ANKARA BATI ASLIYE TICARET MAHKEMESI

T.C. Ankara Batı ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2022/670 Esas - 2024/373
T.C.
Ankara Batı
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
KARAR
TÜRK MİLLETİ ADINA

ESAS NO : 2022/670 Esas
KARAR NO : 2024/373

HAKİM :
KATİP :

DAVACI :
VEKİLLERİ :
DAVALI : 1-
VEKİLİ :
DAVALI : 2-

DAVA : Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 15/06/2021
KARAR TARİHİ: 05/04/2024
K. YAZIM TARİHİ: 19/04/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Ankara ... Noterliği'nin 10.07.2012 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Ankara ... Noterliği'nin 24.04.2013 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin yüklenici şirket olan Müvekkili şirkete sözleşme kapsamında devir ve tescil etmesi gereken bağımsız bölümlerin teslimini haksız bir şekilde ifa etmemiş olması nedeniyle sözleşmenin feshi ile iş bu sözleşmeler gereğince ... İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parsel ile ... ada ... parsel üzerine müvekkili davacı ... ŞTİ. tarafından yapılan imalat bedellerinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 200.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile sözleşmenin fesih tarihi olan 02.02.2021 tarihinden itibaren 4489 Sayılı Yasa ile değişik 3095 Sayılı Yasanın 2/2. maddesinde belirtilen değişen oranlarda avans faizi birlikte müvekkili davacı ... Şti.'ye ödenmesine, sözleşmenin davalı arsa sahiplerinin temerrüdü sebebiyle haksız bir şekilde feshedilmesi sebebiyle müvekkili davacı ... Ltd. Şti'nin uğramış olduğu zararlar için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10,000,00 TL'nin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile sözleşmenin feshedildiği 02.02.2021 tarihinden itibaren 4489 Sayılı Yasa ile değişik 3095 Sayılı Yasanın 2/2. maddesinde belirtilen değişen oranlarda avans faizi birlikte müvekkili davacı ... Şti.'ye ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :
Davalı ... Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkils şirket tarafından, huzurdaki davanın davacısı olan ... şirketi aleyhine, huzurdaki davada iptali istenen T.C. Ankara ... Noterliği'nce düzenlenen 10.07.2012 tarihli ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi ve T.C. Ankara ... Noterliği'nin 24.04.2013 tarih ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ilişkin olarak, huzurdaki davanın açılış tarihinden önce, 27.10.2020 tarihinde T.C. Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası ile açılmış olan, müvekkili şirkete söz konusu sözleşmeye ilişkin nama ifa yetkisi verilmesi ve müvekkili şirkete nama ifa yetkisi verilmemesi halinde de sözleşmenin feshi talepli dava açıldığını, Söz konusu davada alınan bilirkişi raporunda müvekkili şirkete nama ifa yetkisi verilmesi gerektiğine ilişkin tespitte bulunulduğunu ve yapılan yargılama sonucunda görevsizlik kararı verildiğini, verilen kararın huzurdaki davanın davacısı, T.C. Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyasının davalısı olan ... şirketi tarafından istinaf edildiğini, öncelikli olarak, huzurdaki dava ile aynı konuda ve aynı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan ve huzurdaki davadan neredeyse bir sene önce açılmış olan Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası derdest iken, davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki yarar bulunmadığını, bu nedenle usulden red kararı verilmesi gerektiğini, aksi halde ise bekletici mesele yapılması gerektiğini, davacının inşaat tamamlanma seviyelerine göre hak kazanmış olduğu devirlerin, inşaatın tamamlanma seviyeleri doğrultusunda davacı tarafa yapıldığını, müvekkili kooperatifin işin bir an önce bitmesi için elinden geleni yaptığını, inşaatın süresinde tamamlanmamasında herhangi bir kusur ve sorumlulukları bulunmadığını, davacının iddialarının hiçbiri kabul etmediklerini, gecikmenin tamamen davacı yüklenici şirketin kusurundan kaynaklandığını beyan ederek davanın öncelikle usulden, aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DELİLLER :
Ankara Batı ... .Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... esas sayılı dosyası, Ankara Batı ... SHM'nin ... D.iş sayılı dosyası, sözleşmeler, tapu kayıtları, tanık anlatımları, mahallinde yapılan keşif, Mahkememizin 2023/125 esas sayılı dosyasında alınan rapor, 18/10/2023 ve 13/02/2024 tarihli bilirkişi kök ve ek raporları ile tüm dosya kapsamı.
GEREKÇE :
Dava, Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı arsa sahibi kooperatiflerin sözleşme gereklerini yerine getirmedikleri iddiasıyla sözleşmenin feshi ve yapılan imalat bedelleri ile uğranmış olan zararların tazmini talebine ilişkindir.
Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ...-... E-K. Sayılı ilamı ile görevsizlik kararı verilerek gönderilen dava dosyası mahkememiz esasının yukarıdaki sırasına kaydedilmiştir.
Dosyaya kazandırılan 18/10/2023 tarihli raporda özetle; "...Davacı şirketin gerçekleştirdiği işler bedelinin 2019 yılı serbest piyasa rayiçlerine göre 36.610.084,00 TL olarak hesaplandığı, davacı şirket tarafından, şirkete devredildiği beyan edilen 49 adet dairenin 2019 yılı fiyatları ile satış bedelinin 73.500.000,00 TL olabileceği, davacı şirkete ayrıca 62903 ada 1 parselde bulunan 11776,92 m2 arsa tapusunun devri yapıldığından, inşaatın seviyesi dikkate alınsa dahi, yüklenici şirkete devredilen dairelerin rayiç değeri yüklenici tarafından gerçekleştirilen iş bedelinden fazla olacağından, davacı şirketin davalılardan talep edebileceği bir alacağının bulunmadığı, yüklenici şirkete verilen daireler ve arsa ile inşaatın seviyesi dikkate alındığında, yüklenici lehine sözleşmenin feshi şartlarının oluşmadığı, bu konudaki nihai takdirin Sayın Mahkemeye ait olduğu..." yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
İş bu rapora davacı vekilince itiraz edilmesi üzerine alınan 13/02/2024 tarihli ek raporda özetle; "...1-İnşaatın bitirilme oranı konusu:
Kök raporumuzda yapılan hesaplamada mahallinde yapmış olduğumuz inceleme sırasındaki davacı yüklenicinin inşaatta hiçbir faaliyetinin bulunmadığı görülmüştür. Davacının yapmış olduğu imalatlar korumasız bir vaziyette durmakta olması nedeniyle yıpranma göstermekte olduğu tarafımızdan belirlenmiştir. Davacı tarafından Ankara Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyasında yaptırılan ve davacının itiraz etmediği tespitten de yararlanılmıştır. Çok katlı konut inşaatlarında binaların inşaat seviyelerinin belirlenmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tebliğlerindeki imalat yüzdelerinden faydalanılmaktadır. Ancak bu yüzdelerin aynen alınması mümkün değildir. Zira bu imalat yüzdeleri dairelerin maliyet hesabında kullanılmaktadır. Bu nedenle dairenin inşaat sınıfına göre maliyeti değiştiği için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının imalat yüzdelerinin aynen alınması mümkün değildir. Ayrıca uzun bir süre çalışılmayan inşaata bitmiş gibi görülen imalatlarda yıpranmalar olacağı için inşaat imalat yüzdesi her geçen gün daha da azalacaktır. Bu nedenlerle davacı vekilinin hangi tarihte yayınlandığı belli olmayan imalat yüzdelerinin aynen alınması şeklindeki beyanına katılmamız mümkün değildir.
2-Davacının yapmış olduğu imalatın bedelinin hesaplanması konusu:
Kök raporda davacının 2019 yılında yapmış olduğu imalatın bedelli 2019 yılı serbest piyasa rayiç fiyatlarına göre hesaplanmıştır. Yapılan imalatın bedeli piyasa rayiç fiyatlarına göre hesaplandığı için bu fiyatlara ayrıca müteahhit karı adı altında bir bedel ilave edilmemektedir. Piyasadaki rayiç fiyatlar zaten müteahhit karlıdır. Bu husus Yargıtay içtihatları gereğidir. Söz konusu inşaat 2019 yılında mevcut durumuna getirilmiş olduğu için yapmış olduğumuz hesaplamada yapılan imalatın tutarı 2019 yılı serbest piyasa rayiç fiyatlarına göre hesaplanmıştır. Bu fiyatların hesaplanmasında davacının yapmış olduğu imalattaki kusurlarda dikkate alınarak fiyatlarda indirim yapılmıştı Sayın Mahkemece feshe karar verilmesi halinde feshin kesinleştiği tarih itibariyle davacının yapmış olduğu imalatın tutarı feshin kesinleştiği tarih itibariyle piyasa rayiç fiyatlarıyla hesaplanacaktır. Bu aşamada fesih kararı ve tarihi belli olmadığı için böyle bir hesaplama yapılmamıştır. Dava konusu inşaatın feshine karar verilmesi halinde davacının dava konusu inşaatta faydalı ve davalıların işine yarayacak bir masrafı varsa belgesini ibraz etmesi halinde davacının yapmış olduğu masrafa ilave edilebilir. Bu konuda davacı dosyaya hiçbir bir sarf belgesi sunmamıştır. Sözleşmelerin feshi davalarında Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Birim M2 imalat fiyatları kullanılmamakta sadece serbest piyasa rayiç fiyatları kullanılması Yargıtay içtihatları gereğidir. Bu açıklamalar doğrultusunda; davacının 2019 yılı fiyatlarının kullanılması ile ilgili itirazlarına katılmamız mümkün değildir.
3-49 adet dairenin 2019 yılı satış bedelleri fahiş olarak hesaplandığı konusu:
Dosyada mevcut tapu kayıtlarına göre doğrudan davacı yükleniciye devri yapılan ... daire görülmekte isede davacı şirketin yetkilisine yapılan satışlarla birlikte davacı yükleniciye ... Ada ... parseldeki arsa ile birlikte ... Adet dairenin satışı yapılmıştır. Kök raporumuzda ... adet bağımsız bölümün hesaplanan serbest piyasa rayiçlerine göre 2019 yılı itibariyle değeri ve yapmış olduğu imalatın tutarı Sayın Mahkemeyi bilgilendirmek bilgi vermek amacını taşımaktadır.
Davacı vekilinin taşınmazların değeri ile ilgili 4 nolu itirazları:
Davacı vekili ısrarla taşınmazların değerinin yanlış hesaplandığını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Bina M2 maliyet tebliğine göre hesaplanması gerektiğini beyan ederek hesaplamış olduğumuz değere itiraz etmiştir. Bilindiği üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bina M2 maliyet tebliğindeki M2 fiyatlar binaların maliyet için kullanılmaktadır. Dairelerin değerlerinin tespiti için kullanılması uygun değildir. Heyetimizce dava konusu taşınmazlar için belirlenen serbest piyasa rayiçleri çevrede yapmış olduğumuz incelemeler sonucunda tespit edilmiştir. Bu nedenlerle davacı vekilinin dava konusu taşınmazların değerinin yanlış hesaplandığı yönündeki itirazlarına katılmamız mümkün değildir.
Davacının sözleşmenin feshi ile ilgili talebi konusundaki görüşlerimiz:
Kök raporumuzun sonuç bölümünde 3. ve 4 maddelerindeki görüşlerimizde herhangi bir değişiklik olmadığı, dolayısı ile davacının her türlü fesih talebi ile ilgili şartların oluşmadığı..." yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Toplanan deliller, kayıt ve belgeler, usul ve yasaya uygun olarak alınan denetlenebilir bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek; davacı taraf, taraflar arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshine gerekçe olarak davalı arsa sahiplerinin vermeleri gereken bağımsız bölüm devrini eksik yapmış olmaları gerekçesine dayandırmıştır. Taraflar arasında yapılan sözleşmenin 14.maddesine göre, davalı kooperatifin davacıya toplam 60 dairenin satışını vereceği ve son 6 dairenin satışının ise iskan ruhsatının alınmasından sonra yapılacağı belirtilmiştir. Davalı arsa sahipleri sözleşme ile üstlendikleri edimlerini yerine getirerek ... Ada ... parseldeki arsa ile birlikte ... Adet dairenin devrini davacıya yapmışlardır. Taraflar arasında yapılmış bulunan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi karşılıklı edimlere havi bir sözleşmedir. Taraflardan birisi kendi edimini yerine getirmeden karşı tarafın edimini yerine getirmesini talep edemez. Eldeki davada davacı yüklenici inşaatı bitirerek iskan alma seviyesine getiremediği gibi inşaattaki çalışmalarını da durdurmuştur. Bu durumda edimin yerine getiremeyen davacı yüklenicinin davalı arsa sahiplerinden edimin yerine getirmesini talep edemeyecektir. Hal böyle iken davacı inşaatı bitirmeyerek şantiyeyi tatil ederek inşaatı %75,14 seviyesinde bırakmış olmasına mukabil davalı arsa sahipleri hem ... Ada ... parseldeki arsayı hem de 56/60 =%93 oranında bağımsız bölümün devrini yaparak edimlerin yerine getirmişlerdir. Bütün bu açıklamalar doğrultusunda davacının tazminat talebinin yerinde olmadığı sonuç ve kanaatiyle davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereği alınması gereken 427,60 TL karar ve ilam harcının, peşin alınan 3.586,28 TL harçtan mahsubu ile bakiye 3.158,68 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
4-Davalı ... Kooperatifinin kendisini vekil ile temsil ettirdiği görülmekle karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap edilen 33.500,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak adı geçen davalıya ödenmesine,
Dair, davacı vekilinin yokluğunda, davalı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize sunulacak, yahut mahkememize gönderilmek üzere bir başka mahkemeye ibraz edilecek bir dilekçeyle başvuru yapılmak suretiyle, Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 04/04/2024

Katip Hakim
e-imza e-imza