemediğini belirterek komisyon ücreti alacağının davalıdan tahsilini talep etmiş, davalı taraf ise savunmasında, taşınmaz simsarlık sözleşmesi için TBK'da düzenlenen yazılı şekil şartlarının gerçeklemediğini, taşınmaz gösterme belgesinde ... isminin yer aldığını, davalı şirketin kaşesinin bulunmadığını ve unvanının açıkça yazılmadığını ve ... tarafından imzalandığını, sözleşme ile bağıtlanmadığını, taşınmazı ... Bankası'nın ilan ettiği ihaleye katılarak ihale neticesinde açık artırma ile ... Bankası'ndan satın aldığını, davacıya hiçbir borcu olmadığını, ancak Mahkeme Sözleşme ile bağlandığı kanaatinde ise yapıldığı iddia edilen sözlemede kararlaştırılanın ücret değil cezai şart olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davacının komisyon alacağına dayanak olarak gösterdiği sözleşmeye konu ... mahallesi 696 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde, taşınmaz ... AŞ adına kayıtlı iken 25/02/2019 tarihinde satış yoluyla taşınmazın malikinin, tapuda daha evvel ipotek alacaklısı olarak görünen ... Bankası AŞ olduğu, 25/02/2019 tarih ve ... yevmiye numaralı Resmi Senet'ten taşınmaza ilişkin satış işleminin alacağa mahsuben satış malikinin talebiyle yapıldığı, daha sonra 29/12/2023 tarih ve ... yevmiye numaralı satış işlemi ile malikin davalı ... Ltd Şti olduğu görülmüştür.
... Bankasına yazılan müzekkerenin 04/04/2023 tarihli cevabı ve ekleri incelendiğinde, taşınmazın 18/03/2021 tarihinde düzenlenen ihale ile ... Ltd Şti'ye ihale edildiği ve 23/06/2021 tarihinde satış ve borçlanma protokolünün imzalandığı görülmüştür.
Davacı vekilince cevaba cevap dilekçesi adı altında 05/12/2022 tarihinde sunulan dilekçe ekindeki evraklar incelendiğinde, 18/11/2020 tarihli Cayma Parası Teslim Tutanağı (Satış) başlıklı belge incelendiğinde, satıcının ... AŞ, alıcının ...-... Ltd Şti olduğu ve alıcı kısmında ... Ltd Şti kaşesinin ... tarafından imzalandığı görülmüştür.
Davalı şirketin sicil kayıtları, .... Noterliği 20/10/2020 tarih ve ... yevmiye numaralı imza sirküleri incelendiğinde, davalı şirketi temsil ve ilzama yetkili kişilerin ... ve ... olduğu ve bu kişilerin müştereken temsile yetkili kılındıkları görülmüştür.
Öncelikle davalı vekilinin cevap dilekçesinde ileri sürdüğü ve Mahkememizin 08/02/2023 tarihli celse 4 nolu ara kararında hükümle birlikte değerlendirilmesine karar verilen zamanaşımı itirazı incelendiğinde; davacının talebi simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon alacağına ilişkin olup, 6098 sayılı TBK'nın 147/5. Maddesine göre simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacaklar için zamanaşımı süresi 5 yıl olduğundan ve yine 6098 sayılı TBK'nın 149. maddesi uyarınca zamanaşımı alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlayacağından, taşınmazın dava dışı ... Baknası AŞ tarafından 18/03/2021 tarihinde düzenlenen ihale ile ... Ltd Şti'ye ihale edildiği ve 23/06/2021 tarihinde satış ve borçlanma protokolü imzalandığından 23/06/2021 tarihinde işlemeye başlayan zamanaşımı süresinin arabuluculuk sürecinde duran süreler de dikkate alındığında dava tarihi olan 30/09/2022 tarihi itibariyle dolmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin zamanaşımı itirazının yerinde olmadığı değerlendirilmiştir.
