BAKIRKÖY 2. ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/249 Esas
KARAR NO : 2024/287

DAVA : Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 11/03/2022
KARAR TARİHİ : 22/03/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 29/04/2024
Davacı tarafından mahkememize açılan dava dosyasının incelenmesi sonunda;
İSTEM:
Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin, dava konusu .... - B Blok - 5. kat - 12 nolu Daireyi satın aldığı ve 03.05.2017 tarihinde anılan taşınmazın müvekkil şirket adına tescil edildiğini, teslim alınan dairenin bir süre kullanılmadığını, kış aylarının gelmesi ile birlikte ise dışarıdan su alması nedeniyle, dairenin kullanılamayacağının fark edildiğini ve Site Yönetimi vasıtasıyla, anılan sorunun sözlü ve yazılı olarak davalı şirkete iletildiğini, davalı şirketindış cephede hatalar bulunduğu ve sorunun giderileceği beyanında bulunduğunu, ancak sorunu gidermek üzere her hangi bir çalışma yapmadığını, sorunun giderilmemesi üzerine, müvekkili şirket tarafından, K. Çekmece .... SHM nezdinde açılan ... D. İş sayılı dava kapsamında, delil tespiti yaptırıldığını, devam eden sorunlar nedeniyle, müvekkili şirket tarafından taşınmazın kiraya verilmesi konusunda girişimlerde bulunulduğunu, ancak dairenin kiralanmasının mümkün olmadığını fazlaya dair her türlü hak ve alacaklar saklı kalmak kaydıyla taşınmazdaki ayıpların giderilmesi için gerekli masraf ve zararın HMK m.107. uyarınca toplanacak delillere göre belirlenerek taşınmazın müvekkili adına tapuya tescil edildiği 03.05.2017 tarihinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini ve şimdilik 1.000,00 TL malın ayıplı çıkması nedeniyle uğranılan zararın 03.05.2017 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, taşınmazın ayıplı olarak teslim edilmiş olması nedeniyle kiraya verilemediğinden müvekkilinin kira kaybı nedeniyle uğramış olduğu zararın HMK m.107. uyarınca toplanacak delillere göre belirlenerek taşınmazın müvekkili adına tapuya tescil edildiği 03.05.2017 tarihinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini şimdilik 1.000,00 TL taşınmazın kiraya verilememiş olması nedeniyle uğranılan zararın 03.05.2017 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava ettiği görülmüştür.
YANIT:
Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; davacının taşınmazını; teslim tutanağına hiçbir ihtirazi kayıt şerhi düşmeden, eksiksiz - kusursuz ve kullanıma hazır durumda teslim aldığı beyanında da bulunmak suretiyle, 6 yıl önce ve 06.01.2016 tarihinde teslim aldığını, sitedeki ortak alanların ise Ocak 2016’ da, .... - Site Yönetimine teslim edildiğini, talepler açısından, hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süresinin aşıldığını, davanın dayandığı delil tespit raporuna süresi içerisinde itiraz edildiğini, yağmur suyu tahliye sisteminin projesine uygun olduğunu, delil tespit raporundaki tek doğrunun, somut olaydan site yönetiminin sorumlu olduğu hususunun tespitinden ibaret olduğunu, yağmur iniş borusundaki tıkanmanın ise 6 yıldan beri biriken kir ve bakımsızlıktan kaynaklanmış olabileceğini, tacir olan davacının, bugüne kadar hiçbir zaman kira talep etmediği ve ayıp ihbarında bulunmadığını, davacının, kira kaybı alacağı bulunmadığı gibi, söz konusu kira kaybının Arabuluculuk esnasında da talep edilmemiş olması nedeniyle, dava şartı yokluğundan, davanın reddini, davacı taleplerinin muhatabının, Site Yönetimi olması, müvekkili şirket açısından davanın, husumetten reddini, davanın, .... - Site Yönetimine ihbarını, tacir olan davacının, ayıp ihbarında bulunmadan iş bu davayı açması nedeniyle, davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretini davalı üzerinde bırakılmasını iddia ve talep ettiği görülmüştür.
KANITLAR VE GEREKÇE:
-Dava, davacı ile davalı arasında satışı yapılan taşınmazın ayıplı olduğu iddiasıyla taşınmazdaki ayıpların tespiti, ayıpların giderilmesi için gerekli masraf ve bedelin tahsili ile ayıp nedeniyle uğranıldığı iddia edilen kira zararının tazmini istemine ilişkindir.
-Mahkememizce Küçükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... D. İş sayılı dosyası, tapu kayıtları, belediye iskan ve projeleri celp edilerek dosya arasına alınmış, keşif icra edilmiş, taraf tanıkları dinlenmiş ve diğer tüm deliller toplanmıştır.
-Taraflar iddia ve savunmalarına göre taraflar arasında çözümlenmesi gereken uyuşmazlık; varlığı ihtilafsız olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında, davalının yüklenici sıfatıyla meydana getirdiği ve davacıya satışını gerçekleştirdiği taşınmaz ve taşınmazın ortak alanlarında ayıp ve/veya eksik işin bulunup bulunmadığı, bu kapsamda davacının ayıp bedeli ile kira kaybı talebinin yerinde olup olmadığı hususlarında toplanmaktadır.
-Davalı tarafın davacı tarafa satışını yaptığı taşınmazın yüklenicisi sıfatına sahip olduğu kuşkusuzdur. Bu nedenle eser sözleşmesi ve satış sözleşmesi kapsamında davalı tarafın sorumluluklarının irdelenmesi gerekmektedir.
-6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 470. maddesinde “yüklenicinin bir eser meydana getirmesi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak nitelendirilmiş, sözleşmenin tarafları yüklenici ve iş sahibi olarak isimlendirilmiştir.
-Sözleşmeye ilişkin bu temel unsurlar yanında her sözleşme türünün kendine özgü unsurları bulunmaktadır. Eser sözleşmesinin de kendine özgü olan iki temel unsuru vardır. Bunlar eser ve bedeldir. Bu sözleşme ile bir taraf (yüklenici) istenen özellikle sonucu (eser) meydana getirmeyi, diğer taraf (iş sahibi) ise bu çalışma karşılığında ivaz ödemeyi (bedel) üstlenmektedir.
-Eser sözleşmesinde ayıba dair hükümler, 6098 sayılı TBK'nın 474-478. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayıp eserde olması gereken lüzumlu vasıfların veya sözleşmede kararlaştırılan vasıfların eksikliğini ifade etmektedir.
-6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun eserin kabulü başlıklı 477. Maddesinde, eserin açıkça veya örtülü kabulünden sonra yüklenicinin her türlü sorumluktan kurtulacağı, ancak yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne uygun gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğunun devam edeceği düzenlenmiştir.
-Eserin teslimi ve kabulü ayrı kavramlardır. Eserin teslimi sözleşmenin konusu olan işlerin iş sahibine verilmesi-teslim edilmesidir. Yüklenici teslim ile sözleşme ile üstlendiği edimi ifa etmiş olur ancak sözleşmeden doğan yükümlülüklerinden kurtulmaz. Yüklenicinin sorumluluktan kurtulması teslim edilen eserin iş sahibi tarafından açıkça ya da örtülü kabulü ile olur.
-6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 474/1 maddesinde; "İş sahibi eserin teliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz, eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. " hükümlerine yer verilmiştir. Eski Borçlar Kanunu'nda da benzer şekilde düzenlemeye verilmiştir.
-Bilindiği gibi açık ayıp meydana gelen eserde basit bir muayene ile ve çıplak gözle tespit edilebilen ayıplardır. Açık ayıplarda iş sahibi, eserim tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre eseri gözden geçirip varsa açık ayıpları tespit ve ayıpları uygun süre içerisinde iş sahibine bildirmek zorundadır. Eski Borçlar Kanunu ve yeni Türk Borçlar Kanunu'nda muayene ve ihbar süreleri açıkça belirlenmemiş olup işin niteliği ve olayın özelliği ve imal edilen şeyin büyüklüğü, genişliğine göre süreler farklı olacak ve olayın niteliğine göre belirlenecektir. Muayene ve gözden geçirmeyi iş sahibi bizzat yapabileceği gibi 818 sayılı Borçlar Kanunu 359/2 ve Türk Borçlar Kanunu 474/2 maddesi hükümlerine göre mahkeme aracılığı ile tespit ettirebilir.
-Açık ayıplarda iş sahibi muayene ve ihbar yükümlülüğünü ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır ve yüklenici açık ayıplarla ilgili sorumluluktan kurtulur.
-Gizli ayıp ise eserde basit bir muayene ile tespit edilemeyen, çıplak gözle görüşüp saptanamayan, kullanım sırasında ortaya çıkan veya kullanım sırasında gelişen bir durum nedeniyle ortaya çıkan ayıplardır. Bu ayıplarla ilgili BK 359/1, TBK 474/1 maddelerindeki makul sürede muayene ve ihbar yükümlülüğüne ilişkin bir düzenleme mevcut değildir. Ancak BK 362/3 ve TBK 474/3 maddeleri hükümleri gereğince eserdeki ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde iş sahibinin gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorunda olduğu, bildirmezse eseri olduğu gibi kabul etmiş sayılacağı belirtilmek suretiyle gizli ayıplar yönünden de iş sahibine ortaya çıkar çıkmaz gecikmeksizin yükleniciye ayıbı ihbar etme yükümlülüğünü yüklemiştir.
-Gerek 818 sayılı BK gerekse 6098 sayılı TBK'da eserdeki açık ve gizli ayıpların yükleniciye ihbarının şekli ile ilgili bir düzenleme yapılmamıştır. Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılmış olması ihbar kolaylığı sağlar ise de sözleşmede veya eklerinde bu husus kararlaştırılmamışsa taraflar tacir olsa dahi ayıp ihbarının her türlü delille, tanık beyanı ile de ispatlanabileceği Yargıtay tarafından içtihatlar ile kabul edilmiştir. ( Örn. Yargıtay. 15 H.D 13/05/2011 2010/7511 Esas 2011/2896 Karar sayılı ilamı )
-Ayıbın varlığı ve ihbarı bir itiraz niteliğinde olmayıp ancak taraflarca ileri sürülmesi halinde değerlendirilebilecek bir defi niteliğindedir. Taraflarca usulüne uygun olarak süresi içerisinde ileri sürülmedikçe ihbarın süresinde yapılıp yapılmadığının Mahkeme tarafından re'sen gözetilmesi mümkün değildir. ( Örn. Yargıtay 15 H.D. 05/05/2016 tarih 2015/4343 Esas 2016/2603 Karar sayılı ilamı )
-Ayıp halinde iş sahibinin hakları 6098 sayılı TBK'nın 475. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre iş sahibinin seçimlik hakları sözleşmeden dönme, bedelden indirim yapılmasını veya ayıbın giderilmesini talep etme haklarıdır. Bu seçimlik hakların dışında ayıpta yüklenicinin kusurunun bulunması halinde iş sahibinin genel hükümlere göre diğer zararlarını isteme hakkı vardır.
-Bu kapsamda yukarıda yer verilen hususlarda inceleme yapılması amacıyla ilgili taşınmazda keşif icra edilmiş, keşif akabinde dosya fen bilirkişisi ile inşaat mühendisi bilirkişide oluşan heyete tevdi edilmiş, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 12/10/2022 tarihli raporda özetle; Mavera sitesi 3 adet çok katlı blok ve bu bloklardaki 56 konut nitelikli daireden oluştuğu, davaya konu taşınmazın bulunduğu yapı bodrum + zemin + 14 normal kattan müteşekkil olduğu, davaya konu dairenin B blok 5. Katta ve 12 nolu bağ. Böl. Nolu daire olduğu, yaklaşık 5 yaşında olduğu, davaya konu dairenin 4 oda, Mutfak, 2 Banyo, Salon, Koridor, Antre, Balkon dan oluştuğu, dışarıdan bu bölgenin çatı ve zemin arasına şakuli bakıldığında kat hizalarında müdahaleler olduğu,
şaft duvarının açılıp kapanmasından bu hususun anlaşıldığı, davaya konu dairede yapılan tesbitlerde salon ve oturma odasında dış cepheye bakan
duvarlarda korozyondan kaynaklı boyalarda kabarmalar ve çiçeklenmeler olduğu , keşif tarihinde duvarlarda kurumalar ve duvarların nemli olmadığı, her iki odanın birleşim yerinde dış cephede betopan türü malzeme kaplı şaft içerisinden
yağmur suyu borusu olduğ, aynı düzlemde bulunan diğer bazı kat maliklerinin de benzer şikayetlerin söz konusu olduğu, yağmur suyu borusundan kaynaklı su kaçaklarının ve sızmaların olduğu, bundan dolayı
duvarlarda korozyon olduğu, inşaatın bitmesi ile sonradan oluşan bu durum gizli ayıp olarak değerlendirildiği, bu yönde binanın dış cephe kaplamasının ve boyasının bu kısımda su izalasyonunun ve
kullanılan malzeme ile işçiliğin yeterli olmadığı, çatıda oluşan yağmur suları boru ile bahçeye ağzı açık ve serbest olarak verilmesi gerektiği, yerinde böyle olmadığı, bu durumdan kaynaklı duvarlardaki tamirat ve boya işleri bedeli 5.000,- TL ve yapım süresi
3 işgünü olarak değerlendirildiği, dairenin duvarlarındaki korozyondan kaynaklı nemlenmenin kalmadığı, kurumuş olduğu, bu
yönde yapılacak onarım ve boya ile iskan edilebileceği, davaya konu İstanbul İli. ... İlçesi, .... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı
B Blok 5. Kat 12 numaralı bağımsız bölüm taşınmazda;
inşaatın bitmesi ile sonradan oluşan bu durum gizli ayıp olarak değerlendirildiği, duvarlardaki tamirat ve boya işleri bedeli 5.000,- TL ve yapım süresi 3 işgünü olarak
değerlendirildiği, tapu tescil tarihi ile dava tarihi arası ecrimisil bedeli ve faizinin toplam 395.177,21
TL olduğu görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.
-Mahkememizce kök rapora tarafların beyan ve itirazları değerlendirilerek, taraf vekillerine dava konusu taşınmaza ilişkin kira bedeline emsal olabilecek nitelikte taşınmazları bildirmek veya bu hususta emsal nitelikte kira sözleşmelerini dosyaya ibraz etmek üzere 2 haftalık kesin süre verilmesine, taraflarca dosyaya beyanda bulunulmasından sonra dosyanın daha önce rapor veren bilirkişi heyetine tevdi edilerek tarafların itirazları, Küçükçekmece .... Sulh hukuk Mahkemesi'nin ... D.İŞ sayılı dosyasında tespit edilen hususlar dikkate alınarak tespit dosyasıyla mahkememiz dosyası arasındaki farklılıklara teknik yönden açıklama getirilerek ek rapor düzenlenmesine karar verilmiş, bu doğrultuda bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 31/03/2023 tarihli ek raporda özetle; kök raporda davaya konu dairede yapılan tesbitlerde Küçükçekmece ... Sulh hukuk
Mahkemesi'nin ... D.İş Bilirkişi Raporu Beyanları ile hemen hemen örtüştüğü, olayın meydana gelişi ve yapılacak işler ile ilgili farklı beyanlar olmadığı, kira tespitinin ... D.İş Bilirkişi Raporunda araştırılmadan söyleme dayalı beyan edilmiş
olup, kök raporda güncel benzer emsaller internetten alınarak kira başlangıç tarihindeki
serbest piyasa şartlarına göre tespit yapıldığı, kök raporda hesap edilen ecrimisil bedeli 301.241,41 TL, 3095 sayılı kanun kaynaklı faiz bedel 93.935,81 TL olmak üzere 395.177,21 TL olarak hesap edildiği, kök raporda diğer beyanlarda bir değişiklik olmadığı görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.
-Tarafların bilirkişi raporuna itirazları ve daha önce düzenlenen rapordaki eksikler nazara alınarak dava konusu taşınmazda dosyada mevcut tespit dosyası, keşif mahallinde yapılan tespitler, tanık beyanları, taşınmazların proje ve planları dikkate alınarak bir ayıbın mevcut olup olmadığı, varsa bu ayıbın açık-gizli ayıp niteliğinin tespiti, ilgili ayıpların basit bir gözden geçirme ya da tadilat yoluyla giderilip giderilemeyeceği, varsa ayıbın giderilmesi için yapılması gereken tadilat projesi ve işlemlere ilişkin masrafın miktarı ve bu ayıbın ne kadar sürede giderilebileceğinin tespiti, ayrıca her bir dönem bakımından dosyada mevcut emsaller ve piyasa rayiçlerine göre kira kaybı bedelinin hesaplanması amacıyla dosyanın 2 inşaat mühendisi ve 1 gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyetine tevdi edilerek rapor alınmasına karar verilmiş, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 31/10/2023 tarihli raporda özetle; dava konusu dairenin boş durumda tutulduğu,
dava konusu dairenin boyanmış olması nedeniyle, salon ve yatak odası dış duvarlarında
meydana geldiği anlaşılan ayıpların ( rütubet - dökülme ve boya bozuklukları ) giderilmiş
olduğu, dolayısıyla inceleme tarihi itibariyle her hangi bir ayıp tespiti yapılamadığı,
yapım aşamasında ise Bina dış cephesinde; prekast elemanlar ve ısı yalıtımı amaçlı cam yünü
ile sıva & boya kullanıldığı, ayrıca yerinde inceleme sırasında, taraflardan; Salon dış cephesinde ve köşeden geçen şaft içinde
ise yağmur suyu iniş borusunun geçtiği bilgisinin alındığını, boyanmış olması nedeniyle, yerinde teknik inceleme sırasında, dava konusu dairede
her hangi bir ayıp tespiti yapılamamış olmakla birlikte, dosyasına sunulu .... D. İş Rapor
tespitleri, sair belge ve raporlar ile yerinde inceleme sırasında Kurulumuza gösterilen Ağustos -
2021 tarihli fotoğraflardan; dava konusu dairenin, salon dış duvarları ile bitişik diğer oda dış
duvarında; rütubet kaynaklı kabarmalar - pamuklanmalar - dökülmeler ve boya bozuklukları
meydana geldiği görülmüş ve dairenin mevcut hali ile kiraya verilemeyeceği izolasyon kaynaklı ayıplar teknik açıdan gizli ayıplar kapsamında değerlendirilmekte ve zamanla
ortaya çıkmakta olduğunu, ayrıca, yapım kaynaklı ise basit bir muayene veya kontrol ile tespitleri
mümkün olmadığı, dava konusu dairede hasarlara neden olan rütubete ise öncelikle çatı dereleri ve yağmur iniş boruları periyodik olarak temizlenmemiş ise zamanla çatı
derelerinde biriken atıklar, yağmurlarla birlikte iniş borusundan aşağı inerek dava konusu
daireden daha düşük kotlarda yer alan herhangi bir kotta, iniş borusunu tıkayabilir ve deşarjı
engelleyebilir. Bu durumda, tıkanan yağmur iniş borusunda biriken sular ise geri tepebilir
veya boruya doluşan sular; iniş borusunu ağırlaştırarak bağlantı yerlerinden kopmasına
neden olabilir bağlantı yerlerinden ; kopan borudan fışkıran basınçlı sular ise ilk olarak bina
dış cephesinde kullanılan cam yününe sirayet eder ve buradan daire duvarlarına sızarak
dava konusu hasara neden olabileceği, diğer bir ihtimalde ise dosyasına sunulan fotoğraflardan, teslim sonrasında ana taşınmazın
çatısında birtakım tadilatlar yapıldığı, söz konusu tadilatlar sırasında çatı
yalıtımına zarar verilmiş ise bozulan çatı yalıtımından sızan veya deşarj olamayan yağmur
suları; önce bina dış cephesinde kullanılan cam yününe ve bilahare daire duvarlarına sirayet
ederek dava konusu hasarlara neden olabileceği, sonuç olarak, her iki ihtimalde de, dava konusu hasarlara; suya maruz kalarak ıslanan cam
yününün neden olduğunun değerlendirildiğini, nitekim, yerinde inceleme sırasında; dış duvarların
bazı bölgelerinde kararmalar gözlenmiş, ayrıca bazı dairelerden ise nahoş kokular geldiği bilgisinin alınmış olduğunu, gerek dış cephede gözlenen kararmalar ve gerekse bazı dairelerde duyulan nahoş
kokuların ise su sirayet etmiş ıslak cam yününden kaynaklandığının değerlendirildiğini, aksi takdirde sadece iniş borusunun tıkanması veya yerinden çıkması ile yerinde teknik inceleme sırasında
gösterilen fotoğraflardaki şekilde yaygın bir rütubet ve nahoş bir koku ile karşılaşılması veya
şaftla bağlantısı olmayan diğer oda duvarında da rütubete neden olması; teknik olarak
mümkün görünmediğini, dosyasına sunulu belgeler arasında, dava konusu daireye ait Teslim Tutanağı ile Davacı
tarafından yazılı olarak yapıldığı beyan edilen Ayıp İhbarına rastlanmadığını, buna karşılık Davalı tarafından, 06.01.2016 tarihli Teslim Tutanağı ile dava konusu taşınmazın,
davacı’ ya ve dava konusu taşınmazın da yer aldığı B Blokun ise Site Yönetimine; teslim edilmiş
olduğu iddia edilmekle birlikte, dosyasına sunulu belgeler arasında, anılan Teslim Tutanağına
rastlanmadığını, yapım kaynaklı izolasyon ayıplarının; beton kalitesi ve yalıtımda kullanılan malzemeye ve
uygulama kalitesine bağlı olarak, teslim tarihinden itibaren; 6 ay ( en az bir kış sezonu geçmek
kaydıyla ) ila en çok 3 yıl içerisinde ortaya çıkabileceği değerlendirildiğini, hal böyle iken, Davacı - Şirket beyanına itibar edildiği taktirde, Davacı - Şirketin; teslimden, 5 yıl
+ 8 ay + 10 gün sonra, ilk olarak K. Çekmece .... SHM nezdinde ... D. İş delil tespiti davası
ve bilahare 11.03.2022 tarihinde ise iş bu davayı açtığının anlaşıldığını, bu durumda, dava konusu gizli ayıplar bakımından yasal süresi içerisinde, ayıp ihbarında
bulunulup bulunulmadığı hususunun takdirinin ise Sn. Mahkeme’ ye ait bulunduğunu, ayıbın çok geç bir zamanda ortaya çıkmış olması da dikkate alınarak, dava konusu hasarın; çatı
dereleri ile yağmur iniş borularının periyodik bakımlarının yapılmamış olmasından ve / veya
teslimden sonra çatıda yapıldığı anlaşılan bir kısım tadilatlar sırasında, çatı izolasyonuna
verilmiş olmasından kaynaklanmış olabileceğinin değerlendirildiğini, dava konusu hasara neden
olan yapım kaynaklı her hangi bir tespitte ise bulunulmadığını, K. Çekmece .... SHM nezdinde ... D. İş delil tespiti davası kapsamında düzenlenen
Raporda, Bilirkişilerin; daire içerisinde meydana gelen dava konusu hasarın, 5.000 TL tutarında
bir harcama ile giderilebileceği kanaatine vardıkları görülmüş ve tespit edilen tutarın ise makul
bir bedel niteliğinde bulunduğu, ayrıca tespit tarihindeki piyasa rayiçleri ile de örtüştüğü,
dolayısıyla itibar edilebileceğinin değerlendirildiğini, gerek dosyasına sunulu belgelerden ve gerekse yerinde teknik inceleme sonuçlarından, dava
konusu hasarın; Davalı - Yapımcıdan kaynaklanmış olduğuna ilişkin her hangi bir tespit
yapılamamış olmakla birlikte, Sn. Mahkeme’ de aksi yönde kanaat hasıl olduğu taktirde, dış
cephedeki onarımlar ile dava konusu dairede meydana hasarları giderme süresi olarak takdir
edilen yaklaşık 1 ay için, Davacı’ nın; toplam 10.000 TL tutarında kira kaybı talebinde
bulunabileceği, ancak Kurulumuz tarafından itibar edilmemekle birlikte, Sn. Mahkeme’ de; tapu
devir tarihi olan 03.05.2017 tarihi ile dava tarihi olan 11.03.2022 tarihleri arası dönem için,
Davacı’ nın, kira kaybı talebinde bulunabileceği yönünde kanaat hasıl olduğu taktirde ise tapu
devir tarihi olan 03.05.2017 tarihi ile dava tarihi olan 11.03.2022 tarihleri arası dönem için,
Davacı’ nın; toplam 460.620,26 TL tutarında Kira kaybı talebinde bulunabileceği görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.
- Bilirkişi kök ve ek taraflara usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş, tarafların bilirkişi raporuna karşı beyan ve itirazlarını ibraz ettikleri görülmüştür.
-Mahkememizce aşağıda yer verilecek gerekçelerle, alınan raporların hukuki değerlendirmeler dışında dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve kanaat verici bulunmuştur.
-Alınan raporlar, dinlenen tanık beyanları ve keşif mahallinde yapılan tespitler dikkate alındığında davalı yüklenici tarafından davacıya satışı yapılan taşınmazda tespit tarihi itibariyle ( rütubet - dökülme ve boya bozuklukların bulunduğu sabittir. Yine ortaya çıkan bu hasarların taşınmazın kullanımı ile zaman içerisinde ortaya çıktığı görülmektedir.
-Ancak yukarıda yer verilen açıklamalarda belirtildiği üzere taşınmazı yükleniciden satın alan davacı açık ayıbın varlığı halinde derhal, gizli ayıbın varlığı halinde ise gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmekle yükümlüdür.
-Dava konusu taşınmazın 03/05/2017 tarihli satış senedi ile davacı tarafça satın alındığı görülmektedir. Satın alma sonrasında davacı tarafıça ayıba ilişkin ilk tespit ise Küçükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyası ile 01/10/2021 tarihinde yapılmıştır. Yine dava konusu taşınmazın yüklenici tarafından dava dışı site yönetimine 06/01/2016 tarihinde teslim tutanağı ile teslim edildiği sabittir.
-Yine dosyada mevcut taraf ve tanık beyanlarına göre davacı ile beraber aynı sitede benzer sorunları yaşayan diğer maliklerin site yönetimi aracılığı ile davalı şirkete ilettikleri, davalı şirket tarafından ise bu süreçte taşınmazın çatı giderlerini temizleyerek bu hasarları gidermeye çalıştığı görülmektedir.
-Buna göre her ne kadar davacı tarafça davalı tarafından tamamlanan dava konusu taşınmazda ayıplı işlerin bulunduğu ve bu kapsamda tespite konu zararların meydana geldiği iddia edilmiş ise de davacı tarafça tespitin taşınmazın teslim tarihinden 4 yıl 4 ay sonra yaptırıldığı sabit olup, taşınmaz üzerinde sonradan yapılan tadilat ve bakım eksikleri nazara alındığında iş bu tespit dosyasındaki tespitlere doğrudan itibar edilmesi mümkün değildir.
-Zira 31/10/2023 tarihli bilirkişi raporunda da yer verildiği üzere dava konusu zararların, çatı dereleri ve yağmur iniş boruları periyodik olarak temizlenmemiş olması ve/veya teslim sonrasında ana taşınmazın
çatısında birtakım tadilatlar yapılması sebebiyle ortaya çıkmasının mümkün olduğu görülmektedir.
-Bilirkişi heyeti tarafından bu hususların iş bu zararlara sebebiyet vermesi muhtemel olduğunun tespit edildiği nazara alındığında davacı tarafça tespitlerin yapıldığı tarih, söz konusu zararların ortaya çıkış tarihi ve davacı tarafın basiretli tacir sıfatı nazara alındığında teslimden 4 yıl 4 ay sonra yapılan tespit ve 5 yıl 8 ay sonra yapılan talebin hayatın olağan akışına uygun ve makul sürede yapıldığının kabulü mümkün değildir.
-Davacı tarafın dinlenen tanıklarına itibar edilmesi ve ayıp ihbarının derhal site yönetimi aracılığı ile yapıldığının kabulü halinde dahi taşınmaz üzerinde daha sonra yapılan tadilatlar, bakım eksikleri ve kullanım süresi dikkate alındığında Küçükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyasında yer alan eksiklerin doğrudan davalı yükleniciden kaynaklandığının kabulü mümkün değildir.
-Bu haliyle davacı tarafın taşınmazda basit bir muayene ile tespit edilemeyen, çıplak gözle görüşüp saptanamayan, kullanım sırasında ortaya çıkan veya kullanım sırasında gelişen bir durum nedeniyle talep ettiği tazminat taleplerinin yerinde olmadığı, davacı tarafça makul süre içerisinde tespit yaptırılmadığı ve bu haliyle tespit dosyasında yer alan ayıpların davalı yükleniciden kaynaklandığı hususların ispat edilemediği kanaatine varıldığından davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Ayrıntıları yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİ ile;
2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 427,60 TL karar ve ilam harcından davacı tarafça peşin olarak yatırılan 80,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 346,90-TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafça sarf edilen yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafça sarf edilen yargılama 90,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince takdir edilen 2.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Bakırköy Arabuluculuk bürosunun ... numaralı arabuluculuk dosyasında Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.560,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
7-Bakiye gider/delil avansının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa derhal iadesine,
Dair; tebliğden itibaren İKİ HAFTA içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.22/03/2024

Katip ...
e-imzalıdır

Hakim ...
e-imzalıdır