YARGITAY 7. HUKUK DAİRESİ

7. Hukuk Dairesi         2023/804 E.  ,  2024/1354 K.
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1495 E., 2022/1309 K.
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bursa 3. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/255 E., 2021/360 K.

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 264.832,00 TL tazminat bedelinin dava tarihinden yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; davalı şirket ile davacı arasında imzalanan taşınmaz satış sözleşmesi ile müvekkiline teslim edilmesi gereken 4 No.lu bağımsız bölümü teslim etmediğini, taşınmazın tapusunun müvekkiline verilmeyeceğinin belirtildiğini, müvekkilinin mağdur olduğunu ileri sürerek davaya konu taşınmazın müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, mümkün olmazsa bedele karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalı Şirket davaya cevap vermemiş, duruşmalarda temsil olunmamıştır.

2. Fer’i Müdahil T.Halk Bankası A.Ş. vekili; davacı aleyhine karşı dava açma ve sair yasal yollara başvuru hakları saklı kalmak kaydıyla dava konusu 4 numaralı taşınmazdaki ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 30.02.2018 tarihinde bitirilmesi gereken binanın keşif tarihine kadar çatı hariç kaba inşaatının bitirildiği, dava konusu 17 parsel üzerindeki zemin kat 4 No.lu dairenin tam payının dava dışı ... oğlu ...'e ait olduğu, davacının daireyi 145.000,00 TL’ye aldığı, 120.000,00 TL’sini 21.03.2017 tarihinde ödediği, kalan 25.000,00 TL’nin sözleşmede daire tesliminde ödeneceği belirtildiğinden ödemenin yapılmadığı, dava konusu daire tamamlandığında dairenin inşaat ve bina genel özellikleri ve daire özellikleri gözönüne alındığında değerinin 320.000,00 TL olacağı, yapılan ödeme oranı 0,8276 olduğundan, gayrimenkulün dava tarihindeki rayiç bedelinin de 264.832,00 TL olacağı, davacının taşınmazı davalı şirketten satın aldığı, tapu iptali ile tescil şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle terditli talep olan tazminatın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; her ne kadar bina inşaatının tamamlanmadığı, çatı hariç kaba inşaatın bitirildiği belirtilerek şartları oluşmadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescili talepleri reddedilse de bu taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini, yapılan değerlendirmenin hatalı olduğunu belirterek davanın kısmen kabulü haricindeki tapu iptali tescil taleplerinin reddi yönündeki kararın kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu bağımsız bölümün dava dışı ...'e ait bulunması ve davada taraf olmayan kişi aleyhine hüküm kurulamayacak olmasına göre verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf talebinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava dilekçesindeki ve aşamalardaki iddialarına tekrarla belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; tapu iptali ve tescil, alacak istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E, 1988/2 K. sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188 inci maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, davaya konu taşınmazın dava dışı üçüncü kişi adına kayıtlı olduğu ve ödenen bedele dair hüküm tesis edilmiş olmasında isabetsizlik bulunmadığına göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

06.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.