Davacı tarafça sunulan 07/11/2020 tarihli Taşınmaz Gösterme Belgesi başlıklı belge ve 18/11/2020 tarihli Cayma Parası Teslim Tutanağı (Satış) başlıklı belge dışında, taraflar arasında akdedildiği iddia edilen taşınmaz simsarlık sözleşmesine dair sunulan başkaca yazılı belge bulunmayıp, mevcut belgeler incelendiğinde, davacı tarafça sunulan 07/11/2020 tarihli belgede davalı şirketin kaşesi bulunmadığı gibi sözleşmenin ... ve ... tarafından imzalandığı, 18/11/2020 tarihli belgede ise davalının kaşesi bulunmakla birlikte yine sadece ... tarafından imzalandığı, yukarıda değinildiği üzere, .... Noterliği 20/10/2020 tarih ve ... yevmiye numaralı imza sirkülerinden, davalı şirketi temsil ve ilzama yetkili kişilerin ... ve ... olduğu ve bu kişilerin müştereken temsile yetkili kılındıkları, yine davalı şirketin sicil kayıtlarından, ... ve ...'in müşterek temsiline ilişkin 16/10/2020 tarihinde tescil edilen kayıttan sonra, 14/09/2023 tarihine kadar temsile dair değişiklik bulunmadığı ve davacının dayandığı 07/11/2020 ve 18/11/2020 tarihli belgelerin imzalandığı tarihte davalı şirketi temsil ve ilzama yetkili kişiler ... ve ...'in müşterek yetki nedeniyle birlikte imzalamaları gerektiği halde bu hususun yerine getirilmediği, kaldı ki 07/11/2020 tarihli taşınmaz gösterme belgesinde davalı şirketin kaşesi bulunmadığı gibi unvanının da tamamı ile yazılmadığı görüldüğünden, bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere gerek TBK'nın 520. Maddesine göre taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmelerinde yazılı şekil şartının öngörüldüğü ve Yargıtay içtihatlarına göre yazılı şekil şartı, ispat değil geçerlilik şartı olduğundan taraflar arasında imzalanan yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı değerlendirilmiştir.
Kaldı ki 18/11/2020 tarihli Cayma Parası Teslim Tutanağı (Satış) başlıklı belge alıcı olarak davalı, satıcı (malik) olarak dava dışı ... AŞ ve davacı tarafından imzalanmışsa da, yukarıda ayrıntılı olarak değinildiği üzere tapu kayıtları ve ceelp edilen Resmi senetlerden, taşınmazın dava dışı ... AŞ tarafından 25/02/2019 tarihinde alacağa mahsuben satış maliki olarak kendisinin talebiyle dava dışı ... Bankası AŞ'ye satıldığı görülmüş, taşınmazın maliki ... Bankası AŞ tarafından 18/03/2021 tarihinde düzenlenen ihale ile taşınmaz davalıya ihale edilerek 23/06/2021 tarihinde satış ve borçlanma protokolü imzalanmış ve tapu kayıtlarına göre 29/12/2023 tarihinde satış işlemi ile malikin davalı olduğu görülmüş olup, davacının, dava dışı ... AŞ adına hareket ederek taşınmazı gösterdiği 07/11/2020 tarihte ... AŞ malik olmadığından davacının malik ile alıcı arasında aracılık yaptığından da söz edilemeyeceğinden davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar tarihi itibariyle alınması gereken 427,60-TL harcın peşin alınan 1.707,75 -TL, ıslah harcı 55.120,00 TL harçtan mahsubu ile bakiye 56.400,15-TL harcın davacıya iadesine,
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26. maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.560,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Kendini vekille temsil ettiren davalı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 301.828,00-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Yatırılan avanstan artan kısmın karar kesinleştiğinde yatırana/ vekiline iadesine,
Davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı tarafların gerekçeli kararı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurma hakları hatırlatılmak suretiyle oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.18/03/2024

Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